Cour de cassation · Première chambre civile — 28 septembre 2016

CIV. 1

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 28 septembre 2016

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10444 F

Pourvoi n° M 15-10.236

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Y... D...,

2°/ Mme H... V...,

domiciliés [...] ,

contre l'arrêt rendu le 6 février 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre B), dans le litige les opposant :

1°/ à M. T... J..., domicilié [...] ,

2°/ à la société [...], M..., [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. D... et de Mme V..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. J... et de la société [...], M..., [...] ;

Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. D... et Mme V... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. J... et à la SCP I..., M..., [...] la somme globale de 2 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. D... et Mme V....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur D... et Madame V... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Maître T... J..., notaire, et de la SCP [...] ;

Aux motifs propres que :

Les époux D... estiment que M°J... a commis une faute à leur égard qui leur a causé un préjudice.

« -I) Sur la faute

Selon les époux D..., Me J... a commis les fautes suivantes :
- il aurait manqué à son obligation de vigilance en se contentant d'une attestation de travaux non fiable, émanant d'une personne non architecte, trop ancienne et en discordance avec des éléments de son acte,
- il aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil à propos de la garantie d'achèvement,

-I-1) Sur l'attestation de travaux :

Le bien acquis en l'état futur d'achèvement par les époux D... consiste en un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment "G" de l'ensemble immobilier "[...] ). Il s'agit du lot 54 correspondant â : un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment G...comprenant séjour avec kitchenette, salle de bains avec wc, dégagement, avec la jouissance exclusive et perpétuelle d'une partie de jardin portant la référence G006 sur le plan du rez-de-chaussée, avec les 67/10.000èmes des parties communes générales.

L'acte précise que le vendeur a entrepris une rénovation lourde d'un ensemble immobilier en changeant sa destination en usage de résidence services.

Le bâtiment "G" est un immeuble d'un étage avec combles sur rez-de-chaussée;
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reçu le 19 janvier 2006 par M° J... dispose au chapitre "paiement du prix" :

«I- Partie exigible immédiatement compte tenu de l'avancement des travaux "mis hors d'air" la partie actuellement exigible est de : 80% soit 96.826 6...dont quittance d'autant. II-Paiement du solde du prix Le solde du prix de vente, soit la somme de 24.207 € (soit 22.207 € pour les droits immobiliers et 2.000 € pour le mobilier) Il sera payable selon l'échelonnement suivant; savoir - aux travaux de peinture et de carrelage réalisés à hauteur de 95% 10%, - à l'achèvement des travaux de rénovation ...5%, - à la mise à dispositions des locaux à l'acquéreur (remise des clés) ...5%. A toutes fins utiles et en tant que de besoin, le vendeur déclare que l'échelonnement ci-devant déterminé, respecte les paliers de paiement fixés par la loi du 3 janvier 1967, qui ne peuvent dépasser : - 35% à l'achèvement des fondations, - 70% à la mise hors d'eau, -95% à l'achèvement de l'immeuble, Pour l'application de l'échelle des versements ci-dessus stipulés, l'avancement des travaux et l'achèvement des biens vendus, seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives de l'architecte de l'opération ».

L'acte précise en page 8 que le vendeur déclare que le chantier a été ouvert le 28 août 2003.
A la rubrique "Etat d'avancement des travaux", l'acte précise en page 8 et en page 10 «Les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant ; au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant : hors d'air. Ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2A1) Ingénierie à Sèvres, [...] , du 14 novembre 2005» et «Il résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingénierie, architecte à Sèvres (Hauts-de-Seine), [...] , du 14 novembre 2005 que les travaux du programme "La Grange Le Roy" ont atteint le stade "MISE HORS D'AIR"»,

A cet égard, aucune discordance n'apparaît entre une déclaration d'ouverture de chantier au 28 août 2003 et une attestation de mise hors d'air du 14 novembre 2005.

Par ailleurs, cette date de l'attestation, 14 novembre 2005, est relativement proche de la date de l'acte authentique, 19 janvier 2006, soit établie deux mois auparavant.

Rien ne permettait de suspecter, au niveau de la date de l'attestation, que celle-ci ne correspondait pas à la réalité.

L'attestation est établie par M. Q... P..., représentant la société 2AD Ingénierie, [...] .
Cette société 2AD Ingénierie a son siège social au [...] ). Elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 324 446 061.
Il y a lieu de constater qu'une autre société du même groupe "2AD" a son siège social à la même adresse. Il s'agit de la société 2AD Architecture immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 390 665 073.
L'attestation émane de la société 2AD Ingénierie et non de la société 2AD Architecture.

Mais si l'attestation doit émaner d'un homme de l'art, il n'est nullement spécifié que cette attestation sur l'état des travaux au moment de l'acte doit émaner, d'un architecte.
La société 2AD Ingénierie, branche technique du groupe 2AD Architecture et 2AD Ingénierie, est liée à la société 2AD Architecture pour le suivi technique de la construction.
Le fait que l'attestation émane de 2AD Architecture plutôt que de 2AD Ingénierie n'était pas de nature à faire suspecter la fiabilité de cette attestation.

Le notaire n'a pas commis de faute en se fondant sur l'attestation du 14 novembre 2005.

Il ne lui appartenait pas de se déplacer sur les lieux, que les acquéreurs étaient censés connaître puisqu'ils avaient décidé d'acheter ce bien, pour contrôler lui-même l'état d'avancement des travaux.

-I-2) Sur la garantie d'achèvement

Deux types de garanties sont possibles pour une vente en l'état futur d'achèvement, soit une garantie intrinsèque résultant de conditions propres à l'opération, soit une garantie extrinsèque par une banque ou un établissement financier,
C'est le vendeur qui opte pour l'une ou l'autre forme de ces garanties, sachant qu'il ne peut offrir une garantie intrinsèque que sous certaines conditions, prévues à l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, soit parce que la construction est assez avancée et qu' aucune inscription hypothécaire n' est prise sur le bien, soit lorsqu'il justifie de fonds propres suffisants.

En l'occurrence la société Financière Barbatre a offert une garantie intrinsèque d'achèvement telle que prévue à l'article R.261-18 a) du code de la construction et de l'habitation aux conditions que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque.

L'acte de vente indique en page 18 : «la société venderesse par son représentant ès qualités déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être ci-après exposées, constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L.26.1 -11d) et R.261 -18a) du code de la construction et de l'habitation, ce dernier ci-après littéralement rapporté:
art. 261-18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes "a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque", La société venderesse précise en effet : que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus est hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 24.1) Ingénierie à Sèvres (Hauts-de-Seine) [...] , que l'immeuble est libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque ainsi qu'il résulte d'une demande de renseignements sommaires urgents du bureau des hypothèques de Melun en date du 5 septembre 2003.».

L'attestation du 16 juin 2003 vise la mise hors d'eau. S'agissant d'une rénovation la mise hors d'eau pouvait correspondre à un état des lieux avant même début des travaux, ce n'est pas contradictoire avec la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003.

En tout état de cause, à la date de l'acte authentique, il résultait de l'attestation du 14 novembre 2005 que l'immeuble avait dépassé le stade de la mise hors d'eau et était arrivé au stade de la mise hors d'air, état plus avancé encore des travaux.

Il n'est pas contesté qu'aucune inscription de privilège ou hypothèque n'était inscrite sur le bien.

Les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient réunies.

Le notaire n'a pas commis de faute à cet égard.

Il est encore reproché au notaire de n'avoir pas attiré l'attention des époux D... sur les risques inhérents à la méthode de la garantie intrinsèque d'achèvement.

Il y a lieu d'observer que la garantie intrinsèque d'achèvement est une garantie prévue réglementairement au code de la construction et de l'habitation. Il s'agit d'un système autorisé par les textes.
Un officier ministériel, soumis aux textes légaux et réglementaires, ne peut se permettre de donner une appréciation sur ces textes.

Il ne peut être reproché à M°J... de ne s'être pas cru autorisé à porter une telle appréciation sur la fiabilité d'un système mis en place par les pouvoirs législatifs et réglementaires.
Il devait vérifier que les conditions étaient réunies et il a constaté qu'elles l'étaient.

En tout état de cause, en admettant même que le notaire aurait commis un manquement à cet égard, le seul préjudice qui en résulterait serait la perte de chance des acquéreurs de renoncer à leur acquisition par crainte de voir l'immeuble non achevé, préjudice non allégué par les acquéreurs.
Par ailleurs les acquéreurs n'ont pas demandé la résolution de la vente et la procédure collective n'est pas close.
Le préjudice allégué par les acquéreurs n'a aucun lien causal avec la faute prétendue du notaire » ;

Et aux motifs éventuellement adoptés que :

« Sur la responsabilité du notaire

Les consorts D... V... reprochent au notaire d'avoir agi avec une légèreté blâmable en acceptant de attestations provenant d'architectes tout à fait sommaires et non étayées, à savoir une attestation du 14 novembre 2005 indiquant que le bâtiment était hors d'air.

Ils soulignent que le notaire rédacteur de l'acte doit prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, et qu'il devait donc s'assurer que l'attestation du bureau d'ingénierie établissant que l'immeuble était hors d'eau était conforme aux dispositions de l'article R261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, et que le stade des travaux indiqué correspondait bien au stade correspondant du descriptif contractuel déposé, au rang de ses minutes.

Ils reprochent en autre au notaire d'avoir accepté que le vendeur donne une garantie intrinsèque, qui ne peut avoir aucune valeur.

Maitre J... relève que la société venderesse, la SARL FINANCIERE BARBATRE, n'a pas été attraite en la cause

Il précise être fondé sur les attestations établies par les architectes sous leur responsabilité exclusive pour déterminer la part du prix exigible au jour de la régularisation de l'acte de vente.

Il souligne qu'il résulte d'une jurisprudence constante qu'il ne lui incombe nullement de se transporter sur les lieux pour vérifier la conformité des attestations délivrées avec l'état d'avancement des travaux.

Il estime les attestations délivrées parfaitement régulières, et relève que la responsabilité de la société d'architecte a déjà été retenue dans la marne affaire, qui a écarté celle du notaire.

Concernant la réalisation de la garantie intrinsèque, le notaire précise s'être fondé sur une demande de renseignements sommaires urgents du bureau des Hypothèques de Melun en date du 5 septembre 2003, et sur l'attestation des architectes en charge du programme pour savoir si l'immeuble était hors d'eau, attestation sur laquelle il s'est également fondée pour déterminer la quote part du prix exigible au moment de la vente.

Concernant la non-conformité de l'attestation du bureau d'ingénierie déposée au rang des minutes et le descriptif contractuel reçu en dépôt, Maitre T... J... précise que ce descriptif contractuel a été rédigé avant l'ouverture du chantier ; alors que l'attestation du bureau d'ingénierie l'a été le 16 juin 2003, soit pendant les travaux, dont elle atteste qu'ils sont hors d'eau.
Il relève que la société 2Ab Ingénierie, comme Monsieur P..., étaient bien inscrits au tableau de l'Ordre des Architectes d'Ile de France quand cette attestation a été délivrée.

Sur la validité de l'attestation du cabinet d'architecte

Le notaire n'a en charge que l'efficacité juridique de l'acte et il ne lui appartient nullement de constater personnellement l'état du bien qu'il vend.

Il apparaît que pour passer les actes et autoriser le paiement par Monsieur Y... S... D... et Madame H... V... d'une partie du prix, Maitre T... J... s'est fondé sui attestation émanant de la SAS 2AD INGENIERIE, architecte et bureau d'études en charge de l'opération immobilière, en date du 14 novembre 2005.

Aux termes de l'article L261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans sa rédaction au moment de la conclusion du contrat, » Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu;
b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
c) Le délai de livraison ;
d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 [en l'état futur d'achèvement] du code civil, reproduit à L 261-3 du présent cade, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision

Il doit, en outre, comporter en annexes ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.

Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.

Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur ci été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux

Lorsque la vente a été précédée d'un contrat préliminaire prévu à l'article L. 26145, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L. 31245 L. 312-17 du code de la consommation. »

Aux termes de l'article R261-11du même code, dont se prévalent Monsieur Y... S... D... et Madame H... V..., constatation de l'achèvement des fondations est certifiée par un homme de l'art. Elle est faite pour chaque immeuble tel que défini à l'article R 261-10. »

L'acte de vente du 19 janvier 2006 indique, au paragraphe «avancement des travaux ; les fondations du bâtiment dont dépendent les fractions présentement vendues sont achevées, le vendeur ayant conservé la structure du bâtiment existant;
Au jour du présent acte, les travaux de rénovation sont parvenus au stade suivant : hors d'air.
Ainsi qu'il résulte d'une attestation du cabinet 2AD INGENIERIE à Sèvres, [...] du 14 novembre 2005».
Et «6. avancement des travaux ; il résulte d'une attestation du cabinet 24D IAI6ENIERIE à Sèvres, [...] du f4 novembre 2005 que les travaux du programme LA GRANGE LE IWY ont atteint le stade achèvement mise hors d'air. »

Le notaire justifie de l'inscription de la société auteur de l'attestation du l novembre 2005 ainsi que de son signataire à ['Ordre des Architectes d'Ife de France.

Cette attestation précise par ailleurs que l'ensemble des bâtiments référencés et faisant l'objet d'une opération de réhabilitation lourde pour laquelle un permis de construire a été délivré le 25 janvier 2001 14 sont pour certains au stade de l'achèvement des plâtres et pour d'autres hors d'air.

Elle apparaît conforme aux dispositions de l'article précité.

Il n'est enfin pas établi par les demandeurs que le notaire et leur clerc mandataire savaient que les biens étaient à l'abandon, étant observé que les travaux se sont poursuivis pendant plusieurs années.

En effet, jour remettre en cause cette attestation, les consorts D... V... se prévalent de procès-verbaux de constats établis en 2007 et 2008, soit postérieurs à l'acte de vente.

Le notaire, qui n'avait aucune obligation de se rendre sur place, et n'avait pas de raison de remettre en cause des attestations conformes aux dispositions des articles précités, ne pouvait savoir qu'elles ne correspondaient pas à a réalité de l'avancement des travaux.
Aucune faute du notaire en lien avec le préjudice allégué n'étant établie par Monsieur Y... S... D... et Madame H... V..., ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Maître T... J... et la SCP [...] ;

Alors, d'une part, que le notaire est tenu d'un devoir de conseil à l'égard des parties consistant notamment à les éclairer sur l'opportunité juridique de l'acte instrumenté ; qu'il doit à ce titre leur indiquer les limites et les insuffisances de l'acte mais aussi envisager des alternatives en leur proposant les meilleurs moyens pour atteindre leurs objectifs ; qu'en l'espèce, le notaire se devait donc d'attirer l'attention des parties sur les inconvénients de la garantie intrinsèque, peu important à cet égard que cette garantie soit l'une des alternatives prévues par les dispositions du code de la construction et de l'habitation ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a méconnu l'article 1382 du Code civil ;

Alors, d'autre part, que les exposants faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que le notaire devait indiquer dans l'acte, conformément aux exigences l'article R. 261-20 du Code de la construction et de l'habitation, que l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur des garanties souscrites (conclusions d'appel des exposants, p. 20 et 22) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors, par ailleurs, subsidiairement, que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ; qu'en l'espèce, Monsieur D... et Madame V... demandaient la réparation de l'intégralité du préjudice, tant moral que financier, qu'ils ont subi à raison des fautes commises par le notaire ; qu'en affirmant qu'en tout état de cause le seul préjudice résultant de la faute du notaire était une perte de chance de renoncer à l'opération et que ce préjudice n'avait pas été invoqué par les acquéreurs, la Cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée sur tout ce qui lui était demandé et a refusé d'indemniser un préjudice dont elle reconnaissait pourtant l'existence, a manifestement violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

Alors, enfin, subsidiairement, que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ; qu'en l'espèce, Monsieur D... et Madame V... demandaient l'indemnisation des préjudices moral et financier résultant des fautes imputables au notaire ; qu'en affirmant qu'en tout état de cause le seul préjudice résultant de la faute du notaire était une perte de chance de renoncer à l'opération et que ce préjudice n'avait pas été allégué par les acquéreurs, quand il appartenait justement au juge de donner ou restituer aux faits leur exacte qualification et donc de qualifier le préjudice subi par les victimes, la Cour d'appel a manifestement violé l'article 12 du Code de procédure civile.