Cour de Cassation · civ1 — 28 septembre 2016

CIV. 1

 LM



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 28 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 Mme BATUT, président



 Décision n° 10449 F

 Pourvoi n° A 15-19.495




 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par :

 1°/ la société Domaine Les Reflets du château, société civile de construction vente,

 2°/ la société Imodeus, société par actions simplifiée,

 ayant toutes deux leur siège [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 30 mars 2015 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant :

 1°/ à M. E... K..., domicilié [...] ,

 2°/ à la société [...] , société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet immobilier conseil et gestion,

 3°/ à M. R... Q..., domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet immobilier conseil et gestion,

 4°/ à la société FHB, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , en la personne de Mme F... N..., prise en qualité d'administrateur judiciaire de la société Cabinet immobilier conseil et gestion,

 5°/ à la société Groupama, société anonyme, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société GAN Eurocourtage IARD,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Capron, avocat des sociétés Domaine Les Reflets du château et Imodeus, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. K... ;

 Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne les sociétés Domaine Les Reflets du château et Imodeus aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. K... la somme de 3 000 euros ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour les sociétés Domaine Les Reflets du château et Imodeus

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit recevables et fondées les demandes de M. E... K... à l'encontre de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus, D'AVOIR fixé à la somme de 55 000 euros le montant exact de la perte fiscale et à la somme de 8 000 euros la perte locative, soit au total à la somme de 63 000 euros, le montant du préjudice matériel de M. E... K... et à celle de 7 000 euros le montant du préjudice moral de M. E... K... et D'AVOIR condamné, en conséquence, in solidum la société Domaine Les reflets du château et la société Imodeus à payer la somme de 63 000 euros et la somme de 7 000 euros à M. E... K... ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « suivant les dispositions de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée ; / qu'en l'espèce : - nonobstant le terme convenu au 31 mars 2008, il résulte du procès-verbal communiqué (pièce cinq du dossier du CICG) que la livraison du lot de E... K... "appartement de trois pièces - dispositif de G..." n'est intervenu que le 16 juin 2008, - la plaquette de commercialisation comporte en première page, en évidence, un cachet "G..." et, en page quatre, la mention d'un "gain fiscal - dispositif G..." impliquant expressément la possibilité d'une défiscalisation qui n'est pas pour autant la cause déterminante du contrat mais un avantage annexe, - au mépris de l'attestation de la dame X..., gérante d'Omnium gestion, en date du 21 novembre 2005, suivant laquelle l'acquéreur bénéficiera d'un loyer de 572 euros (pour son lot A 05), le gestionnaire qui a toléré l'utilisation du logement comme appartement témoin, suivant l'attestation du gardien de l'immeuble U... P..., et n'a pu présenter de locataire, a contraint le propriétaire bailleur à confier la gestion à un autre agent immobilier ; / attendu que le dépassement du délai de livraison, la perte de défiscalisation consécutive à l'absence de location dans l'année de l'achèvement et l'utilisation du logement comme appartement témoin ont privé E... K... d'une chance de percevoir les loyers correspondant à une occupation de l'immeuble par un preneur, le préjudice locatif peut être établi à 8 000 euros pour la période de perte de loyer non indemnisée ; / que l'absence de location dans la première année d'achèvement a entraîné pour E... K... une perte fiscale qu'il a exactement calculée à 55 000 euros dans ses conclusions ; / que le préjudice moral pour tracasseries et démarches diverses apprécié à 7 000 euros par le tribunal sera confirmé » (cf., arrêt attaqué, p. 3 et 4) ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il est bien établi sans contestation de la part de M. E... K..., que la Sci "Domaine Les reflets du château" et la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) constituent deux personnes juridiques distinctes, la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) étant la gestionnaire de droit de la Sci "Domaine Les reflets du château" comme il ressort des stipulations mêmes de l'acte de vente du 31/08/2006. / Cependant, lors de l'accord de volonté des parties, c'est-à-dire à la signature du contrat de réservation le 07/07/2006, le cocontractant de M. E... K... sera la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas), la Sci "Domaine Les reflets du château" étant "en cours d'immatriculation". Par ailleurs, cette dualité d'intervention en tant que co-vendeurs résulte parfaitement de l'apparence qu'elles ont entretenue comme le soutient avec pertinence M. E... K.... En effet, les plaquettes de présentation, les courriers divers, demeurent tous relatifs à l'entité "Omnium" sous diverses nuances telles que "groupe Omnium finance" ou "Omnium promotion". Ainsi se trouve entretenue dans l'esprit des tiers une confusion dont lesdites entités ne sauraient profiter pour dégager individuellement leurs responsabilités renvoyant systématiquement leurs cocontractants de l'une à l'autre et adoptant une stratégie d'évitement que l'on retrouve encore au stade judiciaire. / Pour le consommateur profane, l'appellation "Domaine Les reflets du château" ne constitue que l'appellation commerciale de l'opération sans pouvoir être identifiée à un interlocuteur spécifique alors qu'il a toujours eu affaire avec le groupe "Omnium". Au demeurant la Sci "Domaine Les reflets du château" apparaît domiciliée au siège de la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) ce qui renforce encore cette impression. / De surcroît, l'on peut également considérer que la Sci "Domaine Les reflets du château" et la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) étant liées par un mandat de commercialisation, mandat d'intérêt commun poussant le mandataire à agir aussi bien dans l'intérêt du mandant que dans le sien propre en ce qu'ils contribuent l'un et l'autre à l'essor d'une entreprise commune par la création et le développement d'une même clientèle. Ces "relations partenaires" classiques en cette matière, constituent d'ailleurs un argument de vente tiré d'un professionnalisme apparent le profane étant sensible à la garantie d'un grand groupe. / De la sorte, les montages opérés pour distinguer de manière plus ou moins fallacieuse des personnes concourant aux mêmes fins de droit, ayant le même but et des intérêts convergents donc susceptibles de ses représenter entre elles étant chacune le maillon d'une même chaîne commerciale, ne sauraient être opposés à M. E... K... pour faire dire ses demandes irrecevables. / Le promoteur professionnel qui propose à la vente une opération immobilière destinée notamment à permettre à l'acquéreur profane de bonne foi de bénéficier d'avantages fiscaux légalement prévus doit mettre en oeuvre tous les moyens pour lui permettre d'y parvenir conformément à ce qui est contractuellement convenu. / Un manquement fautif à cette obligation contractuelle engage sa responsabilité en application de l'article 1147 du code civil. / En l'espèce, la Sci "Domaine Les reflets du château" et la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) ne peuvent disconvenir avoir proposé à M. E... K... d'acquérir un appartement et des emplacements de stationnement dans l'immeuble commercialisé et lui avoir remis des documents commerciaux destinés à le convaincre de l'opportunité de cet achat. C'est ainsi que la plaquette de commercialisation produite aux débats présente de manière dithyrambique le programme vendu tant en termes de qualité, de localisation qu'en termes de rentabilité et de sécurité d'investissement (région à "l'économie au beau fixe", prise en charge des aléas par une formule globale de gestion et d'assurance locative). / Elles ne peuvent dénier, dans ce contexte commercial avoir su que M. E... K... entendait bénéficier des avantages fiscaux résultant du dispositif légal dit "de G..." alors en vigueur au 31/08/2006 et dont les documents pré-contractuels et contractuels font largement état. / Elles se sont ainsi engagées à fournir à M. E... K... un appartement sur la base d'un montage financier reposant sur un montant emprunté de 178 000 € (mensualités de 660,32 €) avec un loyer de 572 € et une réduction d'impôt de 55 138 €. / Dès lors et dans la mesure où le montant mensuel servant d'élément déterminant au consentement de l'acquéreur ne peut correspondre à la valeur locative réelle du bien en fonction de l'état du marché et se découvre après coup surestimée, les promoteurs sont, d'évidence, défaillants dans leur devoir de renseignement préalable posé par l'article L. 111-1 du code de la consommation ("Tout professionnel vendeur de biens ou de service, doit, avant la conclusion du contrat mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques du bien ou du service") et de coopération dans l'exécution - devoir renforcé par l'extrême technicité de ce dispositif qui les obligeait à offrir à M. E... K... une information faisant état spécifiquement des risques liés à l'absence de location selon les perspectives commerciales promotionnelles. / Il est constaté que la société Cicg (ex "Omnium promotion" Sas), émanation et partenaire incontestable des vendeurs pour l'exécution du contrat a dû demander à M. E... K... d'accepter une réduction du loyer de 572 € à 520 € soit une perte de 52 € par mois outre incidence fiscale. Il fut même sollicité ultérieurement, sans succès auprès du propriétaire, un montant mensuel de 480 €. / D'évidence les projections des vendeurs étaient dénuées de tout sérieux pour conforter les prévisions que M. E... K... avait pu légitimement retenir. Il existe donc là une faute contractuelle qui leur est imputable. / En outre, la livraison de l'appartement n'a pu intervenir qu'avec un retard de deux mois et demi, alors que l'achèvement de l'ensemble des tranches du projet immobilier n'était pas intervenu faisant pâtir les lots livrés des inconvénients de la poursuite du chantier dans leur environnement immédiat. Il leur était laissé un aspect d'inachevé préjudiciable à leur attractivité. / Dans ce contexte, M. E... K... justifie par voie d'attestations concordantes (gardien de l'immeuble, voisin, syndic Thily) de l'utilisation à son insu de son lot comme "appartement témoin", "immobilisation" abusive retardant d'autant sa mise sur le marché locatif. Or, en dépit de leurs dénégations, cette voie de fait qui ne peut être imputée qu'à la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) et la Sci "Domaine Les reflets du château" seules intéressées par la promotion de leur immeuble. Cette pratique a d'ailleurs pu s'opérer avec d'autant plus de facilité que M. E... K... était géographiquement éloigné et que son mandataire faisait partie du même groupe "Omnium" (cf. infra). / Cette attitude parfaitement déloyale constitutive d'une faute manifeste et délibérée engage aussi la responsabilité contractuelle de la Sci "Domaine Les reflets du château" et la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) en ce qu'elle a entravé la bonne fin de l'opération d'investissement voulue par M. E... K.... / En conséquence, la responsabilité contractuelle de la Sci "Domaine Les reflets du château" et la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) envers M. E... K... doit être retenue pour entrer en voie d'indemnisation de ses préjudices corrélatifs. / Sur l'évaluation du préjudice matériel, le tribunal ne peut faire sien le raisonnement de M. E... K... consistant à imputer à la Sci "Domaine Les reflets du château" et la société "Imodeus" (ex "Omnium promotion" Sas) l'intégralité de ses pertes puisqu'il demeure, par essence, comme pour toute opération d'investissement un aléa s'analysant comme un risque pour l'investisseur. Ce risque ne pouvait être ignoré de toute personne normalement avisée. Ainsi, M. K... ne pouvait tenir pour une certitude absolue que le bien eût été loué dès sa livraison même s'il y avait eu diligences parfaites. / En réalité le dommage matériel subi par M. E... K... qui relève pour sa caractérisation de l'appréciation souveraine du tribunal, doit être globalement appréhendé en termes de perte de chance de voir ses espérances réalisées par la location effective du bien acquis dans l'année de l'achèvement de l'immeuble. […] / Parallèlement, M. E... K... a aussi subi un préjudice annexe non réparé par cette indemnisation qui synthétise les divers tracas consécutifs à ces carences (échange de courrier, vaines attentes de réponses constructives…), du désappointement lié à la perte de ses espérances légitimes pour un investissement qu'il pouvait présager sûr et rentable et de supporter, au contraire, les inconvénients d'une procédure contentieuse puis judiciaire. Il en sera équitablement indemnisé à hauteur de 7 000 € » (cf., jugement entrepris, p. 5 à 7) ;

 ALORS QUE, de première part, les juges du fond ne peuvent motiver leurs décisions par une simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer, relativement au grief formulé par M. E... K... tenant à l'utilisation de l'appartement qu'il avait acquis comme « appartement témoin », pour dire fondées les demandes de M. E... K... à l'encontre de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus et condamner ces dernières à payer des dommages et intérêts à M. E... K..., qu'en dépit de leurs dénégations, la voie de fait tenant à l'utilisation de l'appartement de M. E... K... comme « appartement témoin » ne pouvait être imputée qu'à la société Domaine Les reflets du château et à la société Imodeus seules intéressées par la promotion de leur immeuble, sans justifier autrement, par la référence à un quelconque élément de preuve, que la société Domaine Les reflets du château ou la société Imodeus avaient été à l'origine de l'utilisation de l'appartement de M. E... K... comme « appartement témoin », la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

 ALORS QUE, de deuxième part, en matière de responsabilité contractuelle, le juge ne peut allouer des dommages et intérêts que s'il existe un lien de causalité certain entre la faute contractuelle retenue et le préjudice subi ; qu'en se fondant, dès lors, pour dire fondées les demandes de M. E... K... à l'encontre de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus et condamner ces dernières à payer, à titre de dommages et intérêts, à M. E... K... la somme de 8 000 au titre de la perte de chance de percevoir des loyers qu'il aurait subie du 15 septembre 2009 au 1er juin 2011, sur la circonstance que, nonobstant le terme convenu au 31 mars 2008, la livraison du lot acquis par M. E... K... n'était intervenue que le 16 juin 2008, sans caractériser que ce retard avait causé à M. E... K... une perte de chance de percevoir des loyers pendant la période du 15 septembre 2009 au 1er juin 2011, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

 ALORS QUE, de troisième part, en matière de responsabilité contractuelle, le juge ne peut allouer des dommages et intérêts que s'il existe un lien de causalité certain entre la faute contractuelle retenue et le préjudice subi ; qu'en se fondant, dès lors, pour dire fondées les demandes de M. E... K... à l'encontre de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus et condamner ces dernières à payer, à titre de dommages et intérêts, à M. E... K... la somme de 55 000 euros au titre d'une perte fiscale qu'il aurait subie du fait de l'absence de location du lot qu'il avait acquis dans l'année ayant suivi l'achèvement de sa construction et de l'impossibilité corrélative de bénéficier des dispositions de la loi dite G..., sur la circonstance que, nonobstant le terme convenu au 31 mars 2008, la livraison du lot acquis par M. E... K... n'était intervenue que le 16 juin 2008, sans caractériser que ce retard avait empêché toute location du lot acquis par M. E... K... pendant une période d'un an à compter de l'achèvement de sa construction et, partant, avait causé la perte fiscale invoquée par M. E... K..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

 ALORS QUE, de quatrième part, en matière de responsabilité contractuelle, le juge ne peut allouer des dommages et intérêts que s'il existe un lien de causalité certain entre la faute contractuelle retenue et le préjudice subi ; qu'en se fondant, dès lors, pour dire fondées les demandes de M. E... K... à l'encontre de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus et condamner ces dernières à payer, à titre de dommages et intérêts, à M. E... K... la somme de 8 000 au titre de la perte de chance de percevoir des loyers qu'il aurait subie du 15 septembre 2009 au 1er juin 2011, sur la circonstance que la société Domaine Les reflets du château et la société Imodeus avaient manqué, à l'égard de M. E... K..., à leurs devoirs de renseignement préalable et de coopération dans l'exécution de la convention, aux motifs que le montant du loyer à percevoir par M. E... K..., tel qu'il avait été déterminé avant la conclusion du contrat de vente, avait été surestimé et que la société Domaine Les reflets du château et la société Imodeus n'avaient pas offert à M. E... K... une information faisant état spécifiquement des risques liés à l'absence de location, sans caractériser que de tels manquements de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus à leurs obligations avaient causé à M. E... K... une perte chance de percevoir des loyers pendant la période du 15 septembre 2009 au 1er juin 2011, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

 ALORS QUE, de cinquième part, en matière de responsabilité contractuelle, le juge ne peut allouer des dommages et intérêts que s'il existe un lien de causalité certain entre la faute contractuelle retenue et le préjudice subi ; qu'en se fondant, dès lors, pour dire fondées les demandes de M. E... K... à l'encontre de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus et condamner ces dernières à payer, à titre de dommages et intérêts, à M. E... K... la somme de 55 000 euros au titre d'une perte fiscale qu'il aurait subie du fait de l'absence de location du lot qu'il avait acquis dans l'année ayant suivi l'achèvement de sa construction et de l'impossibilité corrélative de bénéficier des dispositions de la loi dite G..., sur la circonstance que la société Domaine Les reflets du château et la société Imodeus avaient manqué, à l'égard de M. E... K..., à leurs devoirs de renseignement préalable et de coopération dans l'exécution de la convention, aux motifs que le montant du loyer à percevoir par M. E... K..., tel qu'il avait été déterminé avant la conclusion du contrat de vente, avait été surestimé et que la société Domaine Les reflets du château et la société Imodeus n'avaient pas offert à M. E... K... une information faisant état spécifiquement des risques liés à l'absence de location, sans caractériser que de tels manquements de la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus à leurs obligations avaient empêché toute location du lot acquis par M. E... K... pendant une période d'un an à compter de l'achèvement de sa construction et, partant, avaient causé la perte fiscale invoquée par M. E... K..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

 ALORS QUE, de sixième part et à titre subsidiaire, la disparition d'une éventualité favorable s'analyse en une perte de chance ; que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, mais correspond à une fraction, déterminée en fonction de la probabilité de réalisation de cette chance, de l'avantage qu'aurait procuré cette même chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant, dès lors, la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus à payer, à titre de dommages et intérêts, à M. E... K..., au titre d'une perte fiscale qu'il aurait subie du fait de l'absence de location du lot qu'il avait acquis dans l'année ayant suivi l'achèvement de sa construction et de l'impossibilité corrélative de bénéficier des dispositions de la loi dite G..., la somme de 55 000 euros, correspondant à l'intégralité du bénéfice fiscal que, selon M. E... K..., celui-ci devait retirer de l'opération, quand la location du lot acquis par M. E... K... dans l'année ayant suivi l'achèvement de sa construction n'était, même si la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus n'avaient pas commis les fautes contractuelles retenues à leur encontre, pas certaine et était affectée d'un aléa et quand, dès lors, la perte fiscale invoquée par M. E... K... s'analysait en la disparition de l'éventualité favorable de bénéficier des dispositions de la loi dite G... et, partant, en une perte de chance, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1147 du code civil ;

 ALORS QUE, de septième part et à titre subsidiaire, le juge est tenu d'analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en se bornant, dès lors, pour condamner la société Domaine Les reflets du château et de la société Imodeus à payer la somme de 55 000 euros, à titre de dommages et intérêts, à M. E... K..., au titre d'une perte fiscale qu'il aurait subie du fait de l'absence de location du lot qu'il avait acquis dans l'année ayant suivi l'achèvement de sa construction et de l'impossibilité corrélative de bénéficier des dispositions de la loi dite G..., que « l'absence de location dans la première année d'achèvement a entraîné pour E... K... une perte fiscale qu'il a exactement calculée à 55 000 euros dans ses conclusions », sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits devant elle sur lesquels elle fondait sa décision et, partant, sans relever l'existence d'éléments de preuve produits devant elle d'où il résulterait que la situation fiscale de M. E... K... était telle qu'il aurait pu prétendre, en application des dispositions de la loi dite G..., au bénéfice d'un avantage fiscal d'un montant de 55 000 euros, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.