Cour de Cassation · civ3 — 7 janvier 2016

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, pris en ses première, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé : 


Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 septembre 2014) fixe l'indemnité revenant à Mme X... au titre de l'expropriation, au profit de la société d'équipement de la région montpelliéraine (SERM), d'une parcelle lui appartenant ;


Attendu qu'ayant retenu que les caractéristiques du terrain évalué, qui ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, lui conféraient une situation privilégiée et relevé qu'elle manquait de termes de comparaison émanant du marché libre mais que, par un arrêt du 20 mars 2012, produit par l'expropriée et devenu définitif, elle avait évalué une emprise, prélevée sur la parcelle de laquelle est issu le terrain évalué, en pratiquant un abattement de 60 % sur le prix minimal d'un terrain à bâtir, la cour d'appel, qui a choisi la méthode d'évaluation qui lui est apparue la plus appropriée, a, abstraction faite de motifs surabondants, souverainement évalué le bien exproprié conformément à son usage effectif à la date de référence ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par un rejet spécialement motivé sur les deuxième et troisième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la Société d'équipement de la région montpelliéraine aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'équipement de la région montpelliéraine ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement de la région montpelliéraine


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir évalué le terrain résiduel exproprié à 652.600 euros (6.526 m2 X 100 euros) et, partant, fixé à 1.720.960 euros l'indemnité globale de dépossession revenant à Madame Fabienne X..., épouse Y... pour la parcelle dont elle est propriétaire à MONTPELLIER, cadastrée section DS n° 636, d'une superficie totale de 8.243 m2 ;


Aux motifs propres que le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 8 mars 2007 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif de la parcelle DS n° 636, soumise au droit de préemption, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4, L. 213-6 du code de l'urbanisme et L. 13-15 I du code de l'expropriation, et qui correspond à la date de publication de l'arrêté préfectoral créant, sur le territoire de la commune de Montpellier, une zone d'aménagement différé dénommée «Avenue de la Mer », dans le périmètre duquel est située la parcelle. A cette date, la parcelle est classée en zone 6AU, dans le secteur 6AU-3, définie au PLU comme une zone correspondant à l'extension future du quartier «Consuls de Mer » situé en rive droite du Lez dans le prolongement, de la ville existante ; cette zone répond au principe de mixité des fonctions urbaines, les constructions destinées notamment à l'habitation, au commerce et aux bureaux y étant admises. Selon l'article 2 du règlement de la zone, sont admises dans l'ensemble de la zone, toutes les occupations et utilisations du sol visées par l'article L. 123-5 du code de l'urbanisme, à condition de s'intégrer de manière cohérente dans la zone et de contribuer à un aménagement de qualité de celle-ci et ce, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus ; dans le secteur 6AU-3, le coefficient d'occupation du sol maximal applicable est de 1,5. C'est ajuste titre, par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la parcelle DS n° 636 ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation en raison notamment de l'absence, à proximité, du réseau public d'assainissement, dont le raccordement à toute construction nouvelle est imposé par le règlement du PLU (article 4), mais qu'elle bénéficiait d'une situation privilégiée, tenant sa localisation dans un secteur entouré de zones urbanisées, dans le prolongement des quartiers « Port Marianne » et «Consuls de Mer » en cours de réalisation. S'agissant de la consistance du bien, appréciée à la date du jugement de première instance, la cour se réfère aux constations faites par le premier juge lors de sa visite des lieux, dont il résulte que la parcelle, qui forme un trapèze allongée dont le plus petit côté borde l'avenue du Pont Trinquât, comporte des constructions à usage d'entrepôt ou garage et une maison d'habitation, le terrain nu étant pour partie aménagé en terrain d'agrément et le surplus, en prairie. Quant à l'évaluation, les parties s'accordent à reconnaître que les constructions à usage d'entrepôt ou garage (accessibles par l'avenue du Pont Trinquât), d'une surface utile de 350 m2, doivent être évaluées avec leur terrain d'assise DE 717 m2 (3717 m2 - 3000in2) et que la maison d'habitation de 230 m2 de surface utile (accessible par la rue des Acconiers) doit être évaluée avec son terrain d'assise de 1000 m2 (4526 m2 ¿ 3526 m2) ; le terrain résiduel de 6526 m2 (3000 m2 + 3526 m2) doit ainsi être estimé séparément ; que, sur le terrain résiduel, pour offrir un prix de 55 ¿ le m2, la SERM s'appuie sur quatre arrêts, définitifs, rendus le 18 octobre 2011 par cette cour (SERM c/ consorts Z... ; SERM c/ consorts A... ; SERM c/ Mme B... ; SERM c/ M. et Mme C...), qui concernent l'indemnisation, sur le base de 30 ¿ le m2 en valeur janvier 2009, de divers propriétaires de terrains, expropriés en vue de la réalisation de la ZAC Garosud Extension sur la commune de Montpellier, terrains classés en zone 4AU3 du PLU, dans le secteur 4AU3-5 correspondant à l'extension de la zone d'activités Garosud ; ces décisions de justice ne sauraient toutefois constituées des éléments de référence pertinents, dès lors que les terrains concernés sont inclus dans le secteur d'une zone d'urbanisation future, dans lequel sont seulement admises les constructions liées à l'implantation d'activités, et qu'ils bénéficient d'une situation géographique, dans la partie ouest de la ville, beaucoup moins favorable. Elle invoque surtout un arrêt «Sarivière » rendu le 21 novembre 2011, sur renvoi de cassation, par la cour d'appel de Nîmes qui, statuant sur l'indemnité due au propriétaire évincé d'une parcelle, proche, cadastrée, chemin de Moularès, section DS n° 20, classée en zone 6AU du PLU, a confirmé le jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 27 mars 2007 ayant estimé à 1 5 ¿ le m2 la partie de la parcelle (623 8 m2) incluse en zone rouge du PPRI et à 50 ¿ le m2 la partie de la parcelle (271 1 m2) non couverte par le PPRI, après avoir considéré que celle-ci ne pouvait être considérée comme un terrain à bâtir ; pour autant, il s'agit de l'évaluation ancienne (mars 2007) d'une parcelle classée dans le secteur 6AU-2, formant avec le secteur 6AU-3 , un îlot dans lequel est autorisée globalement la construction de 61 000 m2 de Shon, située-en zone inondable pour prés de 70% de sa superficie et ne disposant pas d'une façade sur la voie publique. Plus approprié est l'arrêt de cette cour en date du 20 mars 2012, citée par l'expropriée, qui fixe, en valeur septembre 2009, par référence à un prix de 100 ¿ le m2, l'indemnité due par la communauté d'agglomération de Montpellier à Mme X... pour l'expropriation, dans le cadre de la réalisation de la 3eme ligne de tramway, d'une emprise de 125 m2 sur la parcelle DS n° 576, de laquelle est issue la parcelle DS n° 636, alors classée dans le même secteur 6AU-3 de la zone 6AU du PLU ; après avoir relevé le manque de termes de comparaison dans le marché libre, le premier juge a donc, à bon escient, retenu ce prix de 100 ¿ pour l'évaluation du terrain résiduel de 6526 m2 ; la façon dont a été déterminée cette valeur dans l'arrêt précité du 20 mars 2012 importe peu, dés lors que cet arrêt est définitif et qu'intéressant la même parcelle d'origine, il constitue un élément de référence particulièrement pertinent. L'évaluation du terrain résiduel, faite à 652 600 ¿ (6526 m2 x 100 ¿), doit également être entérinée ;


Et aux motifs, éventuellement réputés adoptés du jugement entrepris, que l'arrêt rendu par la cour d'appel le 20 mars 2012 pour la parcelle DS 576 également propriété de l'expropriée ne peut être occulté : il s'agissait d'une emprise de 125 m2, prélevée sur une parcelle de 8 368 m2, de sorte que le reliquat correspond à la parcelle présentement examinée. Le premier juge avait retenu une valeur de 80 ¿/m2, et la cour d'appel l'a augmentée à 100 ¿/m2, en pratiquant un abattement sur le prix d'un terrain à bâtir. Il s'agissait de fixer une valeur au 23 septembre 2009, quatre ans avant la présente décision. La cour d'appel dont la décision est citée par le commissaire du gouvernement, a retenu la même valeur dans son arrêt du 15 février 2011, pour un terrain en zone 3AU bénéficiant d'un COS de 0,15, très inférieur à celui de l'espèce, à évaluer à la même date que la parcelle DS 576. Il s'agit là de valeurs judiciaires, mais le manque de termes de comparaison émanant du marché libre conduit à les retenir. Au cas particulier, le terrain nu à évaluer est pour l'essentiel en fond de parcelle par rapport à l'emprise jugée en 2009, ce qui est facteur de moins-value, en l'état des accès existants, tandis que les pièces produites ne permettent pas de retenir une valeur supérieure pour des ventes plus récentes, même si l'on peut admettre qu'un prix de 2009 peut être inférieur à un prix de 2013. Il sera donc alloué un montant de 100 ¿/m2, par souci de cohérence avec la décision relative à l'emprise partielle, soit une indemnité de (3 000 + 3 526) x 100 = 652 600 ¿ ;


Alors, d'une part, que les terrains qui, à la date de référence, ne satisfont pas aux deux conditions requises par l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour pouvoir recevoir la qualification de terrain à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 13-15 I ; que la valeur du terrain à bâtir ne peut pas servir à déterminer celle du terrain qui ne mérite pas cette qualification, qui doit être évalué en fonction de son usage effectif ; qu'en évaluant une parcelle ne méritant pas la qualification de terrain à bâtir à partir d'un élément de référence tiré d'un arrêt qu'elle avait précédemment rendu, le 20 mars 2012, entre la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER et Madame Fabienne X..., épouse Y..., dans lequel elle avait à tort retenu retenu qu'« il convient donc, pour l'évaluation de l'emprise expropriée, de se référer à un prix minimal des terrains à bâtir, soit 250 euros le m2, et d'y appliquer un abattement de 60 %, ce qui conduit à un prix de 100 euros le m2 », la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 I du code de l'expropriation ;




Alors, d'autre part, que les terrains qui, à la date de référence, ne satisfont pas aux deux conditions requises par l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour pouvoir recevoir la qualification de terrain à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 13-15 I ; que la valeur du terrain à bâtir ne peut pas servir à déterminer celle du terrain qui ne mérite pas cette qualification, qui doit être évalué en fonction de son usage effectif ; qu'en cause d'appel, pour reprocher au Premier juge d'avoir retenu, comme élément de référence, un arrêt rendu par la Cour d'appel de MONTPELLIER le 20 mars 2012 entre la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER et Madame Fabienne X..., épouse Y..., dans lequel celle-ci avait retenu une valeur de 100 euros/m2 à partir du prix du terrain à bâtir auquel elle avait appliqué un abattement, la SERM, rappelait que « la méthode consistant à fixer l'indemnité d'un terrain qui n'est pas qualifié de terrain à bâtir à partir du prix du terrain à bâtir sur lequel est pratiqué une décote viole les dispositions de l'article L 13-15-I du code de l'expropriation : voir en ce sens Cass.3ème civ., 11-01.212, n° 09-15.143 » ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, après avoir estimé qu'était « approprié l'arrêt de cette cour en date du 20 mars 2012, citée par l'expropriée, qui fixe, en valeur septembre 2009, par référence à un prix de 100 ¿ le m2, l'indemnité due par la communauté d'agglomération de Montpellier à Mme X... pour l'expropriation, dans le cadre de la réalisation de la 3eme ligne de tramway, d'une emprise de 125 m2 sur la parcelle DS n° 576, de laquelle est issue la parcelle DS n° 636, alors classée dans le même secteur 6AU-3 de la zone 6AU du PLU ; après avoir relevé le manque de termes de comparaison dans le marché libre, le premier juge a donc, à bon escient, retenu ce prix de 100 ¿ pour l'évaluation du terrain résiduel de 6526 m2 », que « la façon dont a été déterminée cette valeur dans l'arrêt précité du 20 mars 2012 importe peu, dès lors que cet arrêt est définitif et qu'intéressant la même parcelle d'origine, il constitue un élément de référence particulièrement pertinent », quand l'autorité de la chose jugée par cet arrêt ne pouvait pas être invoquée dans le présent litige, qui n'opposait pas les mêmes parties, peu important que la parcelle de terrain qu'elle avait précédemment évaluée ait été prélevée sur celle dont il lui revenait de déterminer la valeur, la Cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;


Alors, de troisième part, que les terrains qui, à la date de référence, ne satisfont pas aux deux conditions requises par l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour pouvoir recevoir la qualification de terrain à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 13-15 I ; que la valeur du terrain à bâtir ne peut pas servir à déterminer celle du terrain qui ne mérite pas cette qualification, qui doit être évalué en fonction de son usage effectif ; qu'en cause d'appel, pour reprocher au Premier juge d'avoir retenu, comme élément de référence, un arrêt rendu par la Cour d'appel de MONTPELLIER le 20 mars 2012 entre la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER et Madame Fabienne X..., épouse Y..., dans lequel celle-ci avait retenu une valeur de 100 euros/m2 à partir du prix du terrain à bâtir auquel elle avait appliqué un abattement, la SERM, rappelait que « la méthode consistant à fixer l'indemnité d'un terrain qui n'est pas qualifié de terrain à bâtir à partir du prix du terrain à bâtir sur lequel est pratiqué une décote viole les dispositions de l'article L 13-15-I du code de l'expropriation : voir en ce sens Cass.3ème civ., 11-01.212, n° 09-15.143 » ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, après avoir estimé qu'était « approprié l'arrêt de cette cour en date du 20 mars 2012, citée par l'expropriée, qui fixe, en valeur septembre 2009, par référence à un prix de 100 ¿ le m2, l'indemnité due par la communauté d'agglomération de Montpellier à Mme X... pour l'expropriation, dans le cadre de la réalisation de la 3eme ligne de tramway, d'une emprise de 125 m2 sur la parcelle DS n° 576, de laquelle est issue la parcelle DS n° 636, alors classée dans le même secteur 6AU-3 de la zone 6AU du PLU ; après avoir relevé le manque de termes de comparaison dans le marché libre, le premier juge a donc, à bon escient, retenu ce prix de 100 ¿ pour l'évaluation du terrain résiduel de 6526 m2 », que « la façon dont a été déterminée cette valeur dans l'arrêt précité du 20 mars 2012 importe peu, dès lors que cet arrêt est définitif et qu'intéressant la même parcelle d'origine, il constitue un élément de référence particulièrement pertinent », quand l'autorité de la chose jugée par cet arrêt ne pouvait pas être invoquée dans le présent litige, faute d'identité d'objet des demandes d'indemnisation, qui portaient sur des biens distincts, peu important que la parcelle de terrain qu'elle avait précédemment évaluée ait été prélevée sur celle dont il lui revenait de déterminer la valeur, la Cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;


Alors, de quatrième part, que les terrains qui, à la date de référence, ne satisfont pas aux deux conditions requises par l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour pouvoir recevoir la qualification de terrain à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 13-15 I ; que la valeur du terrain à bâtir ne peut pas servir à déterminer celle du terrain qui ne mérite pas cette qualification, qui doit être évalué en fonction de son usage effectif ; qu'en cause d'appel, pour reprocher au Premier juge d'avoir retenu, comme élément de référence, un arrêt rendu par la Cour d'appel de MONTPELLIER le 20 mars 2012 entre la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER et Madame Fabienne X..., épouse Y..., dans lequel celle-ci avait retenu une valeur de 100 euros/m2 à partir du prix du terrain à bâtir auquel elle avait appliqué un abattement, la SERM, rappelait que « la méthode consistant à fixer l'indemnité d'un terrain qui n'est pas qualifié de terrain à bâtir à partir du prix du terrain à bâtir sur lequel est pratiqué une décote viole les dispositions de l'article L 13-15-I du code de l'expropriation : voir en ce sens Cass. 3ème civ., 11-01.212, n° 09-15.143 » ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, après avoir estimé qu'était « approprié l'arrêt de cette cour en date du 20 mars 2012, citée par l'expropriée, qui fixe, en valeur septembre 2009, par référence à un prix de 100 ¿ le m2, l'indemnité due par la communauté d'agglomération de Montpellier à Mme X... pour l'expropriation, dans le cadre de la réalisation de la 3eme ligne de tramway, d'une emprise de 125 m2 sur la parcelle DS n° 576, de laquelle est issue la parcelle DS n° 636, alors classée dans le même secteur 6AU-3 de la zone 6AU du PLU ; après avoir relevé le manque de termes de comparaison dans le marché libre, le premier juge a donc, à bon escient, retenu ce prix de 100 ¿ pour l'évaluation du terrain résiduel de 6526 m2 », que « la façon dont a été déterminée cette valeur dans l'arrêt précité du 20 mars 2012 importe peu, dès lors que cet arrêt est définitif et qu'intéressant la même parcelle d'origine, il constitue un élément de référence particulièrement pertinent », quand, n'étant pas tenue par l'évaluation à laquelle elle avait procédé dans l'arrêt qu'elle avait précédemment rendu, il lui incombait de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, en tenant compte de l'arrêt de cassation qui était invoqué par la SERM, si elle n'y avait pas commis une erreur de raisonnement qu'il lui appartenait de ne pas réitérer pour procéder à l'évaluation de la parcelle ici expropriée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 I du code de l'expropriation ;


Et alors, enfin, à supposer qu'elle soit réputée avoir adopté les motifs du jugement entrepris non contraires aux siens, que les terrains qui, à la date de référence, ne satisfont pas aux deux conditions requises par l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour pouvoir appeler la qualification de terrain à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 13-15 I ; que la valeur du terrain à bâtir ne peut pas servir à déterminer celle du terrain qui ne mérite pas cette qualification, qui doit être évalué en fonction de son usage effectif ; qu'en, ajoutant, par motifs réputés adoptés, que « la Cour d'appel, dont la décision est citée par le commissaire du gouvernement, a retenu la même valeur dans son arrêt du 15 février 2011, pour un terrain en zone 3AU bénéficiant d'un COS de 0,15, très inférieur à celui de l'espèce, à évaluer à la même date que la parcelle DS 576 », la Cour d'appel, qui a de la même façon évalué une parcelle ne méritant pas la qualification de terrain à bâtir à partir d'un élément de référence tiré d'un arrêt qu'elle avait précédemment rendu dans lequel elle avait à tort retenu, pour un terrain situé en secteur 3 ¿ AU ne méritant pas la qualification de terrain à bâtir, « en se fondant sur les termes de comparaison fournis par (les expropriés) portant sur (des) terrains à bâtir de plus petites dimensions et situés en secteur 2 ¿ AU, également doté d'un COS faible, devoir appliquer au prix moyen de 250 euros le m2 un abattement de 60 % », en ajoutant que « cette approche est pertinente si l'on tient compte de l'absence de termes de comparaison récents relativement à des terrains situés en secteur 3 ¿ AU, proches du quartier de Parc Marianne, mais non qualifiés de terrain à bâtir », a violé l'article L 13-15 I du code de l'expropriation.