Cour de Cassation · civ3 — 14 janvier 2016

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : 

Vu l'article 695 du code civil ; 

Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X..., propriétaires d'une parcelle cadastrée AC 83 (anciennement H 189), et M. et Mme Y..., propriétaires d'une parcelle cadastrée AC 84 (anciennement H 188), ont assigné M. et Mme Z..., propriétaires des parcelles AC 80 et 81 (anciennement H 195 et 192), et M. et Mme A..., propriétaires de la parcelle AC 82 (anciennement H 191), en reconnaissance d'une servitude conventionnelle de passage ; que, M. Y... étant décédé en cours d'instance, ses enfants, Mme Sandrine Y... et MM. Jérôme et Jérémy Y..., sont intervenus volontairement à l'instance ; 

Attendu que, pour accueillir la demande et ordonner le rétablissement du passage, l'arrêt retient que les actes de licitation du 3 avril 1991, portant acquisition des parcelles H 188 (AC 84) par M. Jean-Claude Y..., H 191 (AC 82) par Mme A... et H 195 et 192 (AC 80 et 81) par Mme Z..., se réfèrent à un acte de donation-partage du 8 mars 1921 précisant que « les cours et terrains avoisinant les bâtiments sont grevés de divers droits de passage bien connus des parties » et à un acte de donation-partage du 19 juillet 1875 indiquant « pour l'usage de son cellier et du terrain au nord dudit cellier, le propriétaire du premier lot passera sur le petit terrain appartenant au deuxième lot au nord de ses bâtiments et au midi de la cour du troisième lot », que l'acte d'acquisition de Mme Z... mentionne encore « qu'il existe un droit de passage par faits et actes antérieurs à 1956, par tous moyens et par tous temps sur les parcelles H 195 et 192 sur la partie sud au profit des parcelles H 191 et 188 » et que l'acte de vente du 8 avril 1989 de la parcelle H 189 (AC 83) à M. et Mme X... se réfère à une clause d'un acte antérieur du 13 août 1876 selon laquelle « le propriétaire du cellier compris sous l'article cinq de la masse aura droit de passer à pied et avec chevaux et voitures sur un passage de 8 mètres de large qui se trouve derrière le cellier dont s'agit » ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun des actes mentionnés ne se réfère à un acte constitutif de servitude ni ne comporte une description suffisamment précise des fonds asservis et de l'assiette du passage revendiqué pour constituer un commencement de preuve par écrit d'un titre récognitif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 12 mai 2014 par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; 

Condamne M. et Mme X... et les consorts Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... et les consorts Y... à payer à M. et Mme Z..., M. et Mme A...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... et des consorts Y... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 



Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z..., M. et Mme A... 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant constaté que les parcelles sises à Chémery, lieudit La Mornière, cadastrées AC n° 83 et 84, bénéficient d'une servitude de passage conventionnelle grevant l'ensemble des parcelles cadastrées AC n° 80, 81 et 82, que la servitude de passage conventionnelle avait été obstruée par les consorts Z... et A..., ordonné la libération du passage entravé sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et condamné les consorts Z... et A... à payer à M. et Mme Y..., d'une part, et à M. et Mme X..., d'autre part, chacun, 1. 500 euros de dommagesintérêts ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article 691 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres » ; que l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant, peu important qu'il n ¿ en soit pas fait mention dans les titres de propriété du fonds dominant ; qu'il peut toutefois être suppléé par témoins ou présomptions à l'insuffisance de l'acte invoqué comme titre d'une servitude lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ; que le technicien désigné par la juridiction, après avoir décrit de façon extrêmement précise les différentes parcelles qu'il a examinées, a procédé à une étude minutieuse des actes de propriété ; que l'expert a tout d'abord examiné :- l'acte relatif à la licitation du 3 avril 1991 (achat par Jean-Claude Y... des parcelles H 188 et H 200) (pièce 28 des consorts X...-Y...) lequel fait mention d'un acte de donation partage E...-F..., dressé par Maître G..., notaire le 8 mars 1921, qui mentionne, concernant les bâtiments de la Mornière, « que les cours et terrain avoisinant les bâtiments sont grevés de divers droits de passage bien connus des parties », et d'un acte de donation partage dressé par Maître H... le 19 juillet 1875 qui mentionne « pour l'usage de son cellier et du terrain au nord dudit cellier, le propriétaire du premier lot passera sur le petit terrain appartenant au deuxième lot au nord de ses bâtiments et au midi de la cour du troisième lot » ;- l'acte relatif à la licitation du 3 avril 1991 (achat par Jeannine Y... épouse A...des parcelles H 191 et H 573) (pièce 23 des consorts X...-Y...et 14 des consorts Z...-A...) qui porte les mêmes mentions au titre « rappel de servitudes » ;- l'acte relatif à la licitation du 3 avril 1991 (achat par Claudette Y... épouse Z... des parcelles cadastrées section H n° 195, 192, 194 et 193 (pièce 23 des consorts X...-Y...et 15 des consorts Z...-A...) ; qui mentionne « qu'il existe un droit de passage par faits et actes antérieurs à 1956, par tous moyens et par tous temps sur les parcelles H 195 et 192 sur la partie sud au profit des parcelles H 191 et 188 », acte qui porte les mêmes mentions que les précédents au chapitre « rappel de servitudes » ; que ces documents font apparaître que le notaire indique expressément d'une part qu'il existe une servitude de passage qui grève les parcelles H 195 et 192 au profit des parcelles H 191 et 188 dans l'acte concernant l'acquisition de Dame Z..., d'autre part qu'il existe une servitude de passage qui grève les parcelles H 195, 192 et 191 au profit de la parcelle H 188 dans l'acte concernant l'acquisition de Jean-Claude Y... ; qu'il a ensuite examiné l'acte de vente du 8 avril 1989 aux époux Jean-Luc X... des parcelles cadastrées section H 189, 190, 199, 201, 556, 559, lequel fait référence à la donation-partage du 23 mai 1943, rappelant une clause établie dans l'acte du 13 août 1876 (pièce 18 des consorts X...-Y...) mentionnant l'existence d'une servitude de passage, ainsi décrite : « le propriétaire du cellier compris sous l'article cinq de la masse aura droit de passer à pied et avec chevaux et voitures sur un passage de 8 m de large qui se trouve derrière le cellier dont s'agit, concurremment avec les personnes qui y ont droit à cause de leur bâtiment derrières » ; que cette description démontre que le cellier et le terrain désignés par cet acte correspondent aux actuelles parcelles AC n° 83 et 77, propriété des époux X... ; que le terme « derrière le cellier » indique que le passage se trouve bien au nord et non au sud de ce cellier ; qu'il y a lieu d'observer, à ce stade de l'analyse du rapport d'expertise, et en réponse à l'argumentation des consorts Z... que leur affirmation selon laquelle ces celliers n'existent plus est indifférente, puisqu'il ne s'agit en la cause que de déterminer le lieu et l'assiette du droit de passage par rapport à l'emplacement de ces ouvrages, qui n'est qu'une indication géographique ; que l'expert a en outre relevé que l'acte de donation du 8 avril 1975 n'apporte pas d'éléments précis puisqu'il permet de placer cette servitude aussi bien au sud qu'au nord des bâtiments concernés, voire éventuellement de part et d'autre ; que l'examen par l'expert de la donation-partage du 4 juin 1945 lui a permis de conclure que la désignation qui y est faite est très cohérente avec l'état des lieux, malgré une correction à apporter sur la désignation des parcelles, correction confirmée par la lecture des actes plus anciens ; qu'il en tire pour conséquence que cet acte notarié décrit donc l'existence de servitudes de passage sur les parties nord des parcelles cadastrées section AC 80 et 81 (propriété des époux Z...) au bénéfice des parcelles plus à l'est ; qu'après examen de l'acte d'adjudication du 14 décembre 1944, l'expert a pu en conclure qu'il décrit l'existence une servitude de passage sur la partie nord de la parcelle cadastrée section AC 82 (anciennement H 198), propriété des époux A..., au bénéfice des parcelles plus à l'est ; que ce technicien, après avoir détaillé le texte de l'acte de donation partage du 23 mai 1943, indique qu'on retrouve dans cet acte la parcelle actuellement cadastrée AC 83 (anciennement H 189), propriété des époux X..., le notaire ayant pris soin de rapporter littéralement l'existence de servitudes de passage d'un acte plus ancien datant du 13 août 1876 ; que l'expert indique, après avoir étudié l'acte de donation partage du 8 mars 1921, que l'on y retrouve la même disposition que celle décrite dans l'acte de donation partage du 4 juin 1945, et que les parties nord des parcelles actuellement cadastrées AC 80 et 81 (anciennes parcelle H 195 et 192), propriété des époux Z..., sont grevées d'une servitude de passage au profit des parcelles plus à l'Est, le plan visuel donnant une indication sur la largeur de l'assiette de cette servitude pour la zone est, à savoir 7, 40 m ; que ce technicien explique en outre que le bien désigné à l'article 1 de l'acte de vente du 3 juillet 1891 correspond à l'actuelle parcelle cadastrée section AC 81 (ancienne parcelle H 192), propriété des époux Z..., et qu'on n'y retrouve la mention de la servitude de passage qui grève la partie Nord de celle-ci ; qu'après analyse de l'acte de donation partage du 13 août 1876, il indique que grâce à la description littérale du bien et de ses confins, on remarque que le bien désigné à l'article 5 correspond aux actuelles parcelles cadastrées section AC 83 et 77 (anciennes parcelles H 189 et 199), propriété des époux X..., et que plus particulièrement, on retrouve la configuration successivement du Sud vers le Nord : de la cour, du cellier, d'une partie de terrain derrière (parcelle actuellement cadastrée AC 83 et anciennement H 189), puis le restant du terrain jusqu'au chemin vicinal qui correspond à l'actuelle rue de Romorantin (parcelle actuellement cadastrée AC 77, anciennement H 199) ; qu'il relève, concernant l'assiette de la servitude de passage, la rédaction suivante « sur un passage de 8 m de large qui se trouve derrière le cellier dont s'agit » ; qu'il indique que ce passage se trouve bien au nord du cellier et non au sud ; qu'il précise à cet égard que lors de la désignation, le « devant » correspond au sud (pour la cour) et le « derrière » au nord (pour le terrain), que cet ordre de désignation (devant pour le sud et derrière pour le nord) a déjà été rencontré dans les actes précédents, ce qui s'explique par la configuration des lieux, où les parties habitables sont ouvertes vers le sud alors que les parties fonctionnelles sont ouvertes vers le nord et les champs voisins ; qu'il indique que cette mention donne une information sur la largeur de l'assiette de cette servitude, qui est indiquée à 8 m derrière le cellier pour permettre le passage de chevaux et voitures, cette servitude de passage s'appliquant « concurremment avec les personnes qui ont droit à cause de leurs bâtiments derrières » ; que l'analyse de l'acte de donation partage du 19 juillet 1875, déjà mentionné supra, permet de retrouver la mention d'une servitude de passage qui grève l'actuelle parcelle cadastrée section AC 81 (anciennes H 192), propriété des époux Z..., au profit de la parcelle cadastrée section AC 82 (ancienne parcelle H 191) propriété des époux A... ; que l'acte de partage du 21 juin 1857 également analysé, ne concerne pas les auteurs des époux Z..., mais mentionne tout de même que les copartageant se doivent mutuellement passage pour accéder à leurs biens ; que les appelants prétendent que l'expert aurait commis plusieurs erreurs ou omissions ; qu'il a pourtant longuement, et de façon précise, répondu aux observations qui avaient été faites par les parties à la suite de sa note de synthèse du 6 novembre 2009 ; que l'erreur qu'ils invoquent, concernant une inversion alléguée des servitudes du 21 juin 1857 et du 13 août 1876, outre qu'elle n'est pas établie, n'a fait l'objet d'aucune contestation de leur part à la suite du dépôt par l'expert de la note de synthèse par laquelle il les invitait à fournir des observations ; que cette allégation tardive ne pourra donc être retenue ; que l'expert s'est également expliqué sur l'application de la longueur de 23, 40 m que contestent les époux Z... (réponse aux observations des parties page 6) en indiquant qu'il y a lieu de positionner la cote à partir de l'alignement présent en 1921 et non à partir de l'alignement actuel ; que ce technicien s'est également expliqué sur les contestations relatives à l'emplacement du chemin pour l'exploitation des terres Bertin (id. page 10) ; qu'au surplus que cet acte, dont les auteurs proposaient un déplacement du droit de passage dont ils reconnaissaient l'existence, est de nature à apporter une preuve supplémentaire de ce que la prescription invoquée à titre subsidiaire n'est pas acquise ; que c'est donc de façon pertinente que le tribunal a prononcé comme il l'a fait que ce soit sur le droit de passage lui-même sur la non-intervention de la prescription, et sur les entraves qui ont été apportées à cette servitude ; que le jugement du 14 février 2013 sera confirmé dans son intégralité ; 

ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QUE l'article 691 du code civil dispose que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres, et non par la possession, étant précisé que l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ; que, toutefois, il peut être suppléé par témoins ou présomptions à l'insuffisance de l'acte invoqué comme titre d'une servitude lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit ; qu'en l'espèce, les deux actes notariés de licitation du 3 avril 1991, par lesquels les époux Z... et les époux A... sont devenus propriétaires des parcelles litigieuses, comprennent la même mention au titre du paragraphe intitulé « rappel de servitudes » ; qu'il s'agit de la reproduction d'une clause insérée au sein de l'acte de donation partage dressé par Maître G...le 8 mars 1921 ; qu'il y est notamment écrit que « pour l'usage de son cellier et du terrain au nord dudit cellier, le propriétaire du premier lot passera sur le petit terrain appartenant au deuxième lot au nord de ses bâtiments et au midi de la cour du troisième lot » ; qu'il résulte de la lecture de l'acte de 1921 précité, du plan qui y est joint, des constatations de l'expert et de l'absence de discussion sur ce point, qu'une telle clause établit une servitude conventionnelle de passage au profit du seul « premier lot », parcelle aujourd'hui cadastrée section AC n° 82, et grevant le « deuxième lot », parcelles aujourd'hui cadastrées section AC n° 80 et 81, d'une largeur de 7, 40 mètres et d'une longueur de 22, 40 mètres ; que la clause insérée au sein de l'acte du 8 mars 1921 et reproduite au sein des deux actes de licitation du 3 avril 1991, comprend, par ailleurs, la mention suivante : « les cour et terrain avoisinant les bâtiments sont grevés de divers droits de passage bien connus des parties » ; que cette mention constitue un commencement de preuve par écrit de l'existence d'un droit de passage grevant les parcelles cadastrées section AC n° 80, 81 et 82 (objet de l'acte de 1921) au profit des parcelles cadastrées section AC n° 83 et 84, ayant son assiette sur les terrains au nord des bâtiments ; que ce commencement de preuve est corroboré par les éléments suivants :- l'acte notarié de vente du 8 avril 1989 par lequel les époux X... ont acquis la propriété de la parcelle cadastrée section AC n° 83 reproduit la clause d'un acte de donation partage du 23 mai 1943, qui reproduit lui-même les stipulations d'un acte de donation partage du 13 août 1876, aux termes de laquelle « le propriétaire du cellier compris sous l'article cinq de la masse aura droit de passer à pied et avec chevaux et voitures sur un passage de huit mètres de large qui se trouve derrière le cellier dont s'agit, concurremment avec les personnes qui y ont droit à cause de leurs bâtiments derrières » ; qu'il ressort de l'analyse proposée par l'expert judiciaire que ce droit de passage profite au fonds cadastré section AC n° 83 ainsi qu'aux fonds se trouvant au-delà, à l'Est, et qu'il s'applique au nord des bâtiments concernés ;- les actes notariés de donation partage du 19 juillet 1875 et d'adjudication du 14 décembre 1944, relatifs à la parcelle cadastrée section AC n° 82, mentionnent respectivement « un terrain servant de passage commun » à l'Ouest et un « petit terrain derrière au nord servant de passage commun » ;- les actes notariés de vente du 3 juillet 1891 et de donation partage du 4 juin 1945, relatifs à la parcelle cadastrée section AC n° 8l, mentionnent respectivement un « petit terrain grevé de droits de passage au nord », « le petit terrain servant de passage se trouve derrière les bâtiments de Madame Berthon » et « cellier derrière et moitié de terrain servant de passage commun » ;- le courrier rédigé le 28 décembre 2002 par les époux 

Z... aux époux X... comprend les énonciations suivantes « prochainement acquéreurs d'une parcelle de terrain, appartenant à Madame et Monsieur D..., qui se trouve en limite de notre propriété, où nous devons un droit de passage d'une largeur suffisante pour le passage des machines agricoles actuelles telles qu'une moissonneuse batteuse, celui se trouvant au milieu, nous venons vous demander l'autorisation de le repousser au fond de noire future parcelle » ; que les époux Z... ne contestent pas que la parcelle évoquée dans ce courrier et dont l'acquisition est envisagée est celle cadastrée section AC n° 79, se trouvant au nord des parcelles cadastrées section AC n° 80 et 81 sur lesquelles les demandeurs sollicitent la reconnaissance d'un droit de passage dans le cadre du présent litige ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'existence d'un droit de passage conventionnel grevant les parcelles cadastrées section AC n° 80, 81 et 82 et profitant aux parcelles cadastrées AC n° 83 et 84, est établie, conformément aux conclusions de l'expert judiciaire ; que l'assiette de cette servitude conventionnelle porte sur l'ensemble des parcelles cadastrées section AC n° 80, 81 et 82, dans la mesure où cela correspond aux stipulations de l'acte notarié du 8 mars 1921 faisant état d'une largeur de 7, 40 mètres, ainsi qu'à la configuration des lieux ; 

1°) ALORS QUE le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ; que ne constitue pas un titre recognitif, ni même un commencement de preuve par écrit d'un tel titre, celui qui ne fait pas référence au titre constitutif ; qu'en jugeant pourtant, en l'espèce, que serait établie la servitude de passage revendiquée par les consorts X... et Y...en se fondant sur la teneur d'écrits émanant tant des propriétaires des fonds asservis que dominants et dont, ainsi qu'il résulte de ses constatations, aucun ne faisait référence à un titre ayant constitué la servitude, la cour d'appel a violé les articles 691 et 695 du code civil ; 

2°) ALORS QUE les écrits qui se bornent à faire état de l'existence de servitudes de passage sans aucune précision de leur localisation ni des fonds servant et dominant ne peuvent valoir, en considération de leur imprécision, commencement de preuve par écrit permettant de suppléer l'absence de titre constitutif et recognitif de servitude ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond qu'aucun des actes émanés des propriétaires des fonds prétendument asservis retenus au soutien de leur décision ne mentionne que les parcelles cadastrées 80, 81 et 82 subiraient une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées 83 et 84 sur la partie longeant les bâtiments au Nord ; qu'en jugeant pourtant cette servitude établie en se fondant sur différents titres faisant allusion à l'existence de servitudes, particulièrement au sud des bâtiments sur la cour commune, mais dont aucun, pour ceux qui émanent des propriétaires des fonds asservis, ne précisent que le passage se situerait au nord des bâtiments ni qu'il profiterait aux fonds cadastrés 83 et 84 sur les parcelles des consorts Z...- A..., les autres émanant inutilement des propriétaires des fonds dominants, la cour d'appel a violé l'article 695 du code civil ; 

3°) ALORS QUE le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi ; que, pour constater l'existence d'une servitude de passage au nord des bâtiments des parcelles 80, 81 et 82 au profit des parcelles 83 et 84, la cour d'appel retient que les époux Z... l'auraient reconnue dans un courrier du 28 décembre 2002 qui constituerait un commencement de preuve par écrit ; qu'en se fondant ainsi sur l'aveu d'un droit et non sur l'existence d'un titre récognitif ou d'un commencement de preuve par écrit d'un titre recognitif, la cour d'appel a violé derechef l'article 695 du code civil.