Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2016

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



 Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Paris 15e, 8 janvier 2015), rendu en dernier ressort, qu'au terme du bail qu'il a consenti le 6 juillet 2007 à Mme X..., pour l'exécution duquel M. X... s'est porté caution solidaire, M. Z..., bailleur, a fait convoquer la locataire et son garant devant le tribunal d'instance pour obtenir paiement des diverses sommes au titre de travaux locatifs et d'un apurement de charges locatives ;


 Sur le premier moyen, ci-après annexé :


 Attendu que M. Z... fait grief au jugement d' être rendu en violation des dispositions des articles 477, 448 et 458 du code de procédure civile ;


 Mais attendu que la seule indication, dans la mention du jugement relative la composition de la juridiction, du nom d'un greffier « aux débats » et du nom d'un autre greffier « au délibéré » n'implique pas que ce dernier, qui fait partie de la juridiction, ait délibéré avec le juge d'instance ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen, ci-après annexé :


 Attendu que M. Z... fait grief au jugement de le condamner restituer le dépôt de garantie ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que les sols de l'entrée et du séjour étaient décrits dans le même état lors de l'entrée et de la sortie des lieux, sauf la mention d'une usure côté entrée, le tribunal d'instance, sans dénaturer l'état des lieux de sortie ni les stipulations du bail, a exactement retenu que le bailleur ne pouvait prétendre au remplacement complet du parquet du séjour ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



 Mais sur le deuxième moyen :


 Vu l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause ;


 Attendu que, pour rejeter la demande en paiement au titre de la régularisation des charges des exercices 2011 2013, le jugement retient que le bailleur produit l'apurement des charges pour les exercices 2011 et 2012 et les justificatifs individuels des frais de chauffage, que ces pièces permettent seulement d'établir les charges récupérables au titre du chauffage et que, par ailleurs, M. Z... ne justifie pas avoir mis la disposition de la locataire les pièces justificatives ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de régularisation annuelle n'interdit pas au bailleur de demander le paiement des sommes dues ce titre en fin de bail, le tribunal d'instance, qui n'a pas analysé même sommairement le contenu des pièces justificatives de l'apurement des charges communes générales d'ascenseurs et de fourniture d'eau chaude des années 2011, 2012 et 2013 produites aux débats, n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de M. Z... au titre de la régularisation des charges locatives des années 2011 2013, le jugement rendu le 8 janvier 2015, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 15e ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris 7e ;


 Condamne Mme X... et M. X... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. Z....


 PREMIER MOYEN DE CASSATION 


 IL EST FAIT GRIEF AU JUGEMENT ATTAQUE de mentionner en page 1 qu'il a été rendu « sous la présidence de Karine WACHE-VALIN, Vice-Présidente, Juge d'Instance, assistée de Annick GUILLERM, Greffier, aux débats, et de Sylvie LE CHARTIER, adjoint administratif placé ayant prêté le serment de Greffier, au délibéré » ;


 ALORS QUE le greffier ne peut assister au délibéré des magistrats ; Que le jugement attaqué énonce expressément que la juge d'instance qui l'a rendu était assistée de Madame LE CHARTIER, adjoint administratif placé ayant prêté le serment de greffier au délibéré ; Qu'il ressort clairement de cette énonciation que la greffière a assisté au délibéré de la magistrate en violation des articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile.


 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


 IL EST FAIT GRIEF AU JUGEMENT ATTAQUE d'avoir débouté Monsieur Z... de sa demande en paiement de la somme de 2.627,83 € au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2011, 2012 et 2013, 


 AUX MOTIFS QUE :


 « Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.


 En l'espèce, le bailleur produit aux débats l'apurement des charges de l'année 2011 et de l'année 2012 et les justificatifs individuels de charges relatives aux frais de chauffage.


 Ces pièces permettent seulement d'établir les charges récupérables au titre des frais de chauffage. Par ailleurs, Monsieur Z... ne justifie pas avoir mis à la disposition de la locataire les pièces justificatives de ces charges.


 Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre. »


 ALORS QUE ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile le jugement qui se détermine au visa d'éléments de preuve n'ayant fait l'objet d'aucune analyse ; Qu'en énonçant, sans même analyser sommairement le contenu des pièces justificatives de l'apurement des charges des années 2011, 2012 et 2013 produites par Monsieur Z... et surtout des justificatifs individuels relatifs aux frais de chauffage, qui portaient au verso les relevés des compteurs individuels pour le logement occupé par Madame X..., que Monsieur Z... ne justifie pas avoir mis à la disposition de la locataire les pièces justificatives des charges récupérables au titre des frais de chauffage, si bien qu'il doit être débouté de sa demande, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile.


 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


 IL EST FAIT GRIEF AU JUGEMENT ATTAQUE d'avoir condamné Monsieur Z... à payer 1.240 € à Madame X... au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, 


 AUX MOTIFS QUE :


 « Monsieur Z... soutient que le parquet présente, sur une surface de plus d'un décimètre carré, des traces importantes d'usure ; Que, n'ayant pu retrouver le même modèle, il est contraint de procéder au remplacement complet du parquet qui s'élève, selon un devis en date du 13 décembre 2013, à la somme de 1.379,13 €. Il produit à l'appui de ses allégations des photographies dont on ignore la date à laquelle elles ont été prises.


 L'état des lieux d'entrée décrit les sols de l'entrée et du séjour comme étant en bon état, de même que l'état des lieux de sortie qui mentionne en commentaire concernant le sol du séjour « usure côté entrée ».


 Monsieur Z... ne saurait faire peser sur le locataire le remplacement du parquet alors qu'il n'est pas fait état de dégradations dans l'état des lieux de sortie mais simplement d'une usure.


 Il sera en conséquence condamné à restituer l'intégralité du dépôt de garantie à sa locataire, soit la somme de 1.240 €. » ;


 ALORS QUE l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 30 novembre 2013 mentionne non seulement, en ce qui concerne le sol du séjour, « usure côté entrée » mais également et surtout « + trou » (prod.5 p.2) ; Qu'en condamnant Monsieur Z... à restituer l'intégralité du dépôt de garantie au motif qu'il ne saurait faire peser sur la locataire le remplacement du parquet alors qu'il n'est pas fait état de dégradations dans l'état des lieux de sortie mais simplement d'une usure, le tribunal a omis de tenir compte de l'ensemble des termes clairs et précis de l'état des lieux de sortie ; Que, ce faisant, il a violé l'article 1134 du code civil ;


 ALORS QUE, aux termes du III-B) de l'annexe à l'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, qui constitue l'annexe 1 du bail du 6 juillet 2007 (prod.1 p.9 et 11) dument paraphé par les parties et par la caution, constitue une réparation locative le remplacement de quelques lames de parquets et la remise en état des revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous ; Que dès lors que l'état des lieux de sortie établi contradictoirement mentionnait la présence d'une usure et d'un trou dans le sol du séjour, c'était à la locataire qu'il appartenait d'assumer le coût de remplacement du parquet ainsi que prévu à l'article 2.3.10 du bail (prod.1 p.5) ; Qu'en condamnant Monsieur Z... à restituer à la locataire l'intégralité du dépôt de garantie au motif qu'il ne saurait faire peser sur elle le remplacement du parquet alors qu'il n'est pas fait état de dégradations dans l'état des lieux de sortie mais simplement d'une usure, le tribunal a méconnu les stipulations claires et précises du bail du 6 9 juillet 2007 ; Que, ce faisant, il a violé l'article 1134 du code civil, ensemble le III-B) de l'annexe à l'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987.