Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2016

CIV.3

 FB



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 9 juin 2016




 Cassation


 M. CHAUVIN, président



 Arrêt n° 700 F-D

 Pourvoi n° W 15-16.892







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Statuant sur le pourvoi formé par le Groupement foncier rural de Bibracte, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 19 février 2015 par la cour d'appel de Dijon (chambre sociale), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. V... P..., domicilié [...] ,

 2°/ à M. I... B..., domicilié [...] ,

 3°/ à Mme E... B... épouse F..., domiciliée [...] ,

 4°/ à M. Q... B..., domicilié [...] ,

 5°/ à Mme W... B... , domiciliée [...] ,

 6°/ à M. R... B..., domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat du Groupement foncier rural de Bibracte, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Sur le moyen unique :

 Vu les articles L. 412-1 et L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1315 du code civil ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 19 février 2015), que M. P..., bénéficiaire de deux baux sur des parcelles appartenant à Mmes W... et E... B... et à MM. I..., Q... et R... B... (les consorts B...), a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande d'annulation de la vente consentie sur ces parcelles au Groupement foncier rural de Bibracte (le GFR), en invoquant le fait que son droit de préemption avait été méconnu ;

 Attendu que, pour annuler cette vente, l'arrêt retient que les documents produits par les consorts B... sont insuffisants à démontrer un défaut d'exploitation de l'ensemble des terres affermées ;

 Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve de ce qu'il exploitait le fonds loué à la date de la vente pour pouvoir bénéficier du droit de préemption, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

 PAR CES MOTIFS :

 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ;

 Condamne M. P... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du Groupement foncier rural de Bibracte ;

 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le Groupement foncier rural de Bibracte.

 Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré nulle et de nul effet la vente intervenue le 15 novembre 2011 sur les parcelles en nature de pré et de terre situées à Saint-O...-sous-Beuvray cadastrées section D : n°27 « En Gièvre », n°32 « En Gièvre », n°33 et 34 et 36 à 40 « Champs Punais », n°[...] , n°[...] », intervenue entre M. I... B..., M. Q... B..., M. R... B..., Mme W... B... et Mme E... B..., épouse F... et le Groupement Foncier Rural de Bibracte, comme consentie au mépris du droit de préemption du preneur, M. V... P... ;

 AUX MOTIFS QUE « Sur la nullité de la vente

 Attendu qu'aux termes de l'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte d'un droit de préemption au profit de l'exploitant preneur en place;

 que l'article L. 412-12 alinéa 3 du même [code] dispose qu'au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution par le bailleur de ses obligations, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de vente lui est connue, à peine de forclusion;

 Attendu qu'en l'espèce, Monsieur P... est titulaire d'un bail à ferme portant sur des parcelles, en nature de pré et de terre, situées sur la commune de [...] , appartenant aux consorts B..., propriétaires indivis; que ces derniers ont vendu, le 15 novembre 2011, au GFR de Bibracte, les parcelles en nature de pré et de terre situées à [...] , cadastrées section [...] [...] ", n° 33, 34, 36 à [...] ", objets des baux, moyennant le prix de 22.388,78 €;

 que Monsieur P... sollicite la nullité de cette vente pour non-respect de son droit de préemption;

 Attendu que les consorts B... font valoir que Monsieur P... ne peut revendiquer un quelconque droit de préemption aux motifs qu'il ne justifie pas remplir les conditions posées par l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime et qu'il a consenti une cession des baux à l'EARL de Molnet;

 Mais attendu qu'en application des dispositions de l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime, le fermier, membre d'une société à objet principalement agricole, peut mettre à la disposition de celle-ci les terres louées dont il détient la jouissance en vertu d'un bail rural; que le preneur reste titulaire du bail et doit continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation;

 qu'en l'espèce, l'EARL de Molnet a été constituée le 26 juillet 2000 par Monsieur P... et son épouse; que suite au retrait de cette dernière, l'EARL de Molnet est constituée d'un associé unique, Monsieur P... ; que ce dernier se consacre donc bien à l'exploitation des parcelles louées dans le cadre de cette EARL et est demeuré titulaire des baux;

 qu'en outre, Monsieur P... justifie remplir les conditions posées par l'article L.412-5 du code rural et de la pêche maritime à savoir:

 - avoir exercé pendant au moins trois ans, la profession d'exploitant agricole,
 - avoir exploité par lui-même les fonds mis en vente,
 - ne pas être propriétaire de parcelles d'une superficie trois fois supérieure à la surface minimum d'installation prévue à l'article L. 312-6 du même code puisque propriétaire d'une superficie totale de 38 ha 4 a 52 ca alors que l'arrêté préfectoral vise 30 ha;

 que Monsieur P... est donc bien titulaire d'un droit de préemption sur les parcelles louées mises en vente; que ce moyen doit donc être rejeté;

 Attendu que le GFR de Bibracte et les consorts B... excipent de la renonciation du droit de préemption par Monsieur P... aux termes d'une convention sous seing-privé du 5 juillet 2011;

 Attendu qu'en application de l'article L. 412.8 du code rural et de la pêche maritime, le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption;

 que le bénéficiaire du droit de préemption peut y renoncer à condition d'être parfaitement informé du prix, des conditions et des modalités de la vente; que la renonciation doit [être ] expresse et non équivoque;

 qu'en l'espèce, les termes de la convention invoquée par les appelants est rédigée selon les termes suivants :

 "Dans le cas où M et Mme L... procèdent à la réitération de l‘acte authentique, ils s‘engagent à signer un bail à long terme (9 ans) au profit de M. V... P..., [...] , immédiatement après la signature de l'acte. A défaut, cette convention vaudrait bail.";

 que force est de constater que cette convention ne comporte aucune renonciation expresse à l'exercice du droit de préemption par Monsieur P..., seule la perspective d'un bail étant envisagée pour le cas où les époux L... acquièrent les parcelles ; que l'attestation de Monsieur N..., présent lors de la signature de cette convention, ne peut suppléer à l'absence de renonciation expresse de la part de Monsieur P... ; que la possibilité d'une renonciation tacite au droit de préemption ne peut conduire à dénaturer les termes clairs de la convention qui ne fait aucunement référence à une quelconque renonciation;

 que ce moyen doit donc être rejeté et le jugement confirmé de ce chef;

 Attendu qu'en application de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, "Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.

 Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite (...)";

 qu'en l'espèce, par courrier du 9 juin 2011, Maître K..., notaire, a informé Monsieur P... que les consorts B... avaient l'intention de vendre l'étang de poisson, le bâtiment agricole sis au bord de l'étang et diverses parcelles à usage de pré sur les communes de [...] et de la Comelle ;

 Attendu que Monsieur P... fait valoir que cette notification est incomplète au motif que ne sont pas visées les parcelles D27 et D32, objets du bail sous seing-privé du 10 décembre 1985 dont la vente était pourtant envisagée ;

 que le GFR de Bibracte et les consorts B... répliquent que le bail sous seing-privé du 10 décembre 1985 est nul pour n'avoir été régularisé que par Madame C... B..., usufruitière, sans le concours des nu-propriétaires, en application de l'article 595 du code civil ;

 Mais attendu que la nullité du bail peut être couverte en cas de confirmation du bail par le nu propriétaire; que la renonciation à se prévaloir de la nullité du bail ne se présume pas et doit être non équivoque ;

 qu'en l'espèce, la vente d'une partie des parcelles du bail du 10 décembre 1985 a été effectuée en 2009 ; que dans le cadre de cette vente, les consorts B... ont fait procéder, par leur notaire, à la notification des charges et conditions de la vente à Monsieur P... qui a renoncé à son droit de préemption ; que l'acte de vente de 2009 stipule que "le bien objet des présentes est actuellement loué à Monsieur V... P..., exploitant agricole, (…) Aux termes d'un bail sous signature privée établi conformément à la loi pour une durée de neuf années (…). Ce bail avec d‘autres parcelles a été consenti et accepté moyennant un fermage de 446 kilogrammes de viande de boeuf poids vif ";

 qu'ainsi, il apparaît qu'en 2009, les consorts B... avaient non seulement connaissance de ce bail mais ont, également, renoncé à se prévaloir de toute nullité puisqu'ayant respecté les dispositions de l'article L. 412-8 susvisé avant la vente d'une partie des parcelles louées dans ce bail, l'existence d'autres parcelles que celles vendues étant expressément mentionnée;

 que les développements des consorts B... sur l'établissement de ce projet de vente par Madame C... B... seule et une signature de l'acte authentique, dans l'urgence, après son décès, sont sans aucune incidence puisque les B... devaient nécessairement participer à l'acte authentique en leur qualité de nu-propriétaires quand bien même Madame C... B... ne serait pas décédée avant la signature définitive et qu'à aucun moment, ils n'ont contesté les mentions figurant dans cet acte authentique qui visait le bail du 10 décembre 1985;

 que ce bail est donc opposable aux consorts B... et toujours en cours faute d'avoir été résilié ;

 que l'éventuel non-paiement des fermages par Monsieur P..., que ce dernier conteste pour partie, alors qu'aucune action en résiliation de bail n'a été engagée, ne peut faire obstacle à son droit de préemption ;

 qu'en outre, s'agissant du défaut d'exploitation des parcelles [...] et D32, l'appréciation de l'exploitation effective par le preneur doit se faire en prenant en compte l'ensemble des terres affermées et non la seule parcelle vendue ; que les documents produits par les consorts B..., pour établir le défaut d'exploitation, sont insuffisants à démontrer un défaut d‘exploitation de l'ensemble des terres affermées ;

 Attendu que Monsieur P... fait également valoir que la notification du projet de vente ne comportait pas les adresses des bailleurs, ne le mettant ainsi pas en mesure de leur notifier régulièrement son droit de préemption ;

 Attendu qu'une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne dans le courrier de notification les éléments d'information le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption ;

 que cette obligation est d'autant plus impérieuse lorsque le bien est en indivision, le preneur devant notifier à chaque indivisaire l'exercice de son droit de préemption; que quand bien même, certains indivisaires sont domiciliés dans le même village que Monsieur P..., l'un des indivisaires est domicilié dans la Nièvre et rien ne permettait à Monsieur P... de connaître son adresse, les derniers actes de 2009 ne permettant pas de suppléer à cette carence, étant souligné que Monsieur P... n'a pas participé à la signature de l'acte authentique de 2009; que faute de toute mention, Monsieur P... pouvait légitimement penser que le notaire était mandaté pour recevoir notification de son droit de préemption et ce d'autant plus que ce même notaire lui envoyait, le 27 juin 2011, le décompte des fermages en sollicitant que la somme due lui soit adressée par chèque à son ordre, se présentant dès lors comme mandataire des bailleurs pour la gestion des parcelles louées; que le notaire a accusé réception de l'exercice du droit de préemption par Monsieur P... puisqu'il lui a envoyé, le 29 août 2011, le décompte financier de l'opération ;

 que ces moyens doivent donc être rejetés; que l'omission de l'adresse des bailleurs et des parcelles D27 et D32 dans la notification du projet de vente emporte nullité de cette notification qui n'a, dès lors, pas pu faire courir valablement le délai de deux mois prévu pour l'exercice du droit de préemption du preneur ;

 que les développements des appelants sur l'exercice tardif du droit de préemption par Monsieur P... sont donc sans objet ;

 que le jugement doit être confirmé de ce chef ;

 Attendu que le GFR de Bibracte et les consorts B... exposent que le courrier de Monsieur P... du 12 août 2011 ne comporte pas de façon expresse l'exercice du droit de préemption ;

 Mais attendu que ce courrier est rédigé dans les termes suivants « Je ne peux signer la demande de renonciation de mon droit de préemption puisque je suis intéressé par l'acquisition de ces parcelles » ;

 que Monsieur P... a donc bien manifesté son intention d‘acquérir les parcelles dont le projet de vente lui avait été notifié; que le notaire a d'ailleurs parfaitement compris les termes de ce courrier puisqu'il écrivait, le 29 août 2011, à Monsieur P... en indiquant qu'il accusait bonne réception de son souhait de ne pas renoncer à son droit de préemption pour les parcelles de Saint O... et que suite à sa décision d'acquérir, il lui fournissait le décompte financier de l'opération ;

 que ce moyen doit donc être rejeté ;

 Attendu au vu de l'ensemble de ces éléments, qu'en application de l'article L.412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, la nullité de la vente, régularisée par acte authentique du 15 novembre 2011 entre les consorts B... et le GFR de Bibracte, doit être prononcée ;

 que le jugement sera confirmé; »

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « 2/ Sur l'absence de renonciation expresse au droit de préemption :

 Par application de l'article L.412-8 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiquées ;

 Pour valider une renonciation au droit de préemption, le preneur doit l'avoir réalisée en toute connaissance de cause, c'est-à-dire alors qu'il connaissait le prix, les conditions et les modalités de l'offre ; Si le refus du preneur doit être porté à la connaissance du propriétaire dans les mêmes formes que celles prévues pour les notifications des conditions de la vente, il est cependant admis qu'il puisse avoir lieu sous d'autres formes ; Mais cette renonciation doit être sans équivoque ;

 En l'occurrence, force est de constater que la convention du 5 juillet 2011 ne comporte expressément aucune renonciation au droit de préemption de Monsieur V... P... ; Elle indique que les époux L... s'engagent, en cas de réitération de l'acte authentique de vente, à consentir un bail de 9 ans au preneur ; Cela sous-entend certes qu'un compromis de vente a déjà été signé entre les vendeurs et des acquéreurs qui ne sont pas le preneur, mais cette disposition n'indique pas clairement que Monsieur V... P... a renoncé à son droit de préemption et elle n'a pas été portée à la connaissance du bailleur par le preneur ;

 Au surplus, les déclarations de Monsieur N... ne caractérisent aucune renonciation au droit de préemption selon les formes légales ;

 En conséquence, Monsieur P... sera considéré comme n'ayant pas renoncé à exercer son droit de préemption ;

 3/ Sur la non validité de la notification et ses effets:

 L'article 412-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le notaire instrumentaire doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que les noms et domiciles des personnes qui souhaiteraient acquérir les biens ; Cette notification, pour être valide, doit être complète c'est-à-dire contenir les éléments d'information mettant ce preneur en mesure d'exercer utilement son droit de préemption ;

 D'une part, il convient de constater que le notaire n'a pas signalé l'adresse de chacun des vendeurs afin de permettre au preneur de répondre directement à ceux-ci ;

 D'autre part, la notification du notaire ne comprenait que les terres louées en vertu du bail notarié des 2 et 21 décembre 1993, à savoir les parcelles en nature de pré et de terre situées à SAINT O... SOUS BEUVRAY cadastrées section D :

 * n°33 et 34 et 36 à [...] ,
 * n°[...] ,
 * n°42 "Le Pralo",

 alors que la vente a également porté sur les parcelles en nature de pré situées à SAINT O... SOUS BEUVRAY cadastrées section [...] °27 et 32, "En Gièvre", louées selon bail sous seing privé du 10 décembre 1985 ;

 Mais le bail sous seing privé du 10 décembre 1985 a été signé par la seule usufruitière ; Or, selon l'article 595 alinéa 4, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ; S'il est soutenu que la nullité invoquée par voie d'exception n'est pas soumise à prescription, ceci n'est vrai que lorsque le contrat dont la nullité est invoquée n'a pas été exécuté, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence ; Ainsi trouve à s'appliquer l'article 1304 du code civil aux termes duquel "dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans" étant précisé que ce délai ne court qu'à compter de la connaissance par le nu propriétaire de l'existence du bail ; Toutefois la nullité peut être couverte en cas de confirmation par le nu propriétaire du bail frappé de nullité et cette confirmation par une renonciation à se prévaloir de la nullité du bail doit être non équivoque c'est-à-dire certaine car elle ne se présume pas ;

 En l'espèce, il est incontestable que la vente des parcelles [...] , 30 et 31 à la SCI LE PASSAGE constitue une confirmation du bail et une renonciation à se prévaloir de sa nullité en ce qu'elle a confirmé Monsieur V... P... comme preneur des terres vendues car il a exercé la renonciation à son droit de préemption ;

 Ainsi, les consorts B... sont mal fondés à invoquer la nullité du bail à laquelle ils avaient renoncé et qui est donc un bail valide ; En outre, il court toujours faute d'avoir été résilié ;

 Cette validité du bail a pour effet de permettre de constater que la notification du notaire n'a pas été complète car elle n'a pas non plus porté sur l'intégralité des terres louées et mises en vente ; Dès lors, la notification n'a pas été loyale et Monsieur V... P... n'a pas été mis en mesure d'exercer son droit de préemption en connaissant précisément l'étendue de la vente ; Cette notification nulle n'a pas pu faire courir valablement le délai de deux mois prévu pour la réponse du locataire en place ; La vente du 15 novembre 2011 a donc été effectuée au mépris du droit de préemption du preneur ;

 Selon l'article L.412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, "au cas où le droit de préemption n ‘aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires" ;

 La vente du 15 novembre 2011 constitue donc une inexécution de ses obligations par le bailleur et justifie donc que soit prononcée la nullité de la vente des parcelles louées, en nature de pré et de terre situées à SAINT S... [...] cadastrées section D, à savoir :

 * n°27 "En Gièvre",
 * n°32 "En Gièvre",
 * n°33 et 34 et 36 à [...] ,
 * n°[...] ,
 * n°42 "Le Pralo",

 vente consentie au Groupement foncier Rural de Bibracte par les consorts B... » ;

 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que les parties s'opposant sur la question de l'exploitation effective, par M. P..., des parcelles cadastrées [...] et 32, objet d'un bail du 10 décembre 1985 et comprises dans la vente dont il demandait l'annulation, la cour d'appel a relevé d'office, sans avoir préalablement provoqué les observations des parties, le moyen selon lequel l'appréciation de l'exploitation effective par le preneur doit se faire en prenant en compte l'ensemble des terres affermées et non la seule parcelle vendue ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les exigences du contradictoire et, partant, l'article 16 du code de procédure civile ;

 2°) ALORS, en tout état de cause, QUE la condition d'exploitation du fonds à laquelle est subordonné l'exercice du droit de préemption du preneur s'apprécie au regard de l'ensemble des terres affermées en vertu d'un même bail rural et dont le vendeur est propriétaire ; qu'en jugeant que M. P... bénéficiait du droit de préemption sur les parcelles [...] , qu'il n'exploitait pas, par la considération que l'appréciation de l'exploitation effective par le preneur devait se faire en prenant en compte l'ensemble des terres affermées faisant l'objet du bail conclu le 10 décembre 1985 et non les seules parcelles vendues, alors que les consorts B... n'étaient plus propriétaires des autres parcelles, objet dudit bail, vendues en 2009 à la SCI Le Passage, la cour d'appel a violé les articles L.412-1 et L.412-5 du code rural et de la pêche maritime ;

 3°) ALORS, en tout état de cause, QU' il appartient au preneur de rapporter la preuve qu'il exploitait le fonds loué à la date de la vente pour pouvoir bénéficier du droit de préemption ; qu'en jugeant que, s'agissant du défaut d'exploitation des parcelles D27 et D32, objet du bail du 10 décembre 1985, les documents produits par les consorts B... étaient insuffisants à démontrer un défaut d'exploitation de l'ensemble des terres affermées alors qu'il appartenait à M. P..., preneur, de démontrer qu'il exploitait l'ensemble des terres affermées pour pouvoir bénéficier du droit de préemption sur celles vendues, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 du code civil ensemble les articles L.412-1 et L.412-5 du code rural et de la pêche maritime ;

 4°) ALORS QU'une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne dans le courrier de notification de la vente des biens projetée les éléments d'information le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption auprès des vendeurs, à moins que le preneur ne puisse légitimement croire le notaire investi d'un mandat de gérer les biens objet de la vente et exercer valablement auprès de lui son droit de préemption ; qu'en jugeant que l'omission de l'adresse des bailleurs dans la notification du projet de vente emportait nullité de cette notification, qui n'avait dès lors pas pu faire courir valablement le délai de deux mois prévu pour l'exercice du droit de préemption, ce dont elle a déduit qu'il n'était pas utile d'examiner le caractère tardif de l'exercice de son droit de préemption par M. P..., invoqué par les appelants, quand elle avait également constaté que le preneur pouvait légitimement penser que le notaire était mandaté par les bailleurs vendeurs pour recevoir notification de son droit de préemption et considéré que M. P... avait valablement exercé ce droit en notifiant au notaire son intention de préempter, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime ;

 5°) ALORS, en tout état de cause, QUE le preneur doit faire connaître au propriétaire vendeur son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués ; qu'à supposer même que la réponse de M. P... soit parvenue au notaire mandataire des propriétaires vendeurs dans le délai de deux mois visé à l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, en jugeant que M. P... avait accepté l'offre des consorts B..., par la considération qu'il avait manifesté son intention d'acquérir les parcelles dont le projet de vente lui avait été notifié sans constater que M. P... avait accepté l'offre aux prix, charges et conditions communiqués, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime ;

 6°) ALORS QUE constitue une simple invitation à entrer en pourparlers le fait d'indiquer aux bailleurs que l'on est « intéressé par l'acquisition de ces parcelles » sans mentionner son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués ; qu'à supposer même que la réponse de M. P... soit parvenue au notaire mandataire des propriétaires vendeurs dans le délai de deux mois visé à l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, en jugeant que M. P... avait accepté l'offre du vendeur par la considération qu'il avait écrit dans son courrier reçu par le notaire le 12 août 2011 qu'il était « intéressé par l'acquisition de ces parcelles », la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime ;

 7°) ALORS QUE constitue une simple invitation à entrer en pourparlers le fait, pour l'exploitant, d'indiquer aux bailleurs qu'il est « intéressé par l'acquisition de ces parcelles » sans mentionner son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués; qu'à supposer même que la réponse de M. P... soit parvenue au notaire mandataire des propriétaires vendeurs dans le délai de deux mois visé à l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, en jugeant que M. P... avait accepté l'offre du vendeur par la considération que le notaire avait compris les termes de son courrier du 12 août 2011 comme signifiant qu'il avait accepté cette offre puisque le notaire écrivait à M. P..., le 29 août 2011, en indiquant qu'il accusait bonne réception de son souhait de ne pas renoncer à son droit de préemption pour les parcelles de [...] et que suite à sa décision d'acquérir, il lui fournissait le décompte financier de l'opération, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime.