Cour de Cassation · civ3 — 23 juin 2016

CIV.3

 FB



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 23 juin 2016




 Rejet


 M. CHAUVIN, président



 Arrêt n° 769 F-D

 Pourvoi n° C 14-24.047







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Statuant sur le pourvoi formé par M. N... F..., domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 27 mai 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant :

 1°/ à la société Eurodiffusion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 2°/ à Mme G... L... épouse J..., domiciliée [...] ,

 3°/ à Mme X... J... épouse K..., domiciliée [...] ,

 4°/ à M. P... J..., domicilié [...] ,

 5°/ à Mme Q... J... épouse S..., domiciliée [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 24 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de M. F..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Eurodiffusion et des consorts J..., l'avis de Mme Salvat, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 mai 2014), que la société Eurodiffusion a consenti à M. F... des baux saisonniers successifs de 1995 à 2006, chacun étant conclu pour une durée de six mois du 1er avril au 30 septembre, pour l'exploitation d'un commerce de restauration dans une galerie marchande d'une station balnéaire ; que, le 13 décembre 2007, M. F... a assigné la société Eurodiffusion et son gérant, U... J..., en reconnaissance de l'existence d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux ; que, celui-ci étant décédé en cours de procédure, Mme G... J..., son épouse, et leurs trois enfants, M. P... J... et Mmes X... K... et Q... S... (les consorts J...), attraits en appel, ont soulevé l'irrecevabilité de la demande comme prescrite ;

 Sur le premier moyen, ci-après annexé :

 Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite l'action en requalification des conventions saisonnières en baux statutaires pour la période antérieure au 13 décembre 2005 ;

 Mais attendu qu'ayant retenu que la demande, qui tendait à voir reconnaître à M. F... l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, était soumise à la prescription biennale, la cour d'appel en a exactement déduit qu'une telle demande, formée par voie d'assignation le 13 décembre 2007, était prescrite pour la période antérieure au 13 décembre 2005 ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

 Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite l'action en requalification pour la période antérieure au 13 décembre 2005 et de rejeter l'action en revendication du statut des baux commerciaux formée pour la période postérieure au 13 décembre 2005 ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, par l'effet de la prescription biennale, la demande en requalification se limitait au seul contrat de location saisonnière conclu le 20 décembre 2006 pour la période du 1er avril au 30 septembre 2007, que, s'il résultait des constats d'huissier de justice établis de 2003 à 2006 qu'en période d'intersaison, M. F... disposait d'une clé des locaux, rien ne permettait d'établir la volonté du bailleur de les donner à bail à l'année, que le caractère aléatoire du montant et de la date de versements allégués, sans lien avec la valeur locative des locaux, ne permettait pas de les qualifier de loyers complémentaires pour la période d'hiver, que le seul maintien, dans les lieux, de matériels appartenant au locataire après le 30 septembre 2007, toléré par le bailleur, ne suffisait pas à établir un maintien en possession, d'autant que le locataire avait été invité à quitter les lieux, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la demande en revendication du statut des baux commerciaux formée pour la période postérieure au 13 décembre 2005 devait être rejetée ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

 Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir juger que les consorts J... ont ratifié les engagements souscrits par la société Eurodiffusion et dire les baux consentis par elle inopposables aux consorts J... ;

 Mais attendu qu'ayant relevé que les baux saisonniers avaient été successivement conclus par la société Eurodiffusion gérée par U... J... et constituée pour la gestion de l'immeuble entre les consorts J..., que U... J..., qui en avait donné à ces derniers la nue-propriété indivise en conservant l'usufruit, n'avait pas qualité pour donner seul à bail des locaux commerciaux ni ratifier un tel bail conclu par la société Eurodiffusion, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;

 Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

 Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité des clauses des contrats de location saisonnière limitant l'occupation à une activité saisonnière et prévoyant l'exclusion du statut des baux commerciaux ;

 Mais attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur les deux premiers moyens, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. F... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. F... et le condamne à payer à la société Eurodiffusion et aux consorts J... la somme globale de 3 000 euros ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. F....

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclarée irrecevable, comme étant prescrite, l'action que M. N... F... avait formée afin de voir requalifier en baux commerciaux statutaires, les conventions saisonnières, pour la période antérieure au 13 décembre 2005 ;

 AUX MOTIFS QUE M. N... F... conteste en second subsidiaire le caractère saisonnier de l'occupation et soutient que bien qu'ayant une activité saisonnière s'il est resté en possession ininterrompue des lieux, ce qui aurait pour effet de réintégrer le rapport contractuel dans le champ du bail commercial, les causes d'exclusion de l'article L. 145-5 étant dans ce cas inexistantes ; qu'une telle prétention se heurte à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce, qui trouve à s'appliquer dès lors que la notion de fraude dans la conclusion de contrat dérogatoire a été exclue pour les motifs énoncés ci-dessus ; qu'en effet le point de départ de l'action se situe à la signature du contrat qui ouvrirait droit au bénéfice de la propriété commerciale soit au plus tard, au 13 février 2001 date du second contrat d'occupation saisonnière conclu alors que le preneur aurait été selon ses dires laissé en possession ininterrompue ; que, pour tenter de faire échec au jeu de la prescription M. N... F... soutient enfin que celle-ci recommence à courir à la signature de chaque contrat et spécialement à la signature du contrat de 2006 ; que cette affirmation n'est pas compatible avec la prétention figurant dans le dispositif de ses conclusions qui vise à se voir reconnaître un bail commercial« depuis plus de 12 ans» ; qu'au demeurant, l'effet de la prescription biennale atteint la période antérieure au 13 décembre 2005, y compris la convention souscrite le 20 novembre 2005 de sorte que seul peut être soumis à la cour l'effet du contrat souscrit le 20 décembre 2006 pour la période du 1er avril au 30 septembre 2007 ; que ce contrat qui ne peut être considéré qu'isolément est un contrat de location saisonnière ; qu'il est exclu en tant que tel du champ d'application du statut et que les dispositions de l'article L. 145-5 alinéas 2 et 3 ne lui sont pas applicables, puisqu'il ne s'agit pas d'un bail dérogatoire ; que s'agissant de la période écoulée après le 30 septembre 2007 (seule période échappant à la prescription), le seul maintien dans les lieux de matériel appartenant au locataire toléré par le bailleur ne suffit pas à établir un maintien en possession, M. N... F... ne produit aucun élément de preuve démontrant une occupation continuée avec l'accord du bailleur puisque bien contraire il résulte des pièces qu'il a été invité à quitter les lieux compte tenu d'un projet de démolition, raison pour laquelle il a introduit la présente instance dès le 13 décembre 2007, soit moins de deux ans après la signature du bail saisonnier litigieux ; que le bail de location saisonnière conclu le 26 décembre 2006 ne peut donc être requalifié et n'ouvre pas droit à la propriété commerciale, et que les demandes indemnitaires de M. N... F... à ce titre sont donc irrecevables sans qu'il soit besoin de suivre les parties plus avant dans leur discussion quant à la valeur locative ou la déchéance éventuelle d'un droit à la propriété commerciale en raison des conditions de souscription des contrats de location gérance;

 ALORS QUE même en l'absence de fraude du bailleur, la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du maintien en possession du preneur entre chaque location saisonnière échappe à la prescription biennale; qu'en déclarant irrecevable la demande que M. F... avait formée, afin de bénéficier du statut des baux commerciaux depuis l'origine, dès la conclusion de la première location saisonnière, en raison du droit qu'il avait acquis à l'application de ce statut du fait de son maintien dans les lieux entre chaque exploitation saisonnière, et de la poursuite de son activité, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du Code de commerce.

 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclarée irrecevable, comme étant prescrite, l'action que M. N... F... avait formée afin de voir requalifier en baux commerciaux statutaires, les conventions saisonnières, pour la période antérieure au 13 décembre 2005 et D'A VOIR rejeté l'action en revendication du statut des baux commerciaux que M. N... F... avait formée pour la période postérieure au 13 décembre 2005 ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE M. N... F... conteste en second subsidiaire le caractère saisonnier de l'occupation et soutient que bien qu'ayant une activité saisonnière s'il est resté en possession ininterrompue des lieux, ce qui aurait pour effet de réintégrer le rapport contractuel dans le champ du bail commercial, les causes d'exclusion de l'article L. 145-5 étant dans ce cas inexistantes ; qu'une telle prétention se heurte à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce, qui trouve à s'appliquer dès lors que la notion de fraude dans la conclusion de contrat dérogatoire a été exclue pour les motifs énoncés ci-dessus ; qu'en effet le point de départ de l'action se situe à la signature du contrat qui ouvrirait droit au bénéfice de la propriété commerciale soit au plus tard, au 13 février 2001 date du second contrat d'occupation saisonnière conclu alors que le preneur aurait été selon ses dires laissé en possession ininterrompue ; que, pour tenter de faire échec au jeu de la prescription M. N... F... soutient enfin que celle-ci recommence à courir à la signature de chaque contrat et spécialement à la signature du contrat de 2006 ; que cette affirmation n'est pas compatible avec la prétention figurant dans le dispositif de ses conclusions qui vise à se voir reconnaître un bail commercial« depuis plus de 12 ans»; qu'au demeurant, l'effet de la prescription biennale atteint la période antérieure au 13 décembre 2005, y compris la convention souscrite le 20 novembre 2005 de sorte que seul peut être soumis à la cour l'effet du contrat souscrit le 20 décembre 2006 pour la période du 1er avril au 30 septembre 2007 que ce contrat qui ne peut être considéré qu'isolément est un contrat de location saisonnière il est exclu en tant que tel du champ d'application du statut et les dispositions de l'article L. 145-5 alinéas 2 et 3 ne lui sont pas applicables, puisqu'il ne s'agit pas d'un bail dérogatoire ; que s'agissant de la période écoulée après le 30 septembre 2007 (seule période échappant à la prescription), le seul maintien dans les lieux de matériel appartenant au locataire toléré par le bailleur ne suffit pas à établir un maintien en possession, M. N... F... ne produit aucun élément de preuve démontrant une occupation continuée avec l'accord du bailleur puisque bien contraire il résulte des pièces qu'il a été invité à quitter les lieux compte tenu d'un projet de démolition, raison pour laquelle il a introduit la présente instance dès le 13 décembre 2007, soit moins de deux ans après la signature du bail saisonnier litigieux que le bail de location saisonnière conclu le 26 décembre 2006 ne peut donc être requalifié et n'ouvre pas droit à la propriété commerciale, et que les demandes indemnitaires de M. N... F... à ce titre sont donc irrecevables sans qu'il soit besoin de suivre les parties plus avant dans leur discussion quant à la valeur locative ou la déchéance éventuelle d'un droit à la propriété commerciale en raison des conditions de souscription des contrats de location gérance ;

 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la renonciation et la déchéance, s'il n'est pas contesté qu'il est possible de renoncer à un droit d'ordre public de protection lorsqu'il est acquis, il s'en déduit que la renonciation du preneur au bénéfice du statut des baux commerciaux suppose, pour être valable, que le droit au renouvellement auquel il peut prétendre, ou à défaut, le droit à une indemnité d'éviction, soit acquis au moment où la renonciation intervient ; que les parties ont signé chaque année une convention d'occupation saisonnière dans laquelle il était précisé que la location était consentie «sans aucune faculté de prorogation ou de renouvellement et en dehors du champ d'application du Décret du 30 septembre 1953 et autres textes subséquents régissant les baux commerciaux » ; que la question de savoir si cette clause peut être analysée comme valant renonciation au droit déjà acquis à se prévaloir du statut des baux commerciaux est subordonnée à la question de l'acquisition éventuelle de ce droit par M. F... et, dans l'affirmative, de la date de cette acquisition ; que, dès lors, la renonciation invoquée par la société EURODIFFUSION ne peut être admise sans examen au fond ; que, de la même manière, la question de la déchéance éventuelle de M. F... du droit de se prévaloir de la propriété commerciale au motif qu'il a conclu des contrats de location-gérance dans des conditions illicites, suppose l'examen préalable de l'éventuel accès de M. F... au statut des baux commerciaux, et de la date à laquelle il en aurait bénéficié ; que les fins de non-recevoir soulevées par la société EURODIFFUSION seront en conséquence écartées ; que, sur le fond, il résulte des dispositions de l'article L. 145-5 dernier alinéa du Code de commerce, que la location à caractère saisonnier est expressément exclue du statut des baux commerciaux ; que les contrats conclus entre la société EURODIFFUSION et M. F... sont intitulés « Conventions d'occupation saisonnière » ; qu'il est précisé dans chacune des conventions ainsi signées que la location est consentie « à l'effet d'une occupation saisonnière », pour une durée de six mois allant chaque année du 1er avril au 30 septembre, le loyer étant fixé pour un montant forfaitaire, «pour toute la durée de la location saisonnière» ; qu'aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il est en outre justifié, et non contesté, que M. F..., signataire de ces conventions, est un commerçant averti puisqu'il exploite plusieurs commerces de restauration, soit directement, soit en location-gérance ; qu'il n'invoque d'ailleurs aucun vice du consentement; que M. F..., qui ne conteste pas le caractère saisonnier de son exploitation, entend néanmoins voir requalifier ces conventions en bail commercial continu avec exploitation saisonnière ; que cette requalification suppose la preuve de ce que le locataire a gardé la jouissance continue du local en dépit des stipulations contractuelles, et de ce qu'à l'inverse, le bailleur n'a pas retrouvé la disposition du local après chaque saison ; qu'une telle conservation de la jouissance du local par le preneur, ne doit en outre pas résulter d'une simple tolérance du bailleur; qu'au soutien de ses prétentions, M. F... produit plusieurs constats d'huissier dressés à sa demande au cours des sept années précédant l'assignation, la société EURODIFFUSION évoquant sur ce point une véritable stratégie commerciale élaborée à son encontre par son locataire; que les constats dressés le 6 mars 2003, le 22 octobre 2003, le 29 octobre 2004, le 10 mars 2005, le 28 octobre 2005,et le 18 janvier 2006 sont de nature à établir qu'à ces dates M. F... était détenteur d'une clef ouvrant les locaux loués et que les lieux étaient prêts à être exploités ; que le bailleur soutient pour sa part avoir occasionnellement et gracieusement autorisé M. F..., en l'état des relations amicales existant alors entre eux et attestées par les époux W..., à préparer les locaux avant le début de saison, et à procéder à la fermeture au-delà de la période contractuelle, ce qui correspondrait aux constats établis en mars et en octobre de chaque année jusqu'en 2005; qu'à supposer que la société EURODIFFUSION n'ait pas ignoré que son locataire ait conservé l'accès au local dans la période intersaisons, la preuve n'est pas pour autant rapportée d'une volonté non équivoque du bailleur de louer les locaux à l'année ; que M. F... excipe par ailleurs de divers versements en espèces pour soutenir qu'ils correspondraient à la contrepartie de l'occupation durant les mois d'hiver; qu'il produit des reçus manuscrits établis par M. J..., gérant de la SARL EURODlFFUSION, pour un montant de 10.000 Frs le 15 février 2001, de 20.000 Frs le 30 octobre 2001, de 7.620 € le 12 décembre 2003, de 5.000 € le 19 novembre 2004, de 4.500 € le 15 décembre 2005, de 3.120 € le 3 février 2006, et de 3.000 € le 20 décembre 2006; que toutefois, la cause de ces versements n'est pas indiquée, à l'exception du premier reçu qui fait mention de« la réservation de la BODEGUA », de sorte que ce reçu devra être écarté ; que la société EURODIFFUSION indique pour sa part que ces montants correspondraient à une participation financière échelonnée versée par le preneur en contrepartie d'importants travaux réalisés dans les locaux loués par le bailleur et justifiés par les factures versées au débat ; qu'au vu du caractère aléatoire du montant et de la date des versements, et de l'absence manifeste de lien entre le montant des versements et la valeur locative des locaux, M. F... n'établit pas que ces montants correspondraient au versement de loyers complémentaires ; que M. F... ne peut pas plus soutenir que le montant du loyer versé à la société EURODIFFUSION, d'un montant total de 51.428 € TTC « forfaitaire pour toute la durée de la location saisonnière » pour les locaux « E » et « F »
 correspondrait à la valeur locative réelle pour l'année, alors que la société EURODIFFUSION justifie avoir loué le seul local « F » pour la saison 1994 au prix de 166.040 Frs soit 25.3 12 € et le local « E »pour la même saison au prix de 177.900 Frs ou 27.120 €, soit l'équivalent de 52.432 € dès l'année 1994 et qu'il est établi que M. F... a donné lui-même en location-gérance à la SARL ROSINVEST les locaux en cause pour la saison 2006 moyennant paiement d'une redevance de 36.478 €, étant précisé dans le contrat que « cette redevance ne tient pas compte du loyer des murs » ; que les éléments invoqués par M. F... n'établissent dès lors pas que celui-ci ait en réalité disposé, avec l'accord du bailleur, de la jouissance du local durant toute l'année; qu'au demeurant, il a été signé chaque année entre les parties, et spécialement de 2003 à 2006, des conventions d'occupation saisonnière, comportant toutes la mention selon laquelle la location était faite «sans aucune faculté de prorogation ou de renouvellement et en dehors du champ d'application du décret du 30 septembre 1953 », conventions établissant ainsi la volonté exprimée chaque année par le bailleur et acceptée par M. F..., de reprendre les locaux entre les saisons, volonté incompatible avec l'acceptation d'une jouissance continue du preneur ; que M. F... fait valoir sur ce point (page 5 de ses conclusions), que cette mention ne pourrait valoir renonciation au statut des baux commerciaux, puisqu'à cette date, le droit à la propriété commerciale de M. F... n'était pas né, ce droit n'étant né « qu'à compter de septembre 2007, c'est-à-dire à l'expiration de la période d'occupation continue des lieux loués sans opposition du bailleur à l'expiration du dernier bail saisonnier : le 30 septembre 2007 » ; que la société EURODIFFUSION sollicite en second lieu une indemnité d'occupation du même montant mensuel de 7.166 € à compter du mois de janvier 2008 jusqu'à l'évacuation du matériel du preneur; que la date de cette évacuation n'est pas établie par les éléments du dossier ; qu'il est en revanche établi par constat d'huissier du 22 février 2008 qu'à cette date, le bailleur avait fait mettre en place une palissade fermant l'accès du restaurant ; que l'indemnité d'occupation sera dès lors due pour les seuls mois de janvier et février 2008 ; que, faute d'établir qu'elle aurait effectivement fait réaliser les travaux prévus au devis de nettoyage des locaux pour un montant de 10.405,20 €, la société EURODIFFUSION se verra débouter de la demande formée à ce titre;

 1. ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'il s'ensuit que les termes d'une demande principale ne justifient pas· de tenir en échec la demande subsidiaire dont l'examen s'impose aux juges du fond; qu'en affirmant que M. F... n' était pas fondé à soutenir que la prescription biennale recommençait à courir à compter de la signature de chaque contrat de location saisonnière dont, en particulier, celui du 1er avril au 30 septembre 2007, dès lors qu'une telle prétention serait incompatible avec le dispositif de ses conclusions « qui vise à se reconnaître un bail commercial "depuis plus de douze ans" », quand il a demandé, à titre subsidiaire, à la juridiction du second degré de voir juger qu'il était titulaire de baux commerciaux portant sur ces deux lots, sans mentionner le point de départ de l'application des statuts, après avoir soutenu à titre principal qu'il bénéficierait du statut des baux commerciaux depuis douze ans, la cour d'appel a dénaturé les termes des conclusions de M. F... ; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; »

 2. ALORS QUE la prescription biennale de l'action en requalification d'une convention d'occupation saisonnière en bail commercial permet au preneur d' invoquer au soutien de sa demande, tous les moyens de preuve et faits propres à fonder ses prétentions sans exclure ceux qui seraient antérieure de plus de deux ans à la saisine des tribunaux; qu'en considérant que M. F... pouvait seulement se prévaloir du maintien du matériel dans les lieux, après le 30 septembre 2007, quand il lui appartenait de se déterminer en considération de toutes les circonstances et éléments de preuves invoqués par M. F..., y compris ceux antérieurs au 30 septembre 2007, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du Code de commerce;

 3. ALORS QUE la convention de location saisonnière doit être requalifiée en un bail commercial dès lors que le preneur a poursuivi son activité dans les locaux dont il a disposé pendant toute l'année, en contrepartie d'un loyer annuel; que M. F... a soutenu qu'il occupait les locaux pendant toute l'année, avant même qu'ils ne soient mis à sa disposition par la société EURODIFFUSION, du 1er avril au 30 septembre 2007; qu'il a ainsi produit divers procès-verbaux établis à la demande de M. F..., depuis le 13 décembre 2005, le 18 janvier 2006, le 1er février 2007 et le 10 décembre 2007 (conclusions, p. 16); qu'il a également rappelé que la société EURODIFFUSION avait perçu diverses sommes en espèces, en contrepartie de son occupation hivernale des locaux (conclusions, p. 16 et 21), qu' il avait conservé les clefs et qu' il règle lui-même chaque année une quote-part de taxe d'ordures ménagères ainsi que des consommations d'eau et d'électricité pour toute l'année (conclusions, p. 18); qu'en se bornant à énoncer que la société EURODIFFUSION s'était opposée à la poursuite de la convention de location saisonnière après l'échéance du 30 septembre 2007 sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si M. F... avait déjà acquis le droit au statut avant même que la convention d'occupation saisonnière ne débute du seul fait qu'il exploitait son activité dans les lieux de manière continue, sans opposition du propriétaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-5 et L. 145-60 du Code de commerce;

 4. ALORS QUE le statut des baux commerciaux est d'ordre public ; qu'en décidant, pour refuser de requalifier les conventions de location saisonnière en bail commercial, que M. N... F... ne rapportait pas la preuve qu'il ait, en réalité, disposé, avec l' accord du bailleur, de la jouissance des locaux pendant toute l'année, au lieu de rechercher si les conditions de conclusion d'une location saisonnière, par dérogation au statut des baux commerciaux, étaient réunies, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1, L. 145-5 et L 145-15 du Code de commerce ;

 5. ALORS QUE la renonciation au statut des baux commerciaux est illicite dès lors qu'elle a été prévue dans le bail originaire ou dans un contrat postérieur avant que le preneur n'ait été laissé dans les lieux à l'échéance du terme; qu'en rappelant que M. F... a donc soutenu que les termes de la convention d'occupation saisonnière ne pouvait pas valoir renonciation au statut des baux commerciaux, au jour de sa conclusion, avant que le droit à la propriété commerciale ne soit né « à compter de septembre 2007, c'est-à-dire à l'expiration de la période d'occupation continue des lieux loués sans opposition du bailleur à l'expiration du dernier bail saisonnier : le 30 septembre 2007 », sans rechercher si la stipulation dans chacune des conventions saisonnières d'une renonciation au statut des baux n'était pas illicite en tant qu'elle avait été convenue avant que le droit à la propriété commerciale de M. F... ne soit né, à compter de septembre 2007, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-5 du Code de commerce.

 TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de M. F... tendant à voir juger que les consorts J... ont ratifié les engagements souscrits par la société EURODIFFUSION et dit les baux consentis par la société EURODIFFUSION inopposables aux consorts J...;

 AUX MOTIFS QUE, sur l'opposabilité aux consorts J... du bail consenti par la société EURODIFFUSION ; que le bail de la chose d'autrui n'étant pas frappé de nullité, la société EURODIFFUSION a pu valablement consentir des baux qui restent valables entre bailleur et preneur mais sont inopposables aux véritables propriétaires ; que, pour combattre cette inopposabilité M. N... F... invoque une apparence légitime de M. J... agissant en qualité de mandataire de l'indivision ou tout au moins une ratification intervenue par l'intermédiaire de M. U... J... ; qu'aucune apparence n'a pu se créer à l'égard des consorts J... ; que, d'une part en effet les intimés soulignent ajuste titre que M. J... ne pouvait intervenir au nom d'une indivision qui n'existe pas, ce qui rend sans portée la discussion intervenue entre les parties sur l'utilisation du terme de mandataire dans l'un des actes, au surplus les baux étant conclus au nom de la société EURODIFFUSION ne pouvaient engendrer d'apparence à l'égard de personnes physiques, qu'aucun élément ne permettait d'identifier à l'époque ; qu'au surplus et même à supposer que U... J... soit intervenu à titre personnel et non en qualité de gérant de la société EURODIFFUSION, il s'avère qu'il était usufruitier de sorte que la perception de loyers et la réclamation de paiement de charges ne sauraient s'assimiler à la reconnaissance d'un bail opposable aux nu propriétaires l'usufruitier n'ayant pas qualité ainsi que le rappellent les intimés pour donner seul à bail des locaux commerciaux ni par voie de conséquence pour ratifier seul de tels actes;

 ALORS QUE le bail de la chose d'autrui est opposable par le preneur aux véritables propriétaires qui ont ratifié sa conclusion en s'en appropriant les termes; qu'il résulte des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que les baux saisonniers ont été successivement conclu par la SARL EURODIFFUSION, qui avait été constituée entre les consorts J... pour la gestion de l'immeuble dont leur père, gérant de la société, leur avait donné la nue-propriété indivise et dont il avait conservé l'usufruit; qu'en affirmant, pour décider que les locations étaient inopposables aux consorts J..., que le gérant de la société EURODIFFUSION ne pouvait pas intervenir pour le compte d'une indivision qui n'est pas investie de la personnalité morale, et qu'à supposer qu' il soit intervenu à titre personnel mais non pour le compte de la société EURODIFFUSION, sa qualité d'usufruitier lui permettait d'encaisser les loyers et de réclamer les paiements des charges sans qu'il puisse conclure un bail commercial en son nom propre, en l'absence des indivisaires, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les nus-propriétaires indivis et l'usufruitier de l'immeuble loué n'avaient pas, tous ensemble et de concert, ratifié le bail conclu par la société EURODIFFUSION et par voie de conséquence couvert l'inopposabilité dont il était affecté avant qu'ils ne soient appelés à l'instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1713 du Code civil.

 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande de M. N... F... en nullité des clauses des contrats de location saisonnière limitant l'occupation à une activité saisonnière et prévoyant l'exclusion du statut des baux commerciaux ;

 ALORS QU'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier ou sur le deuxième moyen de cassation emportera nécessairement l'annulation des dispositions de l'arrêt déboutant M. F... de son action en nullité des clauses des contrats de location saisonnière limitant l'occupation à une activité saisonnière et prévoyant l'exclusion du statut des baux commerciaux.