Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2016

CIV.3

 CH.B



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 15 septembre 2016




 Rejet


 M. CHAUVIN, président



 Arrêt n° 963 F-D

 Pourvoi n° U 15-14.084







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Statuant sur le pourvoi formé par Mme C... I..., épouse N..., domiciliée [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2014 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de Mme I..., de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la société [...], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 27 novembre 2014), que, par acte du 23 avril 1997, Mme I... a consenti à la société [...] un bail commercial portant sur divers bâtiments et terrains pour une durée de 23 mois ; que, le 21 septembre 2011, elle a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour non-paiement d'un arriéré locatif et une sommation de cesser l'activité de récupération de véhicules hors d'usage ; que la société [...] a assigné Mme I... en nullité du commandement et lui a délivré un congé ;

 Sur le premier moyen, ci-après annexé :

 Attendu que Mme I... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société [...] une certaine somme en réparation du préjudice subi pendant le bail pour les désordres affectant les lieux ;

 Mais attendu qu'ayant constaté que, par lettres des 20 avril et 23 août 2011, la locataire avait dénoncé la vétusté et l'état de délabrement des lieux loués et relevé que la bailleresse était seule responsable des désordres qui s'étaient amplifiés depuis la fin de l'année 2004, ce qui avait entraîné un préjudice de jouissance direct et certain pour la société [...] qui avait été contrainte d'exploiter son fonds de commerce dans des conditions anormales et gênantes pour son activité, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu en déduire que Mme I... devait être condamnée à réparer ce préjudice dont elle a souverainement fixé le montant ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

 Attendu que Mme I... fait grief à l'arrêt de condamner la société [...] à lui payer la somme de 13 707,80 euros à titre de dommages et intérêts ;

 Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble était atteint de graves désordres au niveau de la toiture, qu'il n'était pas démontré que Mme I... avait remédié à ces désordres et que rien ne permettait d'affirmer qu'elle serait parvenue à le relouer dès le 2 avril 2013, la cour d'appel a pu en déduire que son préjudice s'analysait en une perte de chance de proposer son bien à la location dont elle a souverainement fixé le montant ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

 Attendu que Mme I... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de remise en état des lieux ;

 Mais attendu qu'ayant relevé que les pièces versées aux débats n'étaient pas contemporaines de l'entrée en jouissance de la locataire, que Mme I... ne démontrait pas l'état exact dans lequel la société [...] avait reçu les lieux, ni que celle-ci aurait modifié ou supprimé l'espace vert pendant la durée du bail et qu'il ressortait du constat d'état des lieux de sortie que les dégâts de la chapelle étaient la conséquence d'une simple vétusté et non d'un défaut d'entretien de la locataire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la demande de remise en état des lieux devait être rejetée ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne Mme I... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme I... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société [...] ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

 Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour Mme I....

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme I... à payer à la société [...] la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice par elle subi pendant le bail à raison des désordres affectant les lieux,

 AUX MOTIFS QUE

 « II - Sur les demandes indemnitaires formées par la locataire à l'encontre de la bailleresse

 Attendu que la société [...] fait valoir qu'en contravention avec le bail et la loi (articles 1720 et suivants du code civil), les locaux n'ont jamais été entretenus par la bailleresse, d'où des désordres liés à des infiltrations d'eau - constatés dans divers constats d'huissier ; que la bailleresse en a été informée ; que cette situation lui a été préjudiciable : elle a perturbé et ralenti son activité, exposé ses salariés, clients et partenaires commerciaux à des situations inconfortables, voire dangereuses, qui pouvaient la contraindre à devoir cesser son activité sous peine de sanctions administratives, voire pénales ; que consciente de ses manquements, la bailleresse a voulu anticiper l'action de sa locataire en invoquant le non-paiement des loyers et charges et en délivrant le commandement litigieux ; que faute de travaux de remise en état, elle-même a été contrainte de délivrer congé avant terme et de quitter les lieux afin de reprendre son exploitation, ce départ anticipé étant à l'origine d'importants frais et de contraintes qui ont affecté ses résultats ; qu'elle a donc subi un préjudice consistant en une perte de chance qu'elle évalue forfaitairement à 10 % de son chiffre d 'affaires, soit à 312.266 euros ;

 Qu'elle précise que le mauvais état général de l'immeuble n'est pas imputable à l'incendie survenu dans les lieux en 2008, dont les conséquences ont été réparées, non plus qu'à de mauvaises conditions météorologiques ;

 Qu'à titre subsidiaire, si la cour s'estimait insuffisamment renseignée sur la réalité, l'étendue et les conséquences des désordres, une mesure d'expertise judiciaire pourrait être ordonnée ;

 Que la société [...] fait grief au tribunal de n'avoir pas fait droit à cette demande au motif qu'elle aurait exercé dans les locaux une activité non autorisée ; qu'en effet, à supposer que ce fut le cas, cela ne constituait qu'une partie de ses activités, en sorte que l'insalubrité des lieux lui a de toute façon causé un préjudice dont elle est en droit d'obtenir réparation ;

 Attendu que pour sa part, Mme I... relève notamment que les critiques tenant à 'entretien des lieux ont été tardivement formulées (en 2011), en réponse à deux sommations de payer ; qu'elle n'est pas responsable des inondations subies par la société [...] ; qu'en effet, l'état de la toiture résulte d'un incendie imputable à cette dernière, et les inondations ont été amplifiées par ses propres négligences : transformation d'un espace vert en parking, utilisation détournée et mauvais entretien de bassins de confinement ; qu'en outre, les constats d'huissier dressés en 2012 font suite à des phénomènes météorologiques exceptionnels ; que par ailleurs, la locataire ne démontre aucunement le préjudice qu'elle allègue ; qu'en conséquence, il est inutile de recourir à une mesure d'expertise ;

 Attendu que, certes, la société [...] a exploité une activité non autorisée dans les lieux, mais il n'est pas établi qu'elle aurait cessé d'exploiter les autres activités dûment autorisées par le bail ; qu'au contraire, Mme I... évoque à plusieurs reprises dans ses écritures que cette activité avait été ajoutée à celles qu'autorisait le bail ; que le préjudice invoqué par la société [...] étant en lien avec les désordres affectant l'ensemble des locaux loués pendant la durée du bail, sa demande indemnitaire est indépendante de la cause de la résiliation du bail ;

 Que dès lors, la cour estime que c'est à tort que le tribunal a écarté toute [demande] indemnitaire au motif que le bail était résilié du fait du preneur ;

 Qu'il échet dès lors d'apprécier le bien-fondé de cette prétention, étant toutefois précisé que la société [...] ne peut réclamer l'indemnisation d'un préjudice postérieurement au 21 décembre [lire octobre] 2011, date de résiliation du bail, dès lors que, étant devenue occupante sans droit ni titre à partir de cette date, son préjudice a pour origine un maintien irrégulier dans les lieux et non un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles ;

 - Sur l'existence des désordres :

 Attendu qu'aux termes du bail en cause, la société [...], preneuse, était tenue :

 - de toutes les réparations que la loi et l'usage mettent à la charge du locataire,

 - d'entretenir et rendre enfin de bailles locaux loués en bon état locatif, tels que reçus à son entrée ;
 Qu'il s'ensuit que ce contrat n'a pas dérogé au droit commun relativement aux charges incombant respectivement au bailleur et au preneur au titre de l'obligation d'entretien ;

 Attendu qu'aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; que pour sa part, le locataire est tenu d'entretenir la chose en bon état de réparations locatives ;

 Attendu que par courriers de son conseil successivement envoyés les 20 avril et 23 août 2011 (ses pièces n° 9 et 12), la société [...] a dénoncé la vétusté et l'état de délabrement des lieux loués, le clos et le couvert n'étant plus assurés ;

 Que selon un premier constat dressé antérieurement, le 23 décembre 2004 (pièce n° 14), réalisé par temps sec mais le lendemain d'un jour de pluie, l'huissier mandaté par la locataire a relevé la présence d'infiltrations d'eau, caractérisées en particulier par les éléments suivants : un ruissellement le long des murs, des traces d'humidité accompagnées de mousse verdâtre au rez-de-chaussée, et des coulées d'eau à proximité et le long de câbles et de prises électriques ; la présence de gouttes d'eau en suspension au plafond des bureaux administratifs, munis de néon, et la présence d'un dispositif de fortune (un parapluie) afin de recueillir l'eau ; des taches noires d'humidité et la déformation du plafond de la partie stockage sous l'effet de l'humidité, un plancher humide dans la réserve de pièces et de pneus ; le recueil de l'eau au moyen de trois seaux, au niveau des raccords de la couverture métallique et au niveau des parois métalliques ;

 Qu'un second constat établi par le même huissier le 16 juin 2011 (pièce n° 13), jour de pluie, confirme à la fois la présence de désordres et leur aggravation :

 - dans le hangar de 600 à 700 m1 : présence de coulées d'eau sur les pilastres en béton de l'atelier, au centre de la pièce, l'eau s'écoulant des chéneaux de la couverture jusqu'au sol ; vétusté générale importante de la couverture de ce hangar, avec constat d'une fuite importante au niveau de l'allée centrale du bâtiment, l'eau coulant depuis la toiture jusqu'au sol sans discontinuer, le sol se trouvant donc humide ;

 - dans l'atelier : murs maculés de coulées d'eau récentes, l'eau ruisselant sur des câbles électriques ; humidité du sol au pied de la paroi nord, sur le pignon droit de l'entrée principale ; fissure d'une des tôles de la couverture ;


 - dans les locaux : existence de coulées d'eau visibles le long des pilastres et au niveau des chéneaux ; ruissellement d'eau le long des câbles, écaillement de la peinture sous l'effet de l'humidité ambiante ; suintements d'eau et présence de mousse verte ;

 - de l'autre côté de l'atelier, côté ouest, sur la paroi mitoyenne de l'allée centrale, l'eau coule en goutte à goutte au-dessus d'un boîtier électrique, et suit le tracé d'une gaine électrique qui se trouve humide ;

 Qu'un troisième constat daté du 6 mars 2012 est encore plus accablant sur l'état de l'immeuble (pièce n° 32), même si l'huissier prend la peine de noter que l'inondation qu'il constate dans les lieux fait suite à d'importantes intempéries dans la région les dernières vingt-quatre heures ;

 - dans le hangar de stockage le sol est détrempé et constellé de flaques d'eau, les murs sont auréolés d'humidité et marquées de longues coulées d'eau ; sous la mezzanine, les pièces détachées baignent dans l'eau ;

 - la structure de la mezzanine est auréolée d'eau, crevassée et trouée à un certain endroit ;

 - sur la mezzanine le plancher de bois est couvert d'auréoles d'eau et détrempé à certains endroits, l'eau gouttant à travers la couverture en bac acier dont la sous-face est constellée de gouttelettes d 'eau en suspension ;

 Que, surtout, un expert en bâtiment, M. D..., qui s'est déplacé sur les lieux ce même 6 mars 2012, confirme la présence de désordres liées à la présence de multiples fuites et constate que :

 - les plaques de bardage de couverture ne sont pas étanches,

 - la couverture est assemblée de manière ''précaire", "anarchique" et "inadaptée", avec une pente insuffisante quasi nulle,

 - les gouttières fléchissent sous la mise en charge, d'où le débordement des eaux pluviales,

 - le chéneau est inadapté,

 - les pannes servant de support à la couverture sont sous-dimensionnées, et sans contreventement,

 et l'expert d'en conclure que "la couverture et la charpente présentent de multiples non-conformités structurelles (effet de charge non respecté, contreventement inexistants, etc.). Dans cette situation, l'étanchéité et la plupart des évacuations sont totalement inadaptées et inefficaces (pur bricolage), ce qui implique que la globalité de l'ouvrage est impropre à sa destination" ;

 Que ces conclusions démontrent clairement que les désordres, qui sont allés en s'amplifiant depuis la fin de l'année 2004, sont liés à la fois à une importante vétusté des lieux, mais également à un grave défaut de conception de la toiture ;

 Attendu que c'est en vain que Mme I... soutient, d'une part, que ces désordres auraient pour origine une négligence du locataire, alors que la société [...] démontre que les conséquences liées à un sinistre incendie survenu en mars 2008 ont été réparées quelques jours plus tard via le remplacement de tôles en PVC, non concernées par les reproches de l'expert D... ci-dessus cités ;

 Que d'autre part, il est tout aussi peu pertinent d'affirmer que ces désordres s'expliqueraient par des phénomènes météorologiques exceptionnels, alors que, d'abord, les attestations de précipitation produites par Mme I... (ses pièces n° 29 et 30) se bornent à évoquer "de fortes pluies" les 15 juin 2011 et 5 mars 2012, ce qui ne revêt aucun caractère exceptionnel dans la région, de sorte que l'immeuble aurait dû être en mesure de protéger le locataire contre ce type d'intempéries, et que, ensuite les désordres sont antérieurs à ces dates et dus à des défauts inhérents à la toiture ;

 Que par ailleurs, si lors d'une visite d'inspection de la direction régionale de l'environnement réalisée le 2 octobre 2013 (pièce n° 28 de Mme I...), il était indiqué qu'il existe une ''problématique de gestion des eaux pluviales", le bâtiment étant situé en contrebas vis-à-vis du niveau du sol extérieur et se trouvant donc inondé en cas de fortes pluies, il n'en demeure pas moins que, premièrement, le locataire n'est pas à l'origine de cet emplacement, deuxièmement, ce rapport n'indique pas que ces inondations auraient été provoquées par une modification du terrain opérée par la locataire (à savoir une transformation d'un espace vert en parking, contestée par la société [...]), troisièmement, ces inondations sont sans aucun rapport avec les désordres liés aux défauts de la toiture et des systèmes d'évacuation du bâtiment loué ;

 Qu'enfin, il ne ressort pas non plus de ce rapport du 2 octobre 2013 que, tel qu'il est allégué par Mme I..., les désordres dénoncés par la société [...] auraient pour origine le détournement de fonction de bassins de confinement, ou un mauvais entretien de ces matériels par la locataire, alors que ces désordres proviennent d'infiltrations en toiture ;



 Qu'il s'ensuit que la bailleresse, responsable de l'entretien de la toiture et des vices tenant à la structure de l'immeuble loué, est seule responsable des désordres litigieux ; qu'elle est donc tenue de réparer les préjudices qui en sont résultés pour sa locataire ;

 - Sur l'indemnisation du préjudice résultant des désordres :

 Attendu que les désordres, caractérisés dès la fin de l'année 2004, se sont amplifiés année après année, jusqu'à la résiliation du bail, le 21 octobre 2011, Mme I... n'y ayant jamais remédié auparavant ;

 Que cette situation est incontestablement à l'origine d'un préjudice de jouissance direct et certain pour la société [...] qui a été contrainte d'exploiter son fonds de commerce dans des conditions anormales et gênantes pour son activité ;

 Qu'en revanche, la société [...] n'établit pas que les désordres auraient eu un impact sur ses résultats financiers, ni que les conditions d'exercice de son activité l'ont exposée à des sanctions administratives ou pénales ; qu'en outre, elle ne peut valablement prétendre que c'est cette situation qui l'a contrainte à trouver un nouveau local pour exploiter son activité et à exposer des frais en relation avec ce déménagement, la résiliation du bail lui étant imputable ;

 Qu'au vu des éléments soumis à son appréciation, la cour estime, sans qu'il soit besoin de recourir à une expertise, que le préjudice subi par la société [...] sera intégralement réparé par l'octroi de la somme de 25.000 euros »,

 ALORS QU'en l'absence de toute demande ou mise en demeure de la part du locataire, le bailleur n'a aucune obligation de réaliser les réparations devenues nécessaires et que le locataire, qui omet d'adresser au bailleur une sommation ou une mise en demeure d'effectuer les travaux qui lui incombent, ne peut prétendre à la réparation de son préjudice ; qu'en affirmant, pour condamner Mme I... à réparer le préjudice subi par la société [...] du fait des désordres liés aux infiltrations d'eau en toiture, que Mme I... n'avait jamais remédié à ces désordres, caractérisés dès la fin de l'année 2004, après avoir pourtant constaté que la société [...] n'avait dénoncé lesdits désordres que par courriers des 20 avril et 23 août 2011, ce dont il résultait que le retard pris par la société [...] à informer Mme I... de l'existence des désordres excluait toute faute de celle-ci de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1720 du code civil,


 ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; que la société [...] soutenait que son préjudice résultant des désordres liés aux infiltrations d'eau en toiture s'analysait en une simple perte de chance de réaliser un meilleur chiffre d'affaires ; qu'en indemnisant intégralement la société [...] au titre du préjudice de jouissance direct et certain subi du fait des désordres, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sarl [...] à payer à Mme I... la somme de 13.707,80 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de louer son bien entre le 2 avril 2013 jusqu'à la date du présent arrêt,

 AUX MOTIFS QUE

 « III- Sur les demandes nouvelles de la bailleresse au titre de la remise en état des lieux

 Attendu qu'à titre liminaire la société [...] expose que ces demandes, non présentées aux premiers juges, sont irrecevables en vertu de l'article 564 du code de procédure civile ; que Mme I... argue (en vain de l'article 566 dudit code, dès lors que le débat instauré à cet égard est totalement indépendant de celui relatif à la résiliation du bail pour exercice d'une activité non autorisée ou non-paiement d'accessoires du loyer auxquels étaient cantonnées ses demandes en première instance ;

 Attendu qu'en réponse, Mme I... objecte que ces demandes sont recevables, en application de l'article 566 du code de procédure civile, pour constituer l'accessoire de la demande principale visant à la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ;

 Attendu que via ces demandes, Mme I... requiert, premièrement, l'indemnisation d'une perte de loyers résultant de ce que son immeuble se trouverait immobilisé pendant la procédure administrative de remise en état des lieux, deuxièmement, la remise des lieux dans leur état d'origine ;

 Que ces demandes étant la conséquence de la résiliation du bail et de l'obligation corrélative de restituer les lieux pour le locataire, elles s'avèrent recevables devant la cour, en application de l'article 566 du code de procédure civile ;



 A/ Sur la demande d'indemnisation liée à une perte de loyers

 Attendu que Mme I... sollicite la réparation de pertes de loyers subies du fait de l'immobilisation des lieux liée aux carences de sa locataire dans la mise en oeuvre de son obligation réglementaire de remise en état ;

 Qu'ainsi, elle expose que, dans le cadre de la législation relative aux installations classées, la cessation de l'activité constitue le fait générateur de l'obligation de remise en état du site ; que la procédure de remise en état est régie par les articles R. 512-46-25 et suivants du code de l'environnement ; que l'obligation de remise en état est à la charge du locataire qui, en sa qualité de dernier exploitant de l'installation classée, engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil à l'égard du bailleur, en cas de méconnaissance de cette obligation ; qu'ainsi, lorsqu'un terrain n'est pas en état d'être loué dans l'attente de l'exécution des opérations de remise en état par le preneur dernier exploitant, ce dernier est tenu de dédommager le propriétaire du fait de l'immobilisation de son fonds et des pertes de loyers subséquentes ; qu'en l'occurrence, si la première étape de la procédure de remise en état du terrain (la mise en sécurité du site) a été réalisée par la société [...], en revanche, la 2ème étape (détermination de l'usage futur du terrain) est en cours ;

 Que Mme I... précise qu'eu égard au retard pris par la Sarl [...] dans le respect de son obligation administrative de réhabilitation, elle n'a pas pu relouer les lieux ; qu'elle réclame donc l'indemnisation d'une perte de loyers depuis avril 2013 (3.331,20 euros par mois), ainsi que la somme correspondant à la taxe foncière dont aurait dû s'acquitter le locataire si le terrain avait pu être loué (307 euros par mois) ;

 Qu'en réplique à l'argumentation adverse, elle fait valoir que :

 - la réalisation des mesures de mise en sécurité du site ne saurait être assimilée au respect de la procédure de remise en état du site, la mise en sécurité ne constituant qu'une étape préalable (cf les articles R. 512-46-25 et R. 512-46-27 du code l'environnement) ;

 - il est erroné de prétendre que la remise en état du site implique seulement une vidange de la fosse et des puisards, ces mesures étant sollicitées dans le cadre de la mise en sécurité du site qui ne constitue qu'une étape préalable, et ne suffisant pas à répondre à l'obligation de remise en état du site ;

 - les modalités de remise en état ne seront précisées qu'une fois caractérisé l'état de pollution du site, ainsi que le confirme l'arrêté préfectoral complémentaire du 19 décembre 2013 qui impose à la société [...] d'accomplir certaines investigations ;

 - le retard pris par la locataire pour respecter son obligation de remise en état ne lui est pas imputable ; en effet, dans une lettre du 29 janvier 2014, elle a certes subordonné l'accès du site à certaines conditions, mais elle y a finalement renoncé dans une correspondance du 10 mars 2014 ;

 Attendu que la société [...] soutient qu'il résulte du rapport établi par la DREAL le 25 octobre 2013 et de la lettre adressée aux bailleurs par cette direction le 20 novembre 2013, qu'elle-même a parfaitement satisfait à ses obligations et mis en oeuvre les mesures nécessaires à la mise en sécurité du site ; que pour le reste, la bailleresse l'a empêchée de satisfaire plus tôt aux obligations réglementaires liées à la vidange d'une fosse et de deux puisards restant à effectuer ; qu'enfin, la bailleresse ne justifie pas avoir reloué son bien, a fortiori au prix annoncé ;

 Attendu qu'au préalable, la cour entend rappeler que la note en délibéré qu'elle a sollicitée des parties sur ce chef de demande portait exclusivement sur l'applicabilité de la notion de perte de chance au préjudice invoqué de ce chef par Mme I..., ainsi que sur le pourcentage à retenir à ce titre ; que les parties ne peuvent, sous couvert d'une note en délibéré, modifier les éléments du litige tels que fixés dans leurs écritures ; qu'en conséquence, ne sauraient être prises en considération les observations contenues dans les notes en délibéré envoyées par les parties qui sont étrangères à cette question de droit et qui sont manifestement destinées à compléter leurs écritures initiales sur la preuve de la réalité du préjudice dont s'agit ;

 Que par ailleurs, sont irrecevables les deux pièces annexées à la note en délibéré de Mme I... envoyée le 22 octobre 2014, dès lors, d'une part, que la cour a donné à Mme I... jusqu'au 14 octobre 2014 pour faire parvenir sa note en délibéré, et, en tout état de cause, que ces pièces sont étrangères à la question de droit sur lesquelles les parties ont été invitées à s'expliquer ;

 - Sur l 'existence d'une faute imputable à la société [...] :

 Attendu que la société [...] ne dénie pas que repose sur elle une obligation de remise en étal, en sa qualité de dernier exploitant d'une exploitation classée, soumise de ce fait à la procédure administrative de remise en état prévue aux articles R. 512-46-25 et suivants du code de l'environnement ; qu'en effet, la dépollution et la remise en étal d'un site industriel résultant d'une obligation légale particulière incombe [au] dernier exploitant ; que la méconnaissance de cette obligation engage la responsabilité du locataire sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;



 Attendu que la société [...] ne discute pas davantage le fait que cette procédure se déroule en quatre étapes :

 1°/ notification de la mise à l'arrêt définitif et mise en sécurité du site,

 2°/ détermination de l'usage futur,

 3°/ définition des mesures de réhabilitation,

 4°/ constat de la réalisation des travaux, assortie le cas échéant de restriction d'usage ;

 Attendu qu'en l'espèce, il est établi que la société [...] a informé les services de la préfecture de la cessation partielle de son activité conformément à l'article R. 512-46-25 du code précité et qu'après une visite d'inspection, la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL), a conclu, le 25 octobre 2013, que l'exploitant - soit la société [...] - avait mis en oeuvre les mesures nécessaires à la mise en sécurité du site ; que cependant, il a été demandé à la société [...] de fournir les justificatifs de la vidange de la fosse et des puisards, et, à défaut, de procéder à ces opérations et d'en justifier (pièce n° 28 de Mme I...) ;

 Qu'à ce jour, et bien que ce rapport ait plus d'un an, la société [...] ne démontre pas avoir exécuté ces mesures, ni ne justifie en avoir été empêchée par Mme I... ; qu'en effet, si, à la suite d'un courrier de son ancienne locataire envoyé le 28 janvier 2014, Mme I... a répondu, le 29 janvier 2014, qu'elle conditionnait l'accès à son immeuble à certaines conditions, elle a toutefois levé ces conditions par courrier du JO mars 2014 ;

 Qu'en outre et surtout, la société [...] passe totalement sous silence l'arrêté préfectoral du 19 décembre 2013 qui lui a enjoint de procéder aux mesures d'investigations suivantes (pièce n° 41 de Mme I...) :

 - une étude historique et documentaire, qui est en particulier destinée à recenser les activités ayant existé sur le site,

 - en fonction des résultats de cette étude : des diagnostics et investigations de terrain, impliquant des sondages et prélèvements afin de déterminer l'existence de polluants,

 - l'établissement par la société [...] d'un schéma conceptuel destiné à identifier, localiser et caractériser les sources de pollution,

 - à partir de ce schéma, la proposition par la société [...] des mesures de gestion qu'elle mettra en oeuvre pour supprimer les sources de pollution et gérer le site dans l'objectif de le rendre compatible avec son usage futur ;

 Que bien qu'aient été accordés à la société [...], à compter de la notification de cet arrêté :

 - un délai d'un mois pour réaliser l'étude historique et documentaire,

 - un délai de trois mois pour effectuer les diagnostics et investigations éventuellement nécessaires,

 - et un délai de quatre mois pour l'élaboration du schéma conceptuel et les mesures de gestion,

 cette société ne justifie toujours pas des résultats de l'étude historique et documentaire à laquelle elle aurait procédé, ni ne soutient qu'au vu de cette étude, il ne serait pas nécessaire d'effectuer des diagnostics et investigations complémentaires, ni, enfin, ne démontre avoir établi de schéma conceptuel et proposé des mesures de gestion ;

 Que la société [...] ne prouve pas avoir été légitimement empêchée d'accomplir ces mesures, Mme I... lui ayant permis d'accéder au terrain depuis mars 2014 et certaines des mesures susvisées ne nécessitant pas l'accès aux lieux ;

 Que la carence de la société [...] apparaît d'autant plus fautive qu'aux termes d'un courrier du 26 août 2014 (sa pièce n° 43), Mme I... lui a expressément réclamé, en vain, la transmission des diagnostics et investigations réalisées sur le terrain ;

 Que pourtant :

 - soit l'étude historique et documentaire a conclu à l'inutilité de faire procéder à des diagnostics et investigations sur le terrain, et alors il appartenait à la société [...] de le démontrer- ce qu'elle ne fait pas,

 - soit à l'inverse, au vu des résultats de cette étude, s'est imposée la nécessité d'entreprendre ces diagnostics et investigations, et alors la société [...] était tenue de les mettre en oeuvre -ce qu'elle n'établit pas non plus avoir réalisé ;

 Attendu qu'en considération de ces éléments, la cour estime que la société [...], qui ne justifie pas avoir accompli les diligences nécessaires au bon déroulement de la procédure administrative, a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de Mme I... ;




 - Sur l'indemnisation du préjudice :

 Attendu que, même si les lieux loués ne requièrent aucune mesure de réhabilitation particulière, en toute hypothèse, l'absence de justification par la société [...] de l'accomplissement des mesures administratives lui incombant, tient Mme I... dans l 'ignorance de la situation de son bien dont elle ne sait s'il nécessite ou non une dépollution ; que la faute de la société [...] interdit dès lors Mme I... de proposer son bien à la location ;

 Attendu néanmoins qu'à supposer que Mme I... ait pu disposer de son bien dès le 2 avril 2013, date du départ effectif de la société [...] des lieux loués, toutefois, rien ne permet d'affirmer que la bailleresse serait parvenue à le relouer dès cette date ; que la chance que cette éventualité se réalise apparaît d'autant plus faible que, ainsi qu'il a été exposé précédemment, l'immeuble est atteint de graves désordres au niveau de la toiture ; que Mme I..., qui a libre accès à son terrain depuis avril 2013, n'allègue ni ne démontre avoir remédié à ces désordres, alors qu'il n 'est pas établi que la procédure administrative actuellement en cours constituerait un obstacle à l'exécution des réparations qui s'imposent à elle avant de remettre son bien en location ;

 Qu'en conséquence, il apparaît que le préjudice subi par Mme I... s'analyse en réalité en une perte de chance de proposer son bien à la location, et non en un gain manqué tel qu'elle l'affirme ;

 Qu'au vu des éléments mis à sa disposition, la cour estime que cette perte de chance est faible et peut être fixée à 20 % du préjudice, qu'elle évalue à 3.638,20 euros par mois, somme non discutée par la société [...] qui recouvre la valeur mensuelle du loyer (3.331,20 euros) et des taxes foncières que la bailleresse aurait pu récupérer sur un locataire (307 euros) comme stipulé dans le précédent bail ;

 Qu'ainsi, entre le 2 avril 2013 et la date du présent arrêt - soit sur 18 mois et 25 jours - le préjudice subi par Mme I... sera intégralement réparé par l'octroi de la somme de :

 20 % de [(3.638,20 euros x 18 mois) + (3.638,20 euros x 25/31 jours)]

 = 20 % de 68.538,99 euros

 = 13.707,80 euros

 Que la société [...] sera donc condamnée au paiement

 ALORS QUE le préjudice subi par le propriétaire d'un site dans lequel était exploitée une installation classée pour la protection de l'environnement, dans l'attente de l'exécution des opérations de dépollution et de remise en état par le dernier exploitant, correspond au gain manqué du fait de l'immobilisation du bien et perdure jusqu'à ce que le locataire justifie avoir pris les mesures nécessaires ; qu'en limitant le préjudice subi par Mme I... du fait du manquement de la société [...] à son obligation réglementaire de remise en état des lieux loués, à une perte de chance de proposer son bien à la location, pour la période courant du 2 avril 2013 à la date de sa décision la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.

 TROISIEME MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme I... de sa demande de remise en état des lieux dans un bon état locatif,

 AUX MOTIFS QUE

 « B/ Sur la demande de remise en l'état des lieux

 Attendu qu'au soutien de cette demande, Mme I... souligne en particulier que le bâtiment principal était presque neuf lors de la prise d'effet du bail ; qu'il résulte d'un constat du 2 avril 2013 que les lieux ont été considérablement dégradés pendant la période d'occupation de la société [...] ; qu'un espace vert a été transformé en parking et que la petite chapelle n'a manifestement pas été entretenue ; qu'il doit donc être enjoint à la société [...] de remettre les lieux dans leur état initial, notamment en restaurant les espaces verts existant initialement et la petite chapelle ;

 Attendu que la société [...] conteste la transformation de l'espace vert qui lui est reprochée ;

 Attendu que la demande telle que formulée par Mme I... dans le dispositif de ses écritures - "enjoindre à la société [...] de remettre les lieux dans un bon état locatif' - est trop générale, la cour ne pouvant imposer à la société [...] une telle obligation sans spécifier les éléments concernés par cette remise en état ;

 Attendu qu'en vertu de l'article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions ;

 Qu'au vu des écritures de Mme I..., il se déduit que celle-ci excipe exclusivement de deux griefs précis à l'encontre de la société [...] d'une part, la transformation d'un espace vert en parking, d'autre part, l'absence d'entretien d'une petite chapelle ;

 Attendu que tel qu'énoncé précédemment, le bail applicable en l'espèce n'a point dérogé au droit commun quant aux obligations pesant respectivement sur le bailleur et le locataire ;

 Attendu que le bail prévoyait l'établissement d'un état des lieux dans les termes suivants : "Un état des lieux sera établi contradictoirement entre les parties, tant à l'entrée en jouissance qu'avant le départ du preneur pour quelque cause que ce soit. Les frais de ces états des lieux seront à la charge du preneur. " (page 3 bail) ; que cependant, aucun état des lieux n'a été dressé lors de l'entrée en jouissance, sans que l'on puisse en imputer la faute à une partie plus qu'à l'autre, dès lors qu'il n'est ni soutenu ni prouvé que l'une d'elles y aurait fait obstacle ;

 Attendu en premier lieu que, s'agissant du grief tenant à la transformation d'un espace vert, il échappe à la présomption édictée par l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux, cette présomption ne concernant que les réparations locatives ; qu'en conséquence, la société [...] est certes tenue de restituer le bien loué dans l'état où elle l'avait reçu lors de son entrée en jouissance, en 1997, mais il appartient au préalable à Mme I... de rapporter la preuve de l'état de l'immeuble lors de l'entrée dans les lieux de sa locataire ;

 Attendu que la société [...] ne dément nullement l'existence d'un espace vert, mais conteste toute transformation à ce titre durant le bail ;

 Que la clause "désignation" du bail est rédigée en ces termes : "Divers bâtiments sis à [...] , ensemble les fonds et terrain en dépendant pour une contenance de 4.120 m1, environ" ;

 Que le bail ne mentionnant pas la présence d'un espace vert, il n 'en précise donc nullement la surface ;

 Qu'au soutien de sa prétention, Mme I... verse aux débats un plan de masse annexé à un permis de construire du 20 septembre 1993, soit quatre ans avant la conclusion du bail litigieux (sa pièce n° 21 [lire 20]), une photographie aérienne de 1995 également antérieure au bail (cf sa pièce n° 39), et un autre cliché aérien postérieur de 2001 (sa pièce n° 40) ;

 Que non seulement ces pièces ne permettent pas de discerner l'aire de l'espace vert invoqué par Mme I..., mais en toute hypothèse, ces pièces n'étant pas contemporaines de l'entrée en jouissance de la société [...], Mme I... ne fait pas la démonstration de l'état exact dans lequel la société [...] a reçu les lieux ;


 Or, attendu qu'il ressort tant des photographies annexées au constat des lieux dressé à la demande de la société [...] le 29 mars 2013 (sa pièce n° 41), que du visionnage du procès-verbal de reprise établi par la bailleresse le 2 avril 2013 (sa pièce n° 22) qu'un espace vert existait toujours à ces dates ;

 Qu'ainsi, force est de constater que Mme I... ne démontre pas que la société [...] aurait supprimé, voire seulement modifié l'espace vert pendant la durée du bail ;


 Attendu en second lieu que, sur le grief tenant à l'état de la chapelle, la présomption de l'article 1731 doit recevoir application, de sorte que la société [...] est présumée l'avoir reçue en bon état d'entretien ; que néanmoins, l'obligation de remise en état posée par ce texte n'implique nullement une remise à neuf et exclut les grosses réparations ;

 Attendu qu'à cet égard, il ressort du constat des lieux de sortie susvisé du 29 mars 2013 (pièce n° 41 de la société [...]) que les dégâts existant dans la chapelle sont à l'évidence la conséquence d'une simple vétusté, et non d'un défaut d'entretien imputable à la locataire ;

 Qu'il échet dès lors de débouler Mme I... de sa demande de remise en état des lieux «dans un bon état locatif» ;

 ALORS QUE le locataire ne peut effectuer aucune transformation de la chose louée, sans une autorisation expresse du bailleur et que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Mme I... ne démontrait pas que la société [...] avait modifié l'espace vert du terrain loué, que les documents produits par Mme I... ne permettaient pas d'apprécier la surface de l'espace vert du terrain à la date de l'entrée de la société [...] dans les lieux, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, s'il résultait du plan de masse annexé au permis de construire accordé le 20 septembre 1993, que, dans son état d'origine, le parking comprenait, tout au plus, cinq places de véhicules, de sorte que la société [...] avait nécessairement transformé une grande partie de l'espace vert du terrain pour agrandir le parking, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1143 du code civil,

 ALORS QUE le locataire ne peut effectuer aucune transformation de la chose louée, sans une autorisation expresse du bailleur et que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Mme I... ne démontrait pas que la société [...] avait modifié l'espace vert du terrain loué, que les documents produits par Mme I... n'étaient pas contemporains de l'entrée en jouissance de la société [...], sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si aucun permis de construire n'avait été délivré pour les lieux loués après 1993, de sorte que les pièces antérieures à la date du bail reflétaient nécessairement l'état des lieux, tel que les avait reçus la société [...], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1143 du code civil,

 ALORS, ENFIN, QUE s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, par l'effet de la vétusté ou de la force majeure ; qu'en se bornant à affirmer, pour débouter Mme I... de sa demande de remise en état de la chapelle, qu'il ressortait du constat des lieux de sortie du 29 mars 2013, produit par la société X..., que les dégâts existant dans la chapelle étaient la conséquence d'une simple vétusté et non d'un défaut d'entretien imputable au locataire, sans indiquer les raisons pour lesquelles cette pièce aurait permis d'établir que les dégradations de la chapelle résultaient de la vétusté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1731, 1732 et 1755 du code civil.