Cour de Cassation · civ3 — 29 septembre 2016

CIV.3

 CGA



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 29 septembre 2016




 Cassation


 M. CHAUVIN, président



 Arrêt n° 1032 F-D

 Pourvoi n° E 15-19.568










 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Statuant sur le pourvoi formé par la société Jada, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 5 février 2015 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section A01), dans le litige l'opposant à Société de Magasins Villefranchois, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Jada, de la SCP Delvolve-Trichet, avocat de la Société de Magasins Villefranchois, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 février 2015), que, par acte sous seing privé du 19 décembre 2005, la Société des magasins villefranchois (SOMAVI), qui exploite un hypermarché sous l'enseigne Hyper U, a conclu avec la société civile immobilière JADA, une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir à prendre sur un plus grand tènement, sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur et le vendeur ; que, le permis ayant été obtenu, l'acquéreur, estimant que la vente devait être réitérée, a saisi la chambre des notaires, conformément à la clause de médiation figurant à la promesse ; que, le 10 avril 2008, un procès-verbal de « conciliation-médiation » a été dressé, prévoyant principalement, le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif par la société JADA et de nouveaux délais pour le respect par les parties de leurs obligations contractuelles et reprenant toutes les autres obligations issues de la promesse du 19 décembre 2005 ; que le permis a été obtenu le 6 août 2008 ; que, par acte du 4 février 2010, la société JADA a assigné la SOMAVI pour voir dire la vente parfaite entre les parties ;

 Sur le premier moyen, ci après annexé :

 Attendu que la société JADA fait grief à l'arrêt de constater qu'elle n'a pas déposé dans les délais contractuels une demande conjointe de permis de construire et de constater la caducité du compromis de vente à compter du 1er juin 2006 ;

 Mais attendu qu'ayant relevé que la demande de la SOMAVI tendait au rejet de celles de la société JADA, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, à bon droit, examiné le moyen nouveau présenté devant elle et tiré de la constatation de la caducité de la promesse, lequel tendait aux mêmes fins que celui développé devant le premier juge ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Mais sur le troisième moyen :

 Vu l'article 1176 du code civil ;

 Attendu que, pour déclarer défaillie la condition relative à la demande de permis conjointe, l'arrêt retient que, en application et pour respecter l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, le « compromis » comportait une condition suspensive mettant à la charge de la société JADA l'obligation de présenter une demande conjointe de permis de construire tant pour elle-même que pour la SOMAVI, que le permis obtenu par la société JADA ne l'autorisait qu'à construire le magasin projeté et non pas à aménager la plate-forme, que c'est faute d'avoir présenté une telle demande conjointe que la tentative d'obtenir un permis de construire en régularisation a été vouée à l'échec, ainsi qu'il a été indiqué par la mairie de Villefranche de Rouergue à de nombreuses reprises ;

 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en signant le protocole de conciliation du 10 avril 2008, la SOMAVI n'avait pas renoncé implicitement à se prévaloir de la caducité de la convention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article susvisé ;

 PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

 Condamne la SOMAVI aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SOMAVI et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société JADA ;

 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Jada

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, et statuant à nouveau, d'avoir constaté que la SCI JADA n'avait pas déposé dans les délais contractuels une demande conjointe de permis de construire, d'avoir constaté que la SCI JADA n'avait pas satisfait à ses obligations contractuelles, d'avoir constaté la caducité du compromis de vente en date du 19 décembre 2005 à compter du 1er juin 2006, et d'avoir en conséquence débouté la SCI JADA de l'ensemble de ses demandes ;

 Aux motifs que « la cour constate qu'il résulte de manière expresse du protocole d'accord SOMAVII SCI JADA en date du 19 décembre 2005 et au titre des conditions suspensives que : « la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur et le vendeur au plus tard le 31 mai 2006 d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : - construction d'un bâtiment à destination commerciale d'une surface hors oeuvre nette totale de 4260m 2 comprenant 3000 m2 de surface de vente, 1260 m2 de réserves couvertes, réserves extérieures et zones de livraison, - obtention d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien restant la propriété du vendeur d'un parking à destination commerciale ... Il est précisé que l 'acquéreur devra déposer une demande conjointe de permis de construire recevable au plus tard le 28 janvier 2006. Le permis de construire relatif aux biens restant la propriété du vendeur devra être préalablement co-signé par le vendeur » ; que la cour rappellera que le permis de construire obtenu le 12 mai 2006 l'a été au seul bénéfice de la SCI JADA, celle-ci n'ayant pas satisfait aux obligations contractuelles émanant du compromis précité en déposant une demande de permis conjointe, mais à son seul nom et bénéfice ; que la cour rappellera en droit et aux termes des dispositions de l'article R 421-1-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable aux faits à l'époque des faits que « la demande est déposée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l 'habilitant à construire sur le terrain soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation du terrain pour cause d'utilité publique » ; qu'il résulte par voie de conséquence de ces dispositions que les propriétaires de terrains distincts mais contigus présentent conjointement une demande de permis de construire en vue de la construction sur ces terrains d'un ou plusieurs bâtiments présentant une unité d'ensemble ; que la cour dira que c'est en application et en respect de ces textes que le compromis de vente avait mis à la charge de la SCI JADA l'obligation de présenter, et ce sous conditions suspensives, une demande conjointe de permis de construire tant pour elle-même que pour la SAS SOMAVI ; que la cour dira donc que le permis de construire obtenu par la SCI JADA ne l'autorisait qu'à construire le magasin projeté et non pas à aménager la plateforme, dont par ailleurs elle n'était pas propriétaire au jour de la demande ; que la cour constate aussi que c'est faute d'avoir présenté une telle demande conjointe que la tentative d'obtenir un permis de construire en régularisation a été vouée à l'échec ainsi qu'indiqué par la mairie de Villefranche de Rouergue à de nombreuses reprises ; que la cour rappellera à cet effet la motivation du refus de permis de construire faite par la Mairie le 19 octobre 2009 en réponse à la demande faite par la SAS SOMAVI en régularisation administrative de la situation : « Vu la demande de transfert présentée le 5 octobre 2009 par la SAS SOMAVI, Considérant qu'un permis de construire portant sur un ensemble indivisible ne saurait faire l'objet d'un transfert partiel puisqu'un tel transfert aboutit à la formation de deux permis de construire ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par arrêté en date du 12 mai 2006, prorogé le 4 février 2008, qui a pour objet la .construction d'un bâtiment commercial, d'un parc de stationnement, de bassins de rétention et de voiries d'accès n'est pas divisible de cette dernière ; Considérant qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant en raison des liens physiques et fonctionnels entre eux un ensemble immobilier unique doit faire l'objet d'un permis de construire unique ; Considérant que le transfert partiel envisagé a pour objet le fractionnement d'un ensemble immobilier " ; Le transfert partiel est refusé. » ; que la cour rappellera aussi la lettre du maire de la commune en date du 19 octobre 2009 dans laquelle il était indiqué que les deux solutions envisageables étaient soit le détachement d'une partie du terrain, soit l'annulation du PC initial et le dépôt d'une nouvelle demande ; qu'en conséquence la cour constate que faute d'avoir obtenu un permis de construire valable dans les délais contractuels le compromis en date du 19 décembre 2005 est devenu caduc depuis le 1er juin 2006 ; que la SCI JADA sera déboutée en toutes ses demandes et la décision entreprise infirmée en toutes ses dispositions » (arrêt attaqué, p.6, dernier §, à p. 8, § 4) ;

 1° Alors que pendant toute la procédure de première instance et encore devant la cour d'appel, la société SOMAVI avait dit (ses conclusions de première instance, p. 10, § 1 et s.) qu'elle ne contestait pas le caractère parfait de la vente par l'effet de la promesse de 2005, mais que des modifications législatives intervenues en 2007 nécessitaient des démarches administratives supplémentaires préalablement à la réitération de la vente par acte authentique (ses conclusions de première instance, p. 5, in fine, p. 7, § 4, et p. 10 n° 2) ; que le 11 décembre 2014, soit dix jours avant la date prévue pour l'ordonnance de clôture en appel, elle a soutenu que la promesse de vente était caduque et ne pouvait donc pas être exécutée ; que ce faisant, la société SOMAVI s'est contredite en justice au détriment de la SCI JADA ; qu'en faisant droit, néanmoins à ce moyen de la société SOMAVI, en contradiction avec ses précédentes écritures, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire en justice au détriment d'autrui ;

 2° Alors à tout le moins que le juge est tenu de répondre à tous les moyens qui lui sont soumis ; que la société JADA soutenait devant la cour d'appel (p. 12, § 1 et s.) que le moyen tiré de la caducité prétendue de la promesse de vente était contraire aux écritures soutenues par la société SOMAVI jusqu'au 11 décembre 2014, soit 10 jours avant la date prévue pour l'ordonnance de clôture, et qu'il devait donc être écarté dès lors que nul ne peut se contredire en justice au détriment d'autrui ; qu'en décidant que la promesse était caduque, sans avoir répondu au moyen fondé sur le principe suivant lequel nul ne peut se contredire en justice au détriment d'autrui, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, constaté que la SCI JADA n'avait pas satisfait à ses obligations contractuelles, d'avoir constaté la caducité du compromis de vente en date du 19 décembre 2005 à compter du 1er juin 2006, et d'avoir en conséquence débouté la SCI JADA de l'ensemble de ses demandes ;

 Aux motifs que « la cour constate qu'il résulte de manière expresse du protocole d'accord SOMAVII SCI JADA en date du 19 décembre 2005 et au titre des conditions suspensives que : « la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur et le vendeur au plus tard le 31 mai 2006 d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : - construction d'un bâtiment à destination commerciale d'une surface hors oeuvre nette totale de 4260m2 comprenant 3000 m2 de surface de vente, 1260 m2 de réserves couvertes, réserves extérieures et zones de livraison, - obtention d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien restant la propriété du vendeur d'un parking à destination commerciale ... Il est précisé que l 'acquéreur devra déposer une demande conjointe de permis de construire recevable au plus tard le 28 janvier 2006. Le permis de construire relatif aux biens restant la propriété du vendeur devra être préalablement co-signé par le vendeur » ; que la cour rappellera que le permis de construire obtenu le 12 mai 2006 l'a été au seul bénéfice de la SCI JADA, celle-ci n'ayant pas satisfait aux obligations contractuelles émanant du compromis précité en déposant une demande de permis conjointe, mais à son seul nom et bénéfice ; que la cour rappellera en droit et aux termes des dispositions de l'article R 421-1-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable aux faits à l'époque des faits que « la demande est déposée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l 'habilitant à construire sur le terrain soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation du terrain pour cause d'utilité publique » ; qu'il résulte par voie de conséquence de ces dispositions que les propriétaires de terrains distincts mais contigus présentent conjointement une demande de permis de construire en vue de la construction sur ces terrains d'un ou plusieurs bâtiments présentant une unité d'ensemble ; que la cour dira que c'est en application et en respect de ces textes que le compromis de vente avait mis à la charge de la SCI JADA l'obligation de présenter, et ce sous conditions suspensives, une demande conjointe de permis de construire tant pour elle-même que pour la SAS SOMAVI ; que la cour dira donc que le permis de construire obtenu par la SCI JADA ne l'autorisait qu'à construire le magasin projeté et non pas à aménager la plateforme, dont par ailleurs elle n'était pas propriétaire au jour de la demande ; que la cour constate aussi que c'est faute d'avoir présenté une telle demande conjointe que la tentative d'obtenir un permis de construire en régularisation a été vouée à l'échec ainsi qu'indiqué par la mairie de Villefranche de Rouergue à de nombreuses reprises ; que la cour rappellera à cet effet la motivation du refus de permis de construire faite par la Mairie le 19 octobre 2009 en réponse à la demande faite par la SAS SOMAVI en régularisation administrative de la situation : « Vu la demande de transfert présentée le 5 octobre 2009 par la SAS SOMAVI, Considérant qu'un permis de construire portant sur un ensemble indivisible ne saurait faire l'objet d'un transfert partiel puisqu'un tel transfert aboutit à la formation de deux permis de construire ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par arrêté en date du 12 mai 2006, prorogé le 4 février 2008, qui a pour objet la .construction d'un bâtiment commercial, d'un parc de stationnement, de bassins de rétention et de voiries d'accès n'est pas divisible de cette dernière ; Considérant qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant en raison des liens physiques et fonctionnels entre eux un ensemble immobilier unique doit faire l'objet d'un permis de construire unique ; Considérant que le transfert partiel envisagé a pour objet le fractionnement d'un ensemble immobilier " ; Le transfert partiel est refusé. » ; que la cour rappellera aussi la lettre du maire de la commune en date du 19 octobre 2009 dans laquelle il était indiqué que les deux solutions envisageables étaient soit le détachement d'une partie du terrain, soit l'annulation du PC initial et le dépôt d'une nouvelle demande ; qu'en conséquence la cour constate que faute d'avoir obtenu un permis de construire valable dans les délais contractuels le compromis en date du 19 décembre 2005 est devenu caduc depuis le 1er juin 2006 ; que la SCI JADA sera déboutée en toutes ses demandes et la décision entreprise infirmée en toutes ses dispositions » (arrêt attaqué, p.6, dernier §, à p. 8, § 4) ;

 1° Alors que, la demande de permis de construire est déposée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire ; qu'il s'ensuit que le permis de construire peut être demandé valablement par une personne qui n'est pas propriétaire du terrain dès lors qu'elle justifie d'une autorisation du propriétaire ; qu'au cas présent, la SCI JADA faisait valoir (ses conclusions, p. 13 in fine, et p. 14, § 1), sans être contredite sur ce point, qu'elle avait obtenu le permis de construire relatif à l'opération projetée par les parties au visa de l'autorisation de la société SOMAVI, propriétaire de l'entier terrain concerné par l'opération ; qu'en jugeant pourtant que le permis de construire ainsi obtenu n'était pas valable, aux motifs que, suivant l'article R.421-1-1 du code de l'urbanisme, les propriétaires de terrains distincts mais contigus auraient l'obligation de présenter conjointement une demande de permis de construire en vue de la construction sur ces terrains de bâtiments présentant une unité d'ensemble, et que ce serait en application et respect de cet article que le compromis de vente aurait mis à la charge de l'acquéreur l'obligation de déposer une demande conjointe, la cour d'appel a violé l'article R.421-1-1 du code de l'urbanisme, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ;

 2° Alors que le contrat fait la loi des parties ; qu'au cas présent, la promesse de vente avait été conclue sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire le magasin, les parkings et le bassin de rétention, et non pas sous condition d'obtention d'un permis d'aménager ; qu'en retenant néanmoins, pour juger que la condition suspensive d'obtention du permis était défaillie, que le permis obtenu par la SCI JADA ne l'autorisait qu'à construire le magasin projeté et non pas à aménager la plateforme, quand la condition suspensive ne visait nullement un permis d'aménager ni un permis de construire valant division, la cour d'appel a méconnu la loi des parties en violant l'article 1134 du code civil ;

 3° Alors que tout jugement doit être motivé ; qu'au cas présent, pour juger que le permis de construire aurait dû être demandé conjointement en 2006, la cour d'appel a retenu que c'est parce que le permis n'était pas conjoint que la société SOMAVI n'avait pas pu, ultérieurement, régulariser sa situation au regard de l'autorisation de diviser, en obtenant le transfert partiel du permis de construire, préalable à l'autorisation de diviser ; qu'en jugeant ainsi, par des motifs indifférents à la détermination du contenu de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.

 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, constaté que la SCI JADA n'avait pas satisfait à ses obligations contractuelles, d'avoir constaté la caducité du compromis de vente en date du 19 décembre 2005 à compter du 1er juin 2006, et d'avoir en conséquence débouté la SCI JADA de l'ensemble de ses demandes ;

 Aux motifs que « la cour constate qu'il résulte de manière expresse du protocole d'accord SOMAVII SCI JADA en date du 19 décembre 2005 et au titre des conditions suspensives que : « la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur et le vendeur au plus tard le 31 mai 2006 d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : - construction d'un bâtiment à destination commerciale d'une surface hors oeuvre nette totale de 4260m2 comprenant 3000 m2 de surface de vente, 1260 m2 de réserves couvertes, réserves extérieures et zones de livraison, - obtention d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien restant la propriété du vendeur d'un parking à destination commerciale ... Il est précisé que l 'acquéreur devra déposer une demande conjointe de permis de construire recevable au plus tard le 28 janvier 2006. Le permis de construire relatif aux biens restant la propriété du vendeur devra être préalablement co-signé par le vendeur » ; que la cour rappellera que le permis de construire obtenu le 12 mai 2006 l'a été au seul bénéfice de la SCI JADA, celle-ci n'ayant pas satisfait aux obligations contractuelles émanant du compromis précité en déposant une demande de permis conjointe, mais à son seul nom et bénéfice ; que la cour rappellera en droit et aux termes des dispositions de l'article R 421-1-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable aux faits à l'époque des faits que « la demande est déposée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l 'habilitant à construire sur le terrain soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation du terrain pour cause d'utilité publique » ; qu'il résulte par voie de conséquence de ces dispositions que les propriétaires de terrains distincts mais contigus présentent conjointement une demande de permis de construire en vue de la construction sur ces terrains d'un ou plusieurs bâtiments présentant une unité d'ensemble ; que la cour dira que c'est en application et en respect de ces textes que le compromis de vente avait mis à la charge de la SCI JADA l'obligation de présenter, et ce sous conditions suspensives, une demande conjointe de permis de construire tant pour elle-même que pour la SAS SOMAVI ; que la cour dira donc que le permis de construire obtenu par la SCI JADA ne l'autorisait qu'à construire le magasin projeté et non pas à aménager la plateforme, dont par ailleurs elle n'était pas propriétaire au jour de la demande ; que la cour constate aussi que c'est faute d'avoir présenté une telle demande conjointe que la tentative d'obtenir un permis de construire en régularisation a été vouée à l'échec ainsi qu'indiqué par la mairie de Villefranche de Rouergue à de nombreuses reprises ; que la cour rappellera à cet effet la motivation du refus de permis de construire faite par la Mairie le 19 octobre 2009 en réponse à la demande faite par la SAS SOMAVI en régularisation administrative de la situation : « Vu la demande de transfert présentée le 5 octobre 2009 par la SAS SOMAVI, Considérant qu'un permis de construire portant sur un ensemble indivisible ne saurait faire l'objet d'un transfert partiel puisqu'un tel transfert aboutit à la formation de deux permis de construire ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par arrêté en date du 12 mai 2006, prorogé le 4 février 2008, qui a pour objet la .construction d'un bâtiment commercial, d'un parc de stationnement, de bassins de rétention et de voiries d'accès n'est pas divisible de cette dernière ; Considérant qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant en raison des liens physiques et fonctionnels entre eux un ensemble immobilier unique doit faire l'objet d'un permis de construire unique ; Considérant que le transfert partiel envisagé a pour objet le fractionnement d'un ensemble immobilier " ; Le transfert partiel est refusé. » ; que la cour rappellera aussi la lettre du maire de la commune en date du 19 octobre 2009 dans laquelle il était indiqué que les deux solutions envisageables étaient soit le détachement d'une partie du terrain, soit l'annulation du PC initial et le dépôt d'une nouvelle demande ; qu'en conséquence la cour constate que faute d'avoir obtenu un permis de construire valable dans les délais contractuels le compromis en date du 19 décembre 2005 est devenu caduc depuis le 1er juin 2006 ; que la SCI JADA sera déboutée en toutes ses demandes et la décision entreprise infirmée en toutes ses dispositions » (arrêt attaqué, p.6, dernier §, à p. 8, § 4) ;

 1° Alors que la partie qui est à l'origine de la défaillance de la condition suspensive ne peut se prévaloir de la caducité du contrat ; que, à supposer qu'au cas présent, la condition suspensive ait été l'obtention d'un permis conjoint, la société SOMAVI était alors en tout état de cause à l'origine de la défaillance de la condition dès lors qu'elle avait autorisé la demande telle que présentée par la SCI JADA, qu'elle n'avait fait aucune démarche pour signer elle-même, conjointement avec l'acquéreur, la demande de permis, quand la délivrance d'un permis conjoint implique pourtant nécessairement une demande faite et signée par les deux parties ; que dès lors la société SOMAVI, à l'origine de la défaillance de la condition, ne pouvait pas se prévaloir de la caducité de la promesse ; qu'en constatant néanmoins la caducité de la convention à la demande de la société SOMAVI, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;

 2° Alors que la partie qui a renoncé implicitement à se prévaloir de la caducité d'une convention ne peut soulever la défaillance de la condition suspensive pour échapper à ses obligations contractuelles ; qu'au cas présent, la société JADA faisait valoir (p. 13 de ses conclusions) que la société SOMAVI avait renoncé à invoquer toute caducité de la promesse dès lors qu'elle n'avait elle-même pas signé la demande de permis de construire, sans jamais faire aucune réclamation à ce sujet, qu'elle avait ensuite signé le protocole de conciliation en 2008, réitérant les engagements de la promesse initiale, et prévoyant le dépôt d'un permis de construire modificatif par la seule société JADA, sans soulever aucune difficulté ; qu'en jugeant que la convention était caduque au motif que la condition suspensive ne s'était pas réalisée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société SOMAVI n'avait pas renoncé implicitement à se prévaloir de la caducité de la convention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du code civil.

 QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, condamné la SCI JADA à payer à la SAS SOMAVI une somme de 20.000€ à titre de dommages-intérêts ;

 Aux motifs que « en ce qui concerne la demande faite par la SAS SOMAVI au titre de la condamnation de la SCI JADA à lui payer une somme de 50.000€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, la cour constate que la SCI JADA a été informée à plusieurs reprises et notamment depuis le refus de transfert de permis de construire en 2009, de l'obligation de régularisation du permis de construire, régularisation qui conditionne la réitération du compromis de vente, devenu caduc depuis 2006 en raison du dépôt non conforme à ses obligations contractuelles de la demande de permis de construire ; que la cour constate que la SCI JADA n'en a pas moins intenté une procédure à l'encontre de la SAS SOMAVI à compter du 4 février 2010 ; que la cour dira que la SCI JADA a, ce faisant, intenté une procédure abusive et a causé un légitime tracas à la SAS SOMAVI ainsi que des frais non compensés par l'allocation de sommes sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en conséquence, la cour fera droit à la demande de la SAS SOMAVI et condamne la SCI JADA à lui payer une somme de 20.000€ à titre de dommages-intérêts » (arrêt attaqué, p. 8, §5 et p. 9, §1) ;

 Alors qu'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré ; qu'au cas présent, les premiers juges avaient fait droit aux demandes de la SCI JADA, et même condamné la société SOMAVI à payer à la société JADA 10.000€ à titre de dommages-intérêts complémentaires pour résistance abusive ; que la cour d'appel s'est ensuite fondée sur la caducité de la promesse de vente depuis 2006, invoquée pour la première fois par la société SOMAVI en cause d'appel, et sur le fait que la SCI JADA avait été informée de l'obligation de régulariser le permis de construire avant de signer l'acte authentique, pour considérer que la procédure par elle engagée en exécution forcée aurait été abusive ; qu'en se prononçant par ces seuls motifs, sans spécifier pourquoi la SCI JADA aurait dû, avant même que l'argument ne soit soulevé par la partie adverse, reconnaître comme une évidence que la promesse dont elle se prévalait était caduque et qu'elle ne pouvait en demander l'exécution forcée par le cocontractant, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.