Cour de Cassation · civ3 — 20 octobre 2016

CIV.3
 
 IK
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 20 octobre 2016
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 1118 F-D
 
 Pourvoi n° E 15-18.418
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Breizh Géo Immo, anciennement dénommée société Bourges-Gaudry-Maillard, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2015 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
 
 2°/ à Mme [D] [W], domiciliée chez Mme [Z] [W], [Adresse 2],
 
 3°/ à la société Ald, société civile immobilière, dont le siège est chez M. [O], [Adresse 5],
 
 4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société BGM, dont le siège est [Adresse 4],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 La société Axa France IARD a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 Mme [W] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 La société Ald a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 La société Axa France IARD, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Mme [W], demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 La société Ald, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 20 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Masson-Daum, conseiller doyen rapporteur, Mme Brenot, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller doyen, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Breizh Géo Immo, de Me Balat, avocat de la société Ald SCI, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Axa France IARD, de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], de la SCP Ortscheidt, avocat de Mme [W], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 22 janvier 2015), que, le 23 février 2004, la société Breizh Geo Immo (la société BGI), syndic, a déclaré à la société Axa France IARD (la société Axa), assureur de l'immeuble administré, un sinistre consécutif à un dégât des eaux ayant endommagé un appartement du troisième étage ; que l'assureur a dénié sa garantie au motif qu'il existait des infiltrations lentes et répétitives d'origine indéterminée ; que, sur demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] (le syndicat), un expert a été désigné ; que les opérations d'expertise ont été déclarées communes à la société BGI, à Mme [W] et à la société Ald, propriétaires des studios du quatrième étage ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, le syndicat a assigné la société Axa, Mme [W] et la société Ald en indemnisation de son préjudice ; que Mme [W] a assigné la société BGI en intervention forcée ;
 
 Sur le pourvoi incident de la société Axa, qui est préalable, ci-après annexé :
 
 Attendu que la société Axa fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec Mme [W] et la société Ald, à payer une certaine somme au syndicat ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé que le délai de prescription de l'article L. 114-1 du code des assurances n'était pas rappelé dans les conditions particulières de la police signées par le souscripteur, la cour d'appel en a exactement déduit que ce délai n'était pas opposable à l'assuré ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et le cinquième moyen du pourvoi incident de Mme [W], ci-après annexés :
 
 Attendu que Mme [W] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer certaines sommes au syndicat et à la société Ald ;
 
 Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'expert avait conclu que les dégâts subis au troisième étage de l'immeuble avaient pour origine des infiltrations lentes et répétitives situées sous les appartements [O] et/ou [W] du quatrième étage, notamment par mauvais usage d'une installation non conforme des équipements sanitaires et des salles de bains des deux appartements et avait précisé que Mme [W] n'avait pas seulement maintenu un sanibroyeur en activité, alors qu'elle en connaissait la non-conformité et que les possibilités d'infiltration d'eau dans le sol étaient nombreuses, les installations sanitaires ne permettant pas un usage sans d'importantes projections d'eau, la cour d'appel a pu retenir que Mme [W] avait engagé sa responsabilité à l'égard du syndicat en sa qualité de gardienne de la chose ;
 
 Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que Mme [W], en ne mettant pas ses installations en conformité, avait contribué à la fragilité de la structure de l'immeuble du fait des infiltrations en provenance de son appartement, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que Mme [W] avait commis une faute délictuelle envers la société Ald engageant sa responsabilité ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
 
 Vu l'article 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil ;
 
 Attendu que, pour condamner la société BGI à réparer l'entier préjudice subi par le syndicat, l'arrêt retient que le syndic a commis une faute en ne le conseillant pas, avant 2004, sur la nécessité de se rapprocher de sa compagnie d'assurance, notamment à l'occasion du sinistre de 2003 ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le préjudice du syndicat avait pour origine des vices affectant des parties privatives, ce dont il résultait que, même sans la faute du syndic, une partie du préjudice se serait réalisée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 
 Et sur le cinquième moyen du pourvoi principal :
 
 Vu l'article 1213 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que l'arrêt condamne in solidum la société BGI, Mme [W] et la société Ald à payer au syndicat une certaine somme, condamne les mêmes, in solidum avec la société Axa, à payer une certaine somme au syndicat, condamne in solidum la société BGI, le syndicat et Mme [W] à payer une certaine somme à la société Ald, et dit que, dans les rapports entre les parties, le syndicat et la société BGI sont condamnés in solidum à garantir la société Ald à hauteur de 40 % des condamnations prononcées contre elle, la société BGI est condamnée à garantir Mme [W] à hauteur de 40 % des condamnations prononcées contre elle et Mme [W] et la société Ald sont condamnées à se garantir mutuellement à hauteur de 50 % des condamnations prononcées contre elles ;
 
 Qu'en statuant ainsi, par des motifs inintelligibles et ne permettant pas de fixer la part de la charge finale de la dette incombant à chacune des parties, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
 
 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
 
 Condamne la société Axa, la société Ald et Mme [W] aux dépens des pourvois ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa, la société Ald et Mme [W] à payer à la société Breizh Géo Immo la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Breizh Géo Immo
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo, in solidum avec Mme [W] et la SCI ALD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 258.015,36 euros de dommages et intérêts, d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à garantir la SCI ALD à hauteur de 40% des condamnations prononcées contre elle et d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo à garantir Mme [W] à hauteur de 40% des condamnations prononcées contre elle ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la SCI ALD et de Madame [W], le syndicat de copropriété fonde sa demande sur les dispositions de l'article 1384 alinéa 1 du Code civil, qui disposent que l'on est responsable du fait des choses que l'on a sous sa garde ; qu'il ressort des conclusions du rapport du 18 avril 2008 de Monsieur [H] que l'appartement du 3ème étage est contaminé par le mérule dans des proportions qui le rendent inhabitable ; que la structure de l'immeuble au 3eme étage est contaminée et dégradée ; qu'il estime que les dégâts causés au troisième étage ont pour origine des infiltrations lentes et répétitives « situées sous les appartements du 4ème étage », notamment par mauvais usage d'une installation non conforme des équipements sanitaires et des salles de bains de ces deux appartements ; que dans ses conclusions récapitulatives, à la question de la recherche des causes des dommages, l'expert écrit que « la localisation du développement du champignon mérule suggère une infiltration ou firme d'eau durable à partir des appartements [O] et/ou [W], Ces fuites ont été colmatées par rénovation des joints à la suite des interventions d'experts d'assurances » ; qu'il se déduit de l'énoncé de l'expert que les infiltrations se sont répétées lentement, à partir des deux lots ensemble ou séparément sans pouvoir être toujours décelées ; que l'expert précise, concernant l'appartement [W], que la propriétaire n'a pas uniquement maintenu un sanibroyeur en activité bien qu'elle connaissait sa non-conformité, mais que l'étanchéité des sol n'a pas été réalisée et que les possibilité d'infiltrations d'eau dans le sol sont nombreuses, les installations sanitaires exiguës ne permettant pas un usage sans importantes projections d'eau ; que l'analyse de l'expert dans la détermination du lien de causalité entre les deux lots et le dommage est corroborée par les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires que lors de l'assemblée générale du 4 mai 2000, il a été décidé de mettre en demeure les deux copropriétaires de mettre en conformité leurs installations sanitaires et de supprimer les sanibroyeurs ; que lors de l'assemblée générale du 19 septembre 2002, il a été décidé d'entreprendre des travaux afin de supprimer les sanibroyeurs et de raccorder tous les appartements ; que cette analyse est encore corroborée par l'inondation provoquée en octobre 2004 dans l'appartement de Monsieur [B] par le sanibroyeur [O], qui a donné lieu à l'intervention de la société Molard ; que Madame [W] et la SCI ALD, gardiennes des choses à l'origine du dommage, ne justifient d'aucun événement extérieur et imprévisible ; qu'en particulier, la configuration générale de l'immeuble et les conditions d'évacuation des eaux, qui leur étaient connues, ne constituent pas une cause imprévisible et étrangère de nature à les exonérer de leur responsabilité ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu leur responsabilité et les a condamnées à la réparation de l'entier préjudice subi par le syndicat de copropriété, sur le fondement de l'article 1384 alinéa 1er du Code civil ; […] sur le préjudice du syndicat de copropriété, que le premier rapport de 2008 de Monsieur [H] ne prenait pas en compte toute la zone affectée par le champignon mérule ; qu'il a examiné cette zone et retenu le chiffrage proposé par le maître d'oeuvre mandaté par le syndicat ; qu'après examen des devis joints aux annexes de l'expertise et qui justifient l'évaluation de l'expert, et la relation de ces travaux avec le dommage, il a évalué le coût des travaux de reprise, des honoraires de maîtrise d'oeuvre et de déménagement des appartements [X] et [B] à la somme totale de 258.015,36 euros TTC ; que Madame [W] et la SCI ALD seront condamnées au paiement de cette somme ; qu'en ce qui concerne la garantie de AXA France IARD, elle sera condamnée uniquement à garantir les conséquences certaines des sinistres déclarés en 2004, soit le coût des reprises des cloisons sèches et des peintures des appartements [X] et [B] uniquement ; que selon le devis du 24 février 2012 de la société Galoger et le devis du 2 mars 2012 de la société Garel, joints en annexe du rapport d'expertise, ce coût hors taxe est de 22.038,61 euros ; qu'il convient d'y ajouter la TVA au taux de 10% : 2.203,86 euros ; que le total de la garantie due par AXA France IARD est de 24.242,47 euros […] ; Sur la responsabilité du syndicat de Copropriété : qu'il résulte des dispositions de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat de Copropriété a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu'ainsi qu'il a été exposé plus haut, le syndicat n'a fait de déclaration de sinistre qu'au mois de février 2004 alors qu'il avait connaissance dès le 4 mai 2000, des risques encourus par les parties communes et qu'un nouveau sinistre s'était déclaré en 2003 ; que par cette abstention, le syndicat a commis une faute dans l'administration des parties communes qui a concouru à l'aggravation du dommage jusqu'en 2004, date à laquelle les premières mesures conservatoires ont été prises, à l'initiative de la compagnie d'assurance ; qu'il devra en conséquence garantir la SCI ALD ; que toutefois, la SCI ALD connaissait par les procès-verbaux d'Assemblées Générales, les difficultés résultant de la non-conformité de ses parties privatives, et a néanmoins continué d'en faire usage ; qu'elle a ainsi elle-même commis une faute envers la copropriété, représentée par son syndicat, et la garantie de celui-ci sera limitée à 40% du montant des condamnations ; Sur la responsabilité de la société Breizh Géo Immo : il résulte des dispositions de l'article 18 de la loi no 65 -557 du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et son entretien ; que la société Breizh Géo Immo est au titre du mandat qui lui est donné par le syndicat, tenu envers lui d'une obligation de conseil ; qu'en l'espèce, bien qu'il soit avisé des difficultés relatives aux infiltrations et de leur conséquences, il n'a aucunement conseillé le syndicat avant les déclarations de 2004, sur la nécessité de se rapprocher de sa compagnie d'assurance, notamment à l'occasion du sinistre de 2003 ; qu'il a ainsi commis une faute envers son mandant de nature à entrainer l'aggravation du dommage et à l'occasion de cette faute contractuelle, commis une faute délictuelle envers les copropriétaires tenus d'indemniser le syndicat du préjudice résultant des infiltrations ; que le jugement critiqué sera en conséquence infirmé en ce qu'il l'a mis hors de cause ; que la responsabilité de la société Breizh Géo Immo sera retenue à l'égard du syndicat de copropriété, et elle sera condamnée in solidum avec Madame [W] et la SCI ALD à réparer l'entier préjudice du syndicat de copropriété ; qu'elle sera également tenue de garantir la SCI ALD et Madame [W] des condamnations prononcées à leur encontre ; que toutefois, la SCI ALD et Madame [W] ont par leurs négligences, contribué à titre principal à l'étendue du dommage ; que la garantie de la société Breizh Géo Immo sera en conséquence limitée à 40% du montant des condamnations, in solidum avec le syndicat à l'égard de la SCI ALD ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'expert a constaté que l'appartement situé au 3e étage de l'immeuble, dit appartement [X], était contaminé de façon importante par la mérule ; que ces désordres affectent la structure de l'immeuble, soit le solivage du plancher haut et les pans de bois verticaux d'une partie du 3e étage ; que l'expert estime que la cause de ces désordres est une infiltration ou une fuite d'eau durable à partir des deux studios du 4e étage situés au-dessus de l'appartement dégradé ; que, plus précisément, au vu des pièces versées au dossier, deux facteurs expliquent les infiltrations d'eau du 4e étage vers les 3e et 2e étages, à la suite de fuites ponctuelles et durables ; que la lecture des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et des réclamations des copropriétaires montre que depuis 1998, trois sinistres au moins ont été déclarés par les copropriétaires du 2e étage, mettant en cause les installations des studios du 4e étage, Monsieur [B], dont l'appartement est au 2e étage, sous l'appartement [X], a déclaré deux dégâts des eaux les 19 mars et 5 octobre 1998 et met en cause une fuite à un sanibroyeur d'un studio du 4e étage ; que lors des assemblées générales des 2 avril et 27 octobre 1998 il a été fait état de ces deux fuites ; que le 25 octobre 1999, Madame [B] a informé le syndic d'un nouveau dégât des eaux par le studio no 1 en précisant "Il serait bon de faire le nécessaire auprès du propriétaire ainsi que des autres propriétaires des autres studios pour qu'à chaque locataire nouveau cela ne se reproduise plus" ; que le 4 mai 2000 l'assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution suivante "depuis la création des 3 studios du 4e étage le réseau d'évacuation n'a jamais donné satisfaction et les sanibroyeurs ne sont pas conformes à la réglementation. En 1999 un nouveau dégât des eaux a encore endommagé les appartements des 2e et 3e étages. Ces dégâts des eaux à répétition vont probablement entraîner des dégradations importantes des planchers et des plafonds ainsi qu'une attaque de champignons sur les poutres et les solives ... Les copropriétaires décident de faire vérifier la colonne d'évacuation côté [Adresse 6] et de mettre en demeure les propriétaires des studios de faire les travaux de mise en conformité de ces installations sanitaires et notamment la suppression des sanibroyeurs dans un délai de 6 mois, soit le 30 novembre 2000. La prochaine AG fera le point sur l'évolution de ce dossier" ; qu'un dernier dégât des eaux a été signalé par les époux [B] le 2 octobre 2004, la suite d'une fuite du sanibroyeur d'un des studios de la SCI ALD ; qu'il a été pris en charge par la société AXA France IARD ; qu'outre ces fuites ponctuelles, l'expertise a permis d'établir qu'il existe des infiltrations durables depuis les studios du 4e étage, qui ont surtout affecté l'appartement [X] situé juste en dessous ; qu'il doit être rappelé que l'appartement intermédiaire du 3e étage n'est plus occupé depuis de nombreuses années et qu'aucune fuite ne peut donc provenir de cet appartement ; que par ailleurs, les fuites n'ont pas été immédiatement signalées, l'appartement du 3e étage n'étant pas occupé, et n'ont été signalées que quand elles affectaient le 2e étage ; que c'est après que les clefs lui aient été confiées par les copropriétaires de l'appartement [X] dans le cadre de la rénovation de la cage d'escalier votée en 2003 que le syndic a eu connaissance du sinistre dans l'appartement [X], affectant également les parties communes de l'immeuble ; que d'après l'expertise, plusieurs éléments établissent que les infiltrations d'eau proviennent des studios (lots 45 et 46) de l'étage supérieur ; que la cloison séparative des deux lots est à l'aplomb de la cloison inférieure contaminée ; que les pièces d'eau des studios se trouvent juste au-dessus de la zone sinistrée du 3 étage ; qu'ils ont la même conception, avec une canalisation commune d'évacuation des eaux usées, car il s'agit de greniers qui ont été transformés en studios destinés à la location vers 1980 par leur propriétaire, Monsieur [Y] ; que les installations sanitaires de ces studios ne sont pas conformes car il n'existe pas d'étanchéité au sol dans les pièces d'eau ; que l'évacuation des eaux usées, qui comprend celle des sanibroyeurs, n'est pas non plus conforme ; que l'expert estime en outre que les salles d'eau, exiguës, étaient mal utilisées, avec de nombreuses projection d'eau et un manque d'entretien par les occupants, ce qui, en l'absence d'étanchéité efficace, a favorisé des infiltrations répétitives et progressives d'eau ; qu'enfin, l'expert précise que la seule descente d'eau existante ne se trouve pas du côté de l'appartement [X] mais du côté de la place du Champ Jacquet et que l'humidité dans cet appartement ne peut avoir pour origine un élément extérieur de l'immeuble ; qu'il n'est donc pas contestable que l'origine des fuites et des infiltrations se trouve dans les studios appartenant à [D] [W] et à la SCI ALD ; que le cabinet Polyexpert qui a visité les lieux le 9 novembre 2004 a constaté que les parties sinistrées étaient totalement sèches ; que l'expert judiciaire n'a pas non plus constaté d'humidité lors de ses visites des 30 juin 2006, 26 mars 2007 et 6 mars 2008 ; qu'il estimait après sa visite du 30 juin 2005 que le champignon avait cessé de se développer depuis un ou deux ans ; que ne doivent donc être prises en considération que les fuites et infiltrations antérieures à la déclaration de sinistre du 23 février 2004, nonobstant le constat de l'expert selon lequel les salles de bains sont toujours utilisées depuis cette date et sans tenir compte du dernier dégât des eaux déclaré le 2 octobre 2004, dont il n'est pas établi qu'il a aggravé les dommages existant à cette date ;
 
 1°) ALORS QUE le syndic n'a ni le devoir ni le pouvoir de veiller à la conservation des parties privatives ; qu'en relevant pour condamner le syndic à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences des dégâts des eaux et à garantir les copropriétaires de cette même condamnation, qu'il avait l'obligation d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, tout en constatant que les dégâts des eaux trouvaient leur origine dans les parties privatives de deux copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
 
 2°) ALORS QU'est seule source de responsabilité la faute qui a causé un dommage ; qu'en retenant que la faute du syndic, consistant à n'avoir pas conseillé au syndicat des copropriétaires de déclarer les sinistres affectant les parties communes à l'assureur de la copropriété, justifiait qu'il soit condamné à indemniser l'entier préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires tout en constatant que ce préjudice avait pour origine des vices affectant des parties privatives, ce dont il résultait que, même sans la faute du syndic, une partie du préjudice se serait réalisée, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QU'est seule source de responsabilité la faute qui a causé un dommage ; qu'en retenant que la faute du syndic, consistant à n'avoir pas conseillé au syndicat des copropriétaires de déclarer les sinistres affectant les parties communes à l'assureur de la copropriété, justifiait qu'il soit condamné à réparer l'entier dommage, comprenant celui subi par les parties privatives, cependant que l'assurance qu'il lui était reproché de n'avoir pas mis en oeuvre n'eut pas été de nature à mettre fin aux désordres situés dans des parties privatives, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QUE la société Breizh Géo Immo soutenait que les copropriétaires avaient été avisés de l'existence de dégâts des eaux dans les parties privatives et de la nécessité de procéder à la vérification de leur installation de sorte que leur défaut de réaction était la seule cause des désordres et que ceux-ci ne pouvaient être imputés au syndic (ses conclusions d'appel, p. 6, al. 3 et suivants) ; qu'en retenant que la faute du syndic, consistant à n'avoir pas conseillé au syndicat des copropriétaires de déclarer les sinistres affectant les parties communes à l'assureur de la copropriété, justifiait qu'il soit condamné à réparer l'entier dommage, sans répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS QU'une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, d'une part, que le syndic avait commis une faute « de nature à entraîner l'aggravation du dommage » et, d'autre part, que celui-ci devait être condamné à réparer « l'entier préjudice du syndicat de copropriété » (arrêt, p. 11, § 4 et 6), la Cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 6°) ALORS QUE ne constitue pas un préjudice indemnisable la perte d'un avantage dont a pourtant bénéficié la victime ; qu'en condamnant le syndic à réparer l'entier préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au motif qu'il avait omis de lui conseiller de déclarer les sinistres à l'assureur de la copropriété, tout en condamnant l'assureur à indemniser le syndicat d'une partie de ce même préjudice, la Cour d'appel, qui a indemnisé le syndicat de la perte d'un avantage dont il avait pourtant partiellement bénéficié, a violé l'article 1147 du Code civil ;
 
 7°) ALORS QU'une partie ne peut obtenir la réparation, d'un dommage subi par un tiers ; qu'en condamnant le syndic à indemniser le syndicat des copropriétaires de préjudices affectant les parties privatives et donc subis par les propriétaires de ces parties privatives, la Cour d'appel, qui a indemnisé une partie du préjudice subi par un tiers, a violé l'article 1147 du Code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo, in solidum avec Mme [W] et le syndicat des copropriétaires, à payer à la SCI ALD au titre du déménagement d'une locataire, la somme de 466,16 euros pour la société Breizh Géo Immo et le syndicat des copropriétaires et la somme de 528 euros pour Mme [W] et d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo, in solidum avec Mme [W] et le syndicat des copropriétaires, à payer à la SCI ALD au titre de la perte de loyer du 1er février 2012 jusqu'à la fin des travaux de structure 130 euros pour la société Breizh Géo Immo et la SCI ALD et 162,50 euros pour Mme [W] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la responsabilité de la société Breizh Géo Immo : il résulte des dispositions de l'article 18 de la loi no 65 -557 du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et son entretien ; que la société Breizh Géo Immo est au titre du mandat qui lui est donné par le syndicat, tenu envers lui d'une obligation de conseil ; qu'en l'espèce, bien qu'il soit avisé des difficultés relatives aux infiltrations et de leur conséquences, il n'a aucunement conseillé le syndicat avant les déclarations de 2004, sur la nécessité de se rapprocher de sa compagnie d'assurance, notamment à l'occasion du sinistre de 2003 ; qu'il a ainsi commis une faute envers son mandant de nature à entrainer l'aggravation du dommage et à l'occasion de cette faute contractuelle, commis une faute délictuelle envers les copropriétaires tenus d'indemniser le syndicat du préjudice résultant des infiltrations ; que le jugement critiqué sera en conséquence infirmé en ce qu'il l'a mis hors de cause ; que la responsabilité de la société Breizh Géo Immo sera retenue à l'égard du syndicat de copropriété, et elle sera condamnée in solidum avec Madame [W] et la SCI ALD à réparer l'entier préjudice du syndicat de copropriété ; qu'elle sera également tenue de garantir la SCI ALD et Madame [W] des condamnations prononcées à leur encontre ; que toutefois, la SCI ALD et Madame [W] ont par leurs négligences, contribué à titre principal à l'étendue du dommage ; que la garantie de la société Breizh Géo Immo sera en conséquence limitée à 40%
 du montant des condamnations, in solidum avec le syndicat à l'égard de la SCI ALD […] ; que sur la demande indemnitaire de la SCI ALD : cette demande correspond à une perte de loyer, conséquence de l'impossibilité de louer le logement du fait des travaux ; que dans son dernier rapport, Monsieur [H] expose que ce logement a été libéré en février 2012 pour les besoins de l'expertise puis en raison de l'état de la structure devenue dangereuse ; qu'il résulte de ces conclusions, que l'impossibilité de location n'est pas due aux conséquences des seuls sinistres de 2004 ; que la compagnie AXA FRANCE IARD qui a diligenté un expert et fait procéder à des mesures conservatoires n'a pas commis de faute dans la gestion du sinistre contrairement à ce que soutient la SCI ALD ; qu'elle sera en conséquence déboutée de sa demande à son encontre ; que Mme [W] qui n'a pas mis en conformité ses installations a ainsi contribué à la fragilité de la structure du fait des infiltrations en provenance de son appartement et a de ce fait, commis une faute délictuelle envers la SCI ALD ; qu'il n'est pas démontré cependant, compte tenu de ce que les installations sanitaires de la SCI ALD étaient également non conformes, de ce que cette faute ait été prépondérante ; que le Syndicat de copropriété et la société Breizh Géo Immo, ainsi qu'il a été démontré plus haut, ont également commis des fautes de négligence et ont engagé leur responsabilité envers la SC1 ALD, copropriétaire ; que toutefois, compte tenu des propres négligences fautives de la SCI ALD, Madame [W], le Syndicat de Copropriété et la société Breizh Géo Immo ne seront pas tenues de l'indemniser au-delà de 40% pour le Syndicat et le syndic, et 50% pour Madame [W] ; que le préjudice de la SCI ALD est de l.165,40 € correspondant au déménagement de la locataire et de 325 euros mensuel à compter du 1er février 2012 et jusqu'à la fin des travaux de structure de l'immeuble ; que Madame [W], le Syndicat et le syndic seront condamnés in solidum et à concurrence des proportions ci-dessus au paiement de ces sommes ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'expert a constaté que l'appartement situé au 3e étage de l'immeuble, dit appartement [X], était contaminé de façon importante par la mérule ; que ces désordres affectent la structure de l'immeuble, soit le solivage du plancher haut et les pans de bois verticaux d'une partie du 3e étage ; que l'expert estime que la cause de ces désordres est une infiltration ou une fuite d'eau durable à partir des deux studios du 4e étage situés au-dessus de l'appartement dégradé ; que, plus précisément, au vu des pièces versées au dossier, deux facteurs expliquent les infiltrations d'eau du 4e étage vers les 3e et 2e étages, à la suite de fuites ponctuelles et durables ; que la lecture des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et des réclamations des copropriétaires montre que depuis 1998, trois sinistres au moins ont été déclarés par les copropriétaires du 2e étage, mettant en cause les installations des studios du 4e étage, Monsieur [B], dont l'appartement est au 2e étage, sous l'appartement [X], a déclaré deux dégâts des eaux les 19 mars et 5 octobre 1998 et met en cause une fuite à un sanibroyeur d'un studio du 4e étage ; que lors des assemblées générales des 2 avril et 27 octobre 1998 il a été fait état de ces deux fuites ; que le 25 octobre 1999, Madame [B] a informé le syndic d'un nouveau dégât des eaux par le studio no 1 en précisant "Il serait bon de faire le nécessaire auprès du propriétaire ainsi que des autres propriétaires des autres studios pour qu'à chaque locataire nouveau cela ne se reproduise plus" ; que le 4 mai 2000 l'assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution suivante "depuis la création des 3 studios du 4e étage le réseau d'évacuation n'a jamais donné satisfaction et les sanibroyeurs ne sont pas conformes à la réglementation. En 1999 un nouveau dégât des eaux a encore endommagé les appartements des 2e et 3e étages. Ces dégâts des eaux à répétition vont probablement entraîner des dégradations importantes des planchers et des plafonds ainsi qu'une attaque de champignons sur les poutres et les solives ... Les copropriétaires décident de faire vérifier la colonne d'évacuation côté [Adresse 6] et de mettre en demeure les propriétaires des studios de faire les travaux de mise en conformité de ces installations sanitaires et notamment la suppression des sanibroyeurs dans un délai de 6 mois, soit le 30 novembre 2000. La prochaine AG fera le point sur l'évolution de ce dossier" ; qu'un dernier dégât des eaux a été signalé par les époux [B] le 2 octobre 2004, la suite d'une fuite du sanibroyeur d'un des studios de la SCI ALD ; qu'il a été pris en charge par la société AXA France IARD ; qu'outre ces fuites ponctuelles, l'expertise a permis d'établir qu'il existe des infiltrations durables depuis les studios du 4e étage, qui ont surtout affecté l'appartement [X] situé juste en dessous ; qu'il doit être rappelé que l'appartement intermédiaire du 3e étage n'est plus occupé depuis de nombreuses années et qu'aucune fuite ne peut donc provenir de cet appartement ; que par ailleurs, les fuites n'ont pas été immédiatement signalées, l'appartement du 3e étage n'étant pas occupé, et n'ont été signalées que quand elles affectaient le 2e étage ; que c'est après que les clefs lui aient été confiées par les copropriétaires de l'appartement [X] dans le cadre de la rénovation de la cage d'escalier votée en 2003 que le syndic a eu connaissance du sinistre dans l'appartement [X], affectant également les parties communes de l'immeuble ; que d'après l'expertise, plusieurs éléments établissent que les infiltrations d'eau proviennent des studios (lots 45 et 46) de l'étage supérieur ; que la cloison séparative des deux lots est à l'aplomb de la cloison inférieure contaminée ; que les pièces d'eau des studios se trouvent juste au-dessus de la zone sinistrée du 3 étage ; qu'ils ont la même conception, avec une canalisation commune d'évacuation des eaux usées, car il s'agit de greniers qui ont été transformés en studios destinés à la location vers 1980 par leur propriétaire, Monsieur [Y] ; que les installations sanitaires de ces studios ne sont pas conformes car il n'existe pas d'étanchéité au sol dans les pièces d'eau ; que l'évacuation des eaux usées, qui comprend celle des sanibroyeurs, n'est pas non plus conforme ; que l'expert estime en outre que les salles d'eau, exiguës, étaient mal utilisées, avec de nombreuses projection d'eau et un manque d'entretien par les occupants, ce qui, en l'absence d'étanchéité efficace, a favorisé des infiltrations répétitives et progressives d'eau ; qu'enfin, l'expert précise que la seule descente d'eau existante ne se trouve pas du côté de l'appartement [X] mais du côté de la place du Champ Jacquet et que l'humidité dans cet appartement ne peut avoir pour origine un élément extérieur de l'immeuble ; qu'il n'est donc pas contestable que l'origine des fuites et des infiltrations se trouve dans les studios appartenant à [D] [W] et à la SCI ALD ; que le cabinet Polyexpert qui a visité les lieux le 9 novembre 2004 a constaté que les parties sinistrées étaient totalement sèches ; que l'expert judiciaire n'a pas non plus constaté d'humidité lors de ses visites des 30 juin 2006, 26 mars 2007 et 6 mars 2008 ; qu'il estimait après sa visite du 30 juin 2005 que le champignon avait cessé de se développer depuis un ou deux ans ; que ne doivent donc être prises en considération que les fuites et infiltrations antérieures à la déclaration de sinistre du 23 février 2004, nonobstant le constat de l'expert selon lequel les salles de bains sont toujours utilisées depuis cette date et sans tenir compte du dernier dégât des eaux déclaré le 2 octobre 2004, dont il n'est pas établi qu'il a aggravé les dommages existant à cette date ;
 
 1°) ALORS QUE le syndic n'a ni le devoir ni le pouvoir de veiller à la conservation des parties privatives ; qu'en relevant pour condamner le syndic à indemniser la SCI ALD, copropriétaire, des conséquences des dégâts des eaux, qu'il avait manqué à son obligation d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, tout en constatant que les dégâts des eaux trouvaient leur origine dans les parties privatives de deux copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU'est seule source de responsabilité la faute qui a causé un dommage ; qu'en retenant que la faute du syndic, consistant à n'avoir pas conseillé au syndicat des copropriétaires de déclarer les sinistres affectant les parties communes à l'assureur, justifiait qu'il soit condamné à indemniser le préjudice subi par la SCI ALD, copropriétaire, tout en constatant que ce préjudice avait pour origine des vices affectant les parties privatives, ce dont il résultait que, même sans la faute du syndic, une partie du préjudice se serait réalisée, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QU'est seule source de responsabilité la faute qui a causé un dommage ; qu'en retenant que la faute du syndic, consistant à n'avoir pas conseillé au syndicat des copropriétaires de déclarer les sinistres affectant les parties communes à l'assureur, justifiait qu'il soit condamné à réparer le préjudice subi par la SCI ALD, copropriétaire, cependant que l'assurance qu'il lui était reproché de n'avoir pas mis en oeuvre n'eut pas été de nature à mettre fin aux désordres situés dans des parties privatives, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QUE la société Breizh Géo Immo soutenait que les copropriétaires avaient été avisés de l'existence de dégâts des eaux dans les parties privatives et de la nécessité de procéder à la vérification de leur installation de sorte que leur défaut de réaction était la seule cause des désordres et que ceux-ci ne pouvaient être imputés au syndic (ses conclusions d'appel, p. 6, al. 3 et suivants) ; qu'en retenant que la faute du syndic, consistant à n'avoir pas conseillé au syndicat des copropriétaires de déclarer les sinistres affectant les parties communes à l'assureur de la copropriété, justifiait qu'il soit condamné à réparer l'entier dommage, sans répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo, in solidum avec Mme [D] [W] et la SCI ALD, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 258.015,36 euros de dommages et intérêts et d'AVOIR condamné la société AXA France IARD in solidum avec Mme [W] et la SCI ALD à indemniser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] des travaux de reprises consécutifs aux sinistres déclarés en 2004, soit dans la limite de la somme de 24 242,47 euros ;
 
 AUX MOTIFS QUE le premier rapport de 2008 de Monsieur [H] ne prenait pas en compte toute la zone affectée par le champignon mérule ; qu'il a examiné cette zone et retenu le chiffrage proposé par le maître d'oeuvre mandaté par le syndicat ; qu'après examen des devis joints aux annexes de l'expertise et qui justifient l'évaluation de l'expert, et la relation de ces travaux avec le dommage, il a évalué le coût des travaux de reprise, des honoraires de maîtrise d'oeuvre et de déménagement des appartements [X] et [B] à la somme totale de 258.015,36 euros TTC ; que Madame [W] et la SCI ALD seront condamnées au paiement de cette somme ; qu'en ce qui concerne la garantie de AXA France IARD, elle sera condamnée uniquement à garantir les conséquences certaines des sinistres déclarés en 2004, soit le coût des reprises des cloisons sèches et des peintures des appartements [X] et [B] uniquement ; que selon le devis du 24 février 2012 de la société Galoger et le devis du 2 mars 2012 de la société Garel, joints en annexe du rapport d'expertise, ce coût hors taxe est de 22.038,61 euros ; qu'il convient d'y ajouter la TVA au taux de 10% : 2.203,86 euros ; que le total de la garantie due par AXA France IARD est de 24.242,47 euros ;
 
 ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation in solidum de l'ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 258.015,36 euros (ses conclusions, p. 25, dispositif) ; qu'en allouant au syndicat des copropriétaires une somme totale de 282.257,83 euros, supérieure à celle qu'il demandait, la Cour d'appel a excédé les limites du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo, in solidum avec Mme [D] [W] et la SCI ALD, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 258.015,36 euros de dommages et intérêts, d'AVOIR limité la condamnation de la société Axa France IARD à la somme de 24.242,47 euros et d'AVOIR écarté le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur le dommage garanti: il résulte des dispositions de l'article L113-2 du Code des assurances et des conditions générales de la police que l'assuré est tenu de déclarer à l'assureur tout sinistre de nature à entraîner la garantie, au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant ce sinistre ; que le syndicat de copropriété a déclaré à la compagnie AXA France IARD: *le dégât des eaux du 11 février 2004 dans l'appartement [X] (lettre du 23 février 2004) *le dégât des eaux du 1er octobre 2004 survenu dans l'appartement [B] (lettre du 20 octobre 2004) ; qu'il ressort de l'historique qu'il a lui-même établi et du procès-verbal d'Assemblée Générale du 4 mai 2000, que le syndicat avait dès cette date, connaissance des risques encourus par les parties communes puisqu'il est mentionné au procès-verbal : « Ces dégâts des eaux à répétition vont probablement entraîner des dégradations importantes des planchers et plafonds ainsi qu'une attaque de champignons sur les poutres et les solives » ; qu'il ressort de ce même historique qu'en 2003, à l'occasion d'une visite avec la société Molard, il a constaté une nouvelle fuite dans l'appartement [W], que le plafond et le mur de l'appartement [X] sont humides et couverts de champignons et qu'à l'étage au-dessus une auréole est visible dans le couloir du 4ème étage correspondant à la baignoire du studio [W] ; qu'il est ainsi établi qu'en 2003, alors qu'un nouveau sinistre était révélé, et que le syndicat connaissait l'étendue des conséquence dommageables, il n'a pas fait de déclaration à sa compagnie d'assurance ; qu'à défaut pour l'assuré d'avoir procédé à son obligation de déclaration, la compagnie AXA France LARD n'est tenue de garantir que les dommages consécutifs aux deux sinistres qui lui ont été déclarés et qui entrent dans les prévisions de la police d'assurance ;
 
 1°) ALORS QUE la déchéance prévue à l'article L. 113-2 du Code des assurances ne s'applique qu'à la condition d'avoir été expressément prévue par la police d'assurance ; qu'en écartant la garantie de la société Axa France IARD en raison du retard de déclaration du syndicat des copropriétaires, sans préciser en vertu de quelle clause cette déchéance était encourue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 113-2 du Code des assurances ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la déchéance pour déclaration tardive d'un sinistre ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice ; qu'en limitant la garantie de l'assureur aux seuls sinistres survenus en 2004, à l'exclusion des sinistres antérieurs, aux motifs que les seuls sinistres survenus en 2004 avaient été déclarés dans le délai prévus par la police d'assurance et sans constater l'existence du préjudice que ce retard aurait causé à l'assureur, la Cour d'appel a violé l'article L. 113-2 du Code des assurances ;
 
 3°) ALORS QUE la cassation atteint tout chef de dispositif qui est uni par un lien de dépendance nécessaire à celui censuré ; que la cassation du chef de dispositif par lequel l'arrêt a limité la garantie due par la société Axa France IARD entraînera, par voie de conséquence, celui par lequel la décision attaqué a condamné le syndic pour n'avoir pas conseillé au syndicat des copropriétaires de procéder à une déclaration auprès de son assureur, dès lors que cette censure fera disparaître toute conséquence préjudiciable susceptible de résulter de la faute ainsi retenue, en application de l'article 624 du Code de procédure civile.
 
 CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à garantir la SCI ALD à hauteur de 40% des condamnations prononcées contre elle, d'AVOIR condamné la société Breizh Géo Immo à garantir Mme [W] à hauteur de 40% des condamnations prononcées contre elle, d'AVOIR condamné Mme [W] et la SCI ALD à se garantir mutuellement à hauteur de 50% des condamnations prononcées contre elles ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur le dommage garanti: il résulte des dispositions de l'article L113-2 du Code des assurances et des conditions générales de la police que l'assuré est tenu de déclarer à l'assureur tout sinistre de nature à entraîner la garantie, au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant ce sinistre ; que le syndicat de copropriété a déclaré à la compagnie AXA France IARD: *le dégât des eaux du 11 février 2004 dans l'appartement [X] (lettre du 23 février 2004) *le dégât des eaux du 1er octobre 2004 survenu dans l'appartement [B] (lettre du 20 octobre 2004) ; qu'il ressort. de l'historique qu'il a lui-même établi et du procès-verbal d'Assemblée Générale du 4 mai 2000, que le syndicat avait dès cette date, connaissance des risques encourues par les parties communes puisqu'il est mentionné au procès-verbal : « Ces dégâts des eaux à répétition vont probablement entraîner des dégradations importantes des planchers et plafonds ainsi qu'une attaque de champignons sur les poutres et les solives » ; qu'il ressort de ce même historique qu'en 2003, à l'occasion d'une visite avec la société Molard, il a constaté une nouvelle fuite dans l'appartement [W], que le plafond et le mur de l'appartement [X] sont humides et couverts de champignons et qu'à l'étage au-dessus une auréole est visible dans le couloir du 4ème étage correspondant à la baignoire du studio [W] ; qu'il est ainsi établi qu'en 2003, alors qu'un nouveau sinistre était révélé, et que le syndicat connaissait l'étendue des conséquence dommageables, il n'a pas fait de déclaration à sa compagnie d'assurance ; qu'à défaut pour l'assuré d'avoir procédé à son obligation de déclaration, la compagnie AXA France LARD n'est tenue de garantir que les dommages consécutifs aux deux sinistres qui lui ont été déclarés et qui entrent dans les prévisions de la police d'assurance […] ; Sur la responsabilité de la société Breizh Géo Immo : qu'il résulte des dispositions dû l'article 18 de la loi no 65 -557 du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et son entretien ; que la société Breizh Géo Immo est au titre du mandat qui lui est donné par le syndicat, tenu envers lui d'une obligation de conseil ; qu'en l'espèce, bien qu'il soit avisé des difficultés relatives aux infiltrations et de leur conséquences, il n'a aucunement conseillé le syndicat avant les déclarations de 2004, sur la nécessité de se rapprocher de sa compagnie d'assurance, notamment à l'occasion du sinistre de 2003 ; qu'il a ainsi commis une faute envers son mandant de nature à entrainer l'aggravation du dommage et à l'occasion de cette faute contractuelle, commis une faute délictuelle envers les copropriétaires tenus d'indemniser le syndicat du préjudice résultant des infiltrations ; que le jugement critiqué sera en conséquence infirmé en cc qu'il l'a mis hors de cause ; que la responsabilité de la société Breizh Géo Immo sera retenue à l'égard du syndicat de copropriété, et elle sera condamnée in solidum avec Madame [W] et la SCI ALD à réparer l'entier préjudice du syndicat de copropriété ; qu'elle sera également tenue de garantir la SCI ALD et Madame [W] des condamnations prononcées à leur encontre ; que toutefois, la SCI ALD et Madame [W] ont par leurs négligences, contribué à titre principal à l'étendue du dommage ; que la garantie de la société Breizh Géo Immo sera en conséquence limitée à 40% du montant des condamnations, in solidum avec le syndicat à l'égard de la SCI ALD […] ; Sur la demande indemnitaire de l