Cour de Cassation · civ3 — 17 novembre 2016

CIV.3

 CM



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 17 novembre 2016




 Rejet


 M. CHAUVIN, président



 Arrêt n° 1286 F-D

 Pourvoi n° R 15-25.236







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Statuant sur le pourvoi formé par la Société parisienne de restauration rapide (SP2R), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2013 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la ville de Paris, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la Société parisienne de restauration rapide (SP2R), de la SCP Foussard et Froger, avocat de la ville de Paris, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Sur le moyen unique, ci-après annexé :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2013), que la ville de Paris a donné à la société Le Petit palais, aux droits de laquelle vient la société Parisienne de restauration rapide (SP2R), des locaux à usage commercial ; que, par acte du 27 septembre 2006, la ville de Paris a signifié à la société SP2R un congé comportant offre de renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné ; que la société SP2R a accepté le renouvellement du bail mais manifesté son désaccord sur le prix ; que le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

 Attendu que la société SP2R fait grief à l'arrêt de fixer à la somme de 37 550 euros par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2007 ;

 Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, que, quand bien même ces modifications de la distribution des lieux n'auraient pas nécessité d'importants travaux au regard de l'état initial, la société SP2R ne pouvait sérieusement discuter les avoir réalisés au cours du bail expiré, la cour d‘appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la Société parisienne de restauration rapide (SP2R) aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société parisienne de restauration rapide (SP2R) et la condamne à payer à la ville de Paris une somme de 3 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la Société parisienne de restauration rapide (SP2R)

 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 37 550 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2007, bail conclu entre la société SP2R et la Ville de Paris, et d'avoir dit que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer courraient à compter de la demande en fixation du nouveau loyer,

 AUX MOTIFS QUE la consistance des lieux, telle qu'elle est décrite au bail, mentionne notamment deux caves au sous sol, d'une surface totale de 36 m2 environ, une boutique de 35 m2 environ, et une arrière boutique de 17 m2 environ, avec dégagements et wc pour m2 ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que des travaux ont été réalisés consistant à transformer l'arrière boutique alors à usage de préparation de sandwiches et autres aliments, en zone de vente, avec banquettes et tables destinées à accueillir la clientèle et à aménager les caves en zone de préparation de sandwiches ; que la Ville de Paris soutient qu'il y a eu modification de la consistance des locaux, leur réaménagement ayant généré un accroissement important de la surface réservée à la réception de la clientèle ; que même si elle ne peut produire le plan des locaux avant leur modification, il s'avère que les locaux ont été entièrement transformés, l'arrière boutique ayant disparu et les deux caves étant devenues un laboratoire avec un bureau, et un vestiaire ; que s'agissant de travaux simples, ces modifications ne peuvent être considérées comme des améliorations ; que la société SP2R réplique que la consistance des lieux n'a pas été modifiée ; que les locaux ont été réaménagés, l'arrière boutique remise en zone de vente et une zone de préparation de sandwiches aménagée en sous sol ; que la bailleresse n'a pas produit les plans des locaux initiaux antérieurs aux prétendus travaux de sorte que la nature et l'ampleur exactes des travaux réalisés ne peuvent être appréciées ; que les améliorations n'ont pas modifié l'assiette du bail ; qu'il résulte des pièces du dossier qu'en ce qui concerne l'arrière boutique, les travaux ont consisté en l'installation de banquettes et de tables, le service de préparation des sandwiches et autres aliments ayant été déplacé au sous sol ; qu'en ce qui concerne le sous sol, les travaux ont consisté en l'installation d'un laboratoire, avec bureau et vestiaire, dans la surface composée à l'origine de deux caves ; que quand bien même ces modifications de la distribution des lieux n'auraient pas nécessité d'importants travaux, au regard de l'état initial, la société SP2R ne peut sérieusement discuter les avoir réalisées au cours du bail expiré ; que l'ensemble de ces aménagements caractérise une modification notable de la distribution des lieux, favorable au commerce exercé, avec l'agrandissement de la surface de vente de 17 m2 au rez-de-chaussée, et la transformation des deux caves au sous sol, aménagées pour servir à l'activité de préparation des aliments, facilitant ainsi les conditions d'exploitation ; qu'en conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné ; que les lieux sont situés dans un immeuble haussmannien de standing courant, en bon état d'entretien ; qu'ils comportent outre la partie boutique un appartement et une petite pièce indépendante, aux 6ème et 7ème étages, de standing moyen ; que l'expert judiciaire a évalué à 41 m2 la surface pondérée des locaux, les surfaces à usage d'habitation étant évaluées suivant la surface utile, soit 59,33 m2 et 7,45 m2 ; que la Ville de Paris fait valoir que le coefficient à apporter à l'arrière boutique doit être de compte tenu qu'il s'agit d'une 2ème zone, au delà des 5 premiers mètres depuis la façade ; que pour le laboratoire, contrairement à ce que soutient la Ville de Paris il doit être tenu compte de son aménagement en sous sol, ce qui justifie un coefficient de 0,20 et de 0,15 pour les annexes ; que le prix unitaire doit être fixé en tenant compte tout à la fois des prix de marché, des renouvellements amiables et judiciaires ; que la société SP2R critique les références retenues qui concerneraient des locaux situés dans des rues prestigieuses, très passantes ou piétonnes ; que toutefois, même si les lieux sont situés dans un environnement touristique secondaire, par rapport au quartier Saint F..., ils bénéficient d'un emplacement favorable, avec un trafic piétonnier assez dense en journée, et bien desservi, par les transports en commun ; que ces considérations conduisent eu égard à l'activité exercée, à l'emplacement des locaux, à l'état d'entretien de l'immeuble mais également à leurs caractéristiques, présentant un local étroit rendant l'exploitation moins aisée, à retenir le prix unitaire de 500 € le m2 ; qu'en effet, les éléments de comparaison du rapport d'expertise judiciaire établissent des prix s'échelonnant pour les loyers conventionnels de 1600 € à 435 € le m2, pour les renouvellements amiables, de 884 € à 267 € le m2, pour les loyers judiciaires, de 570 € à 500 € le m2 ; qu'en outre, la société SP2R tire un avantage particulier pour son activité de la terrasse couverte d'environ 10 m2 dont elle bénéficie même si elle verse une redevance dans la mesure où elle assure la visibilité de son commerce, en empiétant sur le trottoir, et en permettant un espace de vente ; qu'une majoration de 10 % est donc justifiée ; que la valeur des locaux commerciaux s'élève donc à 22 550 € ; que pour la partie habitation, les montants retenus par l'expert soit 19€ le m2 pour l'appartement et 14 € le m2 pour la pièce indépendante sont conformes aux loyers moyens pratiqués pour les appartements en état d'usage, dans le secteur, qui oscillent entre 18 et 22 € le m2 ; qu'ils ne sont pas utilement discutés, par les parties, qui se contentent de proposer d'autres montants sans les justifier ; que la valeur locative pour la partie habitation s'élève donc à 15 000 € par an ; que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2007 sera en conséquence fixé à la somme de 37 550 € par an en principal ; que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer courent en l'absence de convention contraire du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, par le seul effet de la loi ;

 1 ) ALORS QUE dans ses conclusions, la société SP2R faisait valoir que le bailleur n'apportait pas la preuve de la modification des caractéristiques du local loué par la réalisation de travaux modificatifs, à défaut de preuve, par la production du plan des locaux, de leur état d'origine et à défaut de preuve de l'existence de travaux ayant augmenté la surface de vente, ajoutant que le bail ne mentionnait pas l'existence d'une cuisine ou d'un laboratoire au rez-de-chaussée, mais seulement une boutique et une arrière boutique, ce qui permettait au preneur d'opérer la distribution entre les éléments matériels du local loué ; qu'en retenant que les aménagements réalisés par le preneur avaient caractérisé la modification notable de la distribution des lieux et augmenté la surface de vente au rez-de-chaussée, ce que le preneur contestait, la cour d'appel qui n'a pas recherché si la seule modification de la distribution des éléments matériels du local loué par le preneur pouvait caractériser une modification notable des caractéristiques du local et justifier en conséquence le déplafonnement du loyer a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce ;

 2 ) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté SP2R faisait valoir, se fondant sur les dispositions de l'article R. 145-38 du code de commerce, que les améliorations apportées par le preneur aux lieux loués ne pouvaient être prises en considération que si, directement ou non, et notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en avait assumé la charge ; qu'en l'espèce, il est constant que le bailleur n'avait pas pris en charge le coût des travaux, au demeurant limités à l'aménagement de la cave, et que l'assiette du bail n'avait pas été augmentée ; qu'en ordonnant néanmoins le déplafonnement du loyer, la cour d'appel qui n'a pas opéré de distinction entre les améliorations opérées à ses frais par le preneur, sans augmentation de l'assiette du bail, et les modifications des caractéristiques du local loué, de nature à entraîner, si elles sont notables, le déplafonnement du loyer a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-34 du code de commerce ensemble l'article R. 145-38 du même code ;

 3 ) ALORS QUE le déplafonnement du loyer d'un bail commercial ne peut être ordonné en considération de l'usage, au bénéfice du preneur, d'une terrasse sur la voie publique, celui-ci étant précaire et constituant un élément extrinsèque aux locaux loués, pour lequel une redevance était acquittée ; qu'en majorant de 10 % le loyer déplafonné en considération du bénéfice d'une terrasse empiétant sur le trottoir, moyennant le paiement d'une redevance, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce.