Cour de Cassation · civ3 — 8 décembre 2016

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 3 juin 2015), que, par acte sous seing privé du 30 mars 2012, la société Next Home a vendu à M. X... un immeuble sous diverses conditions suspensives, notamment celle de l'obtention, par l'acquéreur, d'un prêt bancaire répondant à certaines exigences ; que l'acquéreur devait effectuer un dépôt de garantie qui n'a jamais été versé ; que la société Next Home lui a reproché d'avoir renoncé à la vente et empêché la réalisation de la condition suspensive et l'a assigné en paiement d'une certaine somme au titre de la clause pénale ; 

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il a failli dans la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt et de le condamner à payer 15 000 euros au titre de la clause pénale ; 

Mais attendu qu'ayant retenu que M. X..., qui n'a pas soutenu que la clause relative au dépôt de garantie était nulle pour être potestative et devait entraîner la nullité de la vente dans son entier, avait obtenu une offre de prêt bancaire conforme aux stipulations contractuelles, mais n'y avait pas donné suite après avoir pris connaissance de sa situation fiscale qui ne remettait pas en cause l'offre de la banque, la cour d'appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'il avait commis une faute ayant empêché la réalisation de la condition suspensive ; 

D'où il suit que le moyen, irrecevable comme nouveau, mélangé de fait et droit en ses deux premières branches, n'est pas fondé pour le surplus ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Next Home ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille seize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. X... 


Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confinné le jugement qui avait dit que M. X... avait failli dans la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt et condamné M. X... à payer à la société Next Home la somme de 15 000 euros en application des dispositions de la clause pénale figurant à 1'acte en date du 30 mars 2012 ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'appelant se prévaut du fait qu'il n'a jamais versé le dépôt de garantie prévu à l'acte, pour soutenir que la convention serait résolue de plein droit depuis le 20 avril 2012. Le premier juge, par des motifs exacts en fait et fondés en droit, au visa des articles 1134, 1170 et 1174 du code civil, doit purement et simplement par adoption de motifs, être confirmé en ce qu'il a-retenu que la clause relative au dépôt de garantie, en ce qu'elle permettait de faire dépendre les effets de la convention des parties, de la seule bonne volonté du candidat à l'acquisition, contenait une condition potestative en/ rainant sa nullité-jugé qu'en tout état de cause, les conditions de cette clause, qui ne visait que le défaut d'approvisionnement total ou partiel du chèque de dépôt de garantie, et non le défaut de paiement pur et simple, ne trouvait pas à s'appliquer. Il y sera seulement ajouté, en réponse à l'appelant, que c'est de façon inexacte qu'il soutient que les parties ont expressément prévu que cette clause était dans l'intérêt des deux parties, ces dispositions de l'acte ne s'appliquant qu'au paragraphe intitulé « conditions suspensives », dont ne fait pas partie le paragraphe « dépôt de garantie », ni son sous paragraphe « désignation du tiers convenu », au contenu duquel figure la clause invoquée. Sur la clause pénale. Cette clause pénale est prévue dans deux cas-le premier, suppose que les conditions suspensives soient remplies, mais que l'une des parties refuse de réitérer l'acte authentique malgré une mise en demeure, Tel n'est pas le cas d'espèce, le second, a pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. C'est celle deuxième hypothèse qui fait L'objet du présent litige. Pour départager les parties sur le point de savoir si l'appelant, par son comportement, n'a pas permis la réalisation de la vente, il sera fait application du principe général posé par l'article 113-1 du code civil, selon lequel les contrats doivent s'exécuter de bonne foi. L'obtention du financement. M. Melchior X... s'était dans l'acte, obligé à faire toutes démarches nécessaires à l'obtention d'un ou plusieurs prêts (auprès de tout organisme prêteur, d'un montant maximum de 430 000 €, d'une durée maximale de remboursement de 10 ans, et d'un taux nominal d'intérêt maximum hors assurance de 4, 5 % l'an). M. Melchior X... devait justifier de ses démarches à ce titre auprès du vendeur dans le délai d'un mois à compter de l'acte (du 30 mars 2012, pour mémoire), sous peine d'ouvrir la possibilité au vendeur de le mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier de ses diligences, et de pouvoir se prévaloir de la caducité de l'acte, à défaut de justificatifs dans les huit jours de cette mise en demeure. En conséquence, l'absence de justification dans le délai prévu, n'entraînait pas d'office la caducité de l'acte, mais offrait au vendeur la possibilité de s'en prévaloir à certaines conditions. À cet égard, c'est de façon pertinente que le premier juge a considéré que nonobstant l'absence de justificatifs des démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt dans le délai contractuel, la caducité n'était pas encourue, dès lors que le vendeur n'avait pas usé de la possibilité de s'en prévaloir. M. Melchior X... le savait si bien, qu'il avait joint le 27 avril 2012, son notaire, pour lui indiquer qu'il avait rencontré certaines difficultés dans le virement des fonds qui devaient parvenir au notaire, ces fonds se trouvant en Espagne... qu'il faisait le nécessaire afin que tout rentre dans l'ordre... souhaitant simplement que le vendeur lui confirme sa volonté de vouloir vendre le bien à son profit.... ainsi que l'écrit le notaire à son confrère (message électronique du 30 avril 2012, 15 h 44), ce dernier ayant répondu le jour même, pour confirmer le maintien du souhait des vendeurs de vendre à M Melchior X... (message électronique du 30 avril 2012, 18 h 46). De fait, l'opération ne s'est pas conclue, car le 9 août 2012 M. Melchior X... a indiqué que le financement escompté lui avait été refusé. Pour en justifier, il verse un document du 4 mai 2012, rédigé en langue espagnole, dont il est constant qu'il vise un financement qui ne correspond pas aux caractéristiques prévues au compromis de vente, puisque si le capital est bien de 420 000 €, l'amortissement est prévu sur 20 ans. Ainsi, par ce document auxquelles il s'était engagé, il ne démontre nullement avoir rempli les obligations. Il produit également une lettre du 2 août 2012, de la Caisse d'épargne, par laquelle cet organisme indiquait « j'ai le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande » ; faute de précisions sur les caractéristiques du prêt visé, ce document laconique doit être déclaré sans valeur. M. Melchior X... fournit désormais devant la Cour, le dossier complet soumis à la Caisse d'épargne, accompagné d'une lettre du gestionnaire de clientèle de cette banque en date du 14 novembre 2013, Mme Y.... Ce document établit que l'étude a effectivement porté sur un prêt immobilier d'un montant de 430 000 €, d'une durée de 120 mois, au taux de 4, 5 %, destiné à financer l'immeuble litigieux situé à Pau, 30 avenue Louis Sallenave. En revanche, ce document n'établit pas un « refus de prêt » de la part de l'organisme bancaire, le conseiller financier se contentant d'indiquer « les éléments et pièces fournis par notre client ont permis une étude de financement qui n'a pu aboutir ». Or, cette même préposée de la Caisse d'épargne, dans un message électronique du 20 avril 2012, suggérait un accord de principe s'agissant du prêt immobilier en écrivant à M. Melchior X... « Je vous envoie ce jour la demande de prêt... Merci de suivre les instructions pour dater signer... concernant le prêt, j'ai revu le taux à la baisse, 4, 10 % au lieu de 4, 30 %... sur la demande de prêt, j'ai saisi le compte personnel de M. X..., pour les versements de fonds et les futures mensualités... ». Enfin, dans un message électronique du 19 juin 2012 M. Melchior X... écrivait à la société Next Home, en ces termes : « J'ai récemment reçu un mail de M J.... accompagné d'une consultation patrimoniale faisant état d'un statut de non-résident fiscal français. M J. doit également m'envoyer une simulation de l'investissement. J'avais préalablement soumis la demande de prêt à la banque, mais l'étude du dossier final est assujettie à la notion de résident fiscal français ou non. Cette notion est primordiale dans l'étude de la fiscalité liée à la demande de prêt. Dès réception de la simulation d'investissement de M J., et après concertation avec mon expert-comptable, je relancerai la banque... ». La combinaison et la chronologie de ces éléments démontre que-le 20 avril 2012, aucun élément ne faisait obstacle à l'octroi du prêt sollicité dont le taux était même revu à la baisse, cette demande de prêt n'a pu se réaliser, que du fait d'éléments nouveaux portés a posteriori à la connaissance du candidat à l'emprunt, et relatifs à la fiscalité qui lui était applicable,- rien ne démontre que ces éléments étaient de nature à modifier l'opinion de la banque, d'ailleurs, rien ne démontre que la Caisse d'épargne, après avoir donné ou en tout cas sérieusement envisagé un accord de principe, lui aurait refusé le crédit, puisqu'en effet, cet organisme bancaire se contente d'indiquer que «... l'étude de financement n'a pu aboutir », alors qu'illui aurait été facile d'indiquer qu'il s'agissait d'un refus de sa part si tel avait été le cas, et alors même que l'attestation a été sollicitée de la personne ayant géré le dossier, et pour les besoins de la cause, puisque cette attestation est en date de l'année 2013. Il s'en déduit qu'au vu du statut fiscal qui lui était applicable, et que M. Melchior X... a découvert postérieurement à son engagement, le prêt sollicité n'a pas abouti, sans qu'il soit établi qu'il s'agisse d'un refus de la banque, ce qui permet d'en déduire que M. Melchior X... n'a pas donné suite à sa demande. Ces éléments caractérisent à la charge de M. Melchior X... un comportement ayant fait obstacle à la réalisation des conditions d'exécution de la vente. C'est donc à juste titre que l'intimée réclame le bénéfice de l'application de la clause pénale. Le premier juge sera confirmé » ; 

AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« en vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées constituent la loi des parties et doivent être exécutées de bonne foi. Suivant les dispositions de l'article 1170, constitue une condition potestative la condition dont l'exécution dépend du seul bon-vouloir de celui qui s'y oblige. L'article 1174 dispose que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige. En l'espèce, la clause relative au dépôt de garantie énonce que « l'acquéreur déposera au plus tard le 20 avril 2012 à compter des présentes, à titre de dépôt de garantie, au tiers convenu ci-après désigné la somme de vingt-huit mille sept cent cinquante euros (28. 750, 00 €) ». Elle est complétée d'une autre mention au terme de laquelle l'acte lui-même est résolu de plein droit par le seul fait de la constatation du défaut d'approvisionnement total ou partiel du dépôt de garantie. Il s'en déduit qu'il dépendait donc de la seule bonne volonté de Melchior X..., débiteur du dépôt de garantie, de faire en sorte que la promesse d'acheter qu'il avait souscrite produise ou non effet. Par conséquent, cette clause constitue bien une condition purement potestative en/ rainant sa nullité de sorte que le défendeur ne saurait s'en prévaloir et que celle-ci ne peut produire aucun effet. En tout état de cause, la résolution de l'acte n'était encourue, selon cette même clause, que « par le seul fait de la constatation du défaut d'approvisionnement total ou partiel du chèque de dépôt de garantie. », en l'espèce, il ne s'agit pas d'un défaut d'approvisionnement du chèque mais d'un défaut de paiement pur et simple, le seul cas de résolution n'étant donc pas caractérisé. L'article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. C'est au regard de cette disposition qu'il convient d'examiner les moyens invoqués par les parties au titre de la réalisation des conditions suspensives ou de leur non réalisation. (...) Il est constant qu'en cas de condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt, il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. En cas de contestation, il appartient aux juges du fond de vérifier ce point notamment à l'aide de la production des demandes de prêts et documents ayant accompagnés ces demandes, la seule production des allestations des banques refusant le prêt étant insuffisante. En l'espèce, la clause relative à l'obtention du prêt prévoit très clairement que le prêt devait répondre à des caractéristiques précises : Montant maximum de la somme empruntée : quatre cent trente mille euros (-130 000 €). Durée maximale de remboursement : 10 ans Taux nominal d'intérêt maximum : 4, 5 % l'an (hors assurances) ». Or, Melchior X... n'a fourni qu'une attestation de refus de prêt émanant de la Caisse d'épargne ne comportant aucune information permettant de vérifier que la demande était conforme aux conditions contractuellement rappelées. En effet, le mail en date du 20 avril 2012 produit au débat et provenant de cet établissement bancaire ne mentionne qu'un taux de-1, 10 % mais aucune précision quant aux autres caractéristiques relatives au montant du concours financier sollicité ainsi qu'à la durée du prêt. Par ailleurs, l'attestation de refus de la Cajamar, banque espagnole, en date du 04 mai 2012 indique qu'il était sollicité un prêt de 420 000 € amortissable sur 20 ans : si le montant sollicité est conforme aux exigences contractuelles, en revanche, le délai d'amortissement ne correspond pas aux prescriptions convenues. Enfin, aucun des documents fournis à l'appui des demandes de financement n'est versé au débat. Le défendeur n'établit donc pas qu'il s'est acquitté des obligations qui s'imposaient à lui au titre du financement partiel de son projet. En outre, il est prévu dans un paragraphe intitulé « I-Obligations de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité » que Melchior X... devait justifier des démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans le délai d'un mois suivant la signature du compromis, soit en l'espèce avant le 20 avril 2012. À défaut, la caducité de l'acte était encourue si l'acquéreur ne déférait pas à une mise en demeure de justifier des démarches. La clause précise cependant que « le vendeur aura la faculté de demander par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt ». Il s'agissait donc d'une simple possibilité pour le vendeur d'y procéder et non une obligation, de sorte que cette absence de mise en demeure ne peut être reprochée au vendeur et que ce moyen est dès lors inopérant. En revanche, force est de constater que l'acquéreur ne s'est pas spontanément soumis à cette obligation. En conséquence, il apparaît que M X... n'a pas sérieusement cherché à remplir cette condition qui lui incombait et qu'il a donc en réalité empêché son accomplissement. Le défendeur fait par ailleurs état de son statut fiscal comme élément susceptible de justifier de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de réitérer son engagement. A ce propos, il convient de rappeler les dispositions de l'article 1134 du code civil qui prévoient que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Melchior X..., qui soutient que l'échec de l'opération et notamment la non-obtention des prêts est la conséquence de sa situation fiscale, explique que son projet d'acquisition dépendait de la vente d'un autre bien lui appartenant. Il ajoute, sans en justifier cependant aucunement, que la vente de cet autre bien le soumettait à la taxe sur la plus-value du fait qu'il n'était pas résident français et que cette taxation l'aurait privé d'une part importante des fonds devant participer à l'acquisition en augmentant ainsi le montant du prêt qu'il aurait dû souscrire pour parvenir à finaliser son projet d'acquisition. Or, le paragraphe intitulé « I Obligations de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité » mentionne clairement que « l'acquéreur déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter », sans aucune autre précision complémentaire. En conséquence, ni la circonstance tirée de la vente préalable d'un bien, ni le statut fiscal de l'acquéreur ne sont entrés dans le champ des accords ou discussions contractuels liant les parties, de sorte que ces éléments ne sauraient être opposés au vendeur comme causes ayant empêché la réalisation de la condition. Le moyen tiré des conséquences du statut fiscal du détendeur est donc radicalement inopérant et insusceptible d'être pris en compte. Sur la clause pénale. En application des dispositions de l'article 1178 du code civil, lorsque l'acquéreur a, par son comportement, empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la clause pénale produit ses effets et l'oblige au paiement de la pénalité prévue. Par ailleurs, la clause pénale du compromis de vente prévoit clairement que « il est expressément précisé et convenu entre les parties que celle clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. » En conséquence, et au regard des circonstances de l'espèce et des motifs ci-dessus exprimés, il convient de faire application de ladite clause » ; 

1° ALORS QUE l'obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; que la nullité s'applique à l'obligation contractée sous une telle condition et non à la condition elle-même ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que la clause, selon laquelle il dépendait de la seule volonté de M. X..., débiteur du dépôt de garantie, de faire en sorte que la promesse d'acheter qu'il avait souscrite produise effet, était une condition purement potestative Gugement, p. 3 § 9 et 10 ; arrêt, p. 5 § 6) devant entraîner la nullité de l'obligation d'achat ; qu'en retenant le caractère purement potestatif de la condition et en annulant uniquement la clause la stipulant et non l'obligation d'achat contractée sous cette condition, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1174 du code civil ; 

2° ALORS QUE la nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé que la clause, selon laquelle il dépendait de la seule volonté de M. X..., débiteur du dépôt de garantie, de faire en sorte que la promesse d'acheter qu'il avait souscrite produise effet, était une condition purement potestative (jugement, p. 3 § 9 et 10, arrêt, p. 5 § 6) ; qu'il en résultait la nullité de l'obligation d'achat, partant du compromis de vente, et l'inapplicabilité de la clause pénale contenue dans cet acte ; qu'en condamnant néanmoins M. X... à payer à la société Next Home la somme de 15 000 euros en application de la clause pénale, la cour d'appel a violé l'article 1227 du code civil, ensemble l'article 1174 du code civil ; 

3° ALORS, subsidiairement, QUE la bonne foi est toujours présumée et que c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver ; qu'il appartient au créancier de la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée dans un compromis de vente de rapporter la preuve que le débiteur de la condition, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis, a empêché l'accomplissement de la condition ; qu'en exigeant de M. X... qu'il fasse la preuve de son exécution de bonne foi de la condition, en particulier de ce que la non obtention du prêt, sollicité de JO façon conforme aux stipulations contractuelles, ne lui était pas imputable à faute, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1178 et 2274 du code civil, ensemble l'article 1315 du code civil ; 

4° ALORS, subsidiairement, QUE la cour d'appel a constaté « qu'au vu du statut fiscal qui lui était applicable, et que M. Melchior X... a découvert postérieurement à son engagement, le prêt sollicité n'a pas abouti » (arrêt attaqué, p. 7 et 8), ce dont il résultait qu'il n'était pas responsable de la défaillance de la condition suspensive ; qu'en retenant pourtant, pour faire application de la clause pénale, que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt lui était imputable, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1178 du code civil.