Cour de Cassation · civ3 — 15 décembre 2016

CIV.3
 
 JT
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 décembre 2016
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 1414 F-D
 
 Pourvoi n° K 15-23.529
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ la société SCS Dama, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ la société Azur Home Management, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2015 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige les opposant à la société H2I, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 15 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la SCI Dama et de la société Azur Home Management, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société H2I, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés : 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 7 mai 2015), que, selon acte du 1er décembre 1996, renouvelé le 25 juillet 2006, la société H2I a pris à bail commercial des locaux appartenant à la SCI Dama, le contrat prévoyant que le congé pouvait être délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que, par lettre recommandée du 1er avril 2008 adressée à la société Azur Home Management, mandataire de la bailleresse, la locataire a donné congé pour le 1er décembre 2008 ; qu'invoquant l'irrégularité de ce congé et la poursuite du bail, la SCI Dama l'a assignée en paiement d'un arriéré de loyers ; que, par voie reconventionnelle, la société H2I a demandé la condamnation de la bailleresse et de son mandataire au paiement, à titre de dommages- intérêts, d'une somme équivalente au montant des loyers dus ; 
 
 Attendu que la SCI Dama et la société Azur Home Management font grief à l'arrêt d'accueillir la demande reconventionnelle ; 
 
 Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la SCI Dama, professionnelle de l'immobilier, avait rédigé le bail initial prévoyant de délivrer congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et n'avait pas attiré l'attention de la locataire sur l'irrégularité de cette clause lors du renouvellement du contrat, d'autre part, que la société Azur Home Management, également professionnelle de l'immobilier, avait omis d'informer la locataire de l'irrégularité du congé alors qu'une régularisation était possible, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur l'exercice d'une activité professionnelle dans les lieux loués et sur l'assistance de la locataire par un conseil lors du renouvellement du bail, a retenu, à bon droit, que la bailleresse et sa mandataire avaient engagé leur responsabilité, contractuelle pour la première et délictuelle pour la seconde, à l'égard de la société H2I ; 
 
 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les quatrième et cinquième branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ; 
 
 Condamne la SCI Dama et la société Azur Home Management aux dépens ; 
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Dama et de la société Azur Home Management et les condamne in solidum à payer à la société H2I la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.
 
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société la SCI Dama et la société Azur Home Management
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a condamné la SCI DAMA, in solidum avec la société AZUR HOME MANAGEMENT à payer à la société H21 une indemnité de 209.231,01 euros ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la lecture du bail commercial conclu le 25 juillet 2006 vise expressément les dispositions du bail conclu le 1er décembre 1996 et rédigé par la société Dama, ce qu'elle ne conteste pas ; que comme l'a retenu pertinemment la décision entreprise la société Dama ayant pour objet l'acquisition, la propriété et la gestion de tous biens avait nécessairement connaissance de la législation en matière de baux commerciaux ; qu'en conséquence, en rédigeant un contrat prévoyant de délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception et en n'attirant pas l'attention du preneur lors du renouvellement du bail sur l'irrégularité de cette clause visée par le nouveau contrat, la société Dama a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle » ;
 
 AUX MOTIFS ENCORE QUE « la cour constate donc que sans ces fautes, la société H2I aurait pu valablement résilier le bail commercial la liant à la société Dama et n'aurait donc pas été tenue de verser les loyers qui ont continué à courir en raison de la nullité des congés délivrés par la société H2I ; qu'en conséquence, le préjudice subi par la société H2I réside bien dans le montant des loyers dus du fait de la continuation du bail qui n'a pu être valablement résilié par la société H2I du fait direct des fautes des société Dama et Azur Home Management ; que comme l'a utilement retenu le jugement attaqué, les fautes de la société Dama et Azur Home Management ont concouru ensemble à la réalisation du dommage de la société H2I ; qu'il convient donc de les condamner solidairement à réparer le préjudice subi par la société H2I, qui est réel et en lien direct avec ces fautes, et qui s'élève au montant des loyers qui ont continué à courir, soit la somme de 209 231,01 euros ; que la confirmation du jugement s'impose donc sur ce point »
 
 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « si la mauvaise foi du bailleur est sans incidence sur la nullité du congé irrégulier, elle peut cependant constituer une faute ouvrant droit à réparation si elle cause un préjudice au preneur ; qu'en l'espèce, la SCI DAMA, dont l'objet est l'acquisition, la propriété et la gestion de tous biens, et qui a elle-même rédigé le contrat de bail du 1er décembre 1996, avait nécessairement connaissance de la législation en matière de baux commerciaux ; qu'elle a rédigé un contrat qui prévoyait la possibilité de délivrer congé par lettre recommandée et n'a pas attiré l'attention du preneur, lors du renouvellement du bail, sur l'irrégularité de cette clause à laquelle renvoyait le nouveau contrat ; qu'elle a donc commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle […] ; que la société H2I, engagée dans les liens d'un nouveau bail commercial, a effectivement quitté les locaux en décembre 2008, tout en restant redevable du montant des loyers du fait de la continuation du bail, pour un montant de 209 231,01 euros ; que les fautes de la SCI DAMA et de la société AZUR HOME MANAGEMENT ayant concouru ensemble à la réalisation du dommage, il convient de les condamner in solidum à indemniser la société H2I de son entier préjudice par le versement de la somme de 209 231,01 euros » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, si un cocontractant peut être tenu d'une obligation d'information, dès lors qu'il détient un élément que son partenaire ignore, il est exclu, en toute hypothèse, qu'un cocontractant puisse être tenu d'une obligation de conseil quant à l'illicéité éventuelle d'une clause de la convention résultant notamment de la contrariété de la clause à une règle d'ordre public ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, le locataire de locaux à usage commercial qui exerce une activité professionnelle dans les locaux, doit être regardé comme un professionnel ; qu'à ce titre, il est présumé connaître les règles d'ordre public constituant le statut des baux commerciaux, et notamment les règles gouvernant la délivrance du congé ; que dès lors, il est exclu que le bailleur puisse être tenu à son égard de son obligation de conseil quant à l'illicéité de la clause relative à la délivrance du congé sous la forme d'un pli recommandé ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1137 et 1147 du code civil ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, dès lors que non seulement le locataire est un professionnel mais qu'en outre, il a été assisté par un conseil – lequel a rédigé l'acte du 25 juillet 2006 – lors de la rédaction fixant la teneur de la convention arrêtant les droits et les obligations des parties, aucune obligation de conseil ne peut peser sur le bailleur ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué est privé de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du code civil ;
 
 ALORS QUE, quatrièmement, et en toute hypothèse, eu égard à la qualité de professionnel du locataire au regard des règles d'ordre public régissant le statut des baux commerciaux, notamment sous l'angle de la forme du congé, la circonstance que le locataire n'ait pas décelé l'illicéité de la clause, régissant la forme du congé, ne peut en tout état de cause qu'être imputée au locataire ; qu'à cet égard également, l'arrêt encourt la censure, sur le terrain de l'existence d'un lien de cause à effet, pour violation de l'article 1137 et 1147 du code civil ;
 
 ET ALORS QUE, cinquièmement, et en tout cas, dès lors que non seulement le locataire est un professionnel, mais qu'en outre il s'est fait assister d'un conseil – lequel a rédigé l'acte du 25 juillet 2006 – lors de la rédaction de la convention conciliant les droits et obligations des parties, le préjudice lié à l'existence d'une clause illicite, quant à la délivrance du congé, doit être regardé comme exclusivement imputable au locataire ; qu'en décidant le contraire, en méconnaissant l'existence d'un lien de cause à effet, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 1137 et 1147 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a la société AZUR HOME MANAGEMENT in solidum avec la SCI DAMA à payer à la société H21 la somme de 209.231,01 euros ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la lecture du bail commercial conclu le 25 juillet 2006 vise expressément les dispositions du bail conclu le 1er décembre 1996 et rédigé par la société Dama, ce qu'elle ne conteste pas ; que comme l'a retenu pertinemment la décision entreprise la société Dama ayant pour objet l'acquisition, la propriété et la gestion de tous biens avait nécessairement connaissance de la législation en matière de baux commerciaux ; qu'en conséquence, en rédigeant un contrat prévoyant de délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception et en n'attirant pas l'attention du preneur lors du renouvellement du bail sur l'irrégularité de cette clause visée par le nouveau contrat, la société Dama a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle ; que la société Azur home management soutient qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité envers la société H2I car elle n'avait pas l'obligation d'attirer son attention sur l'irrégularité du congé délivré par cette dernière ; que comme l'a justement relevé le premier juge, la société Azur home management est professionnelle de l'immobilier ; qu'elle avait donc nécessairement connaissance de l'irrégularité du congé délivré le 1er avril 2008 par la société H2I, ce qui est d'ailleurs démontré par sa lettre en date du 8 juillet 2008 ; qu'en gardant le silence sur cette irrégularité et en n'informant la société H2I que le 8 juillet 2008 de la continuation du bail, alors que celle-ci avait la possibilité de régulariser le congé jusqu'au 1er juin 2008, la société Azur home management a commis une faute délictuelle à l'égard de la société H2I ; que la cour constate donc que sans ces fautes, la société H2I aurait pu valablement résilier le bail commercial la liant à la société Dama et n'aurait donc pas été tenue de verser les loyers qui ont continué à courir en raison de la nullité des congés délivrés par la société H2I ; qu'en conséquence, le préjudice subi par la société H2I réside bien dans le montant des loyers dus du fait de la continuation du bail qui n'a pu être valablement résilié par la société H2I du fait direct des fautes des société Dama et Azur Home Management ; que comme l'a utilement retenu le jugement attaqué, les fautes de la société Dama et Azur Home Management ont concouru ensemble à la réalisation du dommage de la société H2I ; qu'il convient donc de les condamner solidairement à réparer le préjudice subi par la société H2I, qui est réel et en lien direct avec ces fautes, et qui s'élève au montant des loyers qui ont continué à courir, soit la somme de 209 231,01 euros ; que la confirmation du jugement s'impose donc sur ce point »
 
 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « si la mauvaise foi du bailleur est sans incidence sur la nullité du congé irrégulier, elle peut cependant constituer une faute ouvrant droit à réparation si elle cause un préjudice au preneur ; qu'en l'espèce, la SCI DAMA, dont l'objet est l'acquisition, la propriété et la gestion de tous biens, et qui a elle-même rédigé le contrat de bail du 1er décembre 1996, avait nécessairement connaissance de la législation en matière de baux commerciaux ; qu'elle a rédigé un contrat qui prévoyait la possibilité de délivrer congé par lettre recommandée et n'a pas attiré l'attention du preneur, lors du renouvellement du bail, sur l'irrégularité de cette clause à laquelle renvoyait le nouveau contrat ; qu'elle a donc commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle ; qu'en outre, la société AZUR HOME MANAGEMENT, professionnelle de l'immobilier, s'est nécessairement avisée de l'irrégularité du congé que la société H2I lui a adressé le 1er avril 2008 par courrier recommandé ; qu'elle s'est abstenue d'attirer l'attention du preneur sur cette irrégularité, et alors que celui-ci disposait jusqu'au 1er juin 2008 pour faire délivrer un acte extrajudiciaire, elle a attendu le 8 juillet 2008 pour l'informer de manière d'ailleurs peu explicite, que le bail se poursuivait ; que la société AZUR HOME MANAGEMENT a ainsi conservé un silence fautif qui engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de la société H2I ; que la société H2I, engagée dans les liens d'un nouveau bail commercial, a effectivement quitté les locaux en décembre 2008, tout en restant redevable du montant des loyers du fait de la continuation du bail, pour un montant de 209 231,01 euros ; que les fautes de la SCI DAMA et de la société AZUR HOME MANAGEMENT ayant concouru ensemble à la réalisation du dommage, il convient de les condamner in solidum à indemniser la société H2I de son entier préjudice par le versement de la somme de 209 231,01 euros » ;
 
 ALORS QUE, premièrement, le mandataire d'un bailleur n'a pas à attirer l'attention du preneur sur l'irrégularité d'un congé qui lui est remis, en tant que mandataire du bailleur, dès lors qu'un cocontractant, s'il peut être tenu d'informer son partenaire sur un point que celui ignore, ne peut pas être tenu d'une obligation de conseil à l'égard de son partenaire ; qu'en décidant le contraire, pour condamner la société AZUR HOME MANAGEMENT, mandataire de la SCI DAMA, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que le locataire titulaire d'un bail commercial doit être considéré comme un professionnel, les locaux étant le support de son activité, aucune obligation d'information, de conseil ou de mise en garde ne peut peser sur le mandataire du bailleur, s'agissant des règles qui doivent être observées quant à la délivrance d'un congé ; que de ce point de vue également, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, en s'abstenant de rechercher si la société H21 ne bénéficiait pas de l'assistance d'un conseil, lequel avait notamment examiné le bail initial et rédigé le bail du 25 juillet 2006, pour déterminer si cette circonstance n'excluait pas toute obligation à la charge du mandataire du bailleur, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, quatrièmement, dès lors que le preneur doit être considéré comme professionnel à l'égard des règles régissant le statut des baux commerciaux, dès lors que le local est le support de son activité, le dommage devait être considéré comme exclusivement imputable à la société locataire ; qu'en décidant le contraire, sur le terrain du lien de cause à effet, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, cinquièmement, et en toute hypothèse, faute de s'expliquer sur le point de savoir si la société locataire n'était pas assistée par un conseil qui avait notamment établi le bail du 25 juillet 2006, et si cette circonstance n'excluait pas tout lien de cause à effet, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.