Cour de Cassation · civ3 — 2 juin 2016

CIV.3

 CGA



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 2 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10251 F

 Pourvoi n° N 15-20.081







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Pacc, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 16 avril 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre B), dans le litige l'opposant à Mme M... J..., domiciliée [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 3 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Pacc, de la SCP Boullez, avocat de Mme J... ;

 Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Pacc aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pacc ; la condamne à payer la somme 3 000 euros à Mme J... ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize.


 MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Pacc

 IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté l'acquéreur d'un immeuble (la SCI Pacc), de sa demande de dommages-intérêts, formée, sur le fondement du dol et de l'erreur, à l'encontre de la venderesse (Mme J...) ;

 - AUX MOTIFS QU'au soutien du dol, la SCI Pacc arguait de ce que Mme J... lui aurait caché l'existence de la convention d'occupation précaire des parties communes, la tromperie portant également sur la présentation des lieux avec la présence d'une construction sur la partie commune laissant à penser que la jouissance privative portait sur la totalité du jardin d'agrément ; que le dol repose sur une faute intentionnelle ; qu'il faut que l'auteur de la réticence dolosive alléguée ait agi intentionnellement pour tromper le contractant ; qu'il n'était pas démontré que la construction, dénommée « pool house » par la SCI Pacc, aurait été construite pour les besoins de la vente, dans le seul but de tromper les acquéreurs sur l'assiette exacte de la jouissance privative ; que, sans être contredite, Mme J... précisait que la cuisine d'été avait été construite en 2001, soit dix ans plus tôt ; qu'en présence d'une réticence, l'intention de tromper suppose nécessairement que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche d'avoir tue, or Mme J... n'était pas la signataire de la convention et aucune présomption de connaissance ne pouvait être tirée du fait que celle-ci avait été signée 20 ans plus tôt par son mari ; qu'il n'était par ailleurs pas démontré que cette convention s'induisait nécessairement du relevé de charges ; qu'aucun élément, aucune pièce ne démontrant par ailleurs que la société Pacc avait informé Mme J... de son intention de construire une piscine à cet endroit précis, la cause même de la tromperie alléguée faisait défaut ; que le moyen tiré du dol ne pouvait donc prospérer ; qu'au soutien du moyen tiré de l'erreur, la SCI Pacc arguait de ce qu'elle était persuadée de faire également l'acquisition des aménagements édifiés en réalité sur les parties communes et de ce que rien ne lui permettait d'imaginer qu'elle ne pourrait pas réaliser la piscine dont elle avait le projet face à la terrasse principale, dans le prolongement de ce qu'elle nommait le « pool house » ; que la société Pacc ne démontrait pas qu'elle aurait eu l'autorisation de réaliser cette piscine de la part de la copropriété au sein de laquelle existait déjà une piscine commune aux copropriétaires ; qu'elle ne démontrait pas davantage que la construction d'une piscine était techniquement possible à cet endroit, au regard des règles d'urbanisme comme de prospect ; que la société Pacc ne pouvait faire l'économie d'une telle démonstration, dès lors qu'il apparaissait en effet à l'examen du plan produit aux débats, que la construction actuelle, après l'extension jadis réalisée par les consorts J... avec l'accord de la copropriété, se trouvait pour partie à une distance de la limite séparative qui imposait que soit démontrée, tant techniquement qu'au regard des règles de prospect, que la construction d'une piscine était possible ; qu'en outre, le projet allégué n'impactait pas les parties communes sur lesquelles les époux J... avaient édifié la construction litigieuse, puisque la société Pacc précisait que la piscine devait être construite non pas sur l'emplacement, mais dans le prolongement du « pool house » ; que le tribunal avait par ailleurs à bon droit rappelé que la société Pacc était assistée d'un notaire qui avait adressé de nombreux courriers au notaire de Mme J..., afin de vérifier notamment la superficie de l'aire objet de la jouissance privative et obtenir un plan de la villa ; qu'il appartient aussi à l'acquéreur de s'enquérir de la situation exacte du bien et notamment, lorsqu'il entend y faire construire une piscine, de s'assurer que le projet est réalisable, par des vérifications personnelles, à plus forte raison lorsqu'il s'agit d'un bien en copropriété comme au cas d'espèce, mais également en informant le vendeur de ce projet ; que la société Pacc, qui ne démontrait pas qu'elle avait fait de la possibilité de construire une piscine à cet endroit précis de la propriété, un élément déterminant de son consentement, ne démontrait même pas qu'elle avait seulement fait part de ce projet à Mme J... ; que le moyen tiré de l'erreur ne pouvait pas davantage prospérer ;

 - ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur le dol, la SCI Pacc soutenait que Mme J... lui avait dissimulé les limites réelles de la propriété vendue, ainsi que l'existence d'aménagements réalisés sur les parties communes (jardin d'agrément et cuisine d'été), présentant ces aménagements comme faisant l'objet d'un droit privatif ; qu'elle ajoutait que Mme J... lui avait également dissimulé l'existence de la convention d'occupation précaire de ces parties communes, conclue à titre onéreux, le 31 août 1991 ; que, sur le premier grief, il devait être relevé que la SCI Pacc ne versait aux débats aucune pièce établissant que le vendeur lui avait dissimulé les véritables limites de la propriété vendue ; que l'acte de vente signé le 27 juillet 2011 précisait que Mme J... vendait à la SCI Pacc le lot n° 58, village n° 2 correspondant à un bastidon de type bastide Esterel, la jouissance d'une aire de sol de 600 m² environ et les 127/46.735èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, dans un ensemble immobilier situé à Fréjus ; que l'acte comportait la description du bastidon vendu ; qu'il n'était nullement fait état de ce que l'immeuble vendu comprenait une cuisine d'été édifiée sur l'aire de sol, faisant l'objet d'un droit de jouissance privatif ; que cette cuisine d'été était seulement mentionnée dans l'annonce rédigée par l'agence Lamy, en vue de la vente de cette propriété ; que cette annonce avait été rédigée à des fins publicitaires pour attirer des candidats acquéreurs ; que ces termes ne sauraient lier Mme J... qui n'en était pas l'auteur ; qu'il devait être en outre rappelé que la SCI Pacc était assistée d'un notaire qui avait adressé de nombreux courriers au notaire de Mme J... chargé de la rédaction de l'acte de vente, afin de vérifier la superficie de l'aire faisant l'objet de droit privatif et obtenir par ailleurs un plan de la villa ; que la SCI Pacc reprochait à Mme J... de ne pas l'avoir informée de l'existence de la convention conclue le 31 août 1991, relativement à l'occupation des parties communes et à la fixation de la redevance devant être réglée pour cette occupation ; qu'il n'était pas contesté que l'acte de vente ne comportait aucune mention relative à cette convention ; qu'il ressortait des pièces versées aux débats que cette convention n'avait été signée que par M. J... ; que, pour autant, Mme J... s'était acquittée depuis le décès de son époux, de la redevance fixée pour cette occupation chaque année, en même temps que des charges communes générales ; qu'elle ne pouvait, dans ces conditions, soutenir qu'elle en ignorait l'existence ; que, pour autant, il n'était pas établi que si cette information avait été donnée à la SCI Pacc, cette dernière n'aurait pas acheté l'immeuble litigieux ou à tout le moins en aurait négocié le prix ; qu'en effet, le SCI Pacc ne démontrait nullement qu'elle avait fait de l'existence d'un droit privatif sur le jardin d'agrément et la cuisine d'été et de la possibilité de construire une piscine sur cette aire, un élément déterminant de son consentement à la vente ; que, dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts présentée sur le fondement du dol ne pouvait qu'être rejetée ; que, sur l'erreur, la SCI Pacc soutenait avoir commis une erreur sur la nature des droits conférés sur le jardin d'agrément et la cuisine d'été, l'absence de tout droit privatif sur ces aménagements ayant rendu impossible la réalisation de son projet de construction d'une piscine devant le séjour de la villa acquise ; qu'il devait être rappelé que l'acte de vente ne précisait nullement que la SCI Pacc jouira d'un droit privatif sur le jardin d'agrément aménagé et la cuisine d'été, l'acte faisant simplement état d'un droit de jouissance sur une aire de 600 m² ; que, par ailleurs, la SCI Pacc ne rapportait pas la preuve de ce que, d'une part, elle avait fait de l'existence de ce droit et de la possibilité de construire sur cette aire une piscine, un élément déterminant de son consentement à la vente et de ce que, d'autre part, le vendeur avait été informé de ce projet de construction d'une piscine ; que, dans ces conditions, la SCI Pacc ne pouvait invoquer l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ;

 1°) ALORS QUE l'apparence entretenue par le vendeur sur la contenance du bien vendu caractérise l'existence d'un dol, peu important l'intention de tromper l'acquéreur, dès lors que l'annulation de la vente n'est pas demandée ; qu'en écartant tout dol de Mme J..., au motif qu'elle n'avait pas eu connaissance de la convention d'occupation précaire signée par son défunt mari, sans rechercher si la présentation des lieux n'avait pas trompé la SCI Pacc relativement à la contenance du bien vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

 2°) ALORS QUE l'agence immobilière chargée de vendre un bien immobilier agit comme mandataire du vendeur ; qu'ayant constaté, par adoption des motifs des premiers juges, que l'agence qui avait été chargée par Mme J... de vendre le bien immobilier litigieux, avait mentionné dans l'annonce concernant le bien, qu'il comportait une cuisine d'été, sans en déduire que la venderesse mandante avait trompé l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1116, 1382 et 1998 du code civil ;

 3°) ALORS QUE l'assistance de l'acquéreur par un notaire n'exclut pas qu'il ait pu être victime d'un dol ou d'une erreur ; qu'en retenant que la SCI Pacc ne pouvait se prévaloir ni d'un dol, ni d'une erreur, car elle avait été assistée d'un notaire lors de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1110, 1116 et 1382 du code civil ;

 4°) ALORS QUE l'existence de vices du consentement s'apprécie au jour de la conclusion de l'acte argué de vices ; qu'en écartant toute erreur de la SCI Pacc, en s'appuyant sur l'absence de démonstration, par l'exposante, de la faisabilité de son projet de construction de piscine, la cour d'appel a violé les articles 1110 et 1382 du code civil ;

 5°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en énonçant, pour écarter l'erreur invoquée par la SCI Pacc, que le projet allégué de construction de piscine n'impactait pas les parties communes, puisque l'ouvrage devait être construit, non pas sur l'emplacement du « pool house », mais dans le prolongement de celui-ci, quand le jardin d'agrément sur lequel la piscine devait être construite constituait également une partie commune, la cour d'appel a modifié les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

 6°) ALORS QUE si l'acquéreur doit s'informer des qualités de la chose vendue, son erreur à cet égard est toujours excusable quand il avait mandaté un notaire pour le faire ; qu'en retenant, pour écarter l'erreur de la SCI Pacc, que celle-ci aurait dû s'informer quant à la situation exacte et aux qualités du bien vendu, après avoir pourtant constaté que l'exposante avait mandaté son notaire à ces fins, la cour d'appel a violé les articles 1110 et 1382 du code civil.