Cour de Cassation · civ3 — 2 juin 2016

CIV.3

 LM



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 2 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10252 F

 Pourvoi n° Q 14-24.104




 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Malesherbes promotion, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , en redressement judiciaire, représentée par M. E... O... en qualité de mandataire judiciaire, domicilié [...] , ayant déclaré reprendre l'instance,

 contre l'arrêt rendu le 19 mai 2014 par la cour d'appel de Caen (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :

 1°/ à l'Agence publique pour l'immobilier de la justice (APIJ), établissement public national à caractère administratif placé sous la tutelle du ministère de la justice, dont le siège est [...] ,

 2°/ au commissaire du gouvernement de Caen, domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 3 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Malesherbes promotion et de M. O..., ès qualités, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de l'Agence publique pour l'immobilier de la justice (APIJ) ;

 Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Donne acte à M. O..., ès qualités, de sa reprise d'instance ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Malesherbes promotion représentée par M. O..., ès qualités, aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Malesherbes promotion représentée par M. O..., ès qualités ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à l'Agence publique pour l'immobilier de la justice (APIJ) ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Malesherbes promotion représentée par M. O..., ès qualités

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnité de dépossession due par l'Agence Publique pour l'immobilier de la Justice à la Société MALESHERBES PROMOTION à la somme de 300.000 euros ;

 AUX MOTIFS QU'en l'espèce, les biens objets de l'expropriation ont fait l'objet d'un compromis de vente en date du 22 septembre 2006 entre la commune de LISIEUX et la Société MALESHERBES PROMOTION, l'acte authentique ayant été signé le 30 novembre 2011 ; que pour écarter l'application des dispositions de l'article L. 13-17, le premier juge a considéré que la vente était parfaite dès le 22 septembre 2006, les parties s'étant mises d'accord sur la chose et sur le prix et que par voie de conséquence la mutation prévue par l'article L. 13-17 était intervenue à la date du 22 septembre 2006, soit à une date qui n'était pas antérieure de moins de cinq ans à la date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'il résulte toutefois des termes mêmes du compromis signé le 22 septembre 2006 que les parties ont entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition nécessaire pour les engager ; qu'il est ainsi prévu que « l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique » ; qu'il est également mentionné que « la vente si elle se réalise aura lieu moyennant le prix principal de 400.000 euros qui sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de la propriété, au paiement, par l'acquéreur, au plus tard au moment de l'acte authentique de vente, de l'intégralité du prix payable comptant des frais de réalisation » ; qu'aux termes du protocole d'accord en date du 30 novembre 2007, contenant avenant au compromis du 22 septembre 2006 il a de nouveau été mentionné « transfert de propriété et de jouissance lors de la signature de l'acte authentique » ; qu'il était prévu en outre au compromis signé entre la ville de LISIEUX et la Société MALESHERBES PROMOTION que l'acquéreur ( la Société MALESHERBES PROMOTION) devait supporter les frais de dépollution et en particulier la dalle du rez-de-chaussée du bâtiment existant, conformément au rapport d'intervention ANTEA transmis à la ville ; que la dépollution du site est toujours en cours et que par voie de conséquence l'une des conditions imposées à la Société MALESHERBES PROMOTION par le compromis n'était pas entièrement réalisée lors de la signature de l'acte authentique ; qu'enfin, il est mentionné à l'acte authentique que l'acquéreur est devenu « propriétaire du bien vendu à compter de ce jour » ce qui confirme que les parties n'ont pas entendu faire remonter le transfert de propriété à la signature du compromis ; que pour l'ensemble de ces raisons, le compromis ne peut être considéré comme valant vente au jour de sa signature , seul l'acte authentique signé le 30 novembre 2011 manifestant l'accord définitif des parties sur la chose et sur le prix ; qu'il doit en conséquence être considéré que la vente n'est intervenue que selon acte authentique du 30 novembre 2011 soit moins de cinq ans avant l'ordonnance d'expropriation en date du 8 février 2013 et qu'il convient de faire application des dispositions de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ; que postérieurement à la vente en date du 30 novembre 2011 il est justifié par la Société MALESHERBES PROMOTION des travaux de dépollution effectués sur le site, pour un montant de 164.349,85 euros, selon factures produites aux débats ; que le bien exproprié est toujours pollué et que d'importantes restrictions d'usage concernant le bâtiment ainsi que cela résulte du rapport ANTEA, ainsi le réseau de drainage des gaz n'est pas disposé sur toute la surface du sol du bâtiment, à savoir les parties sud du rez-de-chaussée située derrière la cloison ouverte en parpaing identifiée lors du transport sur les lieux, absence de réseau qui ne permet pas d'envisager une utilisation tertiaire du bâtiment dans sa totalité ; que les biens expropriés ont été acquis selon l'acte de vente du 30 novembre 2011 pour un prix de 200.000 euros, (le prix de 400.000 euros ayant fait l'objet d'une ventilation, la Société MALESHERBES PROMOTION acquérant un ensemble de plus grande ampleur) ; qu'ils ont été évalués le 9 Août 2012 par la Division Mission Domaniale de la Direction Générale des Finances Publiques à la somme de 300.000 euros ; que cette évaluation tient compte des travaux de dépollution effectués depuis l'acquisition de 2011 puisque le prix a été majoré de 100.000 euros ; que si ces travaux de dépollution ont permis une amélioration du site ils sont toujours insuffisants, c'est en conséquence à juste titre que le service des Domaines a tenu compte de l'amélioration du bien depuis la vente du 30 novembre 2011 en l'a limitant à 100.000 euros ; qu'il convient en conséquence en application des dispositions de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation, de fixer à la somme de 300.000 euros l'indemnité d'expropriation due par l'agence publique pour l'Immobilier de la Justice à la Société MALESHERBES PROMOTION ;

 ALORS QUE le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines ou celle résultant de l'avis émis par la commission des opérations immobilières, que si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnité de dépossession due par l'Agence Publique pour l'immobilier de la Justice à la somme de 300.000 euros, conformément à l'estimation faite par le service des domaines, la cour d'appel s'est fondée sur la vente des biens expropriés intervenue entre la commune de LISIEUX et la Société MALESHERBES PROMOTION par acte authentique du 30 novembre 2011 ; qu'en statuant ainsi, cependant que la vente en question avait été conclue pour un prix de 400.000 euros, soit pour un prix excédant le montant donné par le service des domaines, ce qui était de nature à faire obstacle à l'application des dispositions limitativesJe de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la cour d'appel a violé par fausse application le texte sus-visé.

 SECOND MOYEN DE CASSATION

 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à indemnité de remploi ;

 AUX SEULS MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE selon l'acte de vente conclu entre la commune de LISIEUX et la Société MALESHERBES PROMOTION le 22 septembre 2006bil est établi que cette dernière avait acquis les biens expropriés, avec d'autres, afin de réaliser une opération de promotion immobilière ; que dans l'acte authentique du 30 novembre 2011, par lequel les parties ont réitéré la vente, la Société MALESHERBES PROMOTION a déclaré que l'immeuble acquis, qui couvre l 'emprise expropriée, est destiné par elle à être revendu dans le délai de cinq ans à compter de la signature de l'acte ; que cette déclaration fiscale qui n'a pas fait l'objet d'une rétractation, est suffisante pour caractériser que les biens expropriés étaient notoirement destinés à la vente au cours des six mois qui ont précédé la déclaration d'utilité du 26 octobre 2012 ; qu'en conséquence, la Société MALESHERBES PROMOTION n'est pas en droit de percevoir une indemnité de remploi ;

 1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il n'y avait lieu à indemnité de remploi, sans énoncer aucun motif au soutien de sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 2°) ALORS, subsidiairement, QUE la partie expropriée ne peut être privée de l'indemnité de remploi qu'à la condition que les biens objet de l'expropriation pour cause d'utilité publique soit notoirement destinés à la vente à la date de l'ordonnance d'expropriation ; qu'en relevant dès lors que, « dans l'acte authentique du 30 novembre 2011, par lequel les parties ont réitérées la vente, la Société MALESHERBES PROMOTION a déclaré que l'immeuble acquis, qui couvre l'emprise expropriée, est destiné par elle à être revendu dans le délai de cinq ans à compter de la signature de l'acte », pour en déduire que « les biens expropriés étaient notoirement destinés à la vente au cours des six mois précédant la déclaration d'utilité publique du 26 octobre 2012 », cependant que la destination notoire du bien s'apprécie au jour de l'ordonnance d'expropriation, la cour d'appel a violé l'article R. 13-46 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

 3°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la partie expropriée ne peut être privée de l'indemnité de remploi qu'à la condition que les biens objet de l'expropriation pour cause d'utilité publique soit notoirement destinés à la vente ; qu'en retenant qu'il résultait des actes sous seing privé et authentique des 22 septembre 2006 et 30 novembre 2011 que l'immeuble exproprié était destiné à la vente, pour dire qu'il n'y avait lieu à remploi, cependant que la signature de ces actes ne caractérisait pas, à elle seule, la destination « notoire » du bien à la vente, la cour d'appel a violé l'article R. 13-46 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

 4°) ET ALORS, plus subsidiairement, QUE la partie expropriée ne peut être privée de l'indemnité de remploi qu'à la condition que les biens visés par la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique soit notoirement destinés à la vente au cours de celle-ci ; qu'en retenant qu'il résultait des actes sous seing privé et authentique des 22 septembre 2006 et 30 novembre 2011 que l'immeuble exproprié était destiné à la vente, pour dire qu'il n'y avait lieu à remploi, cependant que les déclarations contenues dans ces actes ne caractérisaient pas la destination notoire du bien à la vente au cours de la procédure d'expropriation, la cour d'appel a violé l'article R. 13-46 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.