Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2016

CIV.3

 JT



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 9 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10261 F

 Pourvoi n° V 15-16.109





 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par :

 1°/ M. L... H...,

 2°/ Mme U... V... épouse H...,

 domiciliés [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 15 janvier 2015 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale, économique et financière), dans le litige les opposant :

 1°/ à la société Chabris immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 2°/ à la société Meneau Sounalet, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

 3°/ à Mme Y... P... épouse M..., domiciliée [...] ,

 4°/ à M. N... F...,

 5°/ à Mme S... Q... T... épouse F...,

 domiciliés [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de M. et Mme H..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Meneau Sounalet, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme F..., de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de la société Chabris immobilier, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme M... ;

 Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. et Mme H... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme H... ; les condamne à payer la somme de 750 euros à M. et Mme F..., la somme de 750 euros à la SCP [...] , la somme de 750 euros à Mme M... et la somme de 750 euros à la société Chabris immobilier ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme H...

 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme H... de l'ensemble de leurs prétentions, validé le commandement de payer délivré à M. et Mme H... le 5 août 2008 par Mme M... sauf à préciser que la bailleresse renonçait expressément au bénéfice de la clause résolutoire visée par ce commandement, et condamné solidairement M. et Mme H... à payer à Mme M... les sommes de 7.825,78 € au titre des loyers hors charges dus au 24 avril 2014 et de 33.032,96 € au titre de l'indexation du loyer et du rattrapage du loyer habitation pour la période ayant couru du 1er avril 2006 au 24 avril 2014 ;

 AUX MOTIFS QUE les époux F... étant les seuls locataires du fonds de commerce, l'acte de renouvellement du bail n'avait pas à être approuvé par les acquéreurs pour être valable ou pour leur être opposable ; que, pour obtenir l'annulation de cet acte, il appartient donc à M. et Mme H... de démontrer, qu'ainsi qu'ils le soutiennent, leurs vendeurs et leur bailleresse se sont frauduleusement entendus pour leur faire supporter une augmentation du montant du loyer non prévue lors de la signature du compromis de vente ; que les acquéreurs exposent que le montant révisé du loyer « n'est pas conforme à l'acte de cession », que « l'incidence importante des modifications intervenues dans l'acte de renouvellement du bail a pour conséquence d'aggraver sensiblement les charges et conditions du bail » et que le renouvellement prévoit « des modifications quant à la répartition des locaux et le montant des loyers » et « leur fait supporter un rattrapage du niveau du loyer pour la partie habitation qui n'avait pas fait l'objet d'une révision durant la période où les consorts F... étaient locataires », ce qui caractérise « une dissimulation patente et orchestrée » ; que cependant l'augmentation de la partie du loyer habitation ne résulte nullement de l'acte de renouvellement du bail signé le 17 mars 2006 mais d'un acte notarié en date du 1er juillet 2003 dont l'existence et le contenu ne pouvaient être ignorés par les époux H... ; qu'en effet, le compromis de cession du fonds de commerce mentionne dans le paragraphe intitulé « Sur le bail » que « le fonds de commerce cédé est exploité dans un immeuble (…) dont le bail a été consenti par Mme P.../M... suivant acte établi le 24 janvier 1997 avec réunion des deux baux (d'habitation et commercial) par acte du premier juillet 2003 » ; qu'il est expressément indiqué dans ce même compromis que l'acquéreur déclare qu'une copie du bail en cours lui a été remise et que cette mention, qui suit immédiatement la description des lieux donnés à bail, laquelle fait clairement état d'une partie commerciale et d'une partie habitation, démontre que les époux H... avaient reçu copie de l'acte du 1er juillet 2003 qui réunissait dans le même bail les locaux commerciaux et d'habitation, ces derniers ne faisant l'objet d'aucun autre bail en cours que celui résultant de cet acte ; que les acquéreurs, qui n'ont jamais donné suite à la demande de leurs vendeurs de communication de leurs dossiers de demandes de prêt, lesquels devaient nécessairement contenir les baux concernant tous les locaux devant être loués, n'ont d'ailleurs jamais prétendu ne pas avoir pris connaissance intégrale des deux actes notariés du 24 janvier 1997 et du 1er juillet 2003 ; que ce dernier précisait que la bailleresse et les locataires avaient convenu de comprendre, à compter du 1er juin 2002, dans les lieux loués aux termes du renouvellement du bail, l'appartement situé au premier étage de l'immeuble abritant le fonds de commerce, et ce rétroactivement à compter du 1er juin 2002 et, pour tenir compte de la nouvelle désignation des lieux, avaient convenu de porter, de nouveau rétroactivement et à compter de cette même date, le loyer annuel de base des locaux à la somme de 12.281,52 € ; que ce même acte continuait en précisant que l'augmentation pour l'appartement du premier étage étant de 4.496,60 € par rapport à l'ancien loyer, elle s'appliquerait par sixième annuel et que le loyer annuel à compter du 1er juin 2002 serait ainsi porté à 8.617,32 € tandis que le loyer au 1er juin 2003 serait augmenté, outre la révision triennale au 1er janvier 2003 sur la base du loyer commercial, d'une somme de 749,16 € assortie de l'indexation sur la moyenne d'indice visée ci-dessus ; qu'ensuite, chaque année au 1er juin, le loyer exigible serait égal au loyer appliqué à l'année précédente assorti de l'indexation en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction, le tout augmenté de la tranche annuelle d'augmentation, soit de la somme de 749,16 € elle-même indexée sur la moyenne d'indice sus énoncée ; que les époux H... ne sauraient dès lors soutenir que c'est l'acte de renouvellement du bail qui leur fait supporter un rattrapage du loyer qui n'avait pas été mis à la charge des époux F... puisque ces derniers s'acquittaient de ce rattrapage depuis quatre années en application de l'acte du 1er juin 2003 et que deux années seulement restaient à courir ; qu'ils ne peuvent pas plus prétendre que leurs vendeurs et leur bailleresse ont frauduleusement décidé, en 2006, d'une augmentation du montant du loyer de la partie habitation puisque celle-ci avait été décidée en 2003, soit bien avant qu'ils ne se portent acquéreurs du fonds litigieux et que, n'apportant nullement la preuve qui leur incombe d'une collusion entre les époux F... et Mme M..., ils ne sauraient voir déclarer nul ou inopposable l'acte de renouvellement du bail du 17 mars 2006, ce qui conduit à infirmer le jugement déféré en ce qu'il leur a déclaré cet acte inopposable ; que les époux H... soutiennent subsidiairement qu'ils ont été trompés sur l'étendue de leurs engagements par un manquement des vendeurs à leur obligation d'information et par des manquements de la SCP de notaires et de l'agence immobilière à leurs obligations d'information et de conseil ; que toutefois l'information donnée par les vendeurs et la société Chabris Immobilier, dès la signature du compromis de cession, de l'existence de l'acte du 1er juin 2003 suffit à démontrer qu'il ne peut être reproché aux époux F... ou à l'agence immobilière une réticence dolosive ou une omission dans l'information donnée aux acquéreurs sur les charges et obligations du bail alors en cours ; que les époux H... affirment cependant avoir été trompés par la mention portée dans l'acte authentique de cession du fonds de commerce de ce que le renouvellement du bail avait été consenti sous les mêmes charges et conditions que le bail initial de 1975, sans précision de ce que les locaux d'habitation étaient désormais compris dans le bail commercial et que les époux F... et Mme M... avaient convenu, quelques mois auparavant, d'une augmentation de la partie du loyer habitation répercutée sur six ans et prétendent que le notaire, nécessairement conscient de l'aggravation des conditions du bail, aurait dû attirer leur attention sur le nouveau montant du loyer ; que, si l'acte notarié de vente du fonds de commerce indique que le renouvellement du bail a été consenti sous les mêmes charges et conditions que le bail initial de 1975, il précise immédiatement avant que l'immeuble dans lequel est exploité le fonds « a été loué pour une durée de 9 ans à compter du 24 janvier 2006 suivant acte reçu par Maître B..., notaire à Beaugency les 3, 15 et 17 mars 2006 contenant renouvellement de bail commercial par Madame M.../P... au profit de Monsieur et Mme F..., dont le cessionnaire déclare avoir parfaite connaissance, une copie dudit renouvellement de bail étant demeurée jointe et annexée aux présentes après mention » et précise que le montant du loyer annuel s'élève à la somme de 12.438,28 € ; que le renouvellement du bail indique quant à lui qu'il reprend les dispositions de l'acte du 1er juin 2003 et que le montant du loyer annuel s'élève à la somme de 12.438,28 €, laquelle se décompose en 7.143,76 € pour la partie commerce et à 5.294,52 € pour la partie habitation ; qu'il rappelle l'obligation acceptée en 2003 d'augmenter le loyer affecté à la partie habitation de 749,16 € indexés à la date du 1er juin 2006 et du 1er juin 2007 ; que cet acte de renouvellement du bail étant annexé à l'acte de cession du fonds de commerce, ce dernier n'avait pas, contrairement à ce qu'a indiqué le tribunal, à en rappeler in extenso les dispositions ; que les dispositions des articles 14 et 22 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, qui imposent au notaire et aux parties de parapher chaque feuille de l'acte authentique, ne s'appliquent pas aux documents annexés à un tel acte ; qu'enfin, il ne pouvait être retenu par les premiers juges que l'indication de ce que le cessionnaire déclarait avoir parfaite connaissance de l'acte de renouvellement du bail ne démontrait pas que M. et Mme H... avaient connu et a accepté les dispositions relatives au calcul, à l'augmentation et aux modalités de révision du loyer, puisqu'il a déjà été exposé ci-dessus que l'acte de renouvellement du bail n'a décidé d'aucune augmentation de loyer et que les acquéreurs avaient en tout état de cause apposé, de manière manuscrite, la mention « pris connaissance » sur sa première page ; que l'indication que le montant du loyer sera parvenu à 13.936,60 € à la date du prochain renouvellement ne constitue pas plus une augmentation du loyer mais résulte de la seule application de l'acte du 1er juin 2003, ce montant étant celui du loyer à la date de la cession du fonds de commerce avec ajout des deux augmentations de 749,16 € prévues comme devant être appliquées en juin 2006 et 2007 ; qu'il est dès lors démontré, qu'ainsi que l'ont toujours soutenu les vendeurs et la bailleresse, l'acte de renouvellement du bail n'a consacré aucune modification des obligations des locataires et que l'argumentation des époux H... d'une faute résultant d'un défaut d'information relative à une telle modification est dépourvue de pertinence, ce qui conduit à infirmer entièrement la décision déférée et à débouter les acquéreurs de l'ensemble de leurs prétentions indemnitaires ; que le sens du présent arrêt rend sans objet les demandes en garantie présentées par M. et Mme F... et par Mme M... et donc également sans objet la demande de la SCP [...] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes en garanties formées à son encontre ; qu'au regard des actes susvisés, les époux H... sont bien redevables de la somme de 33.032,96 € qui leur est réclamée par la bailleresse ;

 ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE dans leurs écritures d'appel (conclusions p. 3 in fine), M. et Mme H... faisaient valoir qu'en signant l'acte définitif de vente du 29 juin 2006, ils pensaient légitimement être soumis au paiement du loyer « visé dans le corps de l'acte » et non au règlement d'un loyer résultant d'un acte auquel ils n'étaient pas parties, en l'occurrence l'acte de renouvellement du bail en date du 17 mars 2006 ; que la question n'était donc pas d'abord celle de la fraude ourdie par M. et Mme F..., d'une part, et Mme M..., d'autre part, puisqu'il s'agissait de savoir si l'acte authentique de vente du 29 juin 2006, signé par M. et Mme H..., qui prévoyait un loyer de base de 12.438,28 € (p. 5), pouvait se voir contredit par un autre acte auquel les cessionnaires étaient étrangers ; qu'en affirmant dès lors qu'il appartenait « à Monsieur et Madame H... de démontrer, qu'ainsi qu'ils le soutiennent, leurs vendeurs et leur bailleresse se sont frauduleusement entendus pour leur faire supporter une augmentation du montant du loyer non prévue lors de la signature du compromis de vente » (arrêt attaqué, p. 7, alinéa 5), limitant d'emblée le débat à la question de la fraude, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de M. et Mme H... et a violé ce faisant l'article 4 du code de procédure civile ;

 ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en affirmant que M. et Mme H... ne pouvaient avoir ignoré l'acte notarié du 1er juillet 2003, en raison notamment du fait que leurs dossiers de demande de prêt « devaient nécessairement contenir les baux concernant tous les locaux devant être loués » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 5), la cour d'appel s'est déterminée par voie d'affirmation, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

 ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers, ni ne leur profitent ; qu'en déclarant opposable à M. et Mme H..., qui n'en étaient pas signataires, l'acte de renouvellement du bail du 17 mars 2006, au seul motif que cet acte avait été annexé à l'acte authentique de vente du fonds de commerce du 29 juin 2006, qu'il contredisait pourtant sur la question du montant du loyer, la cour d'appel a méconnu le principe de l'effet relatif du contrat et a violé l'article 1165 du code civil ;

 ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'un document régulièrement versé aux débats ; que l'acte authentique de vente du 29 juin 2006 énonce (p. 5) que « le montant du loyer de base, annuel, s'élevait à la somme de 12.438,28 EUR. hors charges, payable trimestriellement et à terme échu » ; qu'en considérant que, bien que cet acte précise expressément que le montant du loyer s'élève à la somme annuelle de 12.438,28 € (arrêt attaqué, p. 9 in fine), le loyer devait toutefois être fixé à un montant supérieur à raison des stipulations d'un acte de renouvellement de bail antérieur, en date du 17 mars 2006, que M. et Mme H... n'ont de surcroît pas signé, la cour d'appel a méconnu la volonté des parties et a violé l'article 1134 du code civil.