Cour de Cassation · civ3 — 9 juin 2016

CIV.3

 LG



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 9 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10268 F

 Pourvoi n° B 15-20.922





 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par M. G... E..., domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 30 mars 2015 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la Résidence Vercingétorix, dont le siège est [...] , représenté par son syndic Cabinet Loiselet père fils et F Daigremont, dont le siège est [...] ,

 défendeur à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Rémy-Corlay, avocat de M. E..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence Vercingétorix ;

 Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. E... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence Vercingétorix ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour M. E...


 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur E... à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Vercingétorix les sommes de : 8.928,62 € au titre des charges de copropriété selon le décompte arrêté au 11 janvier 2013 ; 512,91 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 1.500 € à titre de dommages et intérêts et 2.000 € et 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 AUX MOTIFS QUE : « Sur la créance du syndicat des copropriétaires (…) Appréciation : il convient de rappeler que l'erreur ne peut être créatrice de droit en sorte que, peu important l'erreur éventuelle dans l'établissement des comptes établis par le syndic, celle-ci ne peut permettre à M. E..., qui se prétend lésé au regard des comptes établis par le notaire dans l'acte de partage de la communauté qu'il formait avec son ex épouse, de se soustraire à ses obligations à l'égard de la copropriété ; qu'en outre, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique qu'à l'occasion de mutation à titre onéreux ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'au surplus, cet article, qui précise que le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire, offre une faculté au syndicat des copropriétaires qui ne saurait en tout état de cause le priver de recours contre ses débiteurs dans l'hypothèse où il ne l'aurait pas exercée ; que conformément aux dispositions de l'article 1418, alinéa 2, du code civil, s'il y a solidarité, la dette est réputée entrer en communauté du chef des deux époux ; que l'article 7.2.5, deuxième alinéa, du règlement de copropriété rappelle cette disposition en ce qu'il stipule que lorsque les lots appartiennent indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat lequel pourra exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis ; que dès lors, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer à M. E... l'intégralité des dettes de copropriété dues avant la liquidation de la communauté entre les ex-époux E... ; que s'agissant des dettes de copropriété dues postérieurement au partage de la communauté, leur règlement en revient à M. E... qui est devenu propriétaire à part entière des biens litigieux ; que force est de constater que M. E... qui invoque une faute du syndic V..., aux droits duquel vient le syndic LOISELET, faute à l'origine du préjudice résultant de la perte d'une chance d'obtenir le règlement de la moitié de sommes qui auraient dû être intégrées au partage et réglées par moitié par son ex-épouse au moment de celui-ci, n'a pas exercé d'action à l'encontre du syndic de copropriété en son nom personnel ; que faute de poursuites engagées contre le syndic en raison des fautes commises par lui à l'occasion de son mandat, cette cour n'est pas régulièrement saisie de ces demandes et ne saurait dès lors les apprécier ; qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; que pour justifier des demandes du syndicat des copropriétaires, sont produites aux débats les pièces suivantes : - le règlement de copropriété, - l'extrait de matrice où il apparaît que M. E... est propriétaire des lots 102, 117 et 328 dans l'immeuble litigieux, - l'acte authentique de partage du 27 mars 2007 d'où il ressort que M. E... se voit attribuer en particulier les biens dépendant de l'immeuble litigieux soit les lots 102, 117 et 328, - les procès-verbaux d'assemblées générales des 13 décembre 2005 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 et votant des travaux portant sur l'installation d'un système de commande de la porte de parking par télécommande programmables pouvant être désactivées en cas de perte, 7 décembre 2006 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2005 au 30 septembre 2006 et votant des travaux de mise en conformité des ascenseurs A et B, d'étanchéité des terrasses, de ravalement, 28 mars 2008 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007 et votant des travaux de changement de moquette des 1er et 2ème étages, 30 juin 2009 approuvant les comptes de l'exercice 2007/2008, 30 mars 2010 approuvant le financement des travaux portant sur la descente de garage, 2 février 2011 approuvant les comptes des exercices 2007/2008,2008/2009,2009/2010, votant les travaux portant sur les revêtements de sols des paliers du 1er étage et 2e étage du bâtiment B, d'élagage des arbres, arrachage d'un arbre mort, 4 janvier 2012 approuvant les comptes de l'exercice 2010/2011, donnant mandat au syndic de poursuivre la vente judiciaire des lots appartenant à M. E..., 9 janvier 2013, 18 décembre 2013 approuvant les comptes de l'exercice 2012/2013 et votant des travaux de remplacement des blocs de secours, 27 février 2014 votant des travaux de réfection de l'étanchéité et de l'isolation de la toiture terrasse de Mme P..., - les relevés de comptes individuels de charges à compter du 1er janvier 2006 au 14 novembre 2014, - les extraits du grand livre de compte de la copropriété, pour la période litigieuse, - les relevés répartition des charges de la période litigieuse, - les appels de fonds de charges courantes, de travaux relatifs à la période litigieuse, - la lettre du syndicat des copropriétaires adressée à M. E... le 11 décembre 2007 aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires accepte l'échéancier proposé par M. E... pour le règlement de ses dettes, - la lettre du 27 septembre 2010 aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires rappelle à M. E... qu'il ne respecte pas l'échéancier convenu, - les lettres des 18 janvier 2011, 1er mars 2011, 3 juin 2011, 20 juin 2011 de M. E..., - les relances des 26 janvier 2010, 26 octobre 2010, 26 avril 2011, - les mises en demeure des 26 février 2010 pour avoir à payer la somme de 7.095,03 €, 28 septembre 2010 pour avoir à payer la somme de 6.661,04 €, 26 novembre 2010 pour avoir à payer la somme de 6.811,29 €, - les justificatifs des frais de relance, de mise en demeure et de gestion engagés par le syndic pour recouvrer les dettes à la charge de M. E..., - le commandement de payer du 18 novembre 2010 pour avoir à payer la somme de 7.282,45 €, - le contrat de syndic ; qu'il résulte de ces pièces que M. E... était redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 8.928,62 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 janvier 2013, après déduction des versements effectués par lui, dont les deux derniers de 500 € au 11 janvier 2013 et 256 € au 23 octobre 2012 ; que force est de constater que M. E... ne justifie pas avoir versé à la copropriété, à la suite du partage de la communauté, de somme à hauteur de la moitié ou de la totalité de celle qui a été retenue par le notaire dans l'acte de partage ; qu'en outre, le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces qu'il verse aux débats que la somme de 512,91 € représentant en particulier des frais de rappel, de mise en demeure et de suivi particulier de gestion, ont été nécessaires pour le recouvrement de la créance justifiée à l'encontre de M. E... ; qu'il convient dès lors de condamner M. E... au paiement de cette somme au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le jugement sera dès lors infirmé sur le quantum des sommes dues par M. E... au titre des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que force est de constater que M. E... qui sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ne développe aucun moyen ni argument à l'encontre de la décision lui ayant refusé l'octroi de délai ; que le jugement sera dès lors confirmé sur ce point Sur la demande de dommages et intérêts : Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le comportement de M. E... est fautif en ce qu'il a refusé de régler les charges dues, qu'il n'occupe pas le bien et en tire des revenus au titre des loyers, qu'il se voit rembourser par le locataire des charges récupérables qu'il ne règle cependant pas à la copropriété laquelle ne dispose pourtant que de ces sommes pour procéder à l'entretien et la conservation de l'immeuble ; qu'il est constant que M. E... ne s'acquitte pas régulièrement des charges de copropriété et des charges travaux auxquelles il est tenu, qu'il n'a pas respecté l'échéancier qu'il a pourtant proposé au syndicat des copropriétaires ; qu'il est établi que M. E... est propriétaire non occupant du bien litigieux, en tire donc un revenu certain et perçoit de son locataire des sommes au titre des charges récupérables qu'il ne verse pas au syndicat des copropriétaires qui lui, fait l'avance de ces fonds, pour procéder à l'entretien et la conservation d'un bien commun ; qu'il convient en effet de relever que M. E... qui prétend ne pas percevoir de loyers, son locataire étant défaillant depuis deux ans, et avoir été contraint d'entamer une procédure d'expulsion à son encontre, ne justifie pas de ces allégations par des éléments de preuve qu'il aurait produit devant cette cour ; que ces manquements systématiques et répétés de M. E... à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; que la faute, le préjudice et le lien de causalité étant établis, il conviendra de condamner M. E... à payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ; que le jugement sera dès lors infirmé de ce chef ; Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il apparaît équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile »

 ALORS QUE 1°) il appartient au demandeur à l'action en paiement de justifier de la réalité du montant de sa créance ; que le syndicat de copropriétaires réclamant le paiement de charges impayées doit justifier de la conformité de son décompte en ce qu'il comprend l'ensemble des sommes réglées par le copropriétaire concerné ; que Monsieur E..., ayant fait valoir que le décompte du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Vercingétorix comportait une erreur en ce qu'il n'était pas tenu compte du règlement de l'arriéré de charges à hauteur de la somme de 2.400 € intervenu au moment de la liquidation partage de la communauté le 27 mars 2007 (v. conclusions d'appel, p. 4), les juges du fond ont cru devoir retenir que (p. 6) : « (…) peu important l'erreur éventuelle dans l'établissement des comptes établis par le syndic, celle-ci ne peut permettre à M. E..., qui se prétend lésé au regard des comptes établis par le notaire dans l'acte de partage de la communauté qu'il formait avec son ex épouse, de se soustraire à ses obligations à l'égard de la copropriété » ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à justifier du montant de la créance du Syndicat de copropriétaires quand il convenait tout au contraire aux juges du fond de s'attacher à vérifier de la conformité du décompte produit sans pouvoir écarter a priori une « erreur éventuelle dans l'établissement des comptes établis par le syndic », la Cour d'appel a violé ensemble l'article 1315 du Code civil et les articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

 ALORS QUE 2°) en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires est responsable pour l'inaction du syndic à faire respecter le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce il était fait valoir que même à admettre que des charges de copropriété étaient dues par la communauté des époux E... liquidée dans le cadre de l'acte de partage du 27 mars 2007, il appartenait au syndic de veiller au respect des décisions de l'assemblé générale relatives au paiement des charges de copropriété en formant opposition auprès du notaire pour le versement des fonds dans la limite des sommes dues conformément à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 (conclusions d'appel, p. 5 et pp. 8 et 9) ; que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Vercingétorix était responsable de la carence du syndic à agir, au titre d'une responsabilité solidaire ; qu'en statuant en sens contraire, soit en décidant d'exclure toute responsabilité du Syndicat des copropriétaires pour le manquement du syndic au motif pris (p. 7, alinéas 3 et 4) : « que force est de constater que M. E... qui invoque une faute du syndic V..., aux droits duquel vient le syndic LOISELET, faute à l'origine du préjudice résultant de la perte d'une chance d'obtenir le règlement de la moitié de sommes qui auraient dû être intégrées au partage et réglées par moitié par son ex-épouse au moment de celui-ci, n'a pas exercé d'action à l'encontre du syndic de copropriété en son nom personnel ; que faute de poursuites engagées contre le syndic en raison des fautes commises par lui à l'occasion de son mandat, cette cour n'est pas régulièrement saisie de ces demandes et ne saurait dès lors les apprécier », la Cour d'appel a violé ensemble l'article 1147 du Code civil et l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

 ALORS QUE 3°) aux termes de ses conclusions d'appel du 5 janvier 2015 Monsieur E... a régulièrement soutenu que (pp. 7 et 8) « (…) pour justifier de la distorsion entre le décompte en date du 28 mars 2007 du syndic de l'époque, le Cabinet V... (solde : 2437,74 €), et son propre décompte arrêté au 1er mars 2007 (solde : 3352,31 €), l'intimé explique que le solde de 2437,74 € du décompte V... correspondrait à la même somme apparaissant dans son décompte, « déduction faite de l'appel du 1er trimestre 2007 et de la régularisation des charges »… Or, d'une part, ce calcul est faux puisque si l'on ajoute la somme de 2437,74 €, les sommes de 367,26 € (régularisation année 2006) et de 466,42 € (appel du premier trimestre 2007), l'on obtient un solde de 3271,42, et non un solde de 3352,31 €. D'autre part, cet argument est d'autant plus erroné que le syndicat oublie le paiement par Monsieur E... d'un montant de 200 € le 17 janvier 2007, et l'appel de charges pour les travaux d'ascenseurs du 1er mars 2007 d'un montant de 78,89 €, ce qui porte l'arriéré, fin mars 2007, à la somme de 3150,31 €, et non à celle de 3352,31 €. Il est donc démontré que les décomptes fournis par les syndics successifs de la résidence VERCINGETORIX sont incomplets, faux, et, de surcroît, contradictoires entre eux. Ces inexactitudes sont à rapprocher du Procès-Verbal d'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires en date du mardi 30 mars 2010 qu'il produit lui-même aux débats. Qu'en effet, l'on remarquera qu'étaient notamment inscrits à l'ordre du jour les sujets n° 4 et 5 suivants : « 4-Information sur la procédure engagée par le syndicat des Copropriétaires contre le cabinet V... et portant sur la transmission des archives. 5-Information sur la tenue des comptes du syndicat des copropriétaires et l'impossibilité de réaliser un arrêté de compte. » Qu'ainsi, la lecture de ce PV d'assemblée générale nous apprend qu'une procédure judiciaire a été précédemment engagée contre le cabinet V..., ancien syndic, car celui-ci n'aurait pas transmis ses archives au nouveau syndic et qu'il existerait, semble-t-il, une « impossibilité de réaliser un arrêté de compte ». Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut, sans faire preuve de mauvaise foi, contester les inexactitudes constatées dans ses décomptes, et démentir les errements de son précédent syndic. (…) » ; qu'il appartenait aux juges du fond de répondre à un tel moyen reposant sur l'examen des pièces versées au débat et contestant la réalité du décompte de charges établi par la nouveau syndic ne disposant pas de l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation d'un arrêté de compte ; qu'en se contentant (pp. 8 et 9) d'énumérer les différents documents produits par la Syndicat des copropriétaires de la Résidence Vercingétorix au litige pour en déduire, par simple affirmation « qu'il résulte de ces pièces que M. [...] était redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 8.928,62 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 janvier 2013 (…) », soit sans examiner ni répondre au moyen de l'exposant, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.