Cour de Cassation · civ3 — 23 juin 2016

CIV.3

 CGA



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 23 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10292 F

 Pourvoi n° R 15-19.900







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Le Peyniblou, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 29 août 2013 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. Y... X...,

 2°/ à Mme D... X...,

 tous deux domiciliés le [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 24 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Le Peyniblou ;

 Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Le Peyniblou aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Peyniblou ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Le Peyniblou

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la compensation du montant des dégradations imputables aux locataires avec le dépôt de garantie et d'avoir, en conséquence, condamné solidairement les époux X... à payer à la SCI Le Peyniblou la somme de 1 096 euros à titre de dommages et intérêts,

 AUX MOTIFS QUE « … que la somme totale de 4 386 euros sera donc allouée, par voie de réformation, à la SCI Peyniblou, dont déduction à opérer du dépôt de garantie d'un montant de 3 290 euros ; que M. Y... et Mme D... X... seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la SCI Peyniblou la somme de 1 096 euros à titre de dommages et intérêts ; »,

 ALORS QUE le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ; qu'en ordonnant, dans le dispositif de l'arrêt attaqué, la compensation du montant des dégradations imputables aux époux X... avec le dépôt de garantie quand celui-ci a déjà fait l'objet d'une compensation avec la dette de 13 064, 85 euros relative au montant des loyers et charges impayés par les locataires dans l'arrêt rendu le 11 janvier 2013 par la cour d'appel d'Aix en Provence qui est revêtu de l'autorité de la chose jugée, la cour a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile.

 SECOND MOYEN DE CASSATION

 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir fixé à la somme de 4 386 euros le montant des dégradations imputables aux époux X..., locataires et d'avoir en conséquent, après compensation, condamné solidairement ces derniers à payer à la SCI Le Peyniblou la somme de 1 096 euros à titre de dommages et intérêts,

 AUX MOTIFS QUE « Sur les frais de remise en état ; qu'aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que l'état des lieux d'entrée décrit le bon entretien de l'habitation donnée à bail et de ses extérieurs et M. Y... et Mme D... X... ne contestent pas la mise à leur charge par la décision de première instance, du coût des réparations suivantes : travaux sur convecteurs électriques, ramonage cheminée, nettoyage hotte, travaux prises électriques, travaux sur portes de placard, travaux espagnolette, travaux étagères, remplacement d'applique, travaux menuiseries volets, évacuation commode) pour un montant total de 1206 euros ; que si le constat d'huissier établi à l'initiative de la SCI Peyniblou le 6 juin 2011 répertorie, dans le séjour, la cuisine, la lingerie, les chambres, les salles d'eau, le couloir, la cave, un certain nombre de dégradations, ces pièces sont majoritairement décrites comme en état d'usage, le jugement déféré ayant justement pris en compte le fait que les locataires avaient occupé les lieux durant 14 ans ; que l'huissier mandaté par Mme Y... et Mme D... X... le 22 juin 2010 décrit en outre à l'intérieur d'importantes traces d'humidité, de remontées avec concrétions humides et écaillement sur les murs, fissures et des éclats sous les scellements de poutre et les parties se sont affrontées dans un litige distinct sur l'origine de ces phénomènes d'humidité, les locataires ayant notamment invoqué à ce titre un préjudice de jouissance ; que la bailleresse ne peut, compte tenu de la vétusté naturelle des lieux et des conséquences d'un certain nombre de phénomènes non imputables aux locataires, solliciter que soient mis à la charge de ces derniers la reprise des travaux (rebouchage de trous, réparation de carreaux ébréchés, remplacement d'un miroir ébréché, nettoyage de moquette, raccord d'enduit) ; que le premier juge a également justement écarté comme ne relevant pas des réparations locatives au terme de quatorze années d'occupation les travaux tels que le remplacement du parlophone et de la tringle du volet roulant, la suppression de fils apparents, la dépose d'une alarme installée par le locataire, celle-ci restant acquise au bailleur ; s'agissant des extérieurs, le constat d'huissier et les photographies annexées mettent en évidence un défaut d'entretien du jardin, la dégradation du portail, de la serrure du portillon d'entrée, d'une balustrade, la dégradation de tuiles ; que les locataires s'étant plaints à plusieurs reprises d'infiltrations provenant de fuites sur le toit et du mauvais état de ce dernier, Mme D... X... s'étant plainte à l'occasion d'un constat du 30 juin 2008 de ce que les travaux avaient été réalisés par des ouvriers incompétents qui avaient déplacé des tuiles, le bris ou le déplacement de tuiles ne seront pas considérés comme des dégradations imputables au locataires ; que le constat effectué à l'initiative de Mme D... X... le 22 juin 2010 soit à la date à laquelle elle indique elle-même avoir quitté les lieux, fait quant à lui état de ce que le vantail du portail en fer est tordu et ne peut plus être manoeuvré, la locataire imputant au gérant de la SCI Peyniblou la détérioration de ce vantail afin de l'empêcher d'entrer avec des véhicules dans la propriété ; que cette affirmation n'est pour autant nullement prouvée par les époux X... à qui incombe la charge de la preuve et qui n'ont au demeurant pas, avant de quitter les lieux, avisé le bailleur d'avoir à participer à l'état de sortie conformément aux exigences de l'article de la loi du 6 juillet 1989 ; que la somme de 2823 euros HT correspondant au remplacement du portail sera donc retenue ; qu'après application d'un abattement pour vétusté compte tenu de la durée de la location, la somme résiduelle de 2200 euros sera donc imputée aux locataires ; que les constatations d'huissier effectuées le 22 juin 2010, décrivent d'autre part la réalisation de travaux anarchiques sur une conduite d'alimentation en eau située dans le jardin, le fait que la terrasse de la piscine est affaissée, que le skimer est rafistolé à la colle, la requérante faisant part de ce qu'elle a alerté à plusieurs reprises mais en vain le bailleur sur l'existence de fuites importantes de la piscine, que le chemin d'accès est en très mauvais état, « rafistolé à l'aide de ciment », qu'il est affaissé en partie basse ;qu'il ressort des descriptions ainsi rapportées que le mauvais état du jardin et de la piscine ne résulte pas exclusivement des manquements des locataires ; qu'au vu d'autre part des factures d'entretien établies par M. P... K... en 2009 et 2010, les locataires ne pouvant se voir imputer le coût de nouvelles plantations ou d'achat de « poteries » qui ont été facturées à la SCI Peyniblou, la somme forfaitaire de 300 euros sera allouée à la SCI Peyniblou au titre de la remise en état du jardin et la même somme forfaitaire de 300 euros sera allouée au titre des travaux de nettoyage de la piscine, le surplus des sommes facturées (remplacement de hublots, de lampes, du sable filtre…) ne relevant pas de l'entretien locatif ; que la somme forfaitaire de 100 euros au titre du remplacement de la serrure du portillon, seule dégradée et nécessairement atteinte de vétusté aux termes de 14 années d'usage, ainsi que celle de 280 euros au titre de la dégradation de la balustrade et de l'évacuation de la balancelle et du clapier seront par ailleurs allouées à la SCI Peyniblou ; qu'il n'est nullement justifié que les travaux de reprise strictement imputables aux fautes de locataires ont durablement rendu le bien indisponible ; que la SCI Peyniblou invoque au demeurant un préjudice résultant du « retard à remettre le bien en location » et sollicitent une indemnisation à parfaire jusqu'à l'achèvement des travaux alors qu'elle a mis le bien en vente le 7 octobre 2011 ; que la demande à ce titre sera par conséquent rejetée ; que la somme totale de 4 386 euros sera donc allouée, par voie de réformation, à la SCI Peyniblou, dont déduction à opérer du dépôt de garantie d'un montant de 3290 euros ; que M. Y... et Mme D... X... seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la SCI Peyniblou la somme de 1 096 euros à titre de dommages et intérêts ; »,

 ALORS PREMIÈREMENT QUE les réparations locatives sont à la charge du locataire sauf si elles sont occasionnées par la vétusté ; qu'en considérant que les travaux de rebouchage de trous, réparation de carreaux ébréchés, remplacement d'un miroir ébréché, nettoyage de moquette et raccords d'enduit ne pouvaient être mis à la charge des locataires « compte tenu de la vétusté naturelle des lieux » quand lesdits travaux sont expressément visés comme constituant des réparations locatives par le décret du 26 août 1987 et que seule l'usure normale est assimilable à la vétusté, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et 1755 du code civil ainsi que le décret du 26 août 1987.

 ALORS DEUXIÈMEMENT QU'en jugeant que ne relèvent pas des réparations locatives « au terme de quatorze années d'occupation » les travaux tels que le remplacement du parlophone, de la tringle du volet roulant et la suppression des fils apparents quand la liste des réparations locatives annexée au décret du 26 août 1987 n'est pas limitative et que seule l'usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et 1755 du code civil ainsi que le décret du 26 août 1987.

 ALORS TROISIÈMEMENT QU'en constatant que la dépose de l'alarme installée par le locataire ne relevait pas des réparations locatives et restait acquise au bailleur sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les conclusions de la SCI Le Peyniblou, si les époux X... n'avaient pas modifié les locaux loués en installant, sans l'accord de la propriétaire, cette alarme de sorte que la SCI Le Peyniblou pouvait exiger du locataire la remise en état des lieux loués, la cour a statué par un motif inopérant et a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989.

 ALORS QUATRIÈMEMENT QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte, ni profit applicable en matière contractuelle fait obstacle à une réparation forfaitaire de celui-ci ; qu'en allouant la somme forfaitaire de 300 euros à la SCI Le Peyniblou au titre de la remise en état du jardin, la cour a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice.

 ALORS CINQUIÈMEMENT QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte, ni profit applicable en matière contractuelle fait obstacle à une réparation forfaitaire de celui-ci ; qu'en allouant la somme forfaitaire de 300 euros à la SCI Le Peyniblou au titre des travaux de nettoyage de la piscine, la cour a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice.

 ALORS SIXIÈMEMENT QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte, ni profit applicable en matière contractuelle fait obstacle à une réparation forfaitaire de celui-ci ; qu'en allouant la somme forfaitaire de 100 euros à la SCI Le Peyniblou au titre du remplacement de la serrure du portillon, la cour a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice.

 ALORS SEPTIÈMEMENT QUE le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte, ni profit pour la victime applicable en matière contractuelle fait obstacle à une réparation forfaitaire de celui-ci ; qu'en allouant la somme forfaitaire de 280 euros à la SCI Le Peyniblou au titre de la dégradation de la balustrade et de l'évacuation de la balancelle et du clapier, la cour a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice.