Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 2016

CIV.3

 MF



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 30 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10295 F

 Pourvoi n° P 14-27.254







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par :

 1°/ la société Stellium immobilier, anciennement dénommée société Omnium conseil, société par actions simplifiée,

 2°/ la société La Timonière, société civile de construction vente,

 ayant toutes deux leur siège [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 24 juin 2014 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

 1°/ à M. F... N...,

 2°/ à Mme B... E..., épouse N...,

 domiciliés [...] ,

 3°/ à M. S... D..., domicilié [...] ,

 4°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 31 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat des sociétés Stellium immobilier et La Timonière, de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société Crédit foncier de France, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme N... ;

 Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne les sociétés Stellium immobilier et La Timonière aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Stellium immobilier et La Timonière ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme N... et la somme de 1 000 euros à la société Crédit foncier de France ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille seize.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision


 Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour les sociétés Stellium immobilier et La Timonière.


 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la nullité, pour cause de dol ayant vicié le consentement des acquéreurs, de la vente en l'état futur d'achèvement conclue, par un acte authentique du 1er juin 2007, entre la société La Timonière et M. et Mme F... N..., D'AVOIR condamné la société La Timonière à payer à M. et Mme F... N..., au titre de la restitution du prix de vente perçu, la somme de 132 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2009, D'AVOIR condamné M. et Mme F... N... à restituer à la société La Timonière, dans les meilleurs délais, les lots n° 8 et 54 de l'ensemble immobilier dénommé « résidence La Timonière », situé [...] , D'AVOIR constaté, conformément aux prévisions de l'article L. 312-12 du code de la consommation, l'annulation de plein droit du contrat de prêt immobilier conclu, le 25 février 2007, entre la société Crédit foncier de France et M. et Mme F... N... et D'AVOIR condamné in solidum M. S... D..., la société Stellium immobilier et la société La Timonière à payer à M. et Mme F... N... la somme de 8 337, 45 euros à titre de dommages et intérêts et à la société Crédit foncier de France la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

 AUX MOTIFS PROPRES QU'« il n'y a pas de consentement valable si le consentement a été surpris par le dol. / En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les époux N... ont été victimes d'un dol commis par M. D..., mandataire de la société Omnium conseil elle-même mandataire de la Sciv La Timonière, et que leur consentement à la transaction immobilière a été vicié. / Après avoir justement écarté l'existence d'une erreur sur la substance les premiers juges ont, à bon droit considéré que les époux N... rapportaient la preuve de manoeuvres dolosives pratiquées par M. D... telles qu'il est évident que, sans elles, ils n'auraient pas contracté. / Et l'existence de ce dol, au sens de l'article 1116 du code civil est amplement démontré par les témoignages convergents et circonstanciés de M. G... et de M. A.... / Il apparaît en effet : - que M. D..., qui supervisait la formation de M. G... , a assuré aux époux N... qu'ils revendraient rapidement, et ce avec une plus-value intéressante, les lots de la résidence La Timonière dont l'acquisition leur était proposée, n'hésitant pas à leur certifier avoir d'ores et déjà un candidat acquéreur sérieux en la personne de M. A... ; - que c'est la garantie d'une revente certaine à bref délai avec une plus-value d'environ 15 000 € à la clef qui a déterminé les époux N..., initialement opposés à l'opération d'acquisition immobilière proposée, à signer le contrat de réservation préliminaire du 15 janvier 2007, puis l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 1er juin 2007 ; - que la promesse d'une revente rapide s'est avérée au final totalement fallacieuse, M. D... ayant purement et simplement menti sur ses prétendus contacts avec le joueur de football professionnel du stade Malherbe dans le dessein de tromper les époux N... et de les amener ainsi à contracter. / Comme l'a exactement rappelé le tribunal, il importe peu que les victimes du dol aient elles-mêmes agi en croyant réaliser un profit substantiel non justifié. / Il est, par ailleurs, établi que M. D..., qui avait signé une convention de collaboration en juin en juillet 2008 avec la société Stellium conseil (devenue Stellium immobilier), est intervenu auprès des époux N... dans le cadre du mandat de commercialisation donné le 4 septembre 2006 par la Scicv La Timonière à la société Omnium conseil. / Même s'il n'était pas le salarié de la société Omnium conseil, celle-ci l'avait expressément agréé comme mandataire (travailleur indépendant) pour commercialiser les produits tels que ceux proposés par la société La Timonière. / Il convient, en effet, de considérer que si le mandant n'est pas, en principe, tenu des agissements de son mandataire lorsque celui-ci a dépassé le mandat qui lui a été donné, c'est bien dans le cadre de son mandat et pour commercialiser les produits de la société La Timonière que M. D... a proféré des mensonges destinés à convaincre les clients. / À tout le moins les époux N... étaient-ils fondés à croire que M. D... agissait en vertu d'un mandat donné par le promoteur vendeur et la société de commercialisation et dans les limites de celui-ci. / Dès lors le comportement répréhensible de M. D... est opposable tant à la société La Timonière qu'à la société Stellium immobilier. / Enfin, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que les époux N... avaient cru au sérieux de l'opération de revente promise par M. D... de nombreux mois après la signature de l'acte du 1er juin 2007 et qu'ils n'avaient été convaincus d'avoir été bernés qu'en juin 2008. / Leur notaire s'est en effet déplacé en vain le 24 juin 2008 pour la signature de la revente aux époux U... (les " nouveaux " candidats acquéreurs présentés, en désespoir de cause, par M. D...). / En tout cas aucun élément du dossier ne vient démontrer que les époux N... auraient confirmé ou ratifié au sens de l'article 1338 du code civil une convention (exclusive de toute revente imminente du bien) et qu'ils seraient ainsi irrecevables à en poursuivre l'annulation. / Bien au contraire, leur volonté de ne pas conserver dans leur patrimoine les deux lots litigieux a été clairement exprimée dans leur mail du 26 juin 2008 et dans des écrits ultérieurs. / L'annulation du contrat de vente entraîne celle du contrat de prêt immobilier consenti pour financer l'acquisition. / Le jugement sera, sur ce point, confirmé par motifs expressément adoptés. / Sur les effets des annulations. Le tribunal a tiré à bon droit les conséquences de l'anéantissement rétroactif des actes de vente et de prêt en imposant, simultanément, au titre de la vente, à la Sciv La Timonière de restituer le prix qu'elle avait reçu, aux époux N... de restituer les lots acquis, au titre du prêt, aux époux N... de restituer le montant du capital emprunté, sous déduction des sommes déjà versées. / (…) Sur les dommages et intérêts. L'annulation des contrats de vente et de prêt et les restitutions ordonnées ne suffisent pas à réparer les préjudices subis par les époux N... d'une part et par le Crédit foncier de France d'autre part. / En effet les époux N... ont dû par la faute de M. D... exposé en vain divers frais, dont des frais de notaire (5 500 €) que le tribunal a pris en compte pour déterminer le montant de leur préjudice. / Il convient d'y ajouter, au vu et dans la limite des pièces justificatives produites par les époux N... (n° 31, 33, 34) le coût des primes d'assurance (période 14 mai 2009 – 1er septembre 2012) : 313, 72 €, les charges de copropriété (période 1er janvier 2009 – 8 août 2012) : 1 959, 73 €, la taxe foncière 2011 : 564 €, total : 2 837, 45 €. / (…) Ce qui permet de chiffrer le préjudice matériel global des époux N... à 8 337, 45 € (5 500 € + 2 837, 45 €). / (…) Le Crédit foncier de France, dont aucun élément du dossier ne démontre qu'il était informé du stratagème imaginé par M. D..., a, lui aussi, subi un préjudice financier en raison de la faute commises par celui-ci. / Le prêteur doit ainsi rembourser aux époux N... les frais de dossier et les intérêts conventionnés. / Le tribunal, en fixant à 6 000 €, le montant des dommages et intérêts alloués au Crédit foncier de France, en a fait une juste appréciation au regard des éléments du dossier. / (…) Doivent être en principe condamnés au paiement des dommages et intérêts alloués l'auteur personnel du dol (M. D...) et ceux qui l'ont (ne serait-ce qu'apparemment) mandaté et voient à ce titre leur responsabilité engagée. / (…) Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. D..., la société Stellium immobilier et ka société La Timonière à indemniser le préjudice des époux N..., et M. D... et la société La Timonière à réparer celui du Crédit foncier de France » (cf., arrêt attaqué, p. 5 à 9) ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'article 1116 du code civil dispose : " Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ". / Le dol peut émaner du cocontractant ou de son représentant. Le mandataire du vendeur n'est pas un tiers au contrat et ses manoeuvres dolosives engagent la responsabilité de ce dernier. / La simple allégation mensongère, non appuyée d'actes extérieurs, peut être constitutive de l'élément matériel du dol. / L'erreur sur les motifs, indifférente lorsqu'elle est spontanée, est au contraire sanctionnée par la nullité lorsque, provoquée par les manoeuvres dolosives du représentant du cocontractant, elle s'est révélée être déterminante du consentement. / Il importe peu que la victime du dol ait elle-même agi en croyant réaliser un profit substantiel non justifié (cf. Cass 1ère 22 juin 2004 pourvoi n° 01-17258). / M. D... - qui avait signé une convention de collaboration avec la Sas Omnium conseil en date des 26 juin et 6 juillet 2006 - est intervenu, dans le cadre du mandat de commercialisation donné le 4 septembre 2006 par la Scicv La Timonière à la Sas Omnium conseil, auprès des époux N... en qualité de mandataire (travailleur indépendant) de la Sas Omnium conseil devenue depuis Stellium immobilier. / Il est établi par les éléments du dossier (cf. les pièces n° 11, 12, 25 et 29 des demandeurs) : - que M. D..., qui supervisait la formation de M. G... , a assuré aux époux N... qu'ils revendraient rapidement, et ce avec une plus-value intéressante, les lots de la résidence La Timonière dont l'acquisition leur état proposée, n'hésitant pas à leur certifier avoir d'ores et déjà un candidat acquéreur sérieux en la personne de M. M... A... ; - que c'est la garantie d'une revente certaine à bref délai avec une plus-value d'environ 15 000 euros à la clef qui a déterminé les époux N..., initialement opposés à l'opération d'acquisition immobilière proposée, à signer le contrat de réservation préliminaire du 15 janvier 2007, puis l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 1er juin 2007 ; - que la promesse d'une revente rapide s'est avérée au final totalement fallacieuse, M. D... ayant purement et simplement menti sur ses prétendus contacts avec le joueur de football professionnel du stade Malherbe dans le dessein de tromper les époux N... et de les amener ainsi à contracter. / Le consentement des acquéreurs ayant été surpris par les manoeuvres dolosives de M. D..., opposables tant à la société chargée de la commercialisation qu'au promoteur-vendeur, il y a lieu de déclarer nulle la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 1er juin 2007 entre la Scicv La Timonière et les époux N.... / La nullité consistant en la disparition rétroactive de l'acte juridique ne remplissant pas les conditions requises pour sa formation, la vente en l'état futur d'achèvement est censée n'avoir jamais existé et les choses doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient au moment de la formation dudit contrat. / Par suite, la Scicv La Timonière sera condamnée à verser aux époux N... au titre de la restitution du prix de vente perçu, la somme de 132 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2009 (date de la demande en justice équivalant à la sommation de payer) jusqu'au parfait paiement. / Les époux N..., censés n'avoir jamais été propriétaires, devront restituer à la Scicv La Timonière les deux lots concernés. Il n'y a nullement lieu de subordonner la restitution par les époux N... X... lots au règlement préalable par la Scicv La Timonière du prix de vente. En effet, en sa qualité de propriétaire des lieux, la Scicv La Timonière se doit de récupérer les clefs des locaux en cause dans les meilleurs délais, de façon notamment à pouvoir intervenir en leur sein en cas de besoin. / IL ne ressort nullement du dossier que les lots n° 8 et 54 aient été ou soient actuellement loués. Par suite, il n'y a pas lieu d'envisager le sort d'hypothétiques loyers. / Sur l'annulation du contrat de prêt. Le contrat de vente et le contrat de prêt immobilier constituent un ensemble interdépendant. / L'article L. 312-12 du code de la consommation prévoit que l'offre de crédit immobilier " est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé ".
 / En raison de l'effet rétroactif attaché à la nullité de l'acte de vente immobilière du 1er juin 2007, ce contrat est réputé n'avoir jamais été conclu et donc ne pas l'avoir été dans le délai de quatre mois fixé par l'article L. 312-12 du code de la consommation, de sorte que la convention de prêt souscrite le 25 février 2007 par les époux N... auprès de la Sa Crédit foncier de France pour en assurer le financement se trouve annulée de plein droit en application de ce texte (cf. Cass Civ. 1ère 10 mai 2005 pourvoi n° 02-11759). / Le contrat de prêt immobilier étant censé n'avoir jamais existé, les choses doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient au moment de la formation de cet acte juridique. / Par suite, les époux N... seront condamnés à restituer à la Sa Crédit foncier de France le montant du capital emprunté, soit la somme de 137 500 euros, déduction faite des frais de dossier acquittés et des échéances mensuelles (primes d'assurance incluses) réglées par les époux N... au jour du présent jugement. / (…) Sur l'indemnisation des époux N.... Les époux N... sollicitent, nonobstant l'annulation des contrats de vente et de prêt, la condamnation solidaire de M. D..., de la Sas Stellium immobilier et de la Scicv La Timonière à leur payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts. / Le dol impliquant toujours une faute de celui qui l'a commis, la victime peut obtenir, outre la nullité, des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil si l'annulation ne suffit pas à réparer entièrement le préjudice subi. / (…) Sur l'indemnisation de la Sa Crédit foncier de France. La Sa Crédit foncier de France subit incontestablement un préjudice financier du fait de l'annulation de plein droit du contrat de prêt consenti aux époux N... en ce qu'elle a exposé des frais de gestion et se trouve privée de la possibilité de percevoir des intérêts. Elle va devoir rembourser aux époux N... les frais de dossier acquittés et les intérêts conventionnels réglés, sans pouvoir réclamer une quelconque indemnité pour remboursement anticipé. / Le dol étant évidemment constitutif d'une faute de la part de son auteur et ledit dol étant opposable à la Scicv La Timonière, M. D... et la Scicv La Timonière seront condamnés in solidum à verser à la Sa Crédit foncier de France, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, une somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts » (cf., jugement entrepris, p. 6 à 9) ;

 ALORS QUE, de première part, le mandant n'est pas tenu de ce qui a été fait par le mandataire au-delà du pouvoir qui lui a été donné ; qu'en énonçant, pour retenir que le comportement répréhensible de M. S... D... était opposable tant à la société La Timonière qu'à la société Stellium immobilier, que M. S... D..., qui avait signé une convention collaboration avec la société Omnium conseil, devenue la société Stellium immobilier, était intervenu auprès de M. et Mme F... N... dans le cadre du mandat de commercialisation donné le 4 septembre 2006 par la société La Timonière à la société Omnium conseil, que, même s'il n'était pas salarié de la société Omnium conseil, celle-ci l'avait expressément agréé comme mandataire (travailleur indépendant) pour commercialiser les produits tels que ceux proposés par la société La Timonière et qu'il convient de considérer que si le mandant n'est pas, en principe, tenu des agissements de son mandataire lorsque celui-ci a dépassé le mandat qui lui a été donné, c'était bien dans le cadre de son mandat et pour commercialiser les produits de la société La Timonière que M. S... D... avait proféré des mensonges destinés à convaincre les clients, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne constatait pas que la société Omnium conseil, nouvellement dénommée la société Stellium immobilier, avait donné mandat à M. S... D... de commercialiser les lots n° 8 et 54 de la résidence La Timonière, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1998 du code civil ;

 ALORS QUE, de deuxième part, le mandant n'est pas tenu de ce qui a été fait par le mandataire au-delà du pouvoir qui lui a été donné ; qu'en retenant, dès lors, que le comportement répréhensible de M. S... D... était opposable tant à la société La Timonière qu'à la société Stellium immobilier, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la société La Timonière et par la société Stellium immobilier, si cette dernière n'avait pas été informée de l'intervention de M. S... D..., dans la conclusion de la vente litigieuse, qu'a posteriori, par une lettre de l'avocat de M. et Mme F... N... en date du 14 mai 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1998 du code civil ;

 ALORS QUE, de troisième part et à titre subsidiaire, le mandant n'est responsable du dol par mensonge commis par son mandataire lors de la conclusion d'un contrat que s'il avait connaissance, au moment de la conclusion de ce contrat, des informations mensongères communiquées par le mandataire ; qu'en retenant, par conséquent, que le comportement répréhensible de M. S... D... était opposable tant à la société La Timonière qu'à la société Stellium immobilier, sans caractériser que la société La Timonière et la société Stellium immobilier avaient connaissance des informations mensongères communiquées par M. S... D... à M. et Mme F... N..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1998 du code civil ;

 ALORS QUE, de quatrième part, le mandant ne peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent que si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que le comportement répréhensible de M. S... D... était opposable tant à la société La Timonière qu'à la société Stellium immobilier, que M. et Mme F... N... étaient fondés à croire que M. S... D... agissait en vertu d'un mandat donné par la société La Timonière et par la société Stellium immobilier et dans les limites de celui-ci, sans caractériser que les circonstances autorisaient M. et Mme F... N... à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs de M. S... D..., la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1998 du code civil.