Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 2016

CIV.3

 MF



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 30 juin 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10298 F

 Pourvoi n° H 14-29.594







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Les Coteaux, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 24 novembre 2014 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. U... D... B..., domicilié [...] ,

 2°/ à M. Y... H... , domicilié [...] , pris en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société [...] ,

 3°/ à la société Allianz, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 4°/ à la société BNP Paribas Personal finance, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 31 mai 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de la société Les Coteaux, de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société BNP Paribas Personal finance, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Allianz, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. B... ;

 Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Les Coteaux aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Coteaux à payer la somme de 1 500 euros à M. B... et la somme de 1 500 euros à la société Allianz, rejette les autres demandes ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Les Coteaux.

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal de grande instance d'Albi du 23 mai 2013 en ce qu'il avait dit que le contrat de vente avait été affecté d'un dol et d'avoir condamné la société Les Coteaux à payer à M. B... la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts ;

 AUX MOTIFS QUE M. B... dans le cadre de son opération de défiscalisation a conclu quatre conventions, soit un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement avec la Sarl Les Coteaux, un acte d'acquisition en l'état futur d'achèvement, un mandat de gestion locative en faveur de Square Habitat et un contrat de prêt ; que la Sarl Les Coteaux et la société [...] ont conclu entre elles le 3 novembre 2006 un accord de partenariat ; que cet accord de partenariat confie la référence du programme construit par la Sarl Les Coteaux à la société [...] moyennant versement d'une commission de 13% HT pour chaque vente due à son intervention ; que par ailleurs, cette convention comporte une clause qui stipule que la société R... W... doit disposer de l'ensemble des documents juridiques, publicitaires, fiscaux concernant le programme, ainsi que les plans et la documentation technique correspondante ; que les documents publicitaires remis par la société [...] comportent la précision de ce qu'elle « réalise l'essentiel de ses montages en partenariat ou association avec les sociétés ETB et Les Coteaux », de ce que ces entités « représentent probablement la plus importante entreprise dans le Tarn dans ce domaine » et réalisent, outre les programmes éligibles aux lois de finances ou statuts fiscaux particuliers des constructions pour des communes, des conseils généraux, programmes dont les dossiers techniques était disponible au siège de la société [...] ; que comme l'a à juste titre relevé le jugement déféré, les deux partenaires connaissaient parfaitement les caractéristiques et objectifs du programme qui visaient à proposer à la vente exclusivement des produits immobiliers permettant, sous réserve que les biens soient loués, de bénéficier des dispositions de la loi de Robien ; qu'il est établi que l'intention des acquéreurs ne se réduisait pas à une transaction portant sur des biens immobiliers mais avait pour objectif de réaliser une opération de défiscalisation ayant pour finalité de financer sans apport grâce aux seuls avantages fiscaux l'acquisition d'un appartement ; qu'ainsi, en l'espèce, l'accord des volontés s'est effectué sur la réalisation d'une opération de défiscalisation ; que c'est bien par rapport à cet objectif (et à sa faisabilité) et non pas seulement par rapport aux seules qualités de l'appartement vendu que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ; que c'est à juste titre que le jugement déféré a mis en évidence que la Sarl Les Coteaux a fourni une garantie locative temporaire ayant pour objectif et effet de donner aux acquéreurs une illusoire impression de sécurité, que la plaquette publicitaire présentait la ville comme dynamique située sur un site stratégique, dans une région en développement, alors qu'il s'agit de simples affirmations qui ne reposent sur aucune réalité chiffrée, statistique, sur aucune base objective et qui sont, donc, inexactes, que les éléments contenus dans la brochure commerciale omettaient deux éléments pénalisants, à savoir la proximité d'une ligne de chemin de fer et la mitoyenneté avec une résidence, et que le marché local de l'immobilier était caractérisé par une très importante et artificielle augmentation de l'offre de location due précisément à la multiplication des programmes de défiscalisation à laquelle ne correspondait aucune augmentation de la demande de location, à telle enseigne que plusieurs programmes étaient interrompus ; que le système même de vente d'un produit financier établit un rapport différent à l'immeuble objet de l'opération ; que ce bien n'est plus considéré comme susceptible d'être habité ou occupé et qu'il n'est pas visité ; qu'il n'est qu'un produit financier apprécié en fonction de son environnement supposé permettre de bénéficier des avantages fiscaux de l'opération, de sorte que ne peut être tiré aucune conséquence par ceux qui ont organisé cette opération du fait que les acquéreurs ne se soient pas déplacés sur place pour examiner le bien ; que par contre, les éléments descriptifs et publicitaires donnés aux acquéreurs deviennent leur source principale d'information et doivent être sincères et exacts ; que surtout, la qualité première du bien vendu, qualité qui résulte de la logique de l'opération de défiscalisation, doit être l'assurance de la location ; que la location effective du bien acquis est, en effet, une condition essentielle à l'opération car d'elle dépend la possibilité de défiscaliser ; que la location au loyer prévu est, d'autre part, nécessaire à l'équilibre financier de l'opération ; que précisément, la publicité et les documents remis par la société [...] en plein accord avec la Sarl Les Coteaux sont fondés sur la sécurité de l'opération, sur sa faisabilité et comportent des informations erronées qui ont vicié le consentement de M. B... à propos de cette qualité première, sans l'assurance de laquelle il est certain que le bien n'aurait pas été acquis ; qu'ainsi, pour les raisons ci-dessus et celle du jugement déféré que la cour adopte, il y a lieu de confirmer la décision déférée qui a dit que le consentement de M. B... a été vicié de manière déterminante par les manoeuvres dolosives commises tant par la Sarl Les Coteaux que par la société [...] , son mandataire ; que M. B... est parfaitement en droit de renoncer à son action en nullité et de demander réparation du préjudice qu'il a subi du fait des manoeuvres dolosives ; qu'il ressort du rapport d'expertise du cabinet T... , rapport réalisé à la demande de M. B..., que la résidence dans laquelle est située l'appartement acquis est excentrée du centre ville, sans commodité, dans un environnement comportant des éléments peu valorisants, que seulement un peu plus de la moitié des lots ayant été vendu, le lotissement présente des dalles en béton avec des fils en attente, des VRD et espaces verts non terminés, que la « suroffre locative » est constatable à travers la présence de nombreux panneaux apposés sur les appartements avec les mentions « à louer », « à vendre », à travers un taux de vacance élevé (80%), que le programme de la Sarl Les Coteaux est sur dimensionné au regard du marché local, que d'autres résidences de type loi de Robien existent dans le voisinage et connaissent le même taux d'inoccupation, que les loyers pratiqués dans la même gamme de produit se situent à environ 30% sous la valeur annoncée par la société R... W... et que les prix moyens de revente correspondent également à une décote de 30% ; que les parties ont été en mesure de discuter ces éléments et d'apporter tous éléments contraires, ce qui n'est pas fait en défense, les considérations générales présentées en défense ne contredisant nullement les constatations effectuées concrètement dans le périmètre de la promotion ; qu'ainsi, la preuve est rapportée de ce que les éléments produits par M. B... représentent bien la réalité de la situation sur le terrain, de sorte que la preuve du préjudice né de la dépréciation résultant de la perte de valeur du bien acquis, et de la rentabilité moindre est rapportée ; qu'à cette dépréciation doit s'ajouter le préjudice né de la perte de la chance de ne pas avoir pu bénéficier de l'opération de défiscalisation qui supposait une affectation effective à la location, affectation qui n'a pas été possible en raison de la faible demande de location ; que s'y est ajouté également le préjudice moral né des tracas résultant de l'échec d'une opération financière présentée comme sans aucun risque, de sorte que la cour trouve dans la cause des éléments suffisants pour réparer le préjudice subi par M. B... par l'allocation de la somme de 40.000 € ; que la Sarl Les Coteaux doit être condamnée au paiement de cette somme ;

 ALORS, D'UNE PART, QUE si le conseil spécialisé en opération de défiscalisation qui présente, dans un but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse, une opération qu'en tant que professionnel il ne pouvait que savoir extrêmement risquée, engage sa responsabilité envers les acquéreurs n'ayant pas d'expérience particulière, le constructeur, qui n'est pas en charge de la commercialisation du programme immobilier, ne saurait en revanche voir sa responsabilité recherchée au titre des lacunes ou des informations inexactes figurant dans les documents publicitaires élaborés et diffusés par le cabinet-conseil, sauf à établir une action concertée ou commandée permettant d'imputer au constructeur et au cabinet-conseil des manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement des acquéreurs ; qu'en se bornant, pour condamner la société Les Coteaux à payer à M. B... la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, à relever que « la publicité et les documents remis par la société [...] en plein accord avec la Sarl Les Coteaux sont fondés sur la sécurité de l'opération, sur sa faisabilité et comportent des informations erronées qui ont vicié le consentement de M. U... D... B... à propos de cette qualité première, sans l'assurance de laquelle il est certain que le bien n'aurait pas été acquis » (arrêt attaqué, p. 13, alinéa 2), sans caractériser l'existence d'une action concertée ou commandée à laquelle aurait participé la société Les Coteaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;

 ALORS, D'AUTRE PART, QU' en relevant par ailleurs, à l'appui de sa décision, que « la Sarl Les Coteaux a fourni une garantie locative temporaire ayant pour objectif et effet de donner aux acquéreurs une illusoire impression de sécurité » (arrêt attaqué, p. 12, alinéa 5), cependant que cette garantie locative ne caractérisait en aucune façon une manoeuvre dolosive de nature à vicier le consentement de l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil.

 SECOND MOYEN DE CASSATION

 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la Sarl Les Coteaux formée contre la société Allianz ;

 AUX MOTIFS QUE la Sarl Les Coteaux forme une demande contre la compagnie Allianz tendant à « la voir condamner à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre » ; que toutefois, dès lors que ne constitue pas une demande reconventionnelle une demande formée en appel et adressée par un défendeur en première instance à l'égard d'un de ses co-défendeurs, la demande de la Sarl Les Coteaux qui n'avait pas élevé de prétention à l'encontre de la compagnie Allianz est irrecevable en appel conformément aux dispositions de l'article 567 du code de procédure civile ;

 ALORS QUE les demandes nouvelles formées en cause d'appel sont recevables lorsqu'elles tendent aux mêmes fins ou lorsqu'elles sont le complément de demandes formées devant le premier juge ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la société Allianz avait été appelée en garantie par son assuré, la société [...] (arrêt attaqué, p. 2, alinéa 8) ; qu'en déclarant irrecevable la demande formée en cause d'appel par la société Les Coteaux contre la société Allianz, au motif que, formée contre un co-défendeur, cette demande ne pouvait être qualifiée de reconventionnelle, sans rechercher si la demande litigieuse ne tendait pas aux mêmes fins que celles présentées en première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 565 du code de procédure civile.