Cour de Cassation · civ3 — 7 juillet 2016

CIV.3

 CF



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 7 juillet 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10310 F

 Pourvoi n° M 14-21.801







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par M. E... Q..., domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2014 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. M... J..., domicilié [...] , exerçant sous l'enseigne Chérie-Chéri,

 2°/ à M. W... U..., domicilié [...] , agissant en qualité d'héritier de sa mère S... I... O..., décédée le 7 septembre 2007,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. Q..., de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de M. J... ;

 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Donne acte à M. Q... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. U... agissant en qualité d'héritier de S... O... ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. Q... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Q... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. J... ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. Q....

 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR invalidé le congé délivré le 22 août 2006 par Monsieur Q... et, par conséquent, d'AVOIR débouté ce dernier de sa demande tendant à l'expulsion de Monsieur J... du local donné à bail et, enfin, d'AVOIR condamné Monsieur Q... à payer au preneur la somme de 152.716,35 € à titre d'indemnité d'éviction ;

 AUX MOTIFS QU' aux termes du congé sans offre de renouvellement lui ayant été signifié le 22 août 2006, il était reproché à Monsieur J... de s'être accaparé et annexé des parties communes et privatives et d'avoir fait effectuer des gros travaux sans accord, ces manquements s'étant reproduits plus d'un mois après la mise en demeure délivrée par acte d'huissier le 19 avril 2005 ; la preuve des fautes imputées à Monsieur J... incombe au bailleur ; en ce qui concerne tout d'abord l'accaparement et l'annexion de parties communes et privatives, qui portent, ainsi que cela résulte des conclusions de Monsieur Q... (page 7) sur une cour commune après l'arrière-boutique du magasin et deux pièces indépendantes intitulées chambre 3 et chambre 2 sur le plan du local, Monsieur Q... en trouve la preuve, sur la base d'un constat dressé à sa requête le 24 février 2005 par Maître V..., à partir duquel il compare les locaux occupés par Monsieur J... avec, d'une part, ceux décrits dans un plan dressé par Monsieur H..., à une date inconnue, et d'autre part la description des lieux donnés à bail telle qu'elle ressort du bail en cours en date du 7 septembre 1998 ; Monsieur J... ne conteste pas qu'il occupait l'intégralité des locaux situés au rez de chaussée de l'immeuble et ces locaux sont détaillés, sur le plan H..., entre magasin, arrière-boutique, salle, cuisine, cour, chambre 1, chambre 2, chambre 3 et alcôve ; cette désignation diffère de celle apparaissant dans le bail du 7 septembre 1998 dont il est titulaire à savoir « un magasin sur rue, une arrière salle, une cuisine, un débarras sur cour, une cave sans plus ni autre dépendance », mais cette désignation n'est pas non plus conforme avec celle issue du plan H..., de sorte que la seule comparaison des désignations est insuffisante pour établir cet accaparement ; en revanche, la disposition des lieux occupés par Monsieur J..., telle qu'elle résulte du constat dressé à sa requête le 31 mai 2012 par la SELARL [...], huissiers de justice associés ou de celui dressé le 24 février 2005 par Maître V... à la requête de Monsieur Q..., est bien conforme à la description figurant dans le bail du 7 septembre 1998 et tient compte, elle, des changements de destination des pièces intervenus depuis l'établissement du plan [...], sauf en ce qu'elle ne mentionne pas que la cour a été recouverte ; il ressort par ailleurs des attestations établies par Monsieur A..., gérant de la société REV 7 ayant occupé les locaux de décembre 1989 à février 1993 à laquelle Monsieur J... a succédé, de celle établie par Monsieur L..., mais aussi de l'attestation de Monsieur T..., neveu de Madame S... U..., qui habitait sur place jusqu'en 1965 que tous les locaux situés au rez-de-chaussée étaient donnés à bail à un seul preneur et que les locaux occupés par Monsieur J... correspondent à ceux occupés antérieurement par la société REV7 et n'ont pas été modifiés par la suite, sauf par la réalisation d'une couverture sur la cour ; l'accaparement de locaux au-delà des stipulations du bail n'est pas démontré ; en ce qui concerne le second grief tenant à la réalisation de gros travaux consistant à avoir fait couvrir la cour sans l'accord de Madame U..., il ne peut prospérer, Monsieur J... justifiant de cet accord exprès dès lors qu'il communique aux débats : le plan des travaux de couverture dressé par l'architecte Y... sur lequel Madame U... avait apposé sa signature et l'indication manuscrite « approuvé », une attestation de l'architecte Y... ayant établi le projet qui a été réalisé, relatant que la seule exigence de Madame U... à cette occasion avait été d'être assurée que cette toiture serait régulièrement entretenue et le chéneau permettant l'évacuation des eaux pluviales nettoyé, une attestation de Monsieur T..., petitneveu de Madame U..., dont il résulte qu'elle lui avait parlé de l'autorisation donnée à Monsieur J... de couvrir cette cour, sachant qu'il était un client régulier de la boutique de Monsieur J... ; et qu'il est admis par Monsieur Q... que c'est après la réalisation de ces travaux que Madame U... et Monsieur J... ont régularisé le bail du 7 septembre 1998, à une date à laquelle Madame U... résidait encore dans l'immeuble, n'ayant déménagé chez son fils qu'en septembre 2000, peu important que Monsieur J... soit dans l'incapacité de verser aux débats l'autorisation administrative de les réaliser et la facture correspondante, ces documents, à supposer qu'ils soient produits, n'émanant pas de Madame U... et ne pouvant, en tout état de cause, établir son consentement ; la circonstance que Madame U... ne pouvait autoriser seule Monsieur J... à procéder à de tels travaux dès lors que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété et qu'elle n'en était pas la seule copropriétaire et que Monsieur J... ne pouvait l'ignorer, pour exacte qu'elle soit, est indifférente, Monsieur Q... qui vient aux droits de Madame U... ne pouvant de bonne foi s'en prévaloir ; en définitive, subsiste uniquement la question de l'accès à la cour ; le bail souscrit le 7 septembre 1998 stipule que la bailleresse doit pouvoir accéder à la cour librement ; il n'est pas contesté que, du fait des remaniements intervenus, l'accès à cette cour nécessite de passer soit par l'entrée principale du magasin, soit par une porte de communication donnant directement dans le magasin, située dans le couloir qui le longe puis permet ensuite d'accéder aux étage de l'immeuble ; pour autant, il doit être relevé qu'il ne résulte d'aucun des constats versés aux débats qu'à une date antérieure au congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction du 22 août 2006 dont il se prévaut, Monsieur Q... se soit trouvé dans l'impossibilité d'emprunter cette porte, n'étant prétendu ni qu'elle aurait été condamnée, ni qu'il n'aurait pas disposé des clefs pour l'ouvrir ; et à supposer que tel ait bien été le cas, ce manquement du locataire à cette obligation ne constitue pas un motif grave et légitime de délivrer un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; le jugement déféré, en ce qu'il a dit que Monsieur M... J... avait commis des fautes graves constituant pour le propriétaire un motif grave et légitime de délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction est infirmé (arrêt, pages 6 et 7) ;

 1°/ ALORS QU 'il résulte des stipulations du bail en date du 7 septembre 1998 que les seuls locaux faisant l'objet du contrat étaient composés d'un magasin sur rue, d'une arrière-salle, d'une cuisine, d'un débarras sur cour et d'une cave, sans plus ni autre dépendance ;
 Qu'en estimant dès lors qu'il résulte de divers témoignages que la totalité des locaux situés au rez-de-chaussée avait toujours été donnée à bail à un seul preneur, pour déduire que les pièces désignées comme « chambre 1, chambre 2, chambre 3 et alcôve » étaient également louées à Monsieur J..., quand aucune de ces pièces n'était visée par le bail litigieux, la Cour d'appel qui méconnaît le sens et la portée de ce contrat, l'a dénaturé et violé l'article 1134 du Code civil ;

 2°/ ALORS QU' une cour d'immeuble, partie commune, ne saurait être donnée à bail ni, par conséquent, faire l'objet d'une utilisation privative, quelles que soient les stipulations du contrat ;
 Qu'en relevant que l'accaparement de locaux au-delà des stipulations du bail n'est pas démontré, tout en relevant, s'agissant de l'accès à la cour, que du fait des remaniements entrepris par le locataire, l'accès à la cour nécessite désormais de passer soit par l'entrée principale du magasin, partie privative objet du bail, soit par une porte de communication donnant directement dans le magasin, située dans le couloir qui le longe puis permet ensuite d'accéder aux étages de l'immeuble, ce dont il résulte qu'en procédant de la sorte, le preneur a fait une utilisation privative de la cour qui constitue une partie commune de l'immeuble, comme telle nécessairement exclue des locaux donnés à bail, peu important à cet égard qu'un accès à cette cour soit, le cas échéant, rendu possible au bailleur, la Cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé, par fausse application, l'article L 145-17 du Code de commerce.