Cour de Cassation · civ3 — 8 septembre 2016

CIV.3

 MF



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 8 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10337 F

 Pourvoi n° M 14-29.736







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par M. Y... I..., domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Dugong investissement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 21 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de M. I..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Dugong investissement ;

 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. I... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. I... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Dugong Investissement ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. Y... I...

 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la demande de la société DUGONG INVESTISSEMENT en paiement d'une indemnité d'occupation n'est pas prescrite, d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur I... à la société DUGONG INVESTISSEMENT à compter du 1er juillet 2001 et jusqu'à son départ effectif des lieux au 31 décembre 2011 à la somme annuelle de 13 580 €, et d'avoir condamné Monsieur I... à payer à la société DUGONG INVESTISSEMENT une somme totale de 142 590 € dont à déduire une somme de 76 833,54 € payée, le solde portant intérêts au taux légal à compter de l'arrêt avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;

 AUX MOTIFS QUE « sur le droit à indemnité d'occupation :

 Que M I... fait valoir qu'en application de l'article L 145-60 du code de commerce, se prescrivent par deux ans toutes les actions exercées en vertu des dispositions relatives aux baux commerciaux, qu'en cas de congé, le délai de prescription des actions nées du congé commence à courir à compter de la date d'effet du congé, qu'en l'espèce, le point de départ de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation a commencé à courir au 30 juin 2001, date d'effet du congé offrant une indemnité d'éviction, que la SARL Dugong a demandé pour la première fois le 29 juin 2004 à l'expert qu'il estime l'indemnité d'occupation, soit plus de deux ans après la date d'effet du congé, que l'action de la SARL Dugong en paiement de l'indemnité d'occupation était prescrite à cette date, que l'arrêt de la cour de cassation du 17 octobre 2012 fait état de la prescription de l'action en « paiement » d'une indemnité d'occupation et non de celle en 'fixation' d'une indemnité d'occupation comme c'est le cas en l'espèce, qu'enfin, retarder ainsi le point de départ de la prescription de l'action en fixation d'une indemnité d'occupation reviendrait à faire dépendre le point de départ du délai de prescription de l'action de l'attitude d'une partie ;

 Qu'or, en rejetant les moyens du pourvoi concernant les dispositions de l'arrêt ayant débouté la SARL Dugong de sa demande tendant à la déchéance de M I... au droit à une indemnité d'éviction, la cour de cassation a conféré à l'arrêt de cette cour du 30 juin 2010 ayant statué sur
 le droit de M I... à une indemnité d'éviction et le montant de celle-i, son caractère irrévocable d'autorité de chose jugée

 Que tant devant le tribunal que devant la cour d'appel précédemment saisie, le droit de M I... à pouvoir bénéficier d'une indemnité d'éviction avait été contesté par la bailleresse et ce nonobstant le fait que le congé offrait une telle indemnité; il ne peut donc être considéré que le droit du preneur au bénéfice d'une telle indemnité ait été définitivement consacré avant l'arrêt du 30 juin 2010 ;

 Qu'en conséquence, l'allégation que l'action de la société Dugong serait prescrite au motif qu'elle n'a demandé pour la première fois le paiement d'une indemnité d'occupation que le 29 juin 2004 est sans portée, le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation étant constitué non par la date d'effet du congé mais par celle à laquelle est définitivement consacré dans son principe le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction ;

 Qu'il s'ensuit que la demande par la SARL Dugong Investissement en fixation et paiement d'une indemnité d'occupation n'était donc pas prescrite au 29 juin 2004 ;

 Sur le montant de l'indemnité d'occupation :

 Que selon M I..., la cour ne dispose pas d'éléments pour fixer l'indemnité d'occupation qui est déterminée conformément aux sections VI et VII du chapitre du code de commerce consacré aux baux commerciaux et il convient en tout état de cause de retenir un abattement de précarité de 30 % ;

 Que la SARL Dugong fait valoir que le montant de l'indemnité d'occupation doit être déterminé d'après la valeur locative des locaux, que celle-ci a été fixée à la somme de 25.150 euros par l'expert, qu' il convient de soustraire à la somme de 264.075 euros due par M. I... jusqu'au 31 décembre 2011 les paiements que ce dernier a effectués, soit 76.833,54 euros, afin d'aboutir à la somme de 187.241,46 euros HT ;

 Qu'or l'indemnité d'occupation est déterminée, par référence aux sections VI et VII du chapitre des baux commerciaux, à la valeur locative de renouvellement dans des conditions exclusives de plafonnement, laquelle se distingue de la valeur locative de marché ;

 Que l'expert a estimé la valeur locative de marché servant à la détermination du droit au bail à la somme de 275 euros/m2; les locaux sont situés dans la dernière partie de la [...] , après la rue de la Convention ; qu'il s'agit selon l'expert d'un « entre deux » commercial, la rue n'ayant de commerces que sur le côté impair ; que les locaux dépendent d'un immeuble de standing correct édifié dans les années 30 ; qu'ils se composent d'une boutique et de deux caves reliées à la boutique ; qu'ils développent une grande façade vitrée de plus de 13 mètres sur 5,50 mètres de profondeur ; que la situation des locaux à destination de commerce de librairie papeterie, articles de presse est décrite par l'expert comme d'intérêt local même si le preneur quoiqu'en situation de concurrence a su par sa notoriété attirer une clientèle plus large que celle du quartier mais le chiffre d'affaires est en baisse ;

 Que le loyer contractuel plafonné aurait été de 7716 euros/an, ce que l'expert estime être un loyer très faible, inférieur aux prix pratiqués dans le quartier ;

 Que la cour dispose des éléments de comparaison cités par l'expert et de l'ensemble des éléments d'appréciation pour apprécier la valeur locative de renouvellement et la fixer à la somme de 170 euros /m2 ce qui représente une indemnité de :

 91, 45m2 x 165 = 15 089, 25 euros dont à déduire un abattement de 10 %
 pour tenir compte de la précarité lié au congé qui empêche le preneur d'investir ou de céder son fonds, aucun argument n'étant invoqué pour justifier un abattement supérieur ;

 Que l'indemnité d'occupation doit donc être fixée à la somme de 13 580,32 euros par an arrondie à 13 580 euros ;

 Qu'il n'est pas contesté que M I... a quitté les lieux le 31 décembre 2011; il reste redevable d'une indemnité totale de 13 580 x 6/12 + 13 580 x10 = 142 590 euros dont à déduire les sommes dont il s'est acquitté ;

 Que les intérêts au taux légal sur la somme restant due courront à compter de l'arrêt s'agissant d'une indemnité d'occupation » ;

 ALORS QUE l'indemnité d'occupation dont est débiteur le preneur resté dans les lieux après délivrance d'une offre de congé sans offre de renouvellement doit être fixée au montant de la valeur locative des lieux appréciée à la date où ils étaient occupés ; qu'en l'espèce, pour condamner Monsieur I... à payer une somme de 142 590 €, sous déduction d'une somme de 76 833,54 €, la Cour d'appel a retenu que l'indemnité d'occupation, pour la période du 30 juin 2001, date de prise d'effet du congé, au 31 décembre 2011, date de libération des lieux, s'élevait à une somme fixe annuelle de 13 580 € ; qu'en fixant ainsi l'indemnité d'occupation à une somme correspondant à la valeur locative des lieux au jour où elle statuait, cependant qu'elle devait fixer une indemnité variant chaque année en fonction des fluctuations de la valeur locative, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du Code de commerce.