Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2016

CIV.3

 CF



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 15 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10350 F

 Pourvoi n° Q 15-22.682


 



 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Aristide Thiber, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 5 mai 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :

 1°/ à l'établissement public d'aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique, dont le siège est [...] ,

 2°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Blondel, avocat de la société Aristide Thiber, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'EPA Bordeaux Euratlantique ;

 Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Aristide Thiber aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Aristide Thiber.

 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnité d'éviction due à la SARL Aristide Thiber à la somme de 82 811,40€ ;

 AUX MOTIFS QUE la recevabilité de l'appel et la régularité des échanges de mémoires ne sont pas discutées ; que les faits sont constants et pour leur rappel, il est expressément renvoyé au jugement déféré ; qu'il conviendra simplement de rappeler que le fonds de commerce dont s'agit est un établissement de nuit, que la SARL Aristide Thiber, qui l'avait exploité avant de le vendre, l'a racheté en novembre 2008 alors qu'il inexploitable sans une remise aux normes des murs ; que le propriétaire-bailleur n'ayant pas fait le nécessaire, le fonds est resté inexploité depuis sa dernière acquisition ; que la discussion qui oppose les parties est double : -le principe de l'indemnisation ; -le calcul de l'indemnisation ; que sur le principe de l'indemnisation, le jugement déféré sera confirmé sur ce point ; qu'en effet, si le preneur n'a pas exploité son fonds depuis 2008, c'est en raison de la carence du propriétaire bailleur qui n'a pas réalisé les travaux nécessaires pour remettre son bâtiment aux normes ; que par les procédures qu'il a diligentées contre son bailleur, le preneur démontre que c'est bien sans faute de sa part qu'il n'a pu exploiter ; que par voie de conséquence, il n'est pas privé de son droit au renouvellement de son bail et peut légitimement revendiquer une indemnité d'éviction ; que sur le calcul de l'indemnité d'éviction doit correspondre à un préjudice certain ; que c'est pourquoi ce préjudice ne peut être reconstitué, comme l'a fait le premier juge et comme propose de le faire la SARL Aristide Thiber, à partir des chiffres d'affaires réalisés par la concurrence, tant cette façon de tenter d'appréhender le préjudice procède d'hypothèses par essence non vérifiables ; qu'un fonds qui n'est pas exploité n'a pas d'autre valeur que celle du droit au bail ; que pour son calcul, la valeur du droit au bail est communément arrêtée selon la méthode du différentiel de loyer ; valeur locative du bien concerné diminué du loyer au jour du jugement de première instance et affecté d'un coefficient multiplicateur ; (a) la valeur locative de locaux similaires ; que l'Epa Euratlantique propose de considérer qu'il s'agit de locaux d'activité à usage de stockage et d'entrepôt, toutefois, à l'instar du commissaire du gouvernement, il conviendra de considérer qu'il s'agit bel et bien d'un local mixte, commercial pour le rez-de-chaussée et local à usage d'entrepôt pour le premier étage ; qu'en effet, le local donné à bail à la Sarl Aristide Thiber est constitué, au rez-de-chaussée, sur 470 m2, d'un local à usage de bar, dancing, discothèque avec Sas d'entrée, vestiaire et réserve, local électrique, sanitaires, salle avec comptoir et piste de danse et deuxième salle à usage de bar et discothèque, à l'étage, sur 475 m2 une pièce centrale desservant trois pièces en enfilade en façade sur rue éclairée par fenêtres ou portes-fenêtres donnant sur balconnets ; que l'ensemble équipé en eau et électricité et tout-à-l'égout est insonorisé et le rez-de-chaussée est doté d'un matériel de son et lumière ; que le tout est dans un état très moyen ; qu'au vu des termes de comparaison pour des locaux mixtes tels que proposés par l'EPA et le commissaire du gouvernement en première instance, dont les valeurs oscillent entre 43 et 80€/m2 et la valeur de l'observatoire de l'immobilier d'entreprise Bordeaux Métropole apportée par le commissaire du gouvernement à hauteur d'appel qui est comprise entre 43 et 77€/m2 le prix du mètre carré sera fixé à 65€ ; que la valeur locative ressort donc à 61 425€ ; b) le différentiel de loyers ; qu'il est pas contesté que le loyer a été fixé à 2 733€ au 1er novembre 2005 ; que par le jeu normal de l'indexation, à la date du jugement, il était de 2 733 60 x 1642.5/1270=3535.20€ ; que le différentiel de loyer est de [61 425- (3 535.20x12)] 19 002. 60€ ; c)valeur du droit au bail ; que le coefficient de situation à retenir sera de 4 car les locaux litigieux sont situés dans ce qui est encore un quartier d'établissements de nuit de l'agglomération bordelaise ; que la valeur du droit au bail sera de 76 010.40€ ; d) indemnité de remploi ; [(23 000x5%) + (53 010.42 x 10%= 1 150€ +5 301€ =6 801€ ;

 ALORS QUE, D'UNE PART, si en application de l'article R. 13-49 alinéa 1er du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'appelant doit déposer son mémoire dans un délai de deux mois à dater de l'appel, un mémoire complémentaire déposé après ce délai est recevable dès lors qu'il est destiné à répliquer aux conclusions de l'intimé ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnité d'éviction due à la SARL Aristide Thiber, la cour statue au visa du mémoire d'appel déposé le 18 septembre 2014 par la SARL Aristide Thiber ; qu'en statuant ainsi, cependant que cette société avait déposé le 24 mars 2015 des conclusions récapitulatives et qu'il lui appartenait dès lors de rechercher si ces conclusions ne contenaient pas des éléments en réplique au mémoire de l'intimé notamment en ce qu'il portait appel incident, éléments qu'elle était tenue de prendre en compte, la cour viole le texte précité, ensemble les exigences de la défense ;

 ALORS QUE, D'AUTRE PART, en affirmant que la régularité des échanges de mémoires n'était pas discutée cependant que l'intimé et l'appelant principal avaient déposées respectivement les 16 et 24 mars 2015 des conclusions récapitulatives dont elle était invitée à apprécier la recevabilité au besoin d'office (concl. SARL Aristide Thiber du 24 mars 2015 page 2), la cour méconnaît l'objet du litige et partant, viole les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

 ALORS QUE, DE TROISIEME PART, et en tout état de cause, le preneur d'un bail commercial qui n'a jamais pu exercer son activité du fait d'une carence du bailleur subit un préjudice certain lors de l'appréciation de la valeur marchande de son fonds de commerce; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnité d'éviction due à la société Aristide Thiber, la cour retient en substance que faute d'exploitation du fonds de commerce, le seul préjudice certain du preneur réside dans la perte du droit au bail; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résulte de constatations de la Cour que le fonds n'a pas été exploité « en raison de la carence du propriétaire bailleur qui n'a pas réalisé les travaux nécessaires pour remettre son bâtiment aux normes », ladite Cour viole les articles L.13-13 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, L.145-14 du Code de commerce;

 ET ALORS ENFIN QUE, et en toute hypothèse, le preneur d'un bail commercial qui n'a pu exercer son activité du fait d'une carence du bailleur a droit à une indemnité d'éviction appréciée au regard de la valeur marchande qu'aurait eu le fonds de commerce sans le manquement avéré du cocontractant ; qu'en l'espèce, la cour estime que l'indemnité d'éviction due à la société Aristide Thiber ne peut être appréciée qu'au regard de la valeur du droit au bail, le fonds n'ayant d'autre valeur faute d'avoir été exploité ; qu'en statuant ainsi quand il lui appartenait d'indemniser l'intégralité du préjudice subi par le preneur qui a été empêché d'exploiter son fonds de commerce par le seul fait du bailleur, la cour viole les articles L.13-13 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et l'article L.145-14 du Code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale.