Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2016

CIV.3

 CH.B



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 15 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10352 F

 Pourvoi n° K 15-21.988




 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la commune de Baillargues, représentée par son maire, domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 17 mars 2015 par la cour d'appel de Montpellier (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :

 1°/ à Mme H... B..., veuve K...,

 2°/ à Mme G... K..., épouse V...,

 toutes deux domiciliées [...] ,

 3°/ au commissaire du gouvernement, domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Mme K... et Mme V... ont formé par un mémoire déposé au greffe un pourvoi incident contre le même arrêt ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la commune de Baillargues, de la SCP Didier et Pinet, avocat de Mmes K... et V... ;

 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen unique de cassation du pourvoi principal et les moyens de cassation du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE les pourvois ;

 Condamne la commune de Baillargues aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

 Le conseiller referendaire rapporteur le president






 Le greffier de chambreMOYENS ANNEXES à la présente décision.

 Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la commune de Baillargues.

 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 195 106 € l'indemnité de dépossession due par la commune de Baillargues aux consorts K... ;

 AUX MOTIFS QUE le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 14 février 2006 la date de référence à prendre en compte pour l'appréciation de l'usage effectif du bien, qui correspond, en l'occurrence, à la date d'opposabilité aux tiers de la dernière révision du plan d'occupation des sols et de sa transformation en plan local d'urbanisme ; QU'à la date de référence, la parcelle [...] 7 est classée en zone 1 N du PLU, zone naturelle constructible, dans des conditions qui préservent la qualité des sites, milieux naturels et paysages, dans le secteur 1Np, qui correspond à la création d'une zone de loisirs d'environ 15 hectares comprenant notamment un plan d'eau ; QU'y sont autorisées, les installations et constructions liées à la réalisation des équipements publics, communaux, de superstructure et d'infrastructure, ainsi que les constructions liées aux activités de loisirs ; QUE la hauteur maximale autorisée des constructions est de 8,50 mètres dans le secteur 1Np et le coefficient d'occupation du sol n'est pas réglementé ; QUE dans le secteur 1 Np, concerné, où ne sont autorisés que les équipements publics et les constructions liées aux activités de loisirs, la constructibilité y est très limitée, en sorte que la parcelle en cause, incluse dans une zone naturelle, ne saurait être regardée comme située dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l'article L. 13-15 II 1° devenu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation ; QUE conformément à l'article L. 13-15 I du même code, devenu l'article L. 322-2, il doit être tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; QUE celle-ci ne se présume pas et doit être démontrée par l'exproprié ; QU'avant l'approbation du PLU de Baillargues, par délibération du conseil municipal en date du 6 février 2006, la parcelle [...] 7 était classée en zone IV NA du POS de la commune approuvé le 13 octobre 1994 et mis en révision le 30 octobre 2002, c'est-à-dire dans une zone non équipée réservée à l'implantation d'activités après réalisation des équipements ; QUE l'ensemble du secteur compris entre la RN n° 113, marquant la limite du développement urbain de la commune au nord, et la voie ferrée Nîmes Montpellier séparant en deux la plaine du Colombier au sud, était alors classée dans cette même zone IV NA d'urbanisation future, à l'exception d'une faible partie classée en zone UA (centre de l'agglomération, habitat ancien en continu) et en zone UD (habitat individuel essentiellement, faible densité), dans un secteur localisé entre la RD n° 26E et la route de Maugio (RD n° 26) ; QUE dans le PLU approuvé le 6 février 2006, l'ancienne zone IV NA a été classée pour l'essentiel en zone 1 AU, zone naturelle insuffisamment équipée, à réserver pour l'urbanisation future, l'ouverture à l'urbanisation étant subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme ; QUE le secteur compris entre la RD n° 26E et la route de Maugio en partie urbanisé, a été classé en zone [...] et en zone 2 AU, cette dernière correspondant à une zone ouverte à l'urbanisation, en raison de l'existence d'équipements nécessaires en périphérie ; QUE le surplus a été classé en zone 1 N, dans le secteur 1 Np, qui correspond à la zone de loisirs projetée regroupant les lieux-dits « L'Espagnol » et « Le Grand Merdanson » séparés par le ruisseau de Las fonds, et en zone Ut, qui est une zone spécialisée réservée au service public ferroviaire ; QUE la plaine du Colombier est alors l'objet d'un projet d'aménagement, qui découle notamment des dispositions du SCOT approuvé le 17 février 2006, concomitamment au PLU, classant les terrains dans un secteur d'extension urbaine potentielle pour lequel a été déterminé un certain niveau d'intensité d'urbanisation (plus de 30 logements par hectare ou 4000 m² de Shon par hectare) ; QUE de même, il est indiqué dans le PADD du SCOT, dont la commune de Baillargues produit un extrait, que le site de la plaine du Colombier est concerné par le développement d'un projet urbain ambitieux en lien étroit avec le développement et la modernisation de l'offre TER de la gare de Baillargues ; QUE dans cette perspective de développement, le plan de zonage du PLU de février 2006 mentionne la création d'une ZAD, dont le périmètre correspond sensiblement à la partie sud de la plaine du Colombier situé de l'autre côté de la voie ferrée ; QUE le déclassement de la parcelle [...] 7, opéré lors de l'approbation du PLU, est nécessairement dévalorisant pour celle-ci ; QU'il est, en effet, évident qu'une parcelle classée en zone naturelle 1 N, dans le secteur 1 Np, où ne sont admis que les équipements publics et les constructions liées aux activités de loisirs, est nettement moins attrayante qu'une parcelle classée en zone d'urbanisation future IV NA réservée à l'implantation d'activités, même non équipée ; QUE lors de l'approbation du PLU, le secteur compris entre la RD n° 26E et la route de Maugio, qui était en grande partie urbanisé, a été logiquement classé en zone [...] et en zone 2 AU ; QUE le surplus de l'ancienne zone IV NA a été classé en zone 1 AU, zone à urbaniser insuffisamment équipée, bloquée à l'urbanisation hors modification ou révision du PLU, à l'exception des terrains concernés par le parc « M... L... » et des terrains dédiés à l'activité ferroviaire ; QU'il résulte des pièces produites que la création du parc « M... L... » situé en entrée de ville, au nord de la RN n° 113, comme espace de loisirs et de détente, assurant également la protection contre les inondations, a été envisagé dès 2001 par la commune de Baillargues et que les acquisitions de terrains nécessaires à la réalisation de ce projet ont débuté en 2004 (la commune a ainsi acquis, par acte notarié du 28 octobre 2004, la parcelle cadastrée au lieu-dit « L'Espagnol », section [...] 6, classée en emplacement réservé au plan local d'urbanisme pour la création d'un poumon vert-aire TER) ; QUE le classement de la parcelle en zone 1 N dans le PLU de février 2006 l'a donc été dans la seule perspective de la réalisation par la commune du parc de loisirs projeté et ce classement est de nature à pénaliser les propriétaires expropriés, dont la parcelle était auparavant classée en zone IV NA, et qui pouvaient raisonnablement s'attendre à ce qu'elle soit alors classée en zone I AU comme le surplus, non encore urbanisé, de l'ancienne zone IV NA, d'autant que le SCOT, approuvé concomitamment au PLU de Baillargues, faisait de la plaine du Colombier un secteur d'extension urbaine potentielle ; QUE le déclassement de la parcelle de la zone IV NA à la zone 1 N a été fait sciemment par la commune, qui ne pouvait ignorer son incidence sur l'estimation du bien, qu'elle projetait d'acquérir par voie amiable ou forcée, et il importe peu, à cet égard, que l'enquête préalable à la déclaration d'utilité soit intervenue en septembre 2011, soit cinq ans après la modification du POS/PLU, alors que depuis 2001, la commune poursuivait le projet de créer un parc de loisirs dans un secteur précis, englobant, entre autres, le terrain des consorts K... ; QUE le déclassement de la parcelle, en février 2006, lors de l'approbation du POS/PLU, a donc eu pour effet de dévaloriser celle-ci, dans des conditions de nature à caractériser, eu égard aux circonstances, l'intention dolosive de la commune, expropriante ; QU'il convient dès lors de ne pas tenir compte des restrictions administratives affectant la zone I N dans laquelle est située la parcelle, sans qu'il puisse être reproché aux consorts K... de n'avoir pas contesté le zonage institué en 2006, et d'évaluer celle-ci en considération d'un classement en zone 1 AU du PLU, coïncidant avec l'ancienne zone IV NA du POS ;

 ALORS QU'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; que l'intention dolosive suppose que les restrictions aient pour objet de léser les propriétaires ; qu'une mesure ayant eu pour seul objet l'intérêt général ne peut révéler d'intention dolosive, même si l'un de ses effets a été de léser les propriétaires ; que dès lors, la cour d'appel devait rechercher si, comme il était soutenu, la circonstance que le classement contesté ait eu pour seul objet la création projetée d'une zone de loisirs, mesure d'intérêt général, sur des parcelles que la commune ne pouvait acquérir à l'époque faute de déclaration d'utilité publique, n'excluait pas intention dolosive ; qu'en omettant cette recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation.Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mmes K... et V....

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mmes B... et K... de leur demande d'annulation de la procédure suivie devant la juridiction de l'expropriation ;

 AUX MOTIFS QUE, sur la nullité de la procédure suivie devant la juridiction de l'expropriation, il est constant que les consorts K..., revendiquant l'application des dispositions de l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, ont adressé à la direction régionale des finances publiques du Languedoc-Roussillon et de l'Hérault, par lettre recommandée du 11 septembre 2013, une demande de transmission des éléments d'information détenus par elle au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion de mutations intervenues aux cours des cinq dernières années et portant sur des parcelles de terrain nu identiques à la parcelle [...] 7 sur la commune de Baillargues, demande, qu'elles ont réitérée par une seconde lettre recommandée du 19 décembre 2013, dans laquelle elles précisaient que la parcelle [...] 7 était classée en zone-1Np du PLU d e Baillargues et qu'il convenait d'étendre la recherche d'informations aux parcelles situées en zones AU, N et A ; qu'il ne peut cependant être fait grief au premier juge d'avoir statué en l'absence de réponse de l'administration, alors que les demandes d'information avaient été faites tardivement, dix mois après la notification des offres et sept mois après la saisine de la juridiction de l'expropriation pour la première demande, que lors de l'audience du 22 janvier 2014, aucune décision implicite de refus de transmission des éléments d'information demandés, passé le délai de deux mois ne pouvait être opposée à l'administration relativement à la seconde demande du 19 décembre 2013 et qu'à ladite audience, les consorts K..., qui se sont bornées à solliciter qu'il soit fait injonction au commissaire du gouvernement de produire les éléments d'information entrant dans les prévisions de l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, n'ont demandé ni le renvoi de l'affaire ; qu'il ne peut dès lors en être déduit une atteinte manifeste au principe de l'égalité des armes liée à un refus de faire bénéficier les propriétaires expropriés des droits ouverts à l'article L 135 B susvisé ; qu'ainsi, la demande d'annulation de la procédure ne peut qu'être rejetée ;

 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'en l'espèce les expropriés ont adressé au directeur général des finances publiques de l'Hérault, sur le fondement des dispositions de l'article L 135 B du livre des procédures fiscales le 11 septembre 2013, une demande générale de transmission d'éléments d'information sur les valeurs foncières déclarées de parcelles de terrain nu à Baillargues ; que par courrier du 19 décembre 2013 ils précisaient leur demande si bien qu'au regard de leur nouvelle demande les délais d'une décision implicite de refus n'étaient pas expirés à la date des débats ; que pour autant aucune demande de renvoi n'était formée, les expropriés sollicitant une décision avant dire-droit sur la qualification juridique du terrain et parallèlement qu'injonction soit donnée au commissaire du gouvernement de produire les éléments d'information répondant aux prévisions de l'article L 135 B ; qu'or le commissaire du gouvernement, même s'il appartient à la même administration, ne peut être confondu avec le directeur des finances publiques auquel incombe la mission de remplir les obligations prévues par le texte susvisé ; qu'il s'ensuit qu'il y a lieu d'une part de rejeter la demande d'injonction de produire concernant le commissaire du gouvernement, que d'autre part il ne saurait être sursis à statuer dans la mesure où les voies de droit permettant le cas échéant qu'injonction de produire soit donnée à l'administration n'ont pas été engagées et qu'il n'est pas soutenu que la partie expropriée entende s'en prévaloir ; qu'il s'ensuit qu'il convient de poursuivre la procédure en fixation du prix ;

 1°) ALORS QUE lorsque l'exproprié fait valoir n'avoir pas reçu communication des éléments d'information que l'administration était tenue de lui transmettre en vertu de l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, lequel n'impose aucun délai pour demander cette transmission, le juge ne peut fixer l'indemnité d'expropriation sans s'assurer que cette communication est effectivement intervenue ; qu'en décidant le contraire, au motif inopérant que la première demande de communication formée le 11 septembre 2013 était tardive, la cour d'appel, qui constatait que l'administration n'avait pas répondu à cette demande, a violé l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

 2°) ALORS QUE l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales oblige l'administration fiscale à communiquer à l'exproprié l'intégralité des éléments qu'il lui réclame et qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années ; qu'en jugeant la procédure régulière, aux motifs inopérants qu'aucune demande de renvoi d'audience ou de sursis à statuer n'avait été présentée au premier juge et que le commissaire du gouvernement ne pouvait être confondu avec le directeur des finances publiques, la cour d'appel, qui constatait qu'il n'avait pas été donné suite à la première demande de communication formée par les exposantes le 11 septembre 2013, a encore violé l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.




 SECOND MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 195 106 € le montant de l'indemnité totale de dépossession que la commune de Baillargues devra payer à Mme H... B... veuve K... et à Mme G... K... épouse V... pour l'expropriation de la parcelle cadastrée [...] au lieudit « L'Espagnol » ;

 AUX MOTIFS QUE, sur le fond du litige, s'agissant des caractéristiques juridiques et matérielles de la parcelle expropriée, le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 14 février 2006 la date de référence à prendre en compte pour l'appréciation de l'usage effectif du bien, qui correspond, en l'occurrence, à la date d'opposabilité aux tiers de la dernière révision du plan d'occupation des sols et de sa transformation en plan local d'urbanisme ; qu'à la date de référence, la parcelle [...] 7 est classée en zone 1 N du PLU, zone naturelle constructible, dans des conditions qui préservent la qualité des sites, milieux naturels et paysages, dans le secteur 1Np, qui correspond à la création d'une zone de loisirs d'environ 15 hectares comprenant notamment un plan d'eau ; qu'y sont autorisées, les installations et constructions liées à la réalisation des équipements publics, communaux, de superstructure et d'infrastructure, ainsi que les constructions liées aux activités de loisirs ; que la hauteur maximale autorisée des constructions est de 8,50 mètres dans le secteur 1Np et le coefficient d'occupation du sol n'est pas réglementé ; que dans le secteur 1 Np, concerné, où ne sont autorisés que les équipements publics et les constructions liées aux activités de loisirs, la constructibilité y est très limitée, en sorte que la parcelle en cause, incluse dans une zone naturelle, ne saurait être regardée comme située dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l'article L. 13-5 II 1° devenu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation ; que conformément à l'article L. 13-15 I du même code, devenu l'article L. 322-2, il doit être tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; que celle-ci ne se présume pas et doit être démontrée par l'exproprié ; qu'avant l'approbation du PLU de Baillargues, par délibération du conseil municipal en date du 6 février 2006, la parcelle [...] 7 était classée en zone IV NA du POS de la commune approuvé le 13 octobre 1994 et mis en révision le 30 octobre 2002, c'est-à-dire dans une zone non équipée réservée à l'implantation d'activités était classée en zone IV NA du POS de la commune approuvé le 13 octobre 1994 et mis en révision le 30 octobre 2002, c'est-à-dire dans une zone non équipée réservée à l'implantation d'activités après réalisation des équipements ; que l'ensemble du secteur compris entre la RN n° 11 3, marquant la limite du développement urbain de la commune au nord, et la voie ferrée Nîmes Montpellier séparant en deux la plaine du Colombier au sud, était alors classé dans cette même zone IV NA d'urbanisation future, à l'exception d'une faible partie classée en zone UA (centre de l'agglomération, habitat ancien en continu) et en zone UD (habitat individuel essentiellement, fable densité), dans un secteur localisé entre la [...] [...] ) ; que dans le PLU approuvé le 6 février 2006, l'ancienne zone IV NA a été classée pour l'essentiel en zone 1 AU, zone naturelle insuffisamment équipée, à réserver pour l'urbanisation future, l'ouverture à l'urbanisation étant subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme ; que le secteur compris entre la RD n° 26 E et la route de Maugio en partie urbanisée, a été classé en zone [...] et en zone 2 AU, cette dernière correspondant à une zone ouverte à l'urbanisation, en raison de l'existence d'équipements nécessaires en périphérie ; que le surplus a été classé en zone 1 N, dans le secteur 1 Np, qui correspond à la zone de loisirs projetée regroupant les lieux-dits « L'Espagnol » et « Le Grand Merdanson » séparés par le ruisseau de Las fonds, et en zone Ut, qui est une zone spécialisée réservée au service public ferroviaire ; que la plaine du Colombier est alors l 'objet d'un projet d'aménagement, qui découle notamment des dispositions du SCOT approuvé le 17 février 2006, concomitamment au PLU, classant les terrains dans un secteur d'extension urbaine potentielle pour lequel a été déterminé un certain niveau d'intensité d'urbanisation (plus de 30 logements par hectare ou 4000 m2 de Shon par hectare) ; que de même, il est indiqué dans le PADD du SCOT, dont la commune de Baillargues produit un extrait, que le site de la plaine du Colombier est concerné par le développement d'un projet urbain ambitieux en lien étroit avec le développement et la modernisation de l'offre TER de la gare de Baillargues ; que dans cette perspective de développement, le plan de zonage du PLU de février 2006 mentionne la création d'une ZAD, dont le périmètre correspond sensiblement à la partie sud de la plaine du Colombier situé de l'autre côté de la voie ferrée ; que le déclassement de la parcelle [...] 7, opéré lors de l'approbation du PLU, est nécessairement dévalorisant pour celle-ci ; qu'il est, en effet, évident qu'une parcelle classée en zone naturelle 1 N, dans le secteur 1 Np, où ne sont admis que les équipements publics et les constructions liées aux activités de loisirs, est nettement moins attrayante qu'une parcelle classée en zone d'urbanisation future IV NA réservée à l'implantation d'activités, même non équipée ; que lors de l'approbation du PLU, le secteur compris entre la RD n° 26 E et la route de Maugio, qui était en grande partie urbanisé, a été logiquement classé en zone [...] et en zone 2 AU ; que le surplus de l'ancienne zone IV NA a été classé en zone 1 AU, zone à urbaniser insuffisamment équipée, bloquée à l'urbanisation hors modification ou révision du PLU, à l'exception des terrains concernés par le parc « M... L... » et des terrains dédiés à l'activité ferroviaire ; qu'il résulte des pièces produites que la création du parc « M... L... » situé en entrée de ville, au nord de la RN n° 113, comme espace de loi sirs et de détente, assurant également la protection contre les inondations, a été envisagé dès 2001 par la commune de Baillargues et que les acquisitions de terrains nécessaires à la réalisation de ce projet ont débuté en 2004 (la commune a ainsi acquis, par acte notarié du 28 octobre 2004, la parcelle cadastrée au lieu-dit « L'Espagnol », section [...] 6, classée e n emplacement réservé au plan local d'urbanisme pour la création d'un poumon vert - aire TER) ; que le classement de la parcelle en zone 1 N dans le PLU de février 2006 l'a donc été dans la seule perspective de la réalisation par la commune du parc de loisirs projeté et ce classement est de nature à pénaliser les propriétaires expropriés, dont la parcelle était auparavant classée en zone IV NA, et qui pouvaient raisonnablement s'attendre à ce qu'elle soit alors classée en zone 1 AU comme le surplus, non encore urbanisé, de l'ancienne zone IV NA, d'autant que le SCOT, approuvé concomitamment au PLU de Baillargues, faisait de la plaine du Colombier un secteur d'extension urbaine potentielle ; que le déclassement de la parcelle de la zone [...] à la zone 1 N a été fait sciemment par la commune, qui ne pouvait ignorer son incidence sur l'estimation du bien, qu'elle projetait d'acquérir par voie amiable ou forcée, et il importe peu, à cet égard, que l'enquête préalable à la déclaration d'utilité soit intervenue en septembre 2011, soit cinq ans après la modification du POS/PLU, alors que depuis 2001, la commune poursuivait le projet de créer un parc de loisirs dans un secteur précis, englobant, entre autres, le terrain des consorts K... ; que le déclassement de la parcelle, en février 2006, lors de l'approbation du POS/PLU, a donc eu pour effet de dévaloriser celle-ci, dans des conditions de nature à caractériser, eu égard aux circonstances, l'intention dolosive de la commune, expropriante ; qu'il convient dès lors de ne pas tenir compte des restrictions administratives affectant la zone 1 N dans laquelle est située la parcelle, sans qu'il puisse être reproché aux consorts K... de n'avoir pas contesté le zonage institué en 2006, et d'évaluer celle-ci en considération d'un classement en zone 1 AU du PLU, coïncidant avec l'ancienne zone IV NA du POS ; que l'ancienne zone IV NA est réservée à l'implantation d'activités, tandis que la zone 1 AU est réservée à l'urbanisation future, mais dans les deux cas, soit que les constructions sont subordonnées à la réalisation des équipements de la zone, soit que l'ouverture à l'urbanisation suppose, au préalable, une modification ou une révision du PLU, il ne s'agit pas de secteurs immédiatement constructibles, excluant ainsi que la parcelle en litige puisse être qualifiée de terrain à bâtir ; que les consorts K... ne peuvent soutenir que celle-ci aurait dû bénéficier du zonage 2 AU, qui correspond, ainsi qu'il a été indiqué plus haut, à un secteur précis délimité par la RD n° 26 E et la route de Maugio, déjà en partie classé en zone U dans le POS de 1994 et dont l'urbanisation s'est poursuivie sous forme d'habitat résidentiel jusqu'en 2006 ; qu'à la date de référence, le PPRI approuvé par arrêté préfectoral du 24 février 2004 avait été annulé par un jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 4 octobre 2005, devenu définitif, ainsi qu'i l ressort des énonciations du PLU ; que contrairement à ce qu'indique la commune de Baillargues, il ne peut être tenu compte d'un risque d'inondation objectif, de nature à affecter la parcelle [...] 7, dès lors que les documents graphiques du PLU excluent la parcelle de la zone inondable « Zi » liée à la présence du ruisseau de Las fonds ; qu'il n'est pas contesté qu'a cette même date, la parcelle [...] est accessible par une voie carrossable, la RD n° 27 E (ou route de la gare), et que les réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement se trouvent en limite de parcelle, sur l'emprise de la RD n° 27 E, même s'ils n'y sont pas raccordés ; que par ailleurs, à la date de l'ordonnance d'expropriation intervenue le 4 juin 2013, la parcelle est en nature de terre nue et libre d'occupation ; que lors de sa visite des lieux, le premier juge a relevé qu'elle consistait en un champ de blé, clôturé et accessible par la voirie routière au moyen d'un passage bétonné aménagé au-dessus d'une buse ; qu'il s'ensuit que la parcelle [...] 7 doit être évaluée en fonction des caractéristiques propres à la zone à urbaniser 1 AU, excluant qu'elle puisse être qualifiée de terrain à bâtir, mais en tenant compte de la plus-value de situation, dont elle bénéficie, en raison de sa desserte par une voie carrossable, de la présence, non contestée, de l'ensemble des réseaux et de la proximité de zones urbanisées de la commune ; que, sur l'évaluation de la parcelle expropriée, la commune de Baillargues présente les divers accords amiables, qui ont été réalisés dans la zone de projet entre octobre 2004 et novembre 2008 à des prix variant de 5,50 € à 7,88 € du m2, qu'elle considère elle-même comme non significatifs, peut-être en raison de leur ancienneté, puisqu'elle propose une indemnisation à 10 € du m2, bien supérieure aux prix pratiqués ; qu'elle invoque aussi plusieurs arrêts définitifs de cette cour en date du 13 juillet 2009 fixant à 18 € du m2 l'indemnité due pour l'expropriation, en vue de la réalisation d'un parc paysager, de terrains en situation privilégiée, classés en zone naturelle N, inconstructible, du PLU de Montpellier et situés en bordure de la ZAC de Malbosc dédiée à l'habitation ; que les consorts K... produisent des éléments de référence relatifs, d'une part, à des terrains à bâtir classés en zones UA ou UD du PLU de Baillargues et, d'autre part, à des terrains en situation privilégiée classés en zone UE ou 2 AU du même PLU, qui ne sont pas directement comparables à la parcelle expropriée ; que doit également être écartée la vente du 28 septembre 2009, qui concerne un terrain situé dans une commune différente (Saint-Brès) et classé dans une zone II AU du PLU, zone ouverte à l'urbanisation et réservée à une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'en revanche, peuvent être cités utilement les termes de comparaison suivants : - acquisition par la commune de Baillargues, relatée dans un procès-verbal de séance du conseil municipal en date du 21 février 2013, de 3480 m2 à prendre sur la parcelle cadastrée au [...] », section [...] (appartenant à M. et Mme J...), classée en zone 1 AU du PLU, au prix de 30 € du m2, - vente du 13 mai 2013 (Gras / établissement public foncier Languedoc-Roussillon) d'un terrain en nature de terre cadastrée lieudit « [...] , section [...] 63, d'une surface de 9736 m2 et d'un terrain en nature de terre et verger cadastré [...] », section [...] et 223, d'une surface totale de 2 4 637 m2, au prix de 1 031 190 €, soit 30 € du m2, - offre d'achat, acceptée, du 17 octobre 2013 (Simar / établissement public foncier Languedoc-Roussillon) de la parcelle cadastrée [...] , d'une surface de 7527 m2, égale ment classée en zone 1 AU, au prix de 190 000 €, soit 25,24 € du m2 ; qu'il est, en outre, communiqué les conclusions du commissaire du gouvernement, déposées dans le cadre d'une autre instance devant le juge de l'expropriation (commune de Baillargues c/ consorts D... N... ) faisant état d'autres éléments de référence portant sur des parcelles classées en zone 1 AU, à savoir : - vente du 30 mars 2012 de la parcelle en nature de terre, cadastrée [...] », section [...] 28, de 5184 m2, au prix de 280 000 €, soit 54 € du m2, et vente du 21 mai 2013 de la parcelle de terre cadastrée au même lieu-dit, section [...] 30, de 5905 m2, au prix de 330 000 €, soit 55,88 € du m2, - vente du 26 novembre 2013 de la parcelle en nature de friche, cadastrée [...] », section [...] 24, d'une surface de 7805m2, au prix de 117 075 €, soit 15€ du m2 ; que les ventes récentes de terrains classés en zone 1 AU du PLU de Baillargues varient ainsi de 15 € à 55,88 € du m2 ; que dans le secteur des Lignières, situé au nord de l'agglomération, en limite d'une zone densément urbanisée, les trois éléments de référence analysés correspondent à des prix de 30 €, 54 € et 55,80 € du m2, sachant que les prix les plus élevés se rapportent à des acquisitions faites par un promoteur, la société FDI Promotion, qui a, à l'évidence, entendu se constituer une réserve foncière en vue d'une utilisation future des terrains après ouverture à l'urbanisation ; que la parcelle cadastrée au [...] », section [...] 24, acquise 15 € du m2, est comprise dans un secteur éloigné des parties urbanisées de la commune, au sud de la voie ferrée et la parcelle [...] , cédée [...] du m2, également cadastrée au [...] », borde la voie ferrée, qui la sépare d'une zone urbanisée de la commune ; que les termes de comparaison les plus significatifs sont ceux qui concernent les parcelles [...] [...] , [...] et [...] 223 également situées entre la RN n° 113, marquant la limite de l'urbanisation, et la voie ferrée, vendues 30 € du m2 ; que la commune de Baillargues n'est pas fondée à soutenir, au motif que l'acte mentionne, page 10, qu'un compromis de vente avait été signé avec l'aménageur GGL qui y a renoncé, que le prix comprend probablement une indemnité due par le vendeur à l'aménageur ; que le prix de 30 € du m2, retenu par le premier juge pour l'évaluation de la parcelle expropriée, est donc cohérent eu égard aux termes de comparaison analysés ; qu'il n'y a pas lieu, en revanche, de pratiquer un abattement en raison d'un risque d'inondation, dont elle se trouverait affectée, qui ne résulte d'aucun élément probant ; que l'indemnité principale s'établit en conséquence à la somme de 5882 m2 x 30 € = 176 460 € l'indemnité de remploi à la somme de : (5000 € x 20%) + (10 000 € x 15%) + (161 460 € x 10%) = 18 646 €, soit une indemnité totale de dépossession de 195 106 € ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que l'usage effectif du bien exproprié, les critères de qualification, les possibilités de construction doivent être appréciés à la date de référence ; que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant une intention dolosive ; que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : - effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, et dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone, - situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ; qu'en application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que l'usage effectif du bien exproprié, les critères de qualification, les possibilités de construction doivent être appréciées à la date de référence ; qu'en application de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de l'article L 13-14 du code de l'expropriation la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en l'espèce le bien en litige se trouve en zone 1N du plan local d'urbanisme de la commune de Baillargues ; que la zone 1 N est définie comme une zone naturelle constructible dans des conditions qui préservent la qualité des sites, milieux naturels et paysages ; que dans le secteur 1Np où se situe le bien et qui correspond à la création d'une zone de loisirs de 15 hectares comprenant notamment un plan d'eau également à vocation de bassin de rétention sont autorisées les constructions liées aux activités de loisir ; que ces constructions sont admises sous réserve d'être raccordées ou raccordables aux réseaux publics d'assainissement ; qu'à la date de référence le terrain se situe dans un secteur désigné comme constructible dont il n'est cependant pas établi que l'ensemble des équipements en réseaux visualisés au jour du transport aient été réalisés, si bien que la qualification de terrain à bâtir doit être écartée ; que de plus si la zone 1Np est juridiquement constructible la constructibilité y est de fait limitée par la destination des bâtiments susceptibles d'y être édifiés ; qu'il ressort au demeurant des pièces produites et notamment des conclusions du commissaire enquêteur, que les projets d'extension urbaine de la ville ont rendu nécessaire la réalisation d'un plan d'eau dont le premier objectif est la défense contre les inondations ; qu'or le terrain en litige se situait antérieurement en zone IV NA du POS de Baillargues, alors définie comme une zone non équipée réservée à l'implantation d'activités après réalisation des équipements ; que les plans versés au débat démontrent d'ailleurs sans équivoque que des aires d'activité se sont implantées sur les terrains en périphérie de la zone de projet et que les terrains de la commune anciennement classés IV NA non bâtis sont aujourd'hui classés 1 AU ; que la zone 1 AU est définie comme une zone insuffisamment équipée à réserver pour l'urbanisation future dont l'ouverture à l'urbanisation sera subordonnée à une modification ou à une révision du PLU ; que c'est donc ce zonage qui s'est en définitive substitué à celui de l'ancienne zone IV NA sur le territoire de la commune ; qu'au demeurant ce zonage ne confère pas davantage la qualification de terrain à bâtir aux parcelles auxquelles il s'applique faute du critère de constructibilité ; que la nouvelle classification devra être écartée au profit de la classification 1 AU afin d'y rechercher des références portant sur des ventes de biens comparables ;

 1°) ALORS QUE le juge de l'expropriation qui retient l'intention dolosive dont procède la servitude grevant le bien évalue ce dernier sans tenir compte des restrictions administratives l'affectant ; que la cour d'appel a retenu l'intention dolosive dont procédait le classement de la parcelle [...] en secteur 1 N inconstructible ; qu'en jugeant néanmoins, pour lui dénier la qualité de terrain à bâtir, que la parcelle [...] 7 devait être évaluée en fonction des caractéristiques propres à la zone à urbaniser non constructible, la cour d'appel a violé les articles L. 322-2 et L. 322-3, anciennement L. 13-15 du code de l'expropriation ;

 2°) ALORS QUE le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, pour refuser la qualification de terrain à bâtir à la parcelle des consorts K..., que la nouvelle classification ne pouvait être écartée qu'au profit de la classification 1 AU et non au profit de la classification 2 AU parce que cette dernière correspondait à un secteur précis délimité par la RD n° 26 E et la route de Maugio, déjà en partie classé en zone U dans le POS de 1994 et dont l'urbanisation s'était poursuivie sous forme d'habitat résidentiel jusqu'en 2006, sans inviter préalablement les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

 3°) ALORS QUE le juge de l'expropriation qui retient l'intention dolosive dont procède la servitude grevant le bien évalue ce dernier sans tenir compte des restrictions administratives l'affectant ; que la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'urbanisme rendu public et effectivement desservis par les voies et réseaux ; que les consorts K... réclamaient (conclusions du 4 juillet 2014, p. 7, p. 9, et pp. 12 à 16) que la classification dolosive affectant leur bien soit écartée au profit de la classification 2 AU dès lors que celle-ci était définie par le PLU comme une zone constructible ouverte à l'urbanisation en raison de l'existence d'équipements nécessaires en périphérie et que leur parcelle bénéficiait, conformément à cette définition, de tous les équipements nécessaires à proximité ; qu'en se bornant, pour refuser cette classification, à relever qu'une partie du secteur 2 AU était classée par le POS de 1994 en zone U dont l'urbanisation s'était poursuivie sous forme d'habitat résidentiel jusqu'en 2006, sans rechercher si la parcelle à évaluer ne répondait pas à la définition de la zone 2 AU compte tenu de sa desserte par une voie carrossable, de la présence de l'ensemble des réseaux et de la proximité des zones urbanisées qu'elle constatait, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 322-2 et L. 322-3, anciennement L. 13-15 du code de l'expropriation ;

 4°) ALORS QU' en justifiant son refus de qualifier la parcelle [...] de terrain à bâtir par la circonstance que cette parcelle devait être évaluée en fonction des caractéristiques de la zone 1 AU correspondant selon le plan local d'urbanisme à une zone à urbaniser insuffisamment équipée, sans apprécier si les caractéristiques de cette parcelle, dont elle constatait qu'elle bénéficiait d'une desserte par voie carrossable et de la présence de l'ensemble des réseaux, étant desservie par la RD n° 27 E, dite route de la gare, les réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement se trouvant en limite de parcelle, sur l'emprise de la RD n° 27 E, répondaient à la définition de la zone 1 AU donnée par le plan local d'urbanisme, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 322-2 et L. 322-3, anciennement L. 13-15 du code de l'expropriation.

 Le greffier de chambre