Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2016

CIV.3

 CF



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 15 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10355 F

 Pourvoi n° Q 15-21.532



 




 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Soc communale de Saint-Martin, sigle Semsamar, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 11 mai 2015 par la cour d'appel de Cayenne (chambre civile), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. X... P..., domicilié [...] ,

 2°/ à Mme J... P..., domiciliée [...] ,

 3°/ à M. I... P..., domicilié [...] ,
 4°/ à M. A... P..., domicilié [...] ,

 5°/ à M. B... P..., domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat de la société Soc communale de Saint-Martin, de la SCP Gaschignard, avocat des consorts P... ;

 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Soc communale de Saint-Martin aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la société Soc communale de Saint-Martin.

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, qui a prononcé la caducité du compromis de vente en date du 8 janvier 2008, d'AVOIR condamné en conséquence la Société Semsamar à payer aux consorts P... la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à la perte d'une chance de vendre ce terrain pendant la période d'immobilisation de ce dernier du 8 janvier 2008 au 3 mars 2009 et de l'avoir condamnée à leur verser une somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 AUX MOTIFS propres QUE « Sur la caducité du compromis : Selon l'article 1176 du Code civil, « Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas » ; qu'en l'espèce, le compromis comportait deux conditions suspensives, l'une relative à l'obtention d'un prêt, l'autre relative au dépôt et à l'obtention d'un permis de construire ; que les consorts P... demandent que la caducité du compromis soit constatée, en l'absence de réalisation des conditions suspensives dans les délais fixés, étant précisé qu'il est constant que la Société Semsamar n'a déposé ni demande de prêt ni permis de construire ; que s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un prêt, force est de constater que le compromis prévoyant expressément (page 6) que cette condition était « stipulée au seul profit de l'acquéreur », les vendeurs ne peuvent se prévaloir de sa non réalisation ; que s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un permis de construire, il y a lieu de retenir que cette clause a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, l'acheteur ayant intérêt à s'assurer que son projet de construction sera autorisé par l'autorité administrative et le vendeur ayant également intérêt à être protégé contre la passivité de l'acquéreur et à ne pas voir son bien immobilisé trop longtemps ; qu'en conséquence le vendeur peut se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive ; que la durée de validité de cette condition était de six mois maximum, « trois mois après la signature du compromis de vente » pour le dépôt de la demande de permis de construire puis « trois mois après le dépôt » pour l'obtention du permis ; que la date de signature du compromis ayant été fixée au 13 mars 2008, par l'avenant du 18 mars 2008, le délai de réalisation de la condition expirait donc en principe le 13 septembre 2008 au plus tard ; que la Société Semsamar fait valoir que la durée a été prorogée, les vendeurs ayant exigé la réalisation de la vente « sans limitation de durée » ; que les consorts P... ont par courrier de leur conseil du 13 janvier 2009 mis en demeure la Société Semsamar de justifier de l'accomplissement de ses obligations découlant des conditions suspensives sous 10 jours, à défaut de quoi ils se considéreraient comme libérés de tout engagement de vendre au profit de la Société Semsamar ;
 que par courrier du 3 mars 2009, leur conseil a précisé qu'à défaut de se voir adresser par retour du courrier la justification des démarches décrites par la Société Semsamar dans son courrier du 13 février 2009, il avait été mandaté « pour annuler le compromis de vente du 13 mars 2008 et pour remettre immédiatement en vente la propriété » ; qu'il faut en déduire que les consorts P... avaient accepté de proroger la durée de validité des conditions suspensives d'abord jusqu'au 23 janvier 2009 (10 jours à compter du 13 janvier 2009), puis jusqu'au 3 mars 2009 (à défaut pour la Société Semsamar d'avoir répondu ce courrier) ; que la prorogation « sans limitation de durée », dont se prévaut la Société Semsamar ne saurait donc être retenue ; QUE la Société appelante soutient encore que la parcelle est en l'état inconstructible car enclavée et qu'en conséquence les conditions suspensives n'étaient pas réalisables ; qu'elle se prévaut d'un extrait du règlement du PLU de la ville de Cayenne annexé au compromis lequel précise, dans le paragraphe I « accès » de l'article U 3 3 que « tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du Code civil » ; qu'elle souligne que les voieries faussement présentées par les consorts P... comme des voies publiques offrant une desserte suffisante à la parcelle en cause sont en réalité des voies privées qui ne font l'objet d'aucune servitude de passage contractuelle ou judiciaire ; qu'il résulte [cependant] des pièces produites que s'il est exact que la parcelle en cause n'a pas d'accès à la voie publique, elle jouxte la parcelle [...] , laquelle est desservie par une voie privée ouverte à la circulation publique qui fait partie du lotissement dit de la Roseraie appartenant à une Société de HLM ; que l'ouverture à la circulation publique qui n'a pas nécessairement à faire l'objet d'un acte de servitude résulte en l'espèce du plan réalisé par Monsieur E..., géomètre expert annexé au compromis et des photographies produites (pièce n° 9 des intimées et 9d de l'appelante) ; qu'en outre, si le certificat d'urbanisme positif du 12 novembre 2010 produit par les consorts P... est à écarter en raison du caractère illisible de nombre de ses mentions, d'autres documents corroborent le caractère constructible de la parcelle en cause : - dans un avis de 24 mars 2003, donné par le service du Domaine sur la valeur vénale de l'ensemble de la parcelle [...] (actuellement BT 693), l'évaluateur mentionnait que cette parcelle « était accessible par le lotissement de la Roseraie » et rappelait que sir la partie située en zone [...] (la partie vendue à la Société Semsamar) les lotissements, constructions à usage d'habitation, d'hôtel, de bureaux et d'équipements publics étaient admis ; que dans un certificat d'urbanisme en date du 16 août 2004, relatif à la parcelle [...] (actuellement BT 693), en son entier, la partie de la parcelle en U3 était mentionnée comme constructible, étant précisé qu'il ne saurait être tiré argument par la Société Semsamar du caractère négatif de ce certificat, et de l'action engagée par les consorts P... devant la juridiction administrative pour le contester ; qu'en effet, si le maire de Cayenne a conclu que la parcelle [...] ne pouvait être utilisée pour la réalisation de l'opération projetée, à savoir un lotissement de 8.350 m² de surface hors oeuvre nette (SHON), c'est parce qu'une partie de l'opération était située en zone AU2 du PLU, non constructible ; que quant à l'action administrative, engagée devant le TA puis, sur appel du 4 décembre 2007, devant la Cour d'appel administrative de Bordeaux, elle était destinée à contester le certificat d'urbanisation en ce qu'il opposait aux consorts P... l'existence de deux emplacements réservés inscrits au PLU sur la parcelle (en vue de l'aménagement d'une voie et d'un carrefour) et n'avait aucune influence sur le compromis passé entre les parties ; qu'en effet, préalablement au 9 janvier 2008, date de signature du compromis, les consorts P... avaient pris soin de faire réaliser par Monsieur E..., géomètre expert, un projet de découpage de la parcelle [...] (actuellement BT 693) pour tenir compte des éventuels emplacements réservés de sorte que la parcelle objet du compromis d'une surface de 10.254 m² résultant de ce découpage, entièrement placée en zone AU3 n'était aucunement concernée par l'issue, quelle qu'elle soit, de la procédure devant le juge administratif ; que le plan réalisé par Monsieur E... sur lequel était portée de manière parfaitement claire l'emprise des emplacements réservés (zones hachurées) était annexé au compromis, la Société Semsamar ne pouvant alléguer que cette problématique lui aurait été cachée ; que si la Société Semsamar verse au débats un constat d'enclavement de la parcelle objet du compromis, établi par Monsieur R..., géomètre expert, le 4 juin 2013, ainsi qu'un courrier complémentaire de ce dernier, en date du 6 janvier 2014, il y a lieu de remarquer que Monsieur R... retient l'état d'enclave aux motifs suivants : « la parcelle [...] n'est pas desservie par une voie publique. Les différentes voies du quartier de la Roseraie ne figurent pas dans le tableau des voies communales. La parcelle [...] correspondant aux voies de la Roseraie est une propriété privée. Comme indiqué dans le tableau des voies de Cayenne joint, ces différentes voies nommées 61-3, 61-5 et 61-6 n'ont pas fait l'objet de classement et appartiennent toujours au propriétaires de la Roseraie » ; que Monsieur R... fait délibérément abstraction du fait que la parcelle objet du compromis a accès à une voie privée ouverte à la circulation du lotissement de la Roseraie et ce de manière d'autant plus curieuse que, pressenti par les consorts P... le 18 mai 2005, postérieurement à l'obtention du certificat d'urbanisme du 16 août 2004, « pour réaliser un procès-verbal de délimitation concernant les 16.000 m² constructibles et pour permettre aux consorts P..., dans un second temps, de réaliser leur projet pour la valorisation de cette partie", il a répond qu'il pouvait réaliser les travaux demandés et avait transmis copie du PLU, faisant observer que « la superficie en zone constructible (n'était que de 10.300 m² et non 16.000 m² » ; qu'ainsi à cette époque, Monsieur R... n'avait alerté les consorts P... que sur un problème minime de surface constructible (cette surface ayant effectivement été retenue pour 10.254 m² par Monsieur E... finalement chargé des travaux de délimitation sur le plan annexé au compromis) sans aucunement mentionner un problème d'accessibilité ; que l'ensemble de ces éléments conduit donc à retenir que la parcelle objet du compromis était constructible et ce, sans qu'il soit utile d'ordonner une expertise ; qu'en tout état de cause, la Société Semsamar spécialisée dans la maîtrise d'ouvrage publique et privée, est rompue à l'examen des PLU et à la problématique du caractère constructible ou non d'un terrain compte tenu de son accessibilité ; qu'avant la signature du compromis, elle a nécessairement non seulement visité le bien mais également, son but étant de réaliser une importante opération de construction portant sur 60 appartements, fait procéder à une étude de faisabilité ; qu'elle était parfaitement éclairée le jour de la signature du compromis sur l'ensemble des éléments évoqués ci-dessus et ne saurait remettre en cause la bonne foi des vendeurs ni exiger d'eux qu'ils procèdent à des démarches supplémentaires ; qu'au total, la non réalisation de la condition suspensive relative au dépôt et à l'obtention du permis de construire dans le délai convenu n'étant pas imputable aux consorts P..., il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a constaté la caducité du compromis » ; QUE « Sur la demande indemnitaire des consorts P... : les consorts P... n'étaient aucunement tenus d'agir en justice pour faire constater la caducité du compromis en application de la première partie de l'article 1176 du Code civil et retrouver la libre disposition de leur bien ; qu'en effet, le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire écoulé, la caducité a opéré de plein droit, en l'absence de stipulation contraire, le compromis se bornant à mentionner que: « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisées, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté » ; que dès lors l'intervention du juge n'était pas nécessaire ;
 que les consorts P... pouvaient à nouveau proposer leur bien à la vente dès le 3 mars 2009, date jusqu'à laquelle ils avaient accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive ; qu'ils ne sauraient donc prétendre se voir indemnisés de l'immobilisation de la parcelle pendant la durée de la procédure mais seulement pour la période du 8 janvier 2008, date de la signature du compromis au 3 mars 2009, soit pendant 14 mois ; qu'il y a lieu de réduire l'indemnisation accordée par le premier juge à la somme de15.000€ en réparation de la perte de chance pour les intimés de vendre leur bien pendant la durée de l'immobilisation consécutive au délai contractuel de réalisation de la condition suspensive » ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la caducité du compromis : les parties ont soumis la vente à deux conditions suspensives prises dans l'intérêt du vendeur et celui-ci, à aucun moment, n'a fait savoir qu'il renonçait à leur bénéfice ; qu'il se trouve conventionnellement tenu aux délais fixés à l'acte sauf application de la clause G relative à la prorogation de durée ; qu'en effet, si les parties décident, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la convention suspensive, cette prorogation ne peut se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et après acceptation écrite du vendeur ; qu'en l'espèce, les parties ont convenu par écrit de modifier la date de signature du compromis de vente au 13 mars 2008, prorogeant ainsi les délais convenus le 9 janvier 2008, qu'au-delà de cette prorogation, les parties n'ont signé aucun avenant ; que la Société Semsamar prétend, alors qu'elle n'a, dans les délais requis, ni informé le vendeur du dépôt de ses demandes de prêt, ni déposé de demande de permis de construire, que les conditions suspensives n'auraient cependant pas défailli, les délais n'ayant, selon elle, jamais commencé à courir compte tenu de la nécessité de désenclaver la parcelle avant toute démarche ; que cette analyse s'appuie sur la notion de constructibilité du terrain, telle que visée à l'acte (terrain constructible situé en zone U3 avec COS de 0,5) et sur la volonté (encore exprimée le 13 février 2009 par écrit), de la Société Semsamar d'acquérir la parcelle malgré la problématique d'enclavement du terrain ; qu'elle explique que si une voirie vient desservir en façade sud le terrain, ses recherches lui ont permis d'identifier la nature juridique de cette desserte comme étant la propriété de la SA de HLM non encore rétrocédée à la collectivité, rendant donc son utilisation impossible ; qu'elle explique encore qu'elle se trouve cependant en mesure de désenclaver la parcelle en procédant à des acquisitions foncières sur les parcelles limitrophes ; qu'il s'agit là de pures affirmations, les éléments techniques avancés ne se trouvant confortés par aucun document probant versé au dossier ; que ces reproches ont déjà été formulés par l'indivision avant l'introduction de l'assignation ; qu'au surplus, la Société Semsamar n'a fait état de ces difficultés qu'après l'expiration des délais ; qu'en conséquence, il y a lieu de faire application de la clause I du contrat et de l'article 1178 du Code civil en relevant la caducité du compromis » ; QUE « sur le préjudice, la clause I du contrat prévoit l'attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien à vendre, qu'en l'espèce, le bien s'est trouvé exclu du marché de janvier 2008 à décembre 2011, soit trois ans pendant lesquels la Société Semsamar a bénéficié d'une réserve de foncier ; que le préjudice supporté par l'indivision sera apprécié à hauteur de la somme demandée (50.000€) qui ne dépasse pas 8% du prix » ;

 1°) ALORS QU'aux termes de l'article U 3 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Cayenne : « Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante instituée par acte authentique ou voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil » ; que ces dispositions claires et précises réputent enclavé et par suite inconstructible le terrain qui n'a pas d'accès direct à la voie publique et ne bénéficie pas d'une servitude de passage régulièrement obtenue par voie judiciaire ou conventionnelle sur un fonds voisin permettant cet accès ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que le terrain vendu par les consorts P... sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'avait pas d'accès à la voie publique mais était uniquement desservi par une voie privée appartenant à la copropriété « résidence la Roseraie» ; que ce terrain devait donc être considéré comme enclavé et, partant, inconstructible ; qu'en décidant le contraire aux termes de motifs inopérants, pris de ce que la parcelle objet du compromis avait elle-même accès à cette voie privée ouverte à la circulation, la Cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article U 3 3 du règlement du plan local d'urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1147 du Code civil ;

 2°) ET ALORS QU' en cas de défaillance de la condition suspensive, le débiteur de l'obligation conditionnelle n'est responsable que de sa faute ; que ne peut constituer une telle faute le défaut de réalisation d'une condition suspensive irréalisable ; que tel est le cas de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire quand il est avéré que le terrain objet de la condition est inconstructible en raison de son enclavement ; qu'en condamnant la Société Semsamar à verser aux consorts P... la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts à titre d'indemnisation de l'immobilisation de leur bien, alors qu'aucune faute ne pouvait être démontrée à son encontre, la parcelle [...] étant enclavée et par conséquent inconstructible, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil.

 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, condamné la Société Semsamar à payer aux consorts P... la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à la perte d'une chance de vendre ce terrain pendant la période d'immobilisation de ce dernier du 8 janvier 2008 au 3 mars 2009 et de l'avoir condamnée à leur verser une somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la caducité du compromis : Selon l'article 1176 du Code civil, « Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas » ; qu'en l'espèce, le compromis comportait deux conditions suspensives, l'une relative à l'obtention d'un prêt, l'autre relative au dépôt et à l'obtention d'un permis de construire ; que les consorts P... demandent que la caducité du compromis soit constatée, en l'absence de réalisation des conditions suspensives dans les délais fixés, étant précisé qu'il est constant que la Société Semsamar n'a déposé ni demande de prêt ni permis de construire ; que s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un prêt, force est de constater que le compromis prévoyant expressément (page 6) que cette condition était « stipulée au seul profit de l'acquéreur », les vendeurs ne peuvent se prévaloir de sa non réalisation ; que s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un permis de construire, il y a lieu de retenir que cette clause a été stipulée dans l'intérêt des deux parties, l'acheteur ayant intérêt à s'assurer que son projet de construction sera autorisé par l'autorité administrative et le vendeur ayant également intérêt à être protégé contre la passivité de l'acquéreur et à ne pas voir son bien immobilisé trop longtemps ; qu'en conséquence le vendeur peut se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive ; que la durée de validité de cette condition était de six mois maximum, « trois mois après la signature du compromis de vente » pour le dépôt de la demande de permis de construire puis « trois mois après le dépôt » pour l'obtention du permis ; que la date de signature du compromis ayant été fixée au 13 mars 2008, par l'avenant du 18 mars 2008, le délai de réalisation de la condition expirait donc en principe le 13 septembre 2008 au plus tard ; que la Société Semsamar fait valoir que la durée a été prorogée, les vendeurs ayant exigé la réalisation de la vente « sans limitation de durée » ; que les consorts P... ont par courrier de leur conseil du 13 janvier 2009 mis en demeure la Société Semsamar de justifier de l'accomplissement de ses obligations découlant des conditions suspensives sous 10 jours, à défaut de quoi ils se considéreraient comme libérés de tout engagement de vendre au profit de la Société Semsamar ;
 que par courrier du 3 mars 2009, leur conseil a précisé qu'à défaut de se voir adresser par retour du courrier la justification des démarches décrites par la Société Semsamar dans son courrier du 13 février 2009, il avait été mandaté « pour annuler le compromis de vente du 13 mars 2008 et pour remettre immédiatement en vente la propriété » ; qu'il faut en déduire que les consorts P... avaient accepté de proroger la durée de validité des conditions suspensives d'abord jusqu'au 23 janvier 2009 (10 jours à compter du 13 janvier 2009), puis jusqu'au 3 mars 2009 (à défaut pour la Société Semsamar d'avoir répondu ce courrier) ; que la prorogation « sans limitation de durée », dont se prévaut la Société Semsamar ne saurait donc être retenue ; QUE la Société appelante soutient encore que la parcelle est en l'état inconstructible car enclavée et qu'en conséquence les conditions suspensives n'étaient pas réalisables ; qu'elle se prévaut d'un extrait du règlement du PLU de la ville de Cayenne annexé au compromis lequel précise, dans le paragraphe I « accès » de l'article U 3 3 que « tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du Code civil » ; qu'elle souligne que les voieries faussement présentées par les consorts P... comme des voies publiques offrant une desserte suffisante à la parcelle en cause sont en réalité des voies privées qui ne font l'objet d'aucune servitude de passage contractuelle ou judiciaire ; qu'il résulte [cependant] des pièces produites que s'il est exact que la parcelle en cause n'a pas d'accès à la voie publique, elle jouxte la parcelle [...] , laquelle est desservie par une voie privée ouverte à la circulation publique qui fait partie du lotissement dit de la Roseraie appartenant à une Société de HLM ; que l'ouverture à la circulation publique qui n'a pas nécessairement à faire l'objet d'un acte de servitude résulte en l'espèce du plan réalisé par Monsieur E..., géomètre expert annexé au compromis et des photographies produites (pièce n° 9 des intimées et 9d de l'appelante) ; qu'en outre, si le certificat d'urbanisme positif du 12 novembre 2010 produit par les consorts P... est à écarter en raison du caractère illisible de nombre de ses mentions, d'autres documents corroborent le caractère constructible de la parcelle en cause : - dans un avis de 24 mars 2003, donné par le service du Domaine sur la valeur vénale de l'ensemble de la parcelle [...] (actuellement BT 693), l'évaluateur mentionnait que cette parcelle « était accessible par le lotissement de la Roseraie » et rappelait que sur la partie située en zone [...] (la partie vendue à la Société Semsamar) les lotissements, constructions à usage d'habitation, d'hôtel, de bureaux et d'équipements publics étaient admis ; que dans un certificat d'urbanisme en date du 16 août 2004, relatif à la parcelle [...] (actuellement BT 693), en son entier, la partie de la parcelle en U3 était mentionnée comme constructible, étant précisé qu'il ne saurait être tiré argument par la Société Semsamar du caractère négatif de ce certificat, et de l'action engagée par les consorts P... devant la juridiction administrative pour le contester ; qu'en effet, si le maire de Cayenne a conclu que la parcelle [...] ne pouvait être utilisée pour la réalisation de l'opération projetée, à savoir un lotissement de 8.350 m² de surface hors oeuvre nette (SHON), c'est parce qu'une partie de l'opération était située en zone AU2 du PLU, non constructible ; que quant à l'action administrative, engagée devant le TA puis, sur appel du 4 décembre 2007, devant la Cour d'appel administrative de Bordeaux, elle était destinée à contester le certificat d'urbanisation en ce qu'il opposait aux consorts P... l'existence de deux emplacements réservés inscrits au PLU sur la parcelle (en vue de l'aménagement d'une voie et d'un carrefour) et n'avait aucune influence sur le compromis passé entre les parties ; qu'en effet, préalablement au 9 janvier 2008, date de signature du compromis, les consorts P... avaient pris soin de faire réaliser par Monsieur E..., géomètre expert, un projet de découpage de la parcelle [...] (actuellement BT 693) pour tenir compte des éventuels emplacements réservés de sorte que la parcelle objet du compromis d'une surface de 10.254 m² résultant de ce découpage, entièrement placée en zone AU3 n'était aucunement concernée par l'issue, quelle qu'elle soit, de la procédure devant le juge administratif ; que le plan réalisé par Monsieur E... sur lequel était portée de manière parfaitement claire l'emprise des emplacements réservés (zones hachurées) était annexé au compromis, la Société Semsamar ne pouvant alléguer que cette problématique lui aurait été cachée ; que si la Société Semsamar verse au débats un constat d'enclavement de la parcelle objet du compromis, établi par Monsieur R..., géomètre expert, le 4 juin 2013, ainsi qu'un courrier complémentaire de ce dernier, en date du 6 janvier 2014, il y a lieu de remarquer que Monsieur R... retient l'état d'enclave aux motifs suivants : « la parcelle [...] n'est pas desservie par une voie publique. Les différentes voies du quartier de la Roseraie ne figurent pas dans le tableau des voies communales. La parcelle [...] correspondant aux voies de la Roseraie est une propriété privée. Comme indiqué dans le tableau des voies de Cayenne joint, ces différentes voies nommées 61-3, 61-5 et 61-6 n'ont pas fait l'objet de classement et appartiennent toujours au propriétaires de la Roseraie » ; que Monsieur R... fait délibérément abstraction du fait que la parcelle objet du compromis a accès à une voie privée ouverte à la circulation du lotissement de la Roseraie et ce de manière d'autant plus curieuse que, pressenti par les consorts P... le 18 mai 2005, postérieurement à l'obtention du certificat d'urbanisme du 16 août 2004, « pour réaliser un procès-verbal de délimitation concernant les 16.000 m² constructibles et pour permettre aux consorts P..., dans un second temps, de réaliser leur projet pour la valorisation de cette partie", il a répond qu'il pouvait réaliser les travaux demandés et avait transmis copie du PLU, faisant observer que « la superficie en zone constructible (n'était que de 10.300 m² et non 16.000 m² » ; qu'ainsi à cette époque, Monsieur R... n'avait alerté les consorts P... que sur un problème minime de surface constructible (cette surface ayant effectivement été retenue pour 10.254 m² par Monsieur E... finalement chargé des travaux de délimitation sur le plan annexé au compromis) sans aucunement mentionner un problème d'accessibilité ; que l'ensemble de ces éléments conduit donc à retenir que la parcelle objet du compromis était constructible et ce, sans qu'il soit utile d'ordonner une expertise ; qu'en tout état de cause, la Société Semsamar spécialisée dans la maîtrise d'ouvrage publique et privée, est rompue à l'examen des PLU et à la problématique du caractère constructible ou non d'un terrain compte tenu de son accessibilité ; qu'avant la signature du compromis, elle a nécessairement non seulement visité le bien mais également, son but étant de réaliser une importante opération de construction portant sur 60 appartements, fait procéder à une étude de faisabilité ; qu'elle était parfaitement éclairée le jour de la signature du compromis sur l'ensemble des éléments évoqués ci-dessus et ne saurait remettre en cause la bonne foi des vendeurs ni exiger d'eux qu'ils procèdent à des démarches supplémentaires ; qu'au total, la non réalisation de la condition suspensive relative au dépôt et à l'obtention du permis de construire dans le délai convenu n'étant pas imputable aux consorts P..., il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a constaté la caducité du compromis » ; QUE « Sur la demande indemnitaire des consorts P... : les consorts P... n'étaient aucunement tenus d'agir en justice pour faire constater la caducité du compromis en application de la première partie de l'article 1176 du Code civil et retrouver la libre disposition de leur bien ; qu'en effet, le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire écoulé, la caducité a opéré de plein droit, en l'absence de stipulation contraire, le compromis se bornant à mentionner que: « si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisées, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté » ; que dès lors l'intervention du juge n'était pas nécessaire ;
 que les consorts P... pouvaient à nouveau proposer leur bien à la vente dès le 3 mars 2009, date jusqu'à laquelle ils avaient accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive ; qu'ils ne sauraient donc prétendre se voir indemnisés de l'immobilisation de la parcelle pendant la durée de la procédure mais seulement pour la période du 8 janvier 2008, date de la signature du compromis au 3 mars 2009, soit pendant 14 mois ; qu'il y a lieu de réduire l'indemnisation accordée par le premier juge à la somme de15.000€ en réparation de la perte de chance pour les intimés de vendre leur bien pendant la durée de l'immobilisation consécutive au délai contractuel de réalisation de la condition suspensive » ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la caducité du compromis : les parties ont soumis la vente à deux conditions suspensives prises dans l'intérêt du vendeur et celui-ci, à aucun moment, n'a fait savoir qu'il renonçait à leur bénéfice ; qu'il se trouve conventionnellement tenu aux délais fixés à l'acte sauf application de la clause G relative à la prorogation de durée ; qu'en effet, si les parties décident, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la convention suspensive, cette prorogation ne peut se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et après acceptation écrite du vendeur ; qu'en l'espèce, les parties ont convenu par écrit de modifier la date de signature du compromis de vente au 13 mars 2008, prorogeant ainsi les délais convenus le 9 janvier 2008, qu'au-delà de cette prorogation, les parties n'ont signé aucun avenant ; que la Société Semsamar prétend, alors qu'elle n'a, dans les délais requis, ni informé le vendeur du dépôt de ses demandes de prêt, ni déposé de demande de permis de construire, que les conditions suspensives n'auraient cependant pas défailli, les délais n'ayant, selon elle, jamais commencé à courir compte tenu de la nécessité de désenclaver la parcelle avant toute démarche ; que cette analyse s'appuie sur la notion de constructibilité du terrain, telle que visée à l'acte (terrain constructibe situé en zone U3 avec COS de 0,5) et sur la volonté (encore exprimée le 13 février 2009 par écrit), de la Société Semsamar d'acquérir la parcelle malgré la problématique d'enclavement du terrain ; qu'elle explique que si une voirie vient desservir en façade sud le terrain, ses recherches lui ont permis d'identifier la nature juridique de cette desserte comme étant la propriété de la SA de HLM non encore rétrocédée à la collectivité, rendant donc son utilisation impossible ; qu'elle explique encore qu'elle se trouve cependant en mesure de désenclaver la parcelle en procédant à des acquisitions foncières sur les parcelles limitrophes ; qu'il s'agit là de pures affirmations, les éléments techniques avancés ne se trouvant confortés par aucun document probant versé au dossier ; que ces reproches ont déjà été formulés par l'indivision avant l'introduction de l'assignation ; qu'au surplus, la Société Semsamar n'a fait état de ces difficultés qu'après l'expiration des délais ; qu'en conséquence, il y a lieu de faire application de la clause I du contrat et de l'article 1178 du Code civil en relevant la caducité du compromis » ; QUE « sur le préjudice, la clause I du contrat prévoit l'attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien à vendre, qu'en l'espèce, le bien s'est trouvé exclu du marché de janvier 2008 à décembre 2011, soit trois ans pendant lesquels la Société Semsamar a bénéficié d'une réserve de foncier ; que le préjudice supporté par l'indivision sera apprécié à hauteur de la somme demandée (50.000€) qui ne dépasse pas 8% du prix » ;

 1°) ALORS QU'il appartient au demandeur en responsabilité de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice ; qu'en l'espèce la demande des consorts P... n'était pas motivée et qu'aucun élément n'était produit pour justifier la somme demandée ; qu'en allouant néanmoins aux consorts P... une somme de 15.000 € à ce titre, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1315 du code civil ;

 2°) ET ALORS QUE les décisions des juges du fond doivent être motivées à peine de nullité ; que ne motive pas sa décision le juge qui se détermine par une motivation générale sans se fonder sur le moindre document de la cause ; qu'en allouant aux consorts P... une somme de 15.000 € à titre de réparation du préjudice sans procéder à la moindre analyse de ce préjudice, la cour d'appel a méconnu les exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile.