Cour de Cassation · civ3 — 15 septembre 2016

CIV.3

 CGA



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 15 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10356 F

 Pourvoi n° P 15-24.498







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Garage de la Digue, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant :

 1°/ à la commune de Nice, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] ,

 2°/ au commissaire du gouvernement de Nice, domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Rémy-Corlay, avocat de la société Garage de la Digue, de la SCP Caston, avocat de la commune de Nice, représenté par son maire ;

 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Garage de la Digue aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Garage de la Digue ; la condamne à payer la somme de 2 500 euros à la commune de Nice ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

 MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la société Garage de la Digue

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnité principale due à la Société Garage de la Digue au titre de son éviction à la somme de 404.495 € ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Sur l'indemnité principale : Le premier juge a retenu la disparition du fonds pour fixer l'indemnité revenant à la SARL GARAGE DE LA DIGUE égale à la valeur du fonds de commerce. Pour ce faire, il a pris en compte l'activité exploitée ainsi que le chiffre d'affaires, tout en écartant la méthode du calcul du droit au bail. L'appelante critique cette décision en soulignant l'incidence et l'importance de la superficie exploitée, les conditions contractuelles de location pour tous commerces moyennant un loyer modique de 19.428,88 €, la situation commerciale exceptionnelle au regard des 60 mètres de façade sur rue, sur une route où passent plus de 55.000 véhicules par jour, dans une zone très commerciale, avec une visibilité excellente et un achalandage exceptionnel. Elle se réfère à l'expertise de Mr O... qui a appliqué la méthode du différentiel de loyer, très représentative selon elle du préjudice qu'elle va subir compte tenu des éléments de référence fournis. Retenant ainsi un différentiel de loyer de 351.785,88 € sur la base de 100,22 €/m², elle sollicite, après application d'un coefficient de 7, une indemnité d'éviction de 2.462.501,16 €. Elle précise qu'elle a fait appel d'une décision du juge des référés qui a déclaré irrecevable sa demande de désignation d'un expert pour évaluer la valeur du droit au bail. Il n'est cependant pas discuté que la faiblesse du loyer résulte de la nature initiale de la parcelle agricole et de la tolérance de l'activité exercée laquelle ne nécessite que des constructions légères. En outre, si la SARL GARAGE DE LA DIGUE bénéficie d'un bail tous commerces, il n'en reste pas moins que c'est l'usage effectif du bien à la date de référence qui doit être pris en considération, en l'espèce, la vente de pneus. Par ailleurs, contrairement à ce qu'indique son expert, si l'appelante a vu son chiffre d'affaires TTC augmenter pour passer de 915.796 en 2006 à 1.023.024 € en 2007 et à 1.045.960 € en 2008. (celui de 2009 étant inconnu) force est d'observer qu'il a ensuite baissé pour passer de 959.523 € en 2010, à 885.785 € en 2011 puis à 851.324 € en 2012, étant noté que le chiffre d'affaires de l'année 2013 n'a toujours pas été fourni ni le bilan de l'année 2014. D'autre part, il ressort des termes de comparaison fournis par l'expropriée concernant : * l'annonce de location de local commercial sur Nice Ouest, proche Carrefour Lingostière, pour un loyer annuel de 112.500 €, qu'il s'agit d'un bâtiment d'une superficie de 750 m², avec 50 places de parking, entièrement refait à neuf par le propriétaire, * l'annonce de location de local commercial sur Nice Ouest, entre Carrefour Lingostière et le centre Leclerc, pour un loyer annuel de 138.000 €, qu'il s'agit d'un bâtiment de stockage de 1.100 m², avec 530 m² de bureaux. * le bail commercial du 31/12/1997, renouvelé le 1er janvier 2010, pour un loyer annuel de 75.000 €, qu'il s'agit d'une supérette dans le bâtiment "Espace [...] , pour 410 m², avec 5 parkings, utilisé comme supermarché bio. (Le Caddy bio) * le bail commercial du 11 mai 2006, sur Nice Ouest, proche Carrefour Lingostière, pour un loyer annuel de 108.000 € qu'il s'agit d'une concession automobile avec local de vente, bureau, entrepôt, sanitaires et une vitrine de 15 m linéaires, constituant le lot 15 de l'état descriptif de division, d'une superficie de 538 m². (garage Europa) * le bail commercial du 15/01/2006, pour un loyer annuel de 273.820 €, qu'il s'agit d'un bâtiment situé à l'angle de la [...] , constitué d'un grand bâtiment d'un seul niveau de 950 m², comprenant un hall d'exposition de 850 m², un atelier de réparation de 100 m², 15 places de stationnement, et d'un deuxième bâtiment de 105 m², avec atelier mécanique et local de stockage (SA Mozart Auto) * le bail commercial du 1er janvier 2002 pour un loyer annuel de 13.831 €, qu'il s'agit d'un local de 200 m² avec 300 m² d'annexe, 199, route de Grenoble (Auto bilan) * le bail commercial du 1er janvier 2009 pour un loyer annuel de 42.540 € qu'il s'agit d'un local de 270 m² avec l90 m² d'annexe couverte, 46, route de Grenoble (Auto bilan) * le bail commercial du 1er novembre 2006 pour un loyer annuel de 16.350 €, qu'il s'agit d'un local de 100 m², avec cour au rez-de-chaussée d'une maison, divers appentis, parcelle de terre de 60 m², à usage d'atelier de mécanique automobile, [...] (SOS Auto) * le bail commercial du 1er mai 2000 pour un loyer annuel de 576.000 Francs, qu'il s'agit d'un atelier de mécanique et hall d'exposition de 380,60 m² avec garage à usage de parking de 217 98 m² et garage à usage de contrôle technique automobile de 459,80m², 248, route de Grenoble (Palace Auto). Le commissaire du gouvernement souligne à raison que ces éléments de référence portent sur des locations de bâtiments en dur, équipés, et non de terrains nus avec des constructions légères ou préfabriquées. Or, les agencements et aménagements intérieurs ont une incidence certaine sur la valeur du commerce. En l'espèce, le stock de pneus de la SARL GARAGE DE LA DIGUE est à l'air libre, les "constructions" sont constituées de hangars métalliques non clos. R... O..., mandaté par l'expropriée, a d'ailleurs noté que les parcelles sont inconstructibles et quasiment nues à l'exception d'installations techniques légères de qualité très moyenne comprenant 3 ponts, un atelier de montage et de parallélisme et d'une petite structure démontable à usage de bureaux. C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté ces baux et annonces comme ne pouvant constituer des termes de comparaison probants, en raison de l'éloignement du secteur concerné ou de la différence d'activités, ou encore faute de précision suffisante sur la nature de l'activité exercée. Il convient au surplus d'observer que le rapport unilatéral de l'expert Berry cite plusieurs éléments de référence allant de 12 à 28 € /m² ; trois d'entre eux sont situés sur la route 6 202, pour 12 €, 13 € et 18 €/m² et un à proximité pour 14 € m², soit une moyenne de 14 €/m² (le terme à 28 € devant être écarté puisque situé à Antibes). Ainsi, en employant la méthode différentielle et prenant le coefficient multiplicateur de 7 comme l'a fait l'expert O..., avec la moyenne réelle de ses références, on obtient : 14 €/m² x 3704 m² = 51.856 m² - 19.429 € = 32.427 € x 7 = 226.989 € pour la valeur du droit au bail, proche de celle 224.000 € proposée par le Commissaire du Gouvernement dans son mémoire initial, en cas de transfert de fonds. En appliquant la méthode des barèmes, le premier juge a pris en compte les avantages de situation avancés par l'appelante : l'emplacement très favorable en façade sur la route nationale, la surface et le passage ainsi que le chiffre d'affaires, pour retenir un pourcentage de 45% au lieu des 15 à 40% normalement utilisés, et supérieur de 5% à celui de 40% proposé par R... O.... Enfin, le surplus de clientèle potentielle généré par la prochaine installation du magasin ikea à proximité du stade Allianz Riviera n'ayant pas d'incidence sur la valeur et la consistance des biens qui se déterminent pour la première à la date de première instance et pour la seconde à la date de référence, ne peut être pris en compte. Par conséquent, par la méthode des barèmes plus satisfactoire pour l'expropriée, la juridiction de première instance a à bon droit fixé l'indemnité d'éviction à 404.49 5€ se décomposant comme suit : [959.523 + 885.785 + 851.324 (bilans 2010, 2011 et 2012)] / 3 x 45% »

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « (…) L'éviction de l'exploitant d'un fonds de commerce diffère selon que le fonds est transférable ou qu'il disparaît du fait de l'expropriation ; En effet, il est constant qu'en cas de cessation d'activité l'exploitant reçoit la valeur du fonds correspondant à la perte totale du fonds. S'il souhaite se réinstaller l'indemnité d'éviction doit lui permettre de s'installer dans les mêmes conditions et intègre donc divers éléments complémentaires. En l'espèce, la SARL GARAGE DE LA DIGUE spécifie à plusieurs reprises dans son dernier mémoire soutenu à l'audience qu'elle prend l'engagement de ne pas se réinstaller dans un rayon de 5 kilomètres, pendant une durée de deux ans. A l'audience elle fait préciser qu'elle ne se réinstallera pas. Il est manifeste qu'elle tente néanmoins d'obtenir des indemnités non compatibles entre elles. Il convient de préciser que depuis le projet d'extension du parc des sports de l'Ouest dans lequel s'inscrivait la présente expropriation, la commune de Nice aux droits de laquelle est venue la Métropole Nice côte d'Azur a poursuivi une opération d'aménagement de la plaine du Var, reconnue d'intérêt national par décret du 3 août 2008. Par suite l'argument de la SARL GARAGE DE LA DIGUE suivant lequel elle n'entend pas se réinstaller et ne sera pas en mesure de le faire dans la même zone apparaît pertinent. Elle développe abondamment les spécificités du terrain exploité et son importante surface en précisant n'en avoir pas trouvé d'équivalent pour s'y établir. En outre, elle sollicite une indemnité de licenciement de son personnel ce qui corrobore le défaut de réinstallation. Enfin, le défaut d'installation durant deux ans au moins et à plus de 5km fait à l'évidence disparaître le fonds. Il convient en conséquence de fixer l'indemnité lui revenant, en retenant la disparition du fonds de commerce. Il en découle qu'elle n'a droit qu'à une indemnité égale à la valeur du fonds de commerce. La valeur d'un fonds de commerce se détermine au regard de l'activité exploitée et du chiffre d'affaires. Aucun motif ne justifie de retenir la méthode du calcul du droit au bail sollicitée par la société sur la base de baux non comparables soit à raison de l'éloignement du secteur concerné soit à raison de la différence d'activités, soit faute de précision suffisante pour sur la nature de l'activité exercée, la société ne mettant pas ainsi le juge en mesure de retenir une moyenne fiable et comparable de prix du loyer au m². L'évaluation doit être faite à la date de l'audience du juge de l'expropriation, en sorte qu'il convient de prendre en considération les bilans 2010 (959.523€ TTC), 2011 (885.785€ TTC) et 2012 (851.324€ TTC) produits par la société qui précise que le bilan 2013 n'est pas encore dressé et qui ne fournit pas non plus le chiffre d'affaires réalisé en 2013. Au vu de ces trois bilans produits, les CA moyen s'établit comme suit : 959.523€ + 885.785€ + 851.324€ / 3 = 898.877€. Compte tenu de la qualité de l'emplacement en façade sur la route Nationale, de la surface et du passage le commissaire du gouvernement a justement proposé, en tenant compte des pourcentages dégagés par les termes de comparaison retenus à ses conclusions, un pourcentage élevé du chiffre d'affaires de 45% qu'il y a lieu de retenir. L'indemnité d'éviction s'établit donc comme suit : 898.877€ X 45% = 404.495€ »

 ALORS QUE 1°) le juge ne peut dénaturer les éléments de preuve régulièrement versés au débat et servant de fondement à sa décision ; que pour fixer la valeur du droit au bail sur la base d'une valeur locative du bien exproprié, pondérée au m², à la somme de 100,22 €/m²/an, la Société Garage de la Digue a justifié et soutenu au débat (p. 14 dernier alinéa et p. 15) : « (…) sont également produits les baux, avenants et un tableau récapitulatif de références de loyers commerciaux à NICE secteur des ISCLES, c'est-à-dire celui dans lequel la société GARAGE DE LA DIGUE exploite son fonds, faisant apparaître les éléments suivants : - garage AUTO SECURITE, sis [...] , avec un loyer de 15.152 € par an pour 600 m², soit 25 €/m²/an (bail de 2002) ; - [...] , qui supporte un loyer de 32.827 € par an pour 270 m², soit 21 €/m²/an ; - garage PALLACE AUTOS, sis à NICE, [...] , supporte un loyer de 160.000 € par an pour une superficie de 1398, soit 114,44 €/m²/an ; - [...] , qui paie un loyer de 341.525 € par an pour 950 m², soit 359,50 €/m²/an ; - garage EUROPA, sis à NICE, [...] , qui paie un loyer de 108.000 € par an pour 538 m², soit un loyer de 200,74 €/m²/an ; - [...] , qui règle un loyer de 49.445,96 € pour 462 m², soit un loyer annuel de 107,02 €/m²/an ; - l'avenant de renouvellement de bail commercial signé le 8 septembre 2010 entre la SCI PASCALOC et la SARL LE CADDY BIO, dans le cadre duquel cette dernière paie un loyer de 75.000 € par an pour 410 m², soit un loyer annuel de 182 €/m²/an (…) » ; qu'il s'inférait de ces données que l'exposante justifiait d'éléments de comparaison probants en ce qu'il était produit des baux se rapportant à la même activité que celle de la Société Garage de la Digue intervenant dans le domaine de l'entretien automobile, pour le même secteur géographique situé route de Grenoble à Nice et avec des précisions suffisantes tenant à l'indication du montant du loyer par m² et par an pour la location de ces différents locaux ; qu'en considérant en sens contraire que (p. 6, alinéa 3) : « C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté ces baux et annonces comme ne pouvant constituer des termes de comparaison probants, en raison de l'éloignement du secteur concerné ou de la différence d'activités, ou encore faute de précision suffisante sur la nature de l'activité exercée. », la Cour d'appel a dénaturé les pièces précitées, versées au débat par l'exposante, partant a violé l'article 1134 du Code civil ;

 ALORS QUE 2°) le juge ne peut dénaturer les éléments de preuve servant de fondement à sa décision ; que pour fixer la valeur du droit au bail afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, la Société Garage de la Digue a soutenu au résultat du rapport de Monsieur O... régulièrement versé au débat (p. 14) : « Monsieur O... a également fait une recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage, et a relevé sept valeurs locatives, dont quatre situées Route de Grenoble, sur la même voie que la SARL GARAGE DE LA DIGUE, soit Boulevard central du Var, voie immédiatement parallèle à la Route de Grenoble, située à quelques dizaines de mètres du fonds de la concluante. Ainsi que l'indique Monsieur l'expert O... : « Les valeurs varient entre 12 € et 28 €/m². Compte tenu de l'excellente visibilité sur la RD 6202, du linéaire de façade et de la rareté de ce type d'emplacement, nous estimons que la valeur locative du bien expertisé s'élève à 30 € le m²/HC/an ». L'expert O... en déduit donc une valeur locative de 126.000 €, soit un différentiel de loyer de 106.571 €, ce qui, après application du coefficient de 7 aboutit à une valeur de droit au bail de 746.000 € » ; qu'il s'inférait de ces données que les conclusions du rapport de Monsieur O... ne pouvaient permettre de conclure pour les locaux loués par l'exposante à une valeur locative, pondérée au m², de 14 €/m²/an, valeur non retenue aux termes de ce rapport ; qu'en considérant en sens contraire afin de fixer la valeur du droit au bail et déterminer le montant de l'indemnité d'éviction que (p. 6, alinéa 4) : « Il convient au surplus d'observer que le rapport unilatéral de l'expert Berry cite plusieurs éléments de référence allant de 12 à 28 € /m² ; trois d'entre eux sont situés sur la route 6 202, pour 12 €, 13 € et 18 €/m² et un à proximité pour 14 € m², soit une moyenne de 14 €/m² (le terme à 28 € devant être écarté puisque situé à Antibes) », la Cour d'appel a dénaturé le rapport de Monsieur O..., versé au débat par l'exposante, partant a violé l'article 1134 du Code civil.

 SECOND MOYEN DE CASSATION

 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnité de remploi due à la Société Garage de la Digue en raison de son expropriation à la somme de 40.449 € ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Sur l'indemnité de remploi : Selon l'article R 13-46 du Code de l'Expropriation, l'indemnité de remploi est calculée souverainement par le juge, compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. La détermination de celle-ci selon le barème dégressif de 20%, 15% et 10% pratiqué par le premier juge, sera retenue de sorte que l'indemnité s'élève à 40.449 € »

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « (…) Au titre des indemnités accessoires, l'article R 13-46 du code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale, cette indemnité devant être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens en remplacement. S'il est constant que le juge de l'expropriation apprécie souverainement le montant de cette indemnité, la détermination de celle-ci de façon dégressive paraît constituer une juste indemnisation, en l'absence de preuve par les expropriés de frais particuliers qu'ils s'apprêtent à exposer pour le remploi de l'indemnité principale. - 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure ou égale à 5000€ : 1000€ ; - 15 % sur la tranche supérieure de 10.000€ : soit 1.500€ ; - 10% sur le surplus soit : 38.949,50€ ; l'indemnité de remploi s'élève donc au total à 40.449€. »

 ALORS QUE le juge a déterminé le montant de l'indemnité de remploi par application d'un barème dégressif au montant de l'indemnité d'éviction précédemment arrêté ; que la cassation à intervenir sur le montant de l'indemnité d'éviction fixé à hauteur de la somme de 404.495 €, en application du premier moyen, justifie par voie de conséquence la cassation de l'arrêt d'appel en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité de remploi à hauteur de la somme de 40.449 €, conformément à l'article 624 du Code de procédure civile.