Cour de Cassation · civ3 — 22 septembre 2016

CIV.3

 LG



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 22 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10358 F

 Pourvoi n° F 15-19.546







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par M. F... Y..., domicilié [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 11 mars 2015 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. X... U..., domicilié [...] ,

 2°/ à l'Union départementale des associations familiales ([...]) du Morbihan, dont le siège est [...] , prise en qualité de curateur de M. X... U...,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Masson-Daum, conseiller doyen rapporteur, Mme Brenot, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Brouchot, avocat de M. Y... ;

 Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller doyen, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. Y... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.
 MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. Y...


 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail liant M. Y... et M. U... au 19 août 2012 et ordonné l'expulsion de M. Y... ;

 AUX MOTIFS QUE le contrat doit être exécuté de bonne foi et le bailleur ne saurait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail s'il n'a pas exécuté lui-même de bonne foi ses obligations et notamment, son obligation de délivrer un logement en bon état ; que dès lors, il ne peut être argué de l'acquisition de la clause résolutoire avant le constat par la caisse d'allocations familiales du caractère non décent du logement pour refuser d'examiner l'exception d'inexécution soulevée par le preneur ; que pour s'opposer au jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail en raison du non-paiement du loyer depuis décembre 2011, M. Y... excipe d'une exception d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance au motif que le logement est non décent ; que, toutefois, si le locataire est fondé à soulever une telle exception pour justifier du non-paiement des loyers, c'est à la condition qu'il rapporte la preuve qu'il était dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués ; que le caractère non décent des lieux, s'il est avéré, n'autorise, en effet, pas à lui seul la rétention des loyers ainsi qu'il ressort des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui soumet à la décision du juge la réduction du loyer ou la suspension de son paiement, avec ou sans consignation ; que M. Y... produit aux débats un diagnostic social et technique établi par l'organisme PACT HD du Morbihan missionné par la caisse d'allocations familiales et effectué le 30 octobre 2012 lequel a relevé que les exigences du décret du 30 janvier 2002 ne sont pas respectées puisque : 1) la porte d'entrée et la fenêtre de la salle de bains ne sont pas étanches, 2) l'installation électrique est à sécuriser (câbles à passer sous protection mécanique et capot du chauffe-eau à remettre en place), 3) l'intimité des personnes n'est pas assurée par la fenêtre de la salle de bains ; qu'au vu de ce rapport, la caisse d'allocation familiales du Morbihan a notifié le 22 janvier 2013 à M. Y... qu'elle considérait le logement non décent tout en lui rappelant que cette qualification ne remettait pas en cause les obligations réciproques du bailleur et du locataire, qu'elle ne pouvait, à elle seule, le dispenser d'honorer ses loyers et qu'elle avait pour effet de suspendre le paiement de l'aide au logement au bailleur dans l'attente de la réalisation des travaux ; qu'or, les désordres constatés sont mineurs et il convient de relever qu'alors que le bail date du 30 décembre 2009 et que le bailleur a adressé trois mises en demeure en février, juillet et octobre 2011 et un commandement visant la clause résolutoire par acte d'huissier du 18 juin 2012, M. Y... a attendu de recevoir une assignation en résiliation du bail et expulsion du 2 octobre 2012 pour se plaindre du caractère non décent dudit logement, ce qui démontre que les défauts constatés ne l'empêchaient pas d'habiter le logement puisqu'il avait formulé aucune demande auparavant auprès de son bailleur ; qu'il est mal-fondé à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour justifier du non-paiement des loyers ; que par ailleurs, il apparaît qu'à la date du commandement, M. Y... accusait un retard de loyers depuis décembre 2011, qu'en octobre 2012, les loyers de juin à septembre n'étaient pas plus réglés et qu'à ce jour, si la caisse d'allocations familiales a versé l'aide au logement d'avril à décembre 2012, M. Y... n'a effectué aucun paiement complémentaire alors qu'il occupe toujours les lieux et que les travaux réclamés ont été exécutés par le bailleur ; qu'il ne sollicite pas de délais de paiement et ne justifie pas de sa situation financière ; que dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 18 août 2012 par le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de M. Y... ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; qu'en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que les caractéristiques correspondantes sont déterminées par le décret du 30 janvier 2002 ; qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux ; que le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil au locataire en situation de régler sa dette ; que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; qu'en application de l'article 20-1 de la loi si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat ; que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; qu'il peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux ; que par acte d'huissier en date du 18 juin 2012, M. U... a fait délivrer à M. Y... un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail portant sur la somme de 1.677,08 euros correspondant aux loyers impayés du mois de décembre 2011 au mois de mai 2012 ; que le commandement délivré reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, il est régulier, ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois du commandement ; que pour s'opposer à la constatation de la résiliation du bail à compter du 19 août 2012, M. Y... soulève l'indécence du logement se fondant sur le rapport de diagnostic réalisé par le Pact HD du Morbihan et l'absence de constat de risque d'exposition au plomb annexé au contrat de bail s'agissant d'une habitation construite avant le 1er janvier 1949 rappelant qu'en application de l'article 1334-7 du code de la santé publique l'absence dans le contrat de location de ce constat constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur ; que le rapport de la Caf en date du 22 janvier 2013 fait mention d'une porte d'entrée et d'une fenêtre de salle de bains non étanches contrairement aux dispositions de l'article 2-1 du décret du 30 janvier 2002, une installation électrique à sécuriser (câble à passer sous protection mécanique et capot du chauffe-eau à remettre en place), l'intimité des personnes n'étant pas assurée par la fenêtre de la salle de bains et conclut à l'indécence du logement ; que cependant, il est établi que M. Y... n'a sollicité la caisse d'allocations familiales sur la décence du logement loué que postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire au 19 août 2012 et, dans ces conditions, les caractéristiques d'indécence du logement ne peuvent y faire échec ; que par ailleurs, si effectivement les dispositions de l'article 1334-7 du code de la santé publique relatives au constat d'absence de plomb dans le logement n'ont pas été respectées et auraient été susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur, le locataire n'établit pas la présence effective de plomb et un risque avéré pour la salubrité des lieux ; qu'en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M. U... assisté de l'[...], afin de voir constater la résiliation du bail du 19 août 2012 avec toute conséquence de droit ;

 ALORS, D'UNE PART, QUE l'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est une obligation impérative ; que la clause résolutoire ne peut pas être acquise à l'encontre du locataire dont il est constaté le caractère non décent du logement loué ; qu'en l'espèce, le diagnostic dressé le 30 octobre 2012 par l'organisme Pact HD du Morbihan établit que le logement litigieux ne remplit pas les caractéristiques règlementaires du logement décent de sorte que la cour d'appel, en statuant comme elle l'a fait, a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 du code civil et le décret du 30 janvier 2002 ;

 ALORS, D'AUTRE PART, QUE, si le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques règlementaires du logement décent, le juge peut réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à l'exécution des travaux ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait fait état du non-respect des exigences du décret du 30 janvier 2002 par le bailleur, s'est bornée à faire application de la clause résolutoire sans exercer son pouvoir d'appréciation relatif au montant et au paiement des loyers, a violé l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 par refus d'application.


 SECOND MOYEN DE CASSATION

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail liant M. Y... et M. U... au 19 août 2012 et ordonné l'expulsion de M. Y... ;

 AUX MOTIFS QUE le contrat doit être exécuté de bonne foi et le bailleur ne saurait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail s'il n'a pas exécuté lui-même de bonne foi ses obligations et notamment, son obligation de délivrer un logement en bon état ; que dès lors, il ne peut être argué de l'acquisition de la clause résolutoire avant le constat par la caisse d'allocations familiales du caractère non décent du logement pour refuser d'examiner l'exception d'inexécution soulevée par le preneur ; que pour s'opposer au jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail en raison du non-paiement du loyer depuis décembre 2011, M. Y... excipe d'une exception d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance au motif que le logement est non décent ; que, toutefois, si le locataire est fondé à soulever une telle exception pour justifier du non-paiement des loyers, c'est à la condition qu'il rapporte la preuve qu'il était dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués ; que le caractère non décent des lieux, s'il est avéré, n'autorise, en effet, pas à lui seul la rétention des loyers ainsi qu'il ressort des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui soumet à la décision du juge la réduction du loyer ou la suspension de son paiement, avec ou sans consignation ; que M. Y... produit aux débats un diagnostic social et technique établi par l'organisme PACT HD du Morbihan missionné par la caisse d'allocations familiales et effectué le 30 octobre 2012 lequel a relevé que les exigences du décret du 30 janvier 2002 ne sont pas respectées puisque : 1) la porte d'entrée et la fenêtre de la salle de bains ne sont pas étanches, 2) l'installation électrique est à sécuriser (câbles à passer sous protection mécanique et capot du chauffe-eau à remettre en place), 3) l'intimité des personnes n'est pas assurée par la fenêtre de la salle de bains ; qu'au vu de ce rapport, la caisse d'allocation familiales du Morbihan a notifié le 22 janvier 2013 à M. Y... qu'elle considérait le logement non décent tout en lui rappelant que cette qualification ne remettait pas en cause les obligations réciproques du bailleur et du locataire, qu'elle ne pouvait, à elle seule, le dispenser d'honorer ses loyers et qu'elle avait pour effet de suspendre le paiement de l'aide au logement au bailleur dans l'attente de la réalisation des travaux ; qu'or, les désordres constatés sont mineurs et il convient de relever qu'alors que le bail date du 30 décembre 2009 et que le bailleur a adressé trois mises en demeure en février, juillet et octobre 2011 et un commandement visant la clause résolutoire par acte d'huissier du 18 juin 2012, M. Y... a attendu de recevoir une assignation en résiliation du bail et expulsion du 2 octobre 2012 pour se plaindre du caractère non décent dudit logement, ce qui démontre que les défauts constatés ne l'empêchaient pas d'habiter le logement puisqu'il avait formulé aucune demande auparavant auprès de son bailleur ; qu'il est mal-fondé à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour justifier du non-paiement des loyers ; que par ailleurs, il apparaît qu'à la date du commandement, M. Y... accusait un retard de loyers depuis décembre 2011, qu'en octobre 2012, les loyers de juin à septembre n'étaient pas plus réglés et qu'à ce jour, si la caisse d'allocations familiales a versé l'aide au logement d'avril à décembre 2012, M. Y... n'a effectué aucun paiement complémentaire alors qu'il occupe toujours les lieux et que les travaux réclamés ont été exécutés par le bailleur ; qu'il ne sollicite pas de délais de paiement et ne justifie pas de sa situation financière ; que dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 18 août 2012 par le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de M. Y... ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; qu'en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que les caractéristiques correspondantes sont déterminées par le décret du 30 janvier 2002 ; qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux ; que le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil au locataire en situation de régler sa dette ; que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; qu'en application de l'article 20-1 de la loi si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat ; que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ; qu'il peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux ; que par acte d'huissier en date du 18 juin 2012, M. U... a fait délivrer à M. Y... un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail portant sur la somme de 1.677,08 euros correspondant aux loyers impayés du mois de décembre 2011 au mois de mai 2012 ; que le commandement délivré reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, il est régulier, ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois du commandement ; que pour s'opposer à la constatation de la résiliation du bail à compter du 19 août 2012, M. Y... soulève l'indécence du logement se fondant sur le rapport de diagnostic réalisé par le Pact HD du Morbihan et l'absence de constat de risque d'exposition au plomb annexé au contrat de bail s'agissant d'une habitation construite avant le 1er janvier 1949 rappelant qu'en application de l'article 1334-7 du code de la santé publique l'absence dans le contrat de location de ce constat constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur ; que le rapport de la Caf en date du 22 janvier 2013 fait mention d'une porte d'entrée et d'une fenêtre de salle de bains non étanches contrairement aux dispositions de l'article 2-1 du décret du 30 janvier 2002, une installation électrique à sécuriser (câble à passer sous protection mécanique et capot du chauffe-eau à remettre en place), l'intimité des personnes n'étant pas assurée par la fenêtre de la salle de bains et conclut à l'indécence du logement ; que cependant, il est établi que M. Y... n'a sollicité la caisse d'allocations familiales sur la décence du logement loué que postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire au 19 août 2012 et, dans ces conditions, les caractéristiques d'indécence du logement ne peuvent y faire échec ; que par ailleurs, si effectivement les dispositions de l'article 1334-7 du code de la santé publique relatives au constat d'absence de plomb dans le logement n'ont pas été respectées et auraient été susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur, le locataire n'établit pas la présence effective de plomb et un risque avéré pour la salubrité des lieux ; qu'en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M. U... assisté de l'K..., afin de voir constater la résiliation du bail du 19 août 2012 avec toute conséquence de droit ;

 ALORS QUE la cour d'appel qui a énoncé qu'il ne peut être fait application de la clause résolutoire avant que soit constaté que le logement ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent et décidé d'appliquer cette clause à compter du 19 août 2012, soit avant le constat en date du 30 octobre 2012 qui établit que le logement loué ne répond pas à ces caractéristiques, a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.