Cour de Cassation · civ3 — 22 septembre 2016

CIV.3

 MF



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 22 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10361 F

 Pourvoi n° R 15-12.425







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre civile B), dans le litige l'opposant :

 1°/ à Mme N... R..., domiciliée [...] ,

 2°/ à Mme L... R..., épouse G..., domiciliée [...] ,

 défenderesses à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société [...], de la SCP Boullez, avocat de Mmes N... et L... R... ;

 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société [...] aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...] ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mmes N... et L... R... ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société [...].

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QUE, confirmant le jugement, il a prononcé la résiliation du bail du 23 février 1979, ordonné l'expulsion de la société [...] et statué sur le montant de l'indemnité d'occupation ;

 AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne la réalisation des travaux pouvant nuire à la solidité de l'ouvrage il résulte de deux procès verbaux d'huissier qu'a été aménagé un appartement au sein des locaux avec une pièce éclairée par des velux, des fenêtres latérales et une baie vitrée, équipée d'une cheminée et d'une charpente apparente, la baie vitrée se prolonge par une terrasse patio à ciel ouvert, en effet la toiture a été amputée de sa partie centrale laissant une large ouverture ; que la société [...] a produit une déclaration de travaux concernant l'installation des velux qui lui a été refusée et ne justifie nullement avoir demandé une quelconque autorisation pour ouvrir la toiture et créer un patio à ciel ouvert alors que N... et L... R... produisent à l'instance le PLU local qui interdit ce type d'ouverture sur la somme de Vallauris ; qu'il apparaît en outre que les travaux entrepris supposaient un permis de construire un niveau supplémentaire ayant été créé ainsi qu'une surface de plancher de plus de 20 m², qu'une correspondance de la mairie de Vallauris en date du 15 avril 2013 mentionne qu'un procès verbal d'infraction au code de l'urbanisme a été dressé le 17 août 2011 relatif à la création d'un appartement dans l'immeuble sans autorisation administrative, transmis au Procureur de la République de Grasse ; qu'aux termes du bail le preneur s'est engagé à satisfaire aux lois, règlements et prescriptions administrative ; que la société [...] qui a entrepris des travaux sans obtenir d'autorisations administratives requises pour y procéder a ainsi commis un manquement grave à ses obligations contractuelles dont le bailleur peut subir les effets justifiant la demande de résiliation du bail formée par N... et L... R... sans qu'il soit besoin d'examiner si lesdits travaux pouvaient mettre en péril la solidité de l'immeuble » ;

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « par ailleurs si la SARL [...] produit une déclaration de travaux relative à l'installation de velux en toiture, à laquelle elle a procédé sans attendre l'autorisation de la mairie, d'une part cette autorisation a été refusée, et d'autre part la SARL [...] ne justifie nullement avoir demandé quelque autorisation que ce soit pour ouvrir la toiture et créer un patio à ciel ouvert. La production du PLU local par les requérantes met en relief que ce type d'ouverture n'est pas autorisé sur la commune de Vallauris. Au surplus ces travaux ont créé une surface hors d'oeuvre brute et conformément aux règles de l'ancien article L.421-1 du code de l'urbanisme, et du nouvel article R.421-14 en vigueur un permis de construire est exigé pour les travaux exécutés sur des constructions existantes lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination ou de créer des niveaux supplémentaires ou une surface de plancher de plus de 20 m2, A l'évidence les travaux de comblement du U par un plancher en dalle de béton a créé un niveau supplémentaire et sur une surface supérieure à 20 m2. La SARL [...] ne produit aucune étude de structure du bâtiment laissant supposer qu'il est apte à supporter un niveau de construction, de surcroît le bâtiment a été amputé d'une partie de la toiture. C'est donc à juste titre que les requérantes se décrivent très préoccupée par la situation matérielle de l'immeuble. Il ne s'agit donc pas de simples travaux d'améliorations ou de distribution, et leur réalisation constitue un manquement grave aux clauses contractuelles. Sans qu'il soit utile d'examiner la demande fondée sur le manquement au défaut d'entretien de l'immeuble loué, ces deux manquements graves, et qui ont fait l'objet d'une mise en demeure par voie recommandée avec accusé de réception, adressée le 8 juin 2010 par le conseil de madame N... R... divorcée E... et madame L... R... épouse G... à 1a SARL [...] justifient que la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 23 février 1979 soit prononcée, Il y a lieu en conséquence d'ordonner l'expulsion de la SARL [...] des lieux loués dans les conditions visées au dispositif de la présente décision, et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. La SARL [...] est redevable à compter du présent jugement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer augmenté des provisions sur charges et accessoires. Il y a lieu de condamner la SARL [...] à remettre les lieux en leur état d'origine et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. La résiliation du bail commercial, l'expulsion des locataires, la fixation d'une indemnité d'occupation ainsi que la condamnation à la remise en état sous astreinte suffit à indemniser les requérantes du préjudice qu'elles subissent et dont elles n'établissent pas qu'il serait supérieur. En conséquence madame N... R... divorcée E... et madame L... R... épouse G... doivent être déboutées de leur demande en paiement de dommage-intérêts ».

 ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsqu'un bail est renouvelé, un nouveau contrat débute du jour de l'entrée en vigueur du bail renouvelé ; qu'une demande en résiliation ne peut être formulée à l'encontre d'un bail qui a épuisé tous ses effets à la date à laquelle la demande de résiliation est formulée ; qu'en s'abstenant de s'assurer que le bail du 28 février 1979, dont ils prononçaient la résiliation, était encore en cours, à tout le moins au moment de la demande en résiliation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

 ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, en cas de renouvellement du bail, un nouveau contrat se forme à compter du jour de l'entrée en vigueur du bail renouvelé ; qu'il incombe au bailleur, qui a la charge de la preuve, d'établir l'existence de manquements propres à justifier la résiliation de la convention dont il demande l'anéantissement ; que la résiliation ne peut prospérer que si le manquement invoqué s'est produit au cours de l'exécution du bail visé par la résiliation ; qu'en prononçant la résiliation du bail du 28 février 1979, sans constater au préalable, quand le bailleur avait la charge de la preuve, et qu'il appartenait aux juge du fond de s'assurer que les manquements invoqués s'étaient produits au cours du bail du 28 février 1979 dont la résiliation était prononcée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.

 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

 L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QUE, confirmant le jugement, il a prononcé la résiliation du bail du 23 février 1979, ordonné l'expulsion de la société [...] et statué sur le montant de l'indemnité d'occupation ;

 AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne la réalisation des travaux pouvant nuire à la solidité de l'ouvrage il résulte de deux procès verbaux d'huissier qu'a été aménagé un appartement au sein des locaux avec une pièce éclairée par des velux, des fenêtres latérales et une baie vitrée, équipée d'une cheminée et d'une charpente apparente, la baie vitrée se prolonge par une terrasse patio à ciel ouvert, en effet la toiture a été amputée de sa partie centrale laissant une large ouverture ; que la société [...] a produit une déclaration de travaux concernant l'installation des velux qui lui a été refusée et ne justifie nullement avoir demandé une quelconque autorisation pour ouvrir la toiture et créer un patio à ciel ouvert alors que N... et L... R... produisent à l'instance le PLU local qui interdit ce type d'ouverture sur la somme de Vallauris ; qu'il apparaît en outre que les travaux entrepris supposaient un permis de construire un niveau supplémentaire ayant été créé ainsi qu'une surface de plancher de plus de 20 m², qu'une correspondance de la mairie de Vallauris en date du 15 avril 2013 mentionne qu'un procès verbal d'infraction au code de l'urbanisme a été dressé le 17 août 2011 relatif à la création d'un appartement dans l'immeuble sans autorisation administrative, transmis au Procureur de la République de Grasse ; qu'aux termes du bail le preneur s'est engagé à satisfaire aux lois, règlements et prescriptions administrative ; que la société [...] qui a entrepris des travaux sans obtenir d'autorisations administratives requises pour y procéder a ainsi commis un manquement grave à ses obligations contractuelles dont le bailleur peut subir les effets justifiant la demande de résiliation du bail formée par N... et L... R... sans qu'il soit besoin d'examiner si lesdits travaux pouvaient mettre en péril la solidité de l'immeuble » ;

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « par ailleurs si la SARL [...] produit une déclaration de travaux relative à l'installation de velux en toiture, à laquelle elle a procédé sans attendre l'autorisation de la mairie, d'une part cette autorisation a été refusée, et d'autre part la SARL [...] ne justifie nullement avoir demandé quelque autorisation que ce soit pour ouvrir la toiture et créer un patio à ciel ouvert. La production du PLU local par les requérantes met en relief que ce type d'ouverture n'est pas autorisé sur la commune de Vallauris. Au surplus ces travaux ont créé une surface hors d'oeuvre brute et conformément aux règles de l'ancien article L.421-1 du code de l'urbanisme, et du nouvel article R.421-14 en vigueur un permis de construire est exigé pour les travaux exécutés sur des constructions existantes lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination ou de créer des niveaux supplémentaires ou une surface de plancher de plus de 20 m2, A l'évidence les travaux de comblement du U par un plancher en dalle de béton a créé un niveau supplémentaire et sur une surface supérieure à 20 m2. La SARL [...] ne produit aucune étude de structure du bâtiment laissant supposer qu'il est apte à supporter un niveau de construction, de surcroît le bâtiment a été amputé d'une partie de la toiture. C'est donc à juste titre que les requérantes se décrivent très préoccupée par la situation matérielle de l'immeuble. Il ne s'agit donc pas de simples travaux d'améliorations ou de distribution, et leur réalisation constitue un manquement grave aux clauses contractuelles. Sans qu'il soit utile d'examiner la demande fondée sur le manquement au défaut d'entretien de l'immeuble loué, ces deux manquements graves, et qui ont fait l'objet d'une mise en demeure par voie recommandée avec accusé de réception, adressée le 8 juin 2010 par le conseil de madame N... R... divorcée E... et madame L... R... épouse G... à 1a SARL [...] justifient que la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 23 février 1979 soit prononcée, Il y a lieu en conséquence d'ordonner l'expulsion de la SARL [...] des lieux loués dans les conditions visées au dispositif de la présente décision, et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. La SARL [...] est redevable à compter du présent jugement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer augmenté des provisions sur charges et accessoires. Il y a lieu de condamner la SARL [...] à remettre les lieux en leur état d'origine et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. La résiliation du bail commercial, l'expulsion des locataires, la fixation d'une indemnité d'occupation ainsi que la condamnation à la remise en état sous astreinte suffit à indemniser les requérantes du préjudice qu'elles subissent et dont elles n'établissent pas qu'il serait supérieur. En conséquence madame N... R... divorcée E... et madame L... R... épouse G... doivent être déboutées de leur demande en paiement de dommage-intérêts ».

 ALORS QUE PREMIEREMENT, le bail énonçait que le preneur « se satisfera aux charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus et se conformera pour l'exploitation de son commerce, aux lois, règlements et prescription administratives » ; qu'en considérant que cette clause pouvait viser que le non respect du PLU s'agissant de travaux réalisés dans l'appartement d'habitation situé au premier étage du local et que la société [...] avait commis un manquement grave à ses obligations contractuelles, les juges du fond ont dénaturé cette clause ;

 ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, subsidiairement, si le bail énonçait que le preneur « se satisfera aux charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus et se conformera pour l'exploitation de son commerce, aux lois, règlements et prescription administratives », il stipulait également que le preneur « aura toute liberté de faire de l'ensemble de ces bâtiments tous changements de disposition ou de destination, toutes modifications intérieures ou extérieures, tous aménagements qu'il lui plaira » ; qu'avant de se prononcer sur l'existence d'un manquement aux obligations découlant du bail, et sachant que bailleur a la charge de prouver l'existence de ces manquements, les juges du fond devaient rechercher si la règle énoncée au bail, quant au respect des lois et règlements administratifs n'étaient pas assortie d'une exception, s'agissant des changements de distribution ou de destination et des modifications intérieures ou extérieures, le bailleur laissant le preneur totalement libre quant à la réalisation de ces travaux ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil.

 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

 L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QUE, confirmant le jugement, il a prononcé la résiliation du bail du 23 février 1979, ordonné l'expulsion de la société [...] et statué sur le montant de l'indemnité d'occupation ;

 AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne la réalisation des travaux pouvant nuire à la solidité de l'ouvrage il résulte de deux procès verbaux d'huissier qu'a été aménagé un appartement au sein des locaux avec une pièce éclairée par des velux, des fenêtres latérales et une baie vitrée, équipée d'une cheminée et d'une charpente apparente, la baie vitrée se prolonge par une terrasse patio à ciel ouvert, en effet la toiture a été amputée de sa partie centrale laissant une large ouverture ; que la société [...] a produit une déclaration de travaux concernant l'installation des velux qui lui a été refusée et ne justifie nullement avoir demandé une quelconque autorisation pour ouvrir la toiture et créer un patio à ciel ouvert alors que N... et L... R... produisent à l'instance le PLU local qui interdit ce type d'ouverture sur la somme de Vallauris ; qu'il apparaît en outre que les travaux entrepris supposaient un permis de construire un niveau supplémentaire ayant été créé ainsi qu'une surface de plancher de plus de 20 m², qu'une correspondance de la mairie de Vallauris en date du 15 avril 2013 mentionne qu'un procès verbal d'infraction au code de l'urbanisme a été dressé le 17 août 2011 relatif à la création d'un appartement dans l'immeuble sans autorisation administrative, transmis au Procureur de la République de Grasse ; qu'aux termes du bail le preneur s'est engagé à satisfaire aux lois, règlements et prescriptions administrative ; que la société [...] qui a entrepris des travaux sans obtenir d'autorisations administratives requises pour y procéder a ainsi commis un manquement grave à ses obligations contractuelles dont le bailleur peut subir les effets justifiant la demande de résiliation du bail formée par N... et L... R... sans qu'il soit besoin d'examiner si lesdits travaux pouvaient mettre en péril la solidité de l'immeuble » ;

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « par ailleurs si la SARL [...] produit une déclaration de travaux relative à l'installation de velux en toiture, à laquelle elle a procédé sans attendre l'autorisation de la mairie, d'une part cette autorisation a été refusée, et d'autre part la SARL [...] ne justifie nullement avoir demandé quelque autorisation que ce soit pour ouvrir la toiture et créer un patio à ciel ouvert. La production du PLU local par les requérantes met en relief que ce type d'ouverture n'est pas autorisé sur la commune de Vallauris. Au surplus ces travaux ont créé une surface hors d'oeuvre brute et conformément aux règles de l'ancien article L.421-1 du code de l'urbanisme, et du nouvel article R.421-14 en vigueur un permis de construire est exigé pour les travaux exécutés sur des constructions existantes lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination ou de créer des niveaux supplémentaires ou une surface de plancher de plus de 20 m2, A l'évidence les travaux de comblement du U par un plancher en dalle de béton a créé un niveau supplémentaire et sur une surface supérieure à 20 m2. La SARL [...] ne produit aucune étude de structure du bâtiment laissant supposer qu'il est apte à supporter un niveau de construction, de surcroît le bâtiment a été amputé d'une partie de la toiture. C'est donc à juste titre que les requérantes se décrivent très préoccupée par la situation matérielle de l'immeuble. Il ne s'agit donc pas de simples travaux d'améliorations ou de distribution, et leur réalisation constitue un manquement grave aux clauses contractuelles. Sans qu'il soit utile d'examiner la demande fondée sur le manquement au défaut d'entretien de l'immeuble loué, ces deux manquements graves, et qui ont fait l'objet d'une mise en demeure par voie recommandée avec accusé de réception, adressée le 8 juin 2010 par le conseil de madame N... R... divorcée E... et madame L... R... épouse G... à 1a SARL [...] justifient que la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 23 février 1979 soit prononcée, Il y a lieu en conséquence d'ordonner l'expulsion de la SARL [...] des lieux loués dans les conditions visées au dispositif de la présente décision, et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. La SARL [...] est redevable à compter du présent jugement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer augmenté des provisions sur charges et accessoires. Il y a lieu de condamner la SARL [...] à remettre les lieux en leur état d'origine et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. La résiliation du bail commercial, l'expulsion des locataires, la fixation d'une indemnité d'occupation ainsi que la condamnation à la remise en état sous astreinte suffit à indemniser les requérantes du préjudice qu'elles subissent et dont elles n'établissent pas qu'il serait supérieur. En conséquence madame N... R... divorcée E... et madame L... R... épouse G... doivent être déboutées de leur demande en paiement de dommage-intérêts ».

 ALORS QUE, PREMIEREMENT, dans ses conclusions d'appel, la société T... soulignait, preuve à l'appui, qu'à la suite du refus qui lui était opposé, consécutivement à la déclaration de travaux, elle a remis la toiture, dans laquelle elle avait aménagé des VELUX, en l'état où elle se trouvait précédemment (conclusions p. 10, §6) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cette circonstance qui était de nature à priver un éventuel manquement de toute gravité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

 ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, la réalisation de VELUX, ayant donné lieu à un refus de l'autorité municipale à la suite de la déclaration de travaux, ayant fondé pour partie la résiliation, l'illégalité commise de ce chef doit entraîner la censure de l'arrêt en tant qu'il a prononcé la résiliation ; qu'à cet égard, la cassation s'impose pour défaut de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.