Cour de Cassation · civ3 — 22 septembre 2016

CIV.3

 LG



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 22 septembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10362 F

 Pourvoi n° D 15-17.244







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Primo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 25 février 2015 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile A), dans le litige l'opposant à la société Conforama France, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Primo, de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société Conforama France ;

 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Primo aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Primo ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Conforama France ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Primo


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris, dit qu'en procédant à l'installation du platelage susvisé, la SA Conforama n'a pas contrevenu aux stipulations contractuelles, d'avoir, en conséquence, débouté la société Primo de sa demande de résolution du contrat de bail passé avec la SA Conforama le 8 octobre 2009, modifié par avenant du 22 mars 2011, portant sur un ensemble immobilier à usage commercial sis Pôle d'activité de Pernicaggio, commune de Sarrola Carcopino, et d'avoir en conséquence, débouté la SARL Primo de toutes ses demandes accessoires à la demande de résolution, soit de ses demandes de déguerpissement des lieux, d'indemnités d'occupation, de dommages et intérêts et de majoration du loyer commercial ;

 Aux motifs propres que « L'article 1184 du code civil prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement, que dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit, que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts, que cette résolution doit être demandée en justice, et qu'il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ; que le contrat objet du litige porte sur la livraison et la location d'un bâtiment à usage de commerce et d'entrepôt comprenant 5000 m2 de SHON et d'une aire de stationnement de 120 emplacements environ ; qu'il n'est pas contesté que le contrat initial, modifié par l'avenant du 21 janvier 2011, prévoit que l'ensemble de la surface commerciale se situe en R 0 à l'exception des bureaux situés en mezzanine sur une surface de 570 m2 et que la SA Conforama a réalisé au sein de la surface d'entrepôt un platelage en bois aggloméré reposant sur racks -platelage désigné par les parties par le terme de mezzanine- d'une surface de 2500 m2 ; que, selon l'article 3 du titre II du contrat, « le preneur pourra effectuer tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux. Il pourra également modifier librement la distribution des agencements intérieurs du magasin. Toutefois, le preneur ne pourra faire, dans les lieux loués, aucune démolition, aucun percement des murs porteurs ou des voûtes, aucune construction sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur, et dans les conditions définies par lui. Toutes les constructions et travaux qui auront été réalisés par le preneur, dont notamment les travaux d'aménagement réalisés lors de son entrée dans les lieux, deviendront à la sortie des locaux, la propriété du bailleur qui ne pourra en conséquence en exiger la dépose ou la remise en état initial par le preneur » ; qu'ainsi s'agissant, dans le cadre du présent litige, de rechercher si la SA Conforama a manqué à ses obligations contractuelles, il convient de se référer aux termes de cet article afin de déterminer si les travaux qu'il a effectués s'analysent en une construction ou en un aménagement, sans qu'il ne soit besoin de se référer à l'article R421-14 du code de l'urbanisme relatif aux constructions et travaux nécessitant un permis de construire lequel concerne également un certain nombre d'aménagements ; qu'en effet, il ne s'agit pas de déterminer ici si la SA Conforama a réalisé des travaux qui nécessitaient l'obtention d'un tel permis mais de déterminer s'il a réalisé des travaux pour lesquels une autorisation du bailleur était nécessaire ; que, dans son courrier en date du 12 décembre 2012, la SA Conforama soutient que la réalisation litigieuse constitue un aménagement et qu'elle n'avait donc pas à être autorisée par le bailleur ; qu'à ce titre, la seule mention consistant à tenir à la disposition de celui-ci « l'ensemble des documents nécessaires au dépôt d'une demande de permis de construire, aux fins, s'il en était besoin, de régulariser a postériori cet aménagement » ne saurait constituer l'aveu que cet aménagement est en réalité une construction au sens du contrat ; qu'il en est de même de la correspondance du 7 juin 2012 dont les propositions de régularisation faites par la SA Conforama répondent principalement à une volonté de rechercher une solution amiable au litige ; que, s'agissant de la nature des travaux réalisés, il ressort de l'attestation non contestée de la société Spade ayant procédé à la réalisation de la mezzanine litigieuse que cette installation n'a nécessité aucune démolition, aucun percement des murs porteurs ou des voûtes et qu'elle est constituée par une structure indépendante autoporteuse, sans être d'aucune façon ancrée aux parois du bâtiment ; que, dès lors, un tel ouvrage ne peut être considéré comme étant une construction au sens du contrat, sa structure amovible et non scellée dans les murs lui conférant la qualification de simple aménagement de l'agencement intérieur du magasin en conformité avec la destination des lieux puisque réalisé à des fins de réserves ; que cet aménagement étant entièrement démontable, les conséquences sur les assurance des parties ne concernent que la seule assurance du preneur et le moyen selon lequel les contrats d'assurance respectifs ne permettent pas une telle installation ne peut avoir un quelconque effet sur le litige ; que, par ailleurs, il ressort des marchés et devis établis au cours de l'année 2011 et notamment du devis du 31 mai 2011 par la société SAE dont le gérant est également M. K..., que cette société a été chargée de procéder au renforcement de la dalle du magasin consécutivement à l'aménagement opéré et que celui-ci peut donc difficilement affirmer ne pas en avoir eu connaissance ; que de même, l'ensemble de ces marchés étant directement passés entre la SA Conforama et la SA SAE sans que la SA Primo n'intervienne à quelque titre que ce soit, cette dernière ne peut raisonnablement soutenir que ces documents ne concernaient que la mezzanine initialement prévue au contrat ; qu'enfin, la date des transports des racks de mezzanine par la société [...] (dont le gérant est également M. K...) pour le compte de Conforama dans le cadre du « chantier SPADE » ne laisse aucun doute quant à la connaissance par M. K... du fait que ces transport ne concernaient pas la mezzanine initialement prévue puisqu'au mois d'octobre 2011, celle-ci était déjà édifiée (procès-verbal de livraison du 9 septembre 2011) ; qu'en tout état de cause, la signature des procès-verbaux de livraison et de levée des réserves établit que les locaux livrés et visités le 4 novembre 2011, lors de la livraison définitive, ont été considérés par les deux parties comme conformes au contrat de bail ; qu'il ressort en conséquence de l'ensemble de ces éléments que le manquement au contrat invoqué par la SARL Primo à l'encontre de la SA Conforama et tenant à la réalisation de constructions non autorisées n'est pas constitué ; que dès lors, il doit être considéré que la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi que les demandes accessoires maintenues en appel ont été à juste titre rejetées par le premier juge dont la décision sera confirmée dans l'ensemble de ses dispositions » (arrêt attaqué, p. 6 à 8) ;

 Et aux motifs éventuellement adoptés que « pour les besoins de son activité de vente au détail de biens mobiliers et objet de décoration, la S.A. Conforama a, le 8 octobre 2009, conclu avec la S.A.R.L. Primo (constructeur bailleur) un bail sous conditions suspensives, le bail portant sur plusieurs immeubles (entrepôts, surface de vente, parking) à usage commercial sis Pôle d'activité de Pernicaggio, commune de Sarrola Carcopino ; que le 22 mars 2011 un avenant au bail est régularisé accroissant la surface de réserve et majorant le loyer ; que, sur la demande principale en résolution du contrat de bail conclu le 8 octobre 2000, modifié le 21 janvier 2011, formée par la SARL Primo ; qu'aux termes de l'article 1134 du Code civil, ''les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel/ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi' ; que par ailleurs l'article 1184 alinéa 1 du Code civil prévoit que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où une des deux parties ne satisfera point à son engagement" ; que les alinéas 2 et 3 précisent : "Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit (...) La résolution doit être demandée en justice » ; que pour ordonner la résolution, le juge doit constater des manquements graves aux obligations contractuelles ; que la mauvaise foi du créancier de l'obligation entraîne le rejet de la demande de résolution formée par celui-ci ; que, sur l'existence d'un manquement grave aux obligations contractuelles, la S.A.R.L. PRIMO fait grief à la S.A. CONFORAMA d'avoir contrevenu aux dispositions de l'article 3 Titre II du bail conclu, plus précisément d'avoir construit une mezzanine ; que, sur l'existence d'un manquement, l'article 3 du TITRE II intitulé CHARGES ET CONDITIONS LOCATIVES, aménagements et améliorations du bail conclu, stipule : « 3.1. Le preneur pourra effectuer tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux. 3.2. Il pourra également modifier librement la distribution des agencements intérieurs du magasin. Toutefois le preneur ne pourra faire, dans les lieux loués, aucune démolition, aucun percement des murs porteurs ou des voûtes, aucune construction sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur, et dans les conditions définies par lui. 3.3. Toutes les constructions et travaux qui auront été réalisées par le PRENEUR, dont notamment les travaux d'aménagement réalisés lors de son entrée dans les lieux, deviendront à la sortie des locaux la propriété du M... qui ne pourra en conséquence en exiger la dépose ou la remise en état initial par le PRENEUR. (...) le M... renonce expressément à demander une augmentation ou une révision du loyer basés sur les travaux ou améliorations réalisées par le PRENEUR pendant le présent bail et ses renouvellements successifs » ; qu'aux termes du bail, le preneur peut donc sans autorisation du bailleur, procéder à des redistributions des agencement intérieurs, à des aménagements, à des installations ; qu'en revanche il ne peut ni démolir ni percer des murs porteurs ou des voûtes, ou procéder à des constructions sans autorisation expresse et écrite du bailleur ; qu'au sens des stipulations sus-visées comme du sens commun, une « construction » s'entend d'une édification, d'un chantier, d'une installation, d'un ouvrage d'une importance certaine modifiant de manière significative, voir définitive l'existant ; qu'une amélioration, un agencement (intérieurs), un aménagement, s'entend de modifications apportées à un existant n'opérant pas de bouleversement ; qu'il s'agit d'un changement soit de petite échelle visant à adapter les lieux, soit une modification qui tout en étant importante en surface de modifie pas les lieux de manière remarquable ; que, sur la qualification des modifications apportées par la S.A. Conforama aux lieux loués par la S.A.R.L. Primo, aux termes du bail commercial et de son avenant conclus entre les parties, l'immeuble loué comprenait, outre 120 places de parking et des locaux annexes, une surface de vente et une surface d'entrepôt (S.H.O.N. Total de 5.680m2 après avenant) ; que suivant arrêté de permis de construire initial la surface de réserve avait une superficie originelle de 2.302m2, laquelle a été augmentée de 680m2 par l'avenant; que la surface d'entrepôt représentait donc 2.982 m2 ; que dans cette partie Conforama a installé un platelage en bois aggloméré reposant sur des racks, platelage communément désigné entre les parties par le terme de mezzanine ; qu'il est constant qu'il a de la sorte été créée une surface de plancher de 2.500 m2, ce qui constitue une surface importante par rapport à une surface initiale de réserve qui se trouve ainsi doublée ; que la mise en place de la mezzanine a nécessité le renforcement de la dalle du local ; qu'eu égard à sa taille et à son caractère pérenne, elle est soumise à permis de construire, lequel n'a pas été sollicité ; qu'enfin elle a coûté le prix de 325.000 euros à la S.A. Conforama ; que si la structure crée une surface de plancher de près de 2.500 euros, la S.H.O.N. totale de l'immeuble loué s'élève à S.680m2, elle reste malgré tout dans les proportions de l'immeuble loué ; que surtout la mezzanine est constituée d'un platelage en bois aggloméré reposant sur des racks qui forme un ensemble auto-porteur désolidarisé de la structure ; qu'elle est démontable et ne porte pas atteinte au bâtiment ; qu'en dépit de son importance, le platelage ne modifie de manière ni définitive ni significative l'existant ; qu'il résulte ensuite du constat établi par Me B..., huissier de justice le 6 juillet 2012 à la demande de la S.A.R.L. Primo que le platelage sert à l'entreposage de marchandise ; que la destination des lieux (réserve aux termes du bail) est donc respecté comme l'exige par ailleurs le bail ; qu'en dépit de l'importance de la structure installée laquelle est cependant proportionnée à la dimension des locaux loués et à l'activité commerciale (dite de « grande surface ») du preneur, la S.A. Conforama, celle-ci doit être qualifiée, non de construction, mais de travaux d'aménagement visés à l'article 3.1, Titre II du bail ; que, sur l'existence d'un manquement imputable à la S.A. Conforama, aux termes de l'article 3.1,Titre II du bail conclu entre la S.A.R.L. Primo et la S.A. Conforama, « Le preneur pourra effectuer tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux » ; que les travaux réalisés constituant des aménagements aux sens des stipulations précitées et étant conforment à la destination des lieux, aucun manquement ne peut être imputé à la S.A. Conforama ; que, sur l'attitude de la S.A.R.L. Primo, en application de l'article 1184 du Code civil, la mauvaise foi du créancier de l'obligation entraîne le rejet de la demande de résolution formée par celui-ci ; qu'en l'espèce il doit être relevé que onze devis ont été conclus entre la S.A. Conforama et la S.A.R.L SAE pour l'aménagement des locaux commerciaux ; que parmi les travaux réalisés par la S.A.R.L SAE figure l'augmentation de l'épaisseur du dallage de l'entrepôt rendu nécessaire par l'installation du platelage ; que le gérant de la S.A.R.L. SAE est Monsieur E... K..., gérant de la S.A.R.L. Primo ; que le platelage, réalisé par la société SPADE, sans lien de droit avec Monsieur K..., a cependant été livré à la S.A. Conforama par la société [...] dont le gérant est également Monsieur E... K... ; que donc le gérant de la S.A.R.L. SAE, la société [...] et de la S.A.R.L Primo étant Monsieur E... K..., cette dernière société n'ignorait rien de l'installation du platelage dont elle tente aujourd'hui de tirer argument aux fins de résolution du bail ; que suivant planning des travaux versés en procédure une mezzanine a été posée entre le 12 septembre 2011 et le 21 octobre 2011 ; que c'est le premier poste des aménagements intérieurs de la structure ; que le devis passé par Conforama avec la S.A.R.L. SAE en vue de l'augmentation de l'épaisseur du dallage est daté du 31 mai 2011 ; que donc dès cet date Monsieur K..., gérant de la S.A.R.L. SAE comme de la S.A.R.L Primo, et donc cette dernière, avait connaissance de l'installation de la mezzanine sur racks ; qu'il doit même être considéré qu'en proposant par l'intermédiaire d'une société dont il est le gérant, un devis aux fins de dallage visant à supporter la structure supplémentaire, Monsieur E... K... a manifesté son accord à l'installation ; qu'encore la société S.A.E., liée par son gérant à la S.A.R.L. Primo, a participé à toutes les réunions de chantiers ; que si les procès-verbaux ne précisent pas la taille de la mezzanine et désigne seulement le lot 10/26, Monsieur E... K... ne peut prétendre avoir ignoré la taille réelle de celle-ci (2.500 m2 au lieu de 570m2) dans la mesure où il résulte que non seulement sa société, la S.A.R.L. SAE était présente aux réunions de chantiers, mais encore que la mezzanine a été installée en premier entre le 12 septembre 2011 et le 21 octobre 2011 ; que donc dès le mois de mai 2011, la S.A.R.L. Primo a eu connaissance de l'installation du platelage qu'elle conteste aujourd'hui ; que plus encore, elle a, par l'intermédiaire de son gérant, été directement associée et participé à son installation ; que c'est manifestement dans ce cadre et pour cette raison que la S.A.R.L Primo a, le 4 novembre 2011, signé le procès-verbal de levée des réserves formulées le 9 septembre 2011 et a participé à la réception définitive de l'ouvrage, ce sans émettre de nouvelles réserves relatives à la mezzanine ; que le bailleur qui a eu connaissance des aménagements réalisées par le preneur , qui a été associé et a participé aux dits aménagements et qui a livré sans réserve l'immeuble ainsi modifié est donc mal fondé à solliciter sur le fondement des dits aménagements, la résolution du bail ; qu'en conséquence, sur la demande de résolution et sur les demandes accessoires à la résolution, en l'absence de manquement de la S.A. Conforama à ses obligations contractuelles, la S.A.R.L Primo sera déboutée de sa demande de résolution du bail passé le 8 octobre 2009 modifié par avenant du 22 mars 2011 et portant sur un ensemble immobilier à usage commercial sis Pôle d'activité de Pernicaggio, commune de SARROLA CARCOPINO ; qu'en conséquence la S.A.R.L. Primo sera déboutée de toutes ses demandes accessoires à la demande de résolution, soit de ses demandes de déguerpissement des lieux, d'indemnité d'occupation, de dommages et intérêts » (jugement, p. 2 à 7) ;

 Alors que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'au cas présent, la SARL Primo soutenait, dans ses conclusions (p.2, § 3 à 5 ; p.4, § 7, p. 5, § 2 et dernier §, p.6. § 1, p. 7 à 9), que la SA Conforama avait commis plusieurs fautes dans l'exécution du contrat de bail, justifiant la résolution de celui-ci ; que ces fautes étaient constituées, d'une part, par la construction d'une mezzanine sans autorisation préalable du bailleur, en contravention à l'article 3, titre II, du bail, et, d'autre part, par l'édification de cette même mezzanine sans permis de construire, ce qui mettait le propriétaire bailleur dans une situation plus que délicate au regard de la loi pénale, et caractérisait une exécution déloyale du contrat de bail ; qu'en répondant seulement, pour débouter la SARL Primo de ses demandes, au moyen tiré du défaut d'autorisation des travaux par le bailleur, la cour d'appel a délaissé le moyen tiré de la réalisation d'une construction sans permis de construire quand il n'était pas contesté qu'un tel permis était exigé par l'article R.421-14 du code de l'urbanisme, et violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile.