Cour de Cassation · civ3 — 6 octobre 2016

CIV.3

 FB


 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 6 octobre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10389 F

 Pourvoi n° K 15-10.465




 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________

 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par :

 1°/ Mme C... V... épouse A..., domiciliée [...] ),

 2°/ M. F... V..., domicilié [...] ,

 3°/ la société DSL, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2014 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section A), dans le litige les opposant à la société Relais Fnac, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 6 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme A..., de M. V... et de la société DSL, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Relais Fnac ;

 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne Mme A..., M. V... et la société DSL aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A..., M. V... et de la société DSL ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Relais Fnac ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme A..., M. V... et la société DSL.

 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le bail consenti par Mme A... et M. V... à la société Relais Fnac le 15 mai 2002, puis renouvelé le 1er avril 2009, ne comporte aucune clause d'indexation, et d'AVOIR en conséquence condamné solidairement Mme A..., M. V... et la société Dsl à rembourser à la société Relais Fnac la somme indûment facturée, soit 428 059,22 euros HT (511 958,82 euros TTC), à parfaire des indexations ultérieurement payées après le 31 décembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 avril 2011 et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;

 AUX MOTIFS QUE, le code de commerce organise deux types de révisions légales du loyer commercial, d'une part la révision triennale applicable en l'absence d'une clause d'indexation et qui est prévue à l'article L. 145-38 du code de commerce, et d'autre part la révision qui résulte de la présence d'une clause d'échelle mobile prévue à l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'en l'espèce, le bail du 15 mai 2002, dont toutes les clauses et conditions sont applicables au bail renouvelé le 23 avril 2009, prévoit, en son article 13, le montant du loyer et ses modalités de paiement, puis, à l'article 14 intitulé « révision », les modalités de sa révision dans les termes suivants : « 14.1 Le loyer est fixé pour la première période triennale seulement et sera susceptible d'être révisé au début de chacune des autres périodes, dans les conditions prévues par la législation en vigueur. 14.2. Ce loyer est révisé en fonction des variations de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE (le dernier indice connu est celui du 4ème trimestre 2001, soit 1140 points), à moins que ne soit rapportée la preuve d'un changement notable de la destination des lieux, ou d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. 14.3. En cas de disparition de l'indice convenu, les parties se rapprochent pour adopter un indice de remplacement et, à défaut d'accord, désigner un tiers qui déterminera l'indice retenu » ; que la clause d'indexation est un mécanisme conventionnel dont le propre est de faire varier le loyer automatiquement, les parties prévoyant à l'avance de quelle manière le loyer variera, ce qui suppose qu'elles stipulent à quel moment le loyer variera (stipulation de la périodicité) et à quel indice il sera fait référence, qu'il s'agisse du type d'indice retenu ou des trimestres utilisés pour le calcul ; qu'en revanche, la révision triennale constitue un mécanisme légal de révision du loyer prévu à l'article L. 145-38 du code de commerce, qui ne peut être mis en oeuvre que si la révision est demandée en respectant le formalisme prévu par l'article R. 145-20 (acte d'huissier ou lettre RAR précisant le prix demandé) ; qu'ainsi, selon l'alinéa 3 du même texte, la révision ne prend effet que du jour de cette demande ; qu'il convient de constater que la clause du bail ne fait, à aucun moment, référence à une indexation du loyer, et rappelle seulement les modalités de mise en oeuvre de la révision triennale légale prévue par l'article L. 145-38 du code de commerce ; que l'article 14 du contrat de bail prévoit seulement que le loyer « sera susceptible d'être révisé », et subordonne expressément cette révision aux conditions prévues par la législation en vigueur ; que ce renvoi aux conditions légales est incompatible avec la stipulation d'une clause d'indexation qui opère automatiquement, sans aucune condition autre que la variation de l'indice de référence ; qu'en revanche, la référence aux articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce concerne la seule révision triennale ; que l'alinéa 2 de l'article 14 du bail fait explicitement référence aux mécanismes de fixation du loyer révisé dans le cadre de l'article L. 145-38 du code de commerce, dès lors qu'il prévoit la révision du loyer en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, qui constituait en 2002, le seul indice prévu par la loi pour le plafonnement, puis excepte l'hypothèse d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ce qui constitue l'hypothèse de déplafonnement expressément prévue par l'article L. 145-38 du code de commerce, et l'hypothèse de la preuve d'un changement notable de la destination des lieux, ce qui constitue un renvoi à l'article L. 145-47 alinéa 4 qui permet, lors de la première révision triennale faisant suite à une déspécialisation simple, de fixer le loyer révisé à la valeur locative lorsque l'adjonction des nouvelles activités commerciales a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative ; que ces dispositions contractuelles ne relèvent pas du mécanisme de la clause d'indexation ; qu'en conséquence, il ne peut être soutenu par l'indivision A... et la SCI Dsl que le bail était assorti d'une clause d'indexation ; que le paiement ne suffit pas à caractériser une renonciation aux clauses du bail ; que le paiement des factures de loyers indexés ne pouvait emporter une quelconque renonciation du locataire aux droits qu'il tient du bail, la renonciation ne se présumant pas ; que l'erreur du solvens n'est pas une condition nécessaire à l'action en répétition de l'indu, de sorte que l'action est ouverte même lorsque le paiement est effectué en toute connaissance de cause ; que comme l'a jugé la Cour de cassation, le seul fait de payer une facture de loyer ou de charges ne suffit pas à caractériser une acceptation non équivoque du loyer payé ; que par ailleurs, le bail prévoir dans son article 30 intitulé « Tolérances », que « toute tolérance relative au respect des clauses et conditions du bail ne peut en aucun cas être considérée, quelque soit la fréquence et la durée, comme une renonciation de l'une ou l'autre des parties à faire valoir ses droits » ; qu'en conséquence, la société Relais Fnac est fondée, sur le fondement des règles de la répétition de l'indu, à demander le remboursement des sommes payées au-delà du montant contractuel du loyer depuis le 1er janvier 2006, ainsi que le montant du dépôt de garantie réajusté, soit les sommes suivantes arrêtées au 31 décembre 2013 : 409 706, 52 € HT au titre de l'indexation du loyer et 18 352,70 € HT au titre de l'indexation du dépôt de garantie, soit un total de 428 059, 22 € HT, soit 511 958,82 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 avril 2011 et à parfaire des sommes payées ultérieurement au titre de l'indexation ; que la TVA devra être remboursée à la société Relais Fnac avec les loyers qui lui ont servi d'assiette ; que les conditions d'application de l'article 1154 du code civil sont réunies ;

 1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes de l'article 13 « loyer » du bail du 15 mai 2002 conclu entre Mme A... et M. V... d'une part, et la société Relais Fnac d'autre part, il était expressément stipulé que le premier paiement aurait lieu le jour de la prise d'effet du bail, le 15 mai 2002, et que le preneur bénéficierait d'une réduction de loyer annuel les deux premières années, soit 137 200 euros du 15 mai 2002 au 14 mai 2003, et 152 500 euros du 15 mai 2003 au 14 mai 2004, « l'indexation dudit loyer débutant le 15 mai 2002 » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que les parties avaient expressément convenu de soumettre le loyer à une indexation annuelle automatique à compter du 15 mai 2002 ; qu'en retenant que le bail prévoyait « à son article 13 le montant du loyer et ses modalités de paiement puis, à l'article 14 intitulé « révision », les modalités de sa révision », et que cette dernière clause ne faisait « à aucun moment, référence à une indexation du loyer, et rappelle seulement les modalités de mise en oeuvre de la révision triennale légale prévue par l'article L. 145-38 du code, de commerce », la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil ;

 2) ALORS QUE l'indexation contractuelle du loyer et la révision triennale légale régie par l'article L. 145-38 du code de commerce ne sont pas exclusives l'une de l'autre ; qu'en l'espèce, l'article 13 « loyer » du bail du 15 mai 2002 conclu entre Mme A... et M. V... d'une part, et la société Relais Fnac d'autre part, stipulait expressément que le premier paiement aurait lieu le jour de la prise d'effet du bail, le 15 mai 2002, et que le preneur bénéficierait d'une réduction de loyer annuel les deux premières années, soit 137 200 euros du 15 mai 2002 au 14 mai 2003, et 152 500 euros du 15 mai 2003 au 14 mai 2004, « l'indexation dudit loyer débutant le 15 mai 2002 » ; que l'article 14 « révision » stipulait que le loyer était fixé pour la première période triennale seulement, et était susceptible d'être révisé au début de chacune des autres périodes, dans les conditions prévues par la législation en vigueur ; qu'en retenant, pour exclure toute possibilité d'indexation annuelle résultant de l'accord des parties, que « ce renvoi aux conditions légales est incompatible avec la stipulation d'une clause d'indexation, qui opère automatiquement sans aucune condition autre que la variation de l'indice de référence », la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et R. 145-38 du code de commerce.