Cour de Cassation · civ3 — 6 octobre 2016

CIV.3

 JT



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 6 octobre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10398 F

 Pourvoi n° D 15-24.259





 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Logeal immobilière, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2015 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité), dans le litige l'opposant :

 1°/ à Mme Q... S...,

 2°/ à Mme C... S...,

 domiciliées [...] ,

 3°/ à la [...] , dont le siège est [...] , représentée par son maire en exercice ;

 défenderesses à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 6 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Ghestin, avocat de la société Logeal immobilière, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la commune du Mesnil Esnard ;

 Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Logeal immobilière aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Logeal immobilière ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune du Mesnil Esnard ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Logeal immobilière

 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir a dit que l'indemnité d'occupation dont sont redevables Mme Q... S... et Mme C... S... doit être fixée annuellement le 1er janvier de chaque année conformément aux stipulations de la convention des 27 et 30 mai 2005, la date de la première indexation étant intervenue le 1er janvier 2006 sur la base de l'indice 1267 du 1er trimestre 2004 ;

 AUX MOTIFS QUE par une convention en date du 27 juin 2002, la commune de Mesnil Esnard confiait à l'établissement Public de Basse Seine l'acquisition d'immeubles destinés à une opération d'aménagement urbain et lui déléguait le droit de préemption urbain ; que le 24 décembre 2002, Mme I... cédait à l'établissement public Basse Seine une maison à usage d'habitation sise [...] ; que cette maison avait été louée en 1938 à M. G... S... par Mmes R... et U... suivant bail notarié et au décès de leur père, ses filles Q... et C... S... sont restées dans les lieux ; que le 23 décembre 2003, l'établissement Public de Basse Seine notifiait à Mme Q... S... et à Mme C... S... un congé pour le 30 juin 2004, congé de refus de renouvellement du bail du 25 avril 1938 motivé par la réalisation par un office d'HLM d'une opération de logements locatifs, la maison louée devant à cet effet être démolie ; que confrontée au refus de Mme Q... S... et Mme C... S... de quitter les lieux, la ville régularisait le 27 et 30 mai 2005 avec elles une convention prévoyant dans un but humanitaire qu'elles pourraient rester dans les lieux en tant qu'occupantes sans droit ni titre leur vie durant ; que le 13 novembre 2007, la commune de Mesnil Esnard cédait à la société Logéal Immobilière la maison d'habitation, l'acte visait expressément la convention du 27 mai 2005 ; qu'en février 2009, Mme Q... S... et Mme C... S... sollicitaient en référé, la condamnation de la société HLM à réaliser les travaux, tout en demandant à être autorisées à rester dans les lieux ; que par ordonnance de référé en date du 10 septembre 2009, il était donné acte à la société Logéal Immobilière de son engagement de procéder aux travaux de clos et couvert dès que les occupantes auraient libéré les lieux ; que par une seconde ordonnance de référé en date du 13 octobre 2011, Mme Q... S... et Mme C... S... qui refusaient toujours de libérer lieux, étaient condamnées à libérer les lieux occupés à titre précaire pour rejoindre un logement loué par la société Logéal Immobilière, et ce dans le mois de la signification de la décision sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai ; que Mme Q... S... et Mme C... S... quittaient leur logement le 17 janvier 2012 pour le réintégrer en juin 2012. La société Logéal Immobilière leur demandait alors de régulariser un nouveau bail conforme à la convention régularisée avec l'Etat ; que par lettre en date du 9 juin 2012, Mme Q... S... et Mme C... S... refusaient de signer le bail ; que c'est ainsi que société Logéal Immobilière a saisi le tribunal d'instance de Rouen ; qu'il convient au préalable de constater que les parties s'accordent à ne pas contester la décision en ce qu'elle a dit que la convention du 24 mai 2005 était opposable à la société Logéal Immobilière. " convient néanmoins de préciser que la convention a été signée les 27 et 30 mai 2005 et non le 24 mai, à tort inscrit dans le dispositif de la décision contestée ; que le point essentiel restant en litige porte sur le montant de l'indemnité d'occupation, et ses modalités d'indexation ; qu'il est ainsi contesté par Mme Q... S... et Mme C... S... l'application faite par le tribunal de critères extérieurs à la convention liant les parties pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, le tribunal ayant calculé le montant de celle-ci en application de la convention du 26 octobre 2010 régularisée avec l'Etat conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation ; que sur ce point, la société Logéal Immobilière soutient que les dispositions de l'article L .353-15 du code de la construction et de l'habitation trouvent à s'appliquer au cas d'espèce ; qu'elles sont opposables aux locataires à la date d'achèvement des travaux prévus; que l'article L. 353-16 du même code prévoit que l'organisme HLM peut notifier à la date d'achèvement des travaux un nouveau loyer; que ces textes sont d'ordre public, étant précisé qu'en cas de refus du locataire de signer un nouveau bail, le locataire ne peut revendiquer l'application de son ancien statut ; qu'en application de l'article L. 353-14 du code de la construction et de l'habitat, les rapports entre les locataires et propriétaires de logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré sont soumis aux dispositions des articles L 353-15 à L. 353-20 du même code, l'article L .353-16 énonçant qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention le bailleur peut dans la limite du maximum prévu dans la convention, fixer un nouveau loyer applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours, les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention ; que ces dispositions sont d'ordre public ; que cependant pour être applicables, elles supposent établie l'existence d'un contrat de bail conclu entre un bailleur un locataire, donnant lieu au paiement d'un loyer ; que la convention signée les 27 et 30 mai 2005 prévoit notamment que dans un but humanitaire, la commune est prête à ne pas abattre la maison, que Mmes S... peuvent y rester en tant qu'occupantes sans droit ni titre leur vie durant, aucune autre personne ne pouvant se prévaloir de ce droit, que la construction des logements futurs serait décalée dans leur terrain, que les futures constructions ne pourront emprunter un passage permettant d'accéder au terrain ; que le propriétaire doit le clos et le couvert ; qu'il sera dû une indemnité d'occupation ; qu'il se déduit de cette convention, qui ne souffre d'aucune difficulté d'interprétation, que les parties ont entendu établir une convention particulière dérogeant à un contrat de bail: les appelantes étant des occupants sans droit ni titre, à titre humanitaire, leur vie durant ; qu'aussi les dispositions rappelées par la société intimée qui prévoient un nouveau loyer applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours n'ont pas vocation en l'espèce à s'appliquer, faute d'un bail liant les parties, étant observé que la société intimée entretient la confusion entre la convention du 27 et 30 mai 2005, portant sur des locaux du [...] , seule applicable au présent litige, un projet de cession d'une occupation précaire portant sur les mêmes locaux qui n'est ni daté ni signé, une convention d'occupation précaire en date du 17 janvier 2012 portant sur des locaux [...] , signée par les parties et correspondant à un logement mis à la disposition des appelantes pendant la durée des travaux effectués au [...] ; qu'en conséquence, s'agissant de la revalorisation de l'indemnité d'occupation après la réalisation des travaux d'aménagement, il convient de se rapporter à la convention qui prévoit que l'indemnité d'occupation est augmentée « chaque année, conformément à la loi en vigueur (l'augmentation devant se faire le 1er janvier de chaque année, 1re augmentation le 1er janvier 2006, indice connu premier trimestre 2004 : 1267. » ; qu'ainsi la date à laquelle l'indexation intervient : 1er janvier de chaque année, que l'indice à prendre en compte : celui du 1er janvier de chaque année ; que la date de la première indexation: 1er janvier 2006 ; que la décision querellée sera ainsi réformée en ce qu'elle a dit que l'indemnité d'occupation dont sont redevables Mme Q... S... et Mme C... S... doit être fixée conformément à la loi et calculée en application de la convention du 26 octobre 2010 et des dispositions notamment du code de la construction et de l'habitation et que cette indemnité d'occupation devait être équivalente au montant du loyer et charges mensuels, outre revalorisation éventuelle dans les conditions de la loi ; que la société Logéal Immobilière sera déboutée en conséquence de sa demande de voir fixer un loyer mensuel de 482,46 €, outre juin 2012 et de sa demande de condamnation des appelantes à payer la somme de13 273,52 € selon décompte arrêté au 12 mars 2015 (arrêt attaqué p.6, 7, 8 al. 1 à 7);

 1°) ALORS QUE le bail est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer ; que l'arrêt attaqué constate que la convention signée les 27 et 30 mai 2005 entre Mesdames C... et Q... S... et la Commune de Mesnil Esnard, aux droit de laquelle vient la société Logeal Immobilière, prévoit en leur faveur un droit d'occupation viager de la maison qu'elles habitent et qu'il sera dû une indemnité d'occupation ; qu'en affirmant néanmoins que les dispositions d'ordre public des articles L 353-14 à L 353-20 relatives au régime juridiques des logements locatifs conventionnés n'étaient pas applicables car la convention des 27 et 30 mai 2005 était une convention particulière dérogeant à un contrat de bail, la Cour d'appel a violé l'article 1709 du Code civil, ensemble les articles L 353-15 et L 353-16 du Code de la construction et de l'habitation ;

 2°) ALORS QUE la convention litigieuse des 27 et 30 mai 2005 prévoyait aussi bien la jouissance de la maison d'habitation au profit de Mmes C... et Q... S... que le paiement par celles-ci d'une indemnité d'occupation soumise à une réévaluation annuelle ; qu'en affirmant néanmoins que les parties avaient voulu « établir une convention particulière dérogeant à un contrat de bail », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention des 27 et 30 mai 2005 en violation de l'article 1134 du Code civil ;

 3°) ALORS QUE de surcroît Mmes C... et Q... S... n'avaient pas contesté, dans leur conclusions d'appel, la qualification de bail de la convention d'occupation litigieuse ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que cette convention n'était pas un bail et que cette disqualification entrainait l'exclusion des dispositions du Code de la construction et de l'habitation sur les logements conventionnés, sans ordonner la réouverture des débats et sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.