Cour de Cassation · civ3 — 3 novembre 2016

CIV.3

 FB



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 3 novembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10442 F

 Pourvoi n° W 15-25.126







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par Mme C... P..., domiciliée [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 18 juin 2015 par la cour d'appel de Nîmes (chambre commerciale, chambre 2 B), dans le litige l'opposant :

 1°/ à Mme J... V..., domiciliée [...] ,

 2°/ à Mme X... V..., domiciliée [...] ,

 3°/ à Mme M... V... épouse K..., domiciliée [...] ,

 défenderesses à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de Mme P..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat des consorts V... ;

 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne Mme P... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme P... ; la condamne à payer aux consorts V... la somme globale de 3 000 euros ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour Mme P....

 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue 26 février 2015 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Privas condamnant un locataire (Mme P...) à verser une provision au propriétaire d'un local commercial (l'indivision V...) ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'ordonnance du juge commissaire ordonnant la vente soulignait une prisée de valeur d'exploitation de 300 000 € pour les éléments incorporels et de 23 600 € pour les éléments corporels - et une valeur de réalisation de 120 000 € pour les éléments incorporels et de 6 060 € pour les éléments corporels ; que le cahier des charges de la vente prévoyait une vente en un lot unique de 100 000 € et que C... P... a été adjudicataire pour 40 000 € après des reports à deux reprises - les 19/09/2014 et le 14/10/2013, à défaut d'adjudicataire, et avec baisse de mise à prix ; que le 14/11/2013 (après un mail du 15/10/2013, non communiqué par elle) Mme P... a écrit au président du tribunal de commerce pour offrir 40 000 € avec une longue lettre de plusieurs pages soulignant les défauts du bien en vente, indiquant notamment : « Comme indiqué dans mon mail du 15 octobre (ci-joint), je suis très intéressée pour reprendre cette affaire malgré les nombreuses difficultés. Je connais bien le dossier ayant été en relation d'affaires avec M. R... d'octobre 2012 à juillet 2013 (période durant laquelle il a cherché à vendre lui-même son affaire). Après une analyse très précise de tous les éléments avec mon expert-comptable et malgré le risque que cela représente pour moi, je souhaite pour différentes raisons reprendre cette affaire. Je vous prie de trouver ci-dessous les éléments majeurs pris en compte dans ma réflexion pour élaborer mon offre sachant que cette "liste" n'est pas exhaustive » ; qu'il est vain déjà en de telles circonstances à tout le moins que Mme P... persiste à prétendre n'avoir pu visiter les lieux que très sommairement, car l'électricité était coupée le jour de la visite et qu'elle n'ait pas pu appréhender l'enjeu de son achat ; que par courrier du 22/02/2014 elle a écrit à J... V... (représentant l'indivision) qu'elle devait faire face à des travaux importants selon étude d'architecte - non communiquée - et des devis importants - non communiqués, sans date et sans prix annoncés ; qu'elle énonce en ce coumer que la société qu'elle devait créer ne l'a pas été et reconnaît : « Comme je vous l'ai indiqué, le prêt bancaire que j'ai déposé dès que la vente a été réalisée, m'a été refusé au vu d'une part des bilans du précédent exploitant et d'autre part de la nouvelle concurrence qui arrive sur le marché dont je vous ai également parlé (ouverture d'un nouveau SPA à Davézieux début 2014) » ; qu'il apparaît ainsi que Mme P..., pour des raisons qui n'ont rien à voir avec des travaux, ne dispose pas d'argent pour la poursuite de son projet, n'a pu constituer la société annoncée - qui devait initialement être mentionnée comme adjudicataire - et n'a pas d'argent pour commencer l'exploitation, pas même payer les premiers loyers ; qu'elle a fait alors établir un rapport "Diagnostic Sécurité et accessibilité" le 24/03/2014 concluant à la nécessité de travaux - non chiffrés — «pour garantir un niveau de sécurité satisfaisant pour le public » [sic] et attirant l'attention sur des normes d'accès "handicapés" : « Concernant l'accessibilité handicapée, la difficulté majeure est liée à l'accessibilité même de l'établissement, situé en étage. Nous vous recommandons d'effectuer une demande de dérogation concernant ce point précis avant de procéder à des travaux intérieurs. Le second point majeur concerne les rétrécissements ponctuels dans la circulation principale qui rendent inaccessibles une grande partie des locaux et la création d'un espace sanitaire-douche handicapé » ; qu'il convient à cet égard de rappeler que le bail de 2012 dispose notamment que la location a pour objet "l'exploitation d'un centre de bien-être et d'entretien corporel sans qu'il puisse en faire d'autres, même temporairement, et ce dernier devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant ladite exploitation" et qu'il précise : « Le Preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du Bailleur aucune réparation, ni remise en état. En outre, le Preneur ne pourra élever aucune réclamation ni exercer aucun recours contre le Bailleur pour vices de construction, apparents ou cachés, erreur dans la désignation ou dans la contenance, mauvais état du sol, sous-sol, dégradation, insalubrités, cas de force majeur ou antre cause. (...) » ; que « le Preneur aura à sa charge toutes les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l'exercice de son activité tout en restant vis à vis du Bailleur garant de toute action en dommages-intérêts de la part des voisins que pourrait provoquer / 'exercice de cette activité. Le Preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, (...) » ; qu'il convient de surligner encore que Mme P... n'est confrontée à aucun problème d'ouverture de son commerce lié à un problème d'accès et qu'elle va prendre l'initiative - en des termes inconnus - singulièrement de communiquer le rapport à l'administration ; que dans un premier temps il va lui être répondu (24/03/2014) qu'il faut effectuer des travaux ; que plus singulièrement encore, insatisfaite de cette première réponse, elle va solliciter - en des termes toujours inconnus et pour les besoins de la procédure - une autre lettre du 20/10/2014 ; qu'il faut ici en citer les termes : « Dans le prolongement de mon courrier du 31 mars 2014, je vous confirme que l'ouverture au public de votre établissement n 'est pas possible en l'état, la non-conformité aux règles d'accessibilité des aires de circulation relevée dans le diagnostic d'Alpes Contrôles la rendant impossible et une dérogation n'étant pas envisageable. Il va sans dire que la demande d'autorisation d'ouverture, en l'état ne pourrais [sic] que recevoir une réponse négative de la sous-commission départementale d'accessibilité et qu'une ouverture sans autorisation vous exposerait, de la part de la mairie, à une décision de fermeture administrative » ; que cette lettre est la preuve qu'aucune démarche n'a été effectuée pour une ouverture, qu'aucune opposition n'a été formulée à cette ouverture, que le seul problème réel à résoudre serait « la non-conformité aux règles d'accessibilité des aires de circulation », c'est à dire - et exclusivement - voir supra « les rétrécissements ponctuels dans la circulation principale qui rendent inaccessibles une grande partie des locaux » pour des handicapés, et encore selon des normes récentes sur les constructions neuves - qui n'apparaissent pas encore d'actualité, et non citées ; que de plus le rapport énonce à ce propos : « toutefois, une tolérance peut être acceptée dans un établissement existant, puisque d'autres cheminements ou équipements peuvent être proposés à des personnes handicapées » ; qu'en définitive, Mme P... a, en connaissance de cause, acheté aux enchères à vil prix - celui qu'elle avait offert - un bien qu'elle connaissait parfaitement avant même la procédure collective du précédent locataire qui avait fait les années précédentes 300 000 € ou plus de chiffre d'affaires ; que confrontée à des problèmes sans rapport avec l'achat et le bail commercial, elle tente désormais de remettre en cause la vente elle-même - procédure au fond invoquée et non justifiée et conteste le respect obligations du bailleur, alors qu'elle n'a objectivement et contractuellement rien à lui reprocher ; qu'il n'existe en conséquence aucune difficulté sérieuse pour statuer en référé ; que l'indivision V... se prévaut en conséquence à juste titre de l'acquisition de la clause résolutoire - jamais contestée et même acceptée en première instance par Mme P... ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Mme P... reproche aux bailleresses d'avoir manqué à leur obligation de délivrance conforme ; que cependant elle a acquis le fonds de commerce litigieux dans le cadre d'une adjudication intervenue le 28 novembre 2013 ; qu'elle a réglé un prix extrêmement modeste, au regard de la valeur estimée des actifs corporels et incorporels cédés, après avoir fait part, au président du tribunal de commerce d'Aubenas, le 14 novembre 2013, de son intérêt pour le fonds de commerce précédemment exploité par la S.A.R.L. [...] ; qu'elle y démontrait avoir une parfaite connaissance des lieux et du matériel les garnissant, soulevait les difficultés techniques et de mise en conformité avec la réglementation des établissements recevant du public ainsi que les contraintes liées au classement du bâtiment aux monuments historiques et détaillait, pour justifier le prix d'acquisition très bas qu'elle proposait, les travaux nécessaires à l'exploitation des lieux ; qu'elle ne peut, dès lors, invoquer ses propres erreurs d'évaluation de la faisabilité de son projet pour se soustraire à ses obligations contractuelles souscrites en toute connaissance de cause ; qu'aux termes des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; qu'en l'espèce, un commandement visant la clause résolutoire a été signifié par huissier à Mme P... le 30 octobre 2014 et il est demeuré infructueux ; que la clause résolutoire est acquise et produit ses effets à compter du 30 novembre 2015 ; que Mme P... occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2014 et cause ainsi un préjudice au bailleur ; qu'elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, jusqu'à libération totale des lieux et remise des clefs au bailleur ; que Mme P... est redevable d'une somme de 15 030 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 octobre 2014 ; qu'elle sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

 1° ALORS QUE dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance ne peut ordonner en référé que les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; qu'il y a contestation sérieuse lorsque la demande dont est saisi le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut être satisfaite sans qu'une question de fond soit préalablement tranchée ; que le juge des référés ne peut dès lors ni méconnaître ce qui a été jugé au fond, ni préjuger ce que le juge du fond, une fois saisi, n'a pas encore jugé ; qu'en l'espèce, Mme P... avait soutenu qu'elle avait saisi le juge du fond pour faire juger que la vente du fonds de commerce aux enchères publiques du 28 novembre 2013 devait être annulée et qu'une telle annulation priverait de cause toute demande relative à l'exécution ou à l'inexécution du bail ; que le sort de la demande présentée par les consorts V... tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et la résiliation de ce dernier était ainsi intrinsèquement dépendante de la décision que le juge du fond doit encore prendre sur la validité même de la vente, de sorte qu'elle se heurtait à une contestation sérieuse ; qu'en confirmant dès lors l'ordonnance en ce qu'elle avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire et, à défaut de libération des lieux, l'expulsion de Mme P... et sa condamnation au paiement d'une provision et d'une indemnité d'occupation, la cour a violé l'article 808 du code de procédure civile ;

 2° ALORS QUE lorsqu'un preneur, mis en cause en raison de l'absence de paiement de loyers, oppose au bailleur l'exception d'inexécution fondée sur son manquement à une obligation essentielle du bail, il s'agit d'une contestation sérieuse relevant du pouvoir du juge du fond et que le juge des référés n'a pas le pouvoir de trancher ; qu'en l'espèce, Mme P..., pour s'opposer à la demande formée par les consorts V... d'une constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en raison de l'absence de paiement des loyers, avait invoqué le fait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance conforme en lui remettant un local inexploitable qui n'était pas conforme à la réglementation en vigueur pour des établissements recevant du public ; qu'elle avait également soutenu que le bailleur avait manqué à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux dès lors qu'en raison de travaux réalisés par le précédent preneur, au mépris du permis de construire qu'il avait déposé, les locaux, dont la configuration réelle lui était inconnue au moment de la conclusion du bail et n'était pas conforme aux plans annexés à la demande de permis de construire déposée en 2004, étaient inexploitables sans des travaux dont la nécessité lui avait été dissimulée et dont le coût était imprévisible ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande des consorts V..., nonobstant l'existence d'une contestation sérieuse relative à l'exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles essentielles, la cour a violé l'article 808 du code de procédure civile ;

 3° ALORS QUE pour confirmer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, l'expulsion et la condamnation de Mme P... au paiement d'une provision et d'une indemnité d'occupation, la cour a retenu que cette dernière avait souscrit ses obligations contractuelles en toute connaissance de cause, au regard du prix proposé du fonds de commerce qu'elle a acheté et de sa connaissance des lieux, et qu'elle avait ainsi pu «appréhender l'enjeu de son achat»; qu'en se prononçant ainsi sur le fond du droit, en l'occurrence sur la validité de l'engagement de Mme P... dans la vente du fonds de commerce intervenue aux enchères publiques du 28 novembre 2013, la cour, qui statuait en référé, a violé l'article 808 du code de procédure civile ;

 4° ALORS, en toute hypothèse. QUE manque à son obligation de délivrance conforme le bailleur qui délivre un bien à usage commercial dont il s'avère qu'il ne peut être ouvert au public pour des raisons de sécurité ou dont les transformations intervenues irrégulièrement n'en permettent pas l'exploitation en l'état ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la délivrance des lieux litigieux, non conformes aux plans annexés au permis de construire, affectés par des transformations irrégulièrement apportées par le précédent preneur, sous la responsabilité du bailleur, et rendant en l'état impossible l'ouverture au public, ne constituait pas pour ledit bailleur un manquement à son obligation de délivrance conforme et à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, justifiant le défaut de paiement des loyers, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 808 du code de procédure civile et 1719 du code civil ;

 5° ALORS, en toute hypothèse. QUE si dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés a le pouvoir d'allouer une provision, il ne peut, en revanche, sauf à excéder ses pouvoirs, prononcer une condamnation à réparation ; que l'ordonnance confirmée en toutes ses dispositions par la cour non seulement avait condamné Mme P... à payer à l'indivision, « à titre provisionnel», une somme de 15 030 euros « au titre de l'arriéré de loyers et charges», mais elle l'avait également condamnée à réparation, en la condamnant à verser aux consorts V..., à compter du 30 novembre 2014 et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs, «une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges » (ordo. p. 5) ; qu'en se déterminant ainsi, la cour a excédé ses pouvoirs au regard de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'elle a violé.