Cour de Cassation · civ3 — 3 novembre 2016

CIV.3

 CF



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 3 novembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10443 F

 Pourvoi n° F 15-23.272


 



 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Le Bateau de Safran création B... V..., anciennement dénommée société [...] , société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 28 janvier 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à M. U... K... O..., domicilié [...] ,

 défendeur à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société [...] , de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. K... O... ;

 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société Le Bateau de Safran création B... V... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Bateau de Safran création B... V... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. K... O... ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Le Bateau de Safran création B... V....

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QU' il a constaté la résiliation du bail commercial pour manquement à la destination contractuelle visée par la clause résolutoire de plein droit, et a ordonné en conséquence l'expulsion de la société [...] et de tout autre occupant ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail du 26 décembre 1995 contient en son article VIII une clause résolutoire qui dispose : "qu'à défaut de paiement d'un seul mois ou terme de loyer et accessoires à son échéance, ou à défaut d'une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution signifiés à personne ou au domicile ci-après élu, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur" ; qu'il a été rappelé dans l'exposé du litige l'article II, à savoir la clause de destination du bail, qui prévoit, en son alinéa 1er que les locaux sont destinés à l'exploitation personnelle du preneur pour l'activité de : entreposage, import et export, restauration, création d'objets de décoration et d'ameublement, comprenant le textile, les accessoires, articles cadeaux ; que l'alinéa 2 prévoit, en outre, que le preneur sera tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l'exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée, sous peine de résiliation immédiate du présent bail, si bon semble au bailleur ; que le constat dressé par Maître F..., huissier, commis par ordonnance sur requête du Président du tribunal de grande instance de Paris, les 24 et 31 mars 2009, décrit ainsi les locaux donnés à bail au [...] : - une grande pièce dans laquelle sont entreposés de nombreux objets qui semblent provenir d'Inde, - une mezzanine contenant : * une salle de bains équipée d'un lavabo, d'une baignoire avec douchette, d'un WC à l'anglaise ; les photos annexées au constat montrent qu'autour de la baignoire sont entreposés deux flacons de type shampooing ou gel douche et, au-dessus du lavabo, deux flacons, un verre à dent avec dentifrice et un diffuseur de laque ; * la première pièce est à usage de cuisine et salle à manger / rangement ; elle est équipée d'une gazinière avec deux plaques gaz, deux plaques électriques, deux bacs évier avec égouttoir, d'une machine à laver la-vaisselle, d'un four à micro-ondes et d'un réfrigérateur ; elle est munie de placards hauts avec de la vaisselle, des produits alimentaires frais et de conserve ; dans le réfrigérateur se trouvent des légumes et des laitages ; est notée la présence de chaises et d'un buffet contenant de la vaisselle ; les photographies de cette pièce montrent tous ustensiles permettant de faire la cuisine (huile, épices), de la vaisselle mise à sécher à proximité de l'évier et de la vaisselle sale dans l'évier, des provisions sur le four à micro-ondes et divers objets du quotidien sur le réfrigérateur ; - la seconde pièce est décrite par l'huissier comme moquettée avec un lit ancien, des placards contenant des vêtements et du linge de maison (serviettes de bain, nappes et torchons), un meuble ancien contenant des dessous féminins ; - dans le local sous toiture sont entreposés de nombreux objets anciens, et notamment des pendules, un matelas une place et un lit pliant, le matelas présentant des traces de salissure ;
 que le 24 mars 2009, l'huissier a rencontré la gardienne de la [...] qui lui a déclaré : "La personne qui vit au [...] est Mme B... V.... Elle y a une chambre et une cuisine où elle vit au premier étage. Le week-end, il y a des gens qui viennent, certains même me demandent d'ouvrir la grille d'accès de la villa pour charger ou décharger des meubles. Je vois aussi des acheteurs qui viennent au 9 et aussi au 13." ; que le 29 avril 2009, M. M... O... a fait notifier, par acte d'huissier, à la société [...] , ancienne dénomination de la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V..., une sommation destinée notamment à remettre les lieux dans leur état originel conforme à la description et à la destination du bail et à supprimer l'appartement privé créé à l'étage en restituant aux lieux leur surface commerciale, après avoir exposé qu'il était apparu qu'avait été créé un appartement d'habitation dans les lieux à savoir, salle de bains, cuisine, chambre, ce qui modifiait les données originelles du bail et que cette opération constituait une infraction à la clause 6 du bail et à l'article II du chapitre I dont les termes ont été rappelés plus avant ; que cette sommation visait d'autres infractions au bail et la clause résolutoire insérée au bail ; que le 22 juin 2009, Me F..., commis par nouvelle ordonnance présidentielle, s'est à nouveau rendu sur les lieux au [...] ; que la description des lieux loués et notamment de la mezzanine est très proche de celle effectuée le 31 mars précédent ; que la cuisine est toujours en état de fonctionnement avec de nombreux ustensiles de cuisine et des provisions sur le plan de travail ; que la photographie du buffet montre des nombreux verres et tasses à café, de nombreux objets de la vie quotidienne et plusieurs bouteilles de vin ; que la baignoire est dans le même état avec quelques flacons supplémentaires sur l'étagère située au-dessus de la baignoire ; qu'il résulte clairement de la lecture de ces deux constats et de l'examen des photographies qui y sont annexées la preuve que, si la grande pièce du rez-de-chaussée sert à l'usage commercial prévu au bail, à savoir l'entreposage import/export, la restauration, la création d'objets de décoration et d'ameublement, en revanche, la mezzanine et le local sous toiture sont utilisés par la gérante de la société locataire comme local d'habitation. Contrairement à ce que soutient la société " Le Bateau de Safran " - Création B... V... dans ses écritures, il ne s'agit nullement d'un simple local de repos permettant à Mme V... de se changer et de se présenter sur son meilleur jour mais d'un local d'habitation permanente caractérisé par la présence d'une véritable salle de bains avec baignoire et lavabo dont l'utilisation est établie par la présence d'objets permettant le lavage, autre qu'occasionnel ( gels douche, shampooings, diffuseur de laque, dentifrice ) ; que la cuisine est bien aménagée avec des équipements électroménager complets ( cuisinière, machine à laver la vaisselle, bouilloires ), des casseroles, des provisions et de la vaisselle utilisée ; que le nombre des verres, tasses à café et l'importance du linge de maison démontrent également un usage d'habitation que confirment la présence d'un lit et de matelas ; que les déclarations de la gardienne confirment le fait prétendu par le bailleur que le local servait à l'habitation de Mme V..., gérante de la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V..., tout comme la mention de son domicile personnel qui figure sur l'extrait K bis de la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... au registre du commerce et des sociétés du 5 août 2014, à savoir le [...] ; que M. M... O... démontre ainsi la réalité de la violation par la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... de la clause de destination du bail le 31 mars 2009, et sa persistance le 22 juin suivant, en dépit de la sommation du 29 avril 2009 d'avoir à la faire cesser ;
 que la locataire est mal venue à prétendre à la nullité de la clause de destination du bail comme interdisant toute utilisation personnelle et occasionnelle du local ; qu'il s'agit au contraire d'une clause de destination à usage commercial parfaitement licite, en ce qu'elle exige du preneur qu'il conserve la destination contractuelle commerciale du bail et prohibe le fait que les locaux soient utilisés à usage d'habitation, ce qui n'interdit nullement à sa gérante et à ses employés de se restaurer, de se reposer et de se rafraîchir dans un local de repos aménagé pour ce faire ; que cette clause ne porte pas ainsi atteinte au respect des droits fondamentaux de l'homme consistant à pouvoir se restaurer et disposer de lieux d'aisance et de toilettes sur son lieu de travail ; que le fait que Mme V... dispose d'une habitation très proche de son lieu de travail est sans conséquence sur la réalité de la violation de la clause de destination puisqu'il est démontré que le local commercial servait également d'habitation ; qu'enfin, contrairement à ce que soutient le preneur, le constat de la résiliation de plein droit du bail est effectué par le juge, au visa de la persistance de l'infraction au bail un mois après la sommation d'avoir à respecter la clause du bail, et non pas en fonction de la situation telle qu'elle se présente au jour où il statue ;
 qu'il convient de constater que la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... n'a pas régularisé l'infraction à la clause de destination du bail dans le mois de la sommation à elle délivrée le 29 avril 2009, de sorte que la clause résolutoire est acquise au bailleur le 30 mai 2009 ;
 que la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... n'a pas demandé au tribunal de grande instance de Paris la suspension des effets de la clause résolutoire, se contentant de contester l'infraction ; que ce n'est que devant la cour qu'elle forme, sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce, une demande de suspension des effets de la clause résolutoire en prétendant être de bonne foi, sollicitant un délai de grâce de 2 ans pour s'acquitter des sommes pouvant être dues, et quitter les lieux ;
 qu'elle verse aux débats un constat dressé par Me D..., huissier, le 17 octobre 2014 qui démontre que, le jour du passage de l'huissier, la baignoire se trouvant dans la mezzanine n'est plus utilisée car remplie d'objets de décoration et que l'espace cuisine a été réaménagé avec deux tables de repas entourées de chaises ; que le réfrigérateur contient principalement des boissons, Mme V... indiquant à l'huissier que la vaisselle était utilisée par elle et son employé pour des déjeuners à usage professionnel ; que la pièce mitoyenne de la cuisine est décrite comme une remise d'éléments de textile d'usage professionnel ; que ce constat permet d'établir la régularisation de l'infraction de violation de la clause de destination le 17 octobre 2014, soit plus de 5 ans après les constats de mars et juin 2009 ; que la tardiveté de cette régularisation et l'absence de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire fut-ce à titre subsidiaire devant les premiers juges conduisent la cour à exclure toute bonne foi de la locataire et à rejeter en conséquence la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de la persistance de l'infraction au bail en dépit d'une sommation de faire et d'une précédente instance devant le tribunal de grande instance de Paris ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 mai 2009, ordonné l'expulsion de la locataire et autorisé la séquestration de ses meubles ; qu'il sera infirmé seulement sur le délai donné à la locataire avant que l'expulsion ne soit autorisée, délai qui sera porté à 6 mois, compte tenu de l'ancienneté de l'occupation de la locataire, soit 20 ans, et de l'importance du déménagement à opérer, compte tenu du nombre d'objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués » (arrêt, p. 4 à 7) ;

 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « le commandement délivré le 2 avril 2009 ayant mis en mouvement en premier la clause résolutoire, il doit d'abord être examiné ; que la première cause de ce commandement porte sur la somme de 2.366,77 euros ; qu'il résulte de l'avis d'échéance émis le 28 septembre 2009 par le mandataire de Monsieur U... M... O... , soit postérieurement à l'acte de protestation à sommation délivré par la société locataire que son compte a été crédité de la somme de 2.366,77 euros ; que cette mise de cette somme au crédit du compte de la locataire par l'administrateur de biens suppose qu'ont été ainsi admises comme valables les protestations émises par la S.A.R.L. "LE BATEAU DE SAFRAN - Création B... V..." et par voie de conséquence qu'elle n'était plus exigible ; que la clause résolutoire n'a donc pas été mise valablement en mouvement du chef de la somme de 2.366,77 euros ;
 que s'agissant des autres causes du commandement, à savoir la taxe foncière des exercices 2007 et 2008 dont relève la taxe des ordures ménagères, si le bail met à la charge de la société preneuse le montant de cette taxe, il précise que son obligation à ce titre n'est qu'une obligation de remboursement ; qu'il appartient donc au bailleur avant de la répercuter sur sa locataire de justifier préalablement du montant exact de cette taxe ; qu'or, ce n'est que par un courrier du 2 mars 2010 que le mandataire de Monsieur U... M... O... a adressé à la S.A.R.L. "LE BATEAU DE SAFRAN - Création B... V..." les avis de taxe foncière émis par l'administration des impôts au titre des exercices 2007 et 2008 ; que l'absence de justification par Monsieur U... M... O... auprès de sa locataire des montants dont il était redevable à ce titre rendait ces sommes pas encore exigibles ; que faute donc de leur exigibilité à la date de délivrance du commandement du 2 avril 2009, la clause résolutoire n'a pas été mise valablement en jeu par celui-ci ; que le commandement du 2 avril 2009 dont l'ensemble des causes visaient des sommes qui n'étaient plus dues ou non exigibles est donc sans effet aucun sur la clause résolutoire ; qu'entre autres causes, la sommation délivrée le 29 avril 2009 vise une infraction à la destination contractuelle, laquelle est reprise in extenso dans la sommation ;
 qu'il est ainsi reproché à la locataire d'avoir "créé un appartement d'habitation dans les lieux, à savoir salle de bains, cuisine, chambre, ce qui retire d'autant de surface commerciale mais surtout modifie les données originelles du bail", étant précisé plus loin que cet usage est non prévu et contraire à la destination commerciale du contrat ; que l'infraction ainsi reprochée à la société locataire est suffisamment précise pour mettre en jeu valablement la clause résolutoire ; que la clause de destination contractuelle des locaux dont lecture a été donnée ci-dessus vise uniquement un usage commercial, sans autorisation d'une affectation en partie à usage d'habitation ; qu'elle vient ainsi compléter la désignation des locaux qui ne faisait état que d'un local commercial ; que le fait qu'un constat d'huissier ait été établi le 24 mai 1995 à la requête de Madame B... V... qui occupait alors les lieux en vertu de la convention d'occupation alors en cours entre elle-même et Mademoiselle Q... M... O... est naturellement sans effet sur la destination contractuelle du bail conclu postérieurement ; qu'il est en outre observé que les indications fournies à cet huissier par la requérante, Madame V..., à savoir "qu'elle occupe un local composé d'un entrepôt, de trois chambres et de deux mezzanines" et reprises en préambule du constat, ne font aucunement foi car il ne s'agit pas des constatations de l'huissier ; que les constatations de l'huissier font d'ailleurs seulement état, s'agissant de la composition des lieux loués, d'une entrée, d'un entrepôt, de pièces, d'une mezzanine, elle-même composée de deux pièces dans le fond d'une desquelles, il a relevé, la présence d'un cabinet de toilette dont l'état de fonctionnement n'a pu être déterminé ; qu'il ne peut être déduit de la seule présence de ce cabinet de toilette une utilisation en 1995 des locaux à titre d'habitation ; qu'à l'absence d'élément matériel caractérisant lors de la conclusion du bail un usage des locaux comme habitation vient s'ajouter la prohibition faite au bail de toute utilisation des locaux à un usage autre que commercial et qui en application de l'article 1134 du Code civil a force de loi ; que pour établir l'infraction à la destination contractuelle des locaux, à savoir l'utilisation d'une partie des locaux à titre d'habitation, Monsieur U... M... O... produit un constat d'huissier en date des 24 et 31 mars 2009, effectué en exécution d'une ordonnance sur requête ; que le fait que l'huissier qui a procédé à ces opérations de constat soit le même que celui qui avait précédemment été requis par Madame B... V... en 1995, n'invalide en rien ses constatations, étant en outre observé qu'il a agi dans le cadre d'un mandat judiciaire, ayant été nommément désigné à cet effet ; que l'huissier constatait l'existence dans la mezzanine d'une salle de bains équipée d'un lavabo sur pied, d'un W.C. à l'anglaise, d'un ballon d'eau chaude, outre la présence d'un lit une place avec matelas mousse, installé dans un dégagement situé à gauche de cette salle de bains ; que cette mezzanine comprend également deux autres pièces, dont l'huissier a constaté que l'une d'elle "est à usage de cuisine et salle à manger", et sert également au rangement de documents ; qu'il relevait que la cuisine est équipée d'une gazinière avec deux plaques gaz, deux plaques électriques, d'un grille four, deux bacs évier avec égouttoir, d'une machine à laver la vaisselle, d'un four à micro-ondes, d'un réfrigérateur contenant des légumes et des laitages ; que l'huissier relevait la présence d'une batterie de placards hauts avec de la vaisselle, des produits alimentaires frais et de conserve, ainsi que des tables et chaises ; que l'huissier relevait que l'autre pièce de la mezzanine accueillait un lit une place, des placard-penderies contenant des vêtements, du linge de maison, ainsi qu'un meuble ancien contenant des dessous féminins et des chaussettes ; que ces constatations sont illustrées par divers clichés photographiques annexés au constat ; que le même huissier était à nouveau désigné par ordonnance sur requête en date du 5 juin 2009 et procédait le 22 juin à de nouvelles opérations dans les lieux loués qui aboutissaient à des constatations similaires ; qu'il est notamment relevé sur les clichés photographiques annexés à ce constat la présence d'un concombre entier près de l'évier, d'une corbeille remplie d'oignons et de têtes d'ail, la présence sur un buffet de bouteilles de vin dont l'une entamée, des bocaux contenant des denrées alimentaires, la présence d'un égouttoir contenant des ustensiles de cuisine sur le plan de travail carrelé entourant l'évier ; que dans la salle de bains de produits de toilette placés sur une tablette installée au-dessus de la baignoire et sur le rebord du lavabo ; que l'importance des objets nécessaires à la vie courante, le nombre de denrées alimentaires et des produits de toilettes relevés par l'huissier sont incompatibles avec un usage strictement commercial des locaux ;que la production des avis d'imposition de Madame B... V... au titre des exercices 2006 et 2007 faisant mention d'une autre adresse, à savoir [...] 20e,, ainsi que des avis de taxe d'habitation des exercices 2008, 2009 et 2010 mentionnant comme occupant à cette même adresse, la "SCI LES TROIS MOUSQUETAIRES" dont Madame B... V... est la gérante ne suffit pas réfuter l'usage des locaux loués comme habitation ; que cet usage fusse-t-il d'appoint ou à titre secondaire par Madame B... V... ou par une autre personne est incompatible avec la destination contractuelle des locaux qui n'autorise qu'un usage commercial ;
 que la persistance de cette infraction plus d'un mois après la sommation du 29 avril 2009 d'avoir à la faire cesser, suffit à entraîner l'acquisition automatique de la clause résolutoire sans qu'il ne soit nécessaire de vérifier la validité des autres causes visées à cet acte ; que le tribunal n'étant pas saisi d'une demande de délais du chef de la sommation délivrée le 29 avril 2009, il ne peut en tout état de cause ordonner la suspension des effets de clause résolutoire ; que le bail étant résolu de plein droit à compter du 30 mai 2009, il convient comme il sera dit au dispositif de la présente décision d'ordonner l'expulsion de la SARL [...] et de tout occupant, faute de restitution volontaire des lieux » (jugement, p. 5 à 8) ;

 ALORS QUE la clause résolutoire de plein droit contenue à un bail commercial ne peut être mise en oeuvre de mauvaise foi ; que la mauvaise foi du bailleur est constituée dès lors qu'il met en oeuvre la clause résolutoire en exigeant l'exécution d'une obligation dont il ne tire aucun intérêt et en connaissance du préjudice disproportionné qu'il cause ce faisant à son locataire ; qu'en l'espèce, la société LE BATEAU DE SAFRAN faisait notamment valoir qu'elle et sa gérante exerçaient leur profession d'antiquaire depuis plus de vingt ans dans les locaux pris à bail, que les manquements soudainement invoqués par M. M... O... étaient pour la plupart inexistants cependant que celui tenant à la destination des lieux était dérisoire (conclusions, p. 2 et s.), et que le bailleur avait manqué à la loyauté contractuelle et à ses obligations de bonne foi en multipliant les procédures dans le seul but d'intimider le locataire et de récupérer ainsi le bien dont il venait d'hériter (conclusions, p. 7 et 8) ; qu'en ne vérifiant pas, comme il lui était ainsi demandé, si la clause résolutoire de plein droit n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.

 SECOND MOYEN DE CASSATION

 L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QU' il a constaté la résiliation du bail commercial pour manquement à la destination contractuelle visée par la clause résolutoire de plein droit, et a ordonné en conséquence l'expulsion de la société [...] et de tout autre occupant ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le bail du 26 décembre 1995 contient en son article VIII une clause résolutoire qui dispose : "qu'à défaut de paiement d'un seul mois ou terme de loyer et accessoires à son échéance, ou à défaut d'une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution signifiés à personne ou au domicile ci-après élu, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur" ; qu'il a été rappelé dans l'exposé du litige l'article II, à savoir la clause de destination du bail, qui prévoit, en son alinéa 1er que les locaux sont destinés à l'exploitation personnelle du preneur pour l'activité de : entreposage, import et export, restauration, création d'objets de décoration et d'ameublement, comprenant le textile, les accessoires, articles cadeaux ; que l'alinéa 2 prévoit, en outre, que le preneur sera tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l'exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée, sous peine de résiliation immédiate du présent bail, si bon semble au bailleur ; que le constat dressé par Maître F..., huissier, commis par ordonnance sur requête du Président du tribunal de grande instance de Paris, les 24 et 31 mars 2009, décrit ainsi les locaux donnés à bail au [...] : - une grande pièce dans laquelle sont entreposés de nombreux objets qui semblent provenir d'Inde, - une mezzanine contenant : * une salle de bains équipée d'un lavabo, d'une baignoire avec douchette, d'un WC à l'anglaise ; les photos annexées au constat montrent qu'autour de la baignoire sont entreposés deux flacons de type shampooing ou gel douche et, au-dessus du lavabo, deux flacons, un verre à dent avec dentifrice et un diffuseur de laque ; * la première pièce est à usage de cuisine et salle à manger / rangement ; elle est équipée d'une gazinière avec deux plaques gaz, deux plaques électriques, deux bacs évier avec égouttoir, d'une machine à laver la-vaisselle, d'un four à micro-ondes et d'un réfrigérateur ; elle est munie de placards hauts avec de la vaisselle, des produits alimentaires frais et de conserve ; dans le réfrigérateur se trouvent des légumes et des laitages ; est notée la présence de chaises et d'un buffet contenant de la vaisselle ; les photographies de cette pièce montrent tous ustensiles permettant de faire la cuisine (huile, épices), de la vaisselle mise à sécher à proximité de l'évier et de la vaisselle sale dans l'évier, des provisions sur le four à micro-ondes et divers objets du quotidien sur le réfrigérateur ; - la seconde pièce est décrite par l'huissier comme moquettée avec un lit ancien, des placards contenant des vêtements et du linge de maison (serviettes de bain, nappes et torchons), un meuble ancien contenant des dessous féminins ; - dans le local sous toiture sont entreposés de nombreux objets anciens, et notamment des pendules, un matelas une place et un lit pliant, le matelas présentant des traces de salissure ;
 que le 24 mars 2009, l'huissier a rencontré la gardienne de la [...] qui lui a déclaré : "La personne qui vit au [...] est Mme B... V.... Elle y a une chambre et une cuisine où elle vit au premier étage. Le week-end, il y a des gens qui viennent, certains même me demandent d'ouvrir la grille d'accès de la villa pour charger ou décharger des meubles. Je vois aussi des acheteurs qui viennent au 9 et aussi au 13." ; que le 29 avril 2009, M. M... O... a fait notifier, par acte d'huissier, à la société [...] , ancienne dénomination de la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V..., une sommation destinée notamment à remettre les lieux dans leur état originel conforme à la description et à la destination du bail et à supprimer l'appartement privé créé à l'étage en restituant aux lieux leur surface commerciale, après avoir exposé qu'il était apparu qu'avait été créé un appartement d'habitation dans les lieux à savoir, salle de bains, cuisine, chambre, ce qui modifiait les données originelles du bail et que cette opération constituait une infraction à la clause 6 du bail et à l'article II du chapitre I dont les termes ont été rappelés plus avant ; que cette sommation visait d'autres infractions au bail et la clause résolutoire insérée au bail ; que le 22 juin 2009, Me F..., commis par nouvelle ordonnance présidentielle, s'est à nouveau rendu sur les lieux au [...] ; que la description des lieux loués et notamment de la mezzanine est très proche de celle effectuée le 31 mars précédent ; que la cuisine est toujours en état de fonctionnement avec de nombreux ustensiles de cuisine et des provisions sur le plan de travail ; que la photographie du buffet montre des nombreux verres et tasses à café, de nombreux objets de la vie quotidienne et plusieurs bouteilles de vin ; que la baignoire est dans le même état avec quelques flacons supplémentaires sur l'étagère située au-dessus de la baignoire ; qu'il résulte clairement de la lecture de ces deux constats et de l'examen des photographies qui y sont annexées la preuve que, si la grande pièce du rez-de-chaussée sert à l'usage commercial prévu au bail, à savoir l'entreposage import/export, la restauration, la création d'objets de décoration et d'ameublement, en revanche, la mezzanine et le local sous toiture sont utilisés par la gérante de la société locataire comme local d'habitation. Contrairement à ce que soutient la société " Le Bateau de Safran " - Création B... V... dans ses écritures, il ne s'agit nullement d'un simple local de repos permettant à Mme V... de se changer et de se présenter sur son meilleur jour mais d'un local d'habitation permanente caractérisé par la présence d'une véritable salle de bains avec baignoire et lavabo dont l'utilisation est établie par la présence d'objets permettant le lavage, autre qu'occasionnel ( gels douche, shampooings, diffuseur de laque, dentifrice ) ; que la cuisine est bien aménagée avec des équipements électroménager complets ( cuisinière, machine à laver la vaisselle, bouilloires ), des casseroles, des provisions et de la vaisselle utilisée ; que le nombre des verres, tasses à café et l'importance du linge de maison démontrent également un usage d'habitation que confirment la présence d'un lit et de matelas ; que les déclarations de la gardienne confirment le fait prétendu par le bailleur que le local servait à l'habitation de Mme V..., gérante de la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V..., tout comme la mention de son domicile personnel qui figure sur l'extrait K bis de la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... au registre du commerce et des sociétés du 5 août 2014, à savoir le [...] ; que M. M... O... démontre ainsi la réalité de la violation par la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... de la clause de destination du bail le 31 mars 2009, et sa persistance le 22 juin suivant, en dépit de la sommation du 29 avril 2009 d'avoir à la faire cesser ;

 que la locataire est mal venue à prétendre à la nullité de la clause de destination du bail comme interdisant toute utilisation personnelle et occasionnelle du local ; qu'il s'agit au contraire d'une clause de destination à usage commercial parfaitement licite, en ce qu'elle exige du preneur qu'il conserve la destination contractuelle commerciale du bail et prohibe le fait que les locaux soient utilisés à usage d'habitation, ce qui n'interdit nullement à sa gérante et à ses employés de se restaurer, de se reposer et de se rafraîchir dans un local de repos aménagé pour ce faire ; que cette clause ne porte pas ainsi atteinte au respect des droits fondamentaux de l'homme consistant à pouvoir se restaurer et disposer de lieux d'aisance et de toilettes sur son lieu de travail ; que le fait que Mme V... dispose d'une habitation très proche de son lieu de travail est sans conséquence sur la réalité de la violation de la clause de destination puisqu'il est démontré que le local commercial servait également d'habitation ; qu'enfin, contrairement à ce que soutient le preneur, le constat de la résiliation de plein droit du bail est effectué par le juge, au visa de la persistance de l'infraction au bail un mois après la sommation d'avoir à respecter la clause du bail, et non pas en fonction de la situation telle qu'elle se présente au jour où il statue ;
 qu'il convient de constater que la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... n'a pas régularisé l'infraction à la clause de destination du bail dans le mois de la sommation à elle délivrée le 29 avril 2009, de sorte que la clause résolutoire est acquise au bailleur le 30 mai 2009 ;
 que la société "Le Bateau de Safran" - Création B... V... n'a pas demandé au tribunal de grande instance de Paris la suspension des effets de la clause résolutoire, se contentant de contester l'infraction ; que ce n'est que devant la cour qu'elle forme, sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce, une demande de suspension des effets de la clause résolutoire en prétendant être de bonne foi, sollicitant un délai de grâce de 2 ans pour s'acquitter des sommes pouvant être dues, et quitter les lieux ;
 qu'elle verse aux débats un constat dressé par Me D..., huissier, le 17 octobre 2014 qui démontre que, le jour du passage de l'huissier, la baignoire se trouvant dans la mezzanine n'est plus utilisée car remplie d'objets de décoration et que l'espace cuisine a été réaménagé avec deux tables de repas entourées de chaises ; que le réfrigérateur contient principalement des boissons, Mme V... indiquant à l'huissier que la vaisselle était utilisée par elle et son employé pour des déjeuners à usage professionnel ; que la pièce mitoyenne de la cuisine est décrite comme une remise d'éléments de textile d'usage professionnel ; que ce constat permet d'établir la régularisation de l'infraction de violation de la clause de destination le 17 octobre 2014, soit plus de 5 ans après les constats de mars et juin 2009 ; que la tardiveté de cette régularisation et l'absence de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire fut-ce à titre subsidiaire devant les premiers juges conduisent la cour à exclure toute bonne foi de la locataire et à rejeter en conséquence la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de la persistance de l'infraction au bail en dépit d'une sommation de faire et d'une précédente instance devant le tribunal de grande instance de Paris ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 mai 2009, ordonné l'expulsion de la locataire et autorisé la séquestration de ses meubles ; qu'il sera infirmé seulement sur le délai donné à la locataire avant que l'expulsion ne soit autorisée, délai qui sera porté à 6 mois, compte tenu de l'ancienneté de l'occupation de la locataire, soit 20 ans, et de l'importance du déménagement à opérer, compte tenu du nombre d'objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués » (arrêt, p. 4 à 7) ;

 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « le commandement délivré le 2 avril 2009 ayant mis en mouvement en premier la clause résolutoire, il doit d'abord être examiné ; que la première cause de ce commandement porte sur la somme de 2.366,77 euros ; qu'il résulte de l'avis d'échéance émis le 28 septembre 2009 par le mandataire de Monsieur U... M... O... , soit postérieurement à l'acte de protestation à sommation délivré par la société locataire que son compte a été crédité de la somme de 2.366,77 euros ; que cette mise de cette somme au crédit du compte de la locataire par l'administrateur de biens suppose qu'ont été ainsi admises comme valables les protestations émises par la S.A.R.L. "LE BATEAU DE SAFRAN - Création B... V..." et par voie de conséquence qu'elle n'était plus exigible ; que la clause résolutoire n'a donc pas été mise valablement en mouvement du chef de la somme de 2.366,77 euros ;
 que s'agissant des autres causes du commandement, à savoir la taxe foncière des exercices 2007 et 2008 dont relève la taxe des ordures ménagères, si le bail met à la charge de la société preneuse le montant de cette taxe, il précise que son obligation à ce titre n'est qu'une obligation de remboursement ; qu'il appartient donc au bailleur avant de la répercuter sur sa locataire de justifier préalablement du montant exact de cette taxe ; qu'or, ce n'est que par un courrier du 2 mars 2010 que le mandataire de Monsieur U... M... O... a adressé à la S.A.R.L. "LE BATEAU DE SAFRAN - Création B... V..." les avis de taxe foncière émis par l'administration des impôts au titre des exercices 2007 et 2008 ; que l'absence de justification par Monsieur U... M... O... auprès de sa locataire des montants dont il était redevable à ce titre rendait ces sommes pas encore exigibles ; que faute donc de leur exigibilité à la date de délivrance du commandement du 2 avril 2009, la clause résolutoire n'a pas été mise valablement en jeu par celui-ci ; que le commandement du 2 avril 2009 dont l'ensemble des causes visaient des sommes qui n'étaient plus dues ou non exigibles est donc sans effet aucun sur la clause résolutoire ; qu'entre autres causes, la sommation délivrée le 29 avril 2009 vise une infraction à la destination contractuelle, laquelle est reprise in extenso dans la sommation ;
 qu'il est ainsi reproché à la locataire d'avoir "créé un appartement d'habitation dans les lieux, à savoir salle de bains, cuisine, chambre, ce qui retire d'autant de surface commerciale mais surtout modifie les données originelles du bail", étant précisé plus loin que cet usage est non prévu et contraire à la destination commerciale du contrat ; que l'infraction ainsi reprochée à la société locataire est suffisamment précise pour mettre en jeu valablement la clause résolutoire ; que la clause de destination contractuelle des locaux dont lecture a été donnée ci-dessus vise uniquement un usage commercial, sans autorisation d'une affectation en partie à usage d'habitation ; qu'elle vient ainsi compléter la désignation des locaux qui ne faisait état que d'un local commercial ; que le fait qu'un constat d'huissier ait été établi le 24 mai 1995 à la requête de Madame B... V... qui occupait alors les lieux en vertu de la convention d'occupation alors en cours entre elle-même et Mademoiselle Q... M... O... est naturellement sans effet sur la destination contractuelle du bail conclu postérieurement ; qu'il est en outre observé que les indications fournies à cet huissier par la requérante, Madame V..., à savoir "qu'elle occupe un local composé d'un entrepôt, de trois chambres et de deux mezzanines" et reprises en préambule du constat, ne font aucunement foi car il ne s'agit pas des constatations de l'huissier ; que les constatations de l'huissier font d'ailleurs seulement état, s'agissant de la composition des lieux loués, d'une entrée, d'un entrepôt, de pièces, d'une mezzanine, elle-même composée de deux pièces dans le fond d'une desquelles, il a relevé, la présence d'un cabinet de toilette dont l'état de fonctionnement n'a pu être déterminé ; qu'il ne peut être déduit de la seule présence de ce cabinet de toilette une utilisation en 1995 des locaux à titre d'habitation ; qu'à l'absence d'élément matériel caractérisant lors de la conclusion du bail un usage des locaux comme habitation vient s'ajouter la prohibition faite au bail de toute utilisation des locaux à un usage autre que commercial et qui en application de l'article 1134 du Code civil a force de loi ; que pour établir l'infraction à la destination contractuelle des locaux, à savoir l'utilisation d'une partie des locaux à titre d'habitation, Monsieur U... M... O... produit un constat d'huissier en date des 24 et 31 mars 2009, effectué en exécution d'une ordonnance sur requête ; que le fait que l'huissier qui a procédé à ces opérations de constat soit le même que celui qui avait précédemment été requis par Madame B... V... en 1995, n'invalide en rien ses constatations, étant en outre observé qu'il a agi dans le cadre d'un mandat judiciaire, ayant été nommément désigné à cet effet ; que l'huissier constatait l'existence dans la mezzanine d'une salle de bains équipée d'un lavabo sur pied, d'un W.C. à l'anglaise, d'un ballon d'eau chaude, outre la présence d'un lit une place avec matelas mousse, installé dans un dégagement situé à gauche de cette salle de bains ; que cette mezzanine comprend également deux autres pièces, dont l'huissier a constaté que l'une d'elle "est à usage de cuisine et salle à manger", et sert également au rangement de documents ; qu'il relevait que la cuisine est équipée d'une gazinière avec deux plaques gaz, deux plaques électriques, d'un grille four, deux bacs évier avec égouttoir, d'une machine à laver la vaisselle, d'un four à micro-ondes, d'un réfrigérateur contenant des légumes et des laitages ; que l'huissier relevait la présence d'une batterie de placards hauts avec de la vaisselle, des produits alimentaires frais et de conserve, ainsi que des tables et chaises ; que l'huissier relevait que l'autre pièce de la mezzanine accueillait un lit une place, des placard-penderies contenant des vêtements, du linge de maison, ainsi qu'un meuble ancien contenant des dessous féminins et des chaussettes ; que ces constatations sont illustrées par divers clichés photographiques annexés au constat ; que le même huissier était à nouveau désigné par ordonnance sur requête en date du 5 juin 2009 et procédait le 22 juin à de nouvelles opérations dans les lieux loués qui aboutissaient à des constatations similaires ; qu'il est notamment relevé sur les clichés photographiques annexés à ce constat la présence d'un concombre entier près de l'évier, d'une corbeille remplie d'oignons et de têtes d'ail, la présence sur un buffet de bouteilles de vin dont l'une entamée, des bocaux contenant des denrées alimentaires, la présence d'un égouttoir contenant des ustensiles de cuisine sur le plan de travail carrelé entourant l'évier ; que dans la salle de bains de produits de toilette placés sur une tablette installée au-dessus de la baignoire et sur le rebord du lavabo ; que l'importance des objets nécessaires à la vie courante, le nombre de denrées alimentaires et des produits de toilettes relevés par l'huissier sont incompatibles avec un usage strictement commercial des locaux ;que la production des avis d'imposition de Madame B... V... au titre des exercices 2006 et 2007 faisant mention d'une autre adresse, à savoir [...] 20e,, ainsi que des avis de taxe d'habitation des exercices 2008, 2009 et 2010 mentionnant comme occupant à cette même adresse, la "SCI LES TROIS MOUSQUETAIRES" dont Madame B... V... est la gérante ne suffit pas réfuter l'usage des locaux loués comme habitation ; que cet usage fusse-t-il d'appoint ou à titre secondaire par Madame B... V... ou par une autre personne est incompatible avec la destination contractuelle des locaux qui n'autorise qu'un usage commercial ;
 que la persistance de cette infraction plus d'un mois après la sommation du 29 avril 2009 d'avoir à la faire cesser, suffit à entraîner l'acquisition automatique de la clause résolutoire sans qu'il ne soit nécessaire de vérifier la validité des autres causes visées à cet acte ; que le tribunal n'étant pas saisi d'une demande de délais du chef de la sommation délivrée le 29 avril 2009, il ne peut en tout état de cause ordonner la suspension des effets de clause résolutoire ; que le bail étant résolu de plein droit à compter du 30 mai 2009, il convient comme il sera dit au dispositif de la présente décision d'ordonner l'expulsion de la SARL [...] et de tout occupant, faute de restitution volontaire des lieux » (jugement, p. 5 à 8) ;

 ALORS QUE, premièrement, les prérogatives contractuelles doivent être stipulées et exercées en conformité avec les droits et libertés fondamentaux des parties au contrat ; qu'une stipulation contractuelle, même licite, doit être écartée lorsque les conditions de sa mise en oeuvre conduisent à porter une atteinte disproportionnée à une liberté fondamentale du cocontractant ; qu'en l'espèce, la société [...] faisait valoir que la clause fixant la destination des locaux donnés à bail ne pouvait être interprétée comme conférant le pouvoir au bailleur d'empêcher le locataire ou les occupants des lieux d'exercer une activité professionnelle ainsi que de mener une vie personnelle et familiale normales (conclusions, p. 3, al. 3, et p. 5, al. 4) ; qu'en se bornant à répondre que la clause de destination du bail ne portait pas en soi atteinte au droit fondamental du locataire à pouvoir se restaurer et se reposer sur son lieu de travail, sans vérifier si, en dépit de sa légalité, l'invocation de cette clause dans les circonstances de l'espèce ne portait pas une atteinte disproportionnée à cette liberté fondamentale ainsi qu'à la liberté d'entreprendre, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;

 ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les juges sont tenus, dès lors qu'ils sont saisis du moyen tiré de ce que la mise en oeuvre d'une prérogative contractuelle porte atteinte aux droits et libertés fondamentaux du cocontractant, de procéder à un contrôle de proportionnalité entre l'atteinte dénoncée et les intérêts du bénéficiaire ; qu'en s'abstenant de vérifier en l'espèce, comme il leur était demandé, si l'invocation par le bailleur de la clause de destination des lieux ne portait pas une atteinte disproportionnée, eu égard aux circonstances de la cause, aux droits et libertés fondamentaux des occupants du local, et notamment à leur liberté d'entreprendre et au respect de leur vie privée (conclusions, p. 3, al. 3, et p. 5, al. 4), les juges du fond ont à tout le moins entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et de l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.