Cour de Cassation · civ3 — 3 novembre 2016

CIV. 3

 LM



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 3 novembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10444 F

 Pourvoi n° C 15-12.873







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société RC de l'Estey, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant à la Société toulousaine d'équipements automobiles (STEA), société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société RC de l'Estey, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la Société toulousaine d'équipements automobiles ;

 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société RC de l'Estey aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société RC de l'Estey ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la Société toulousaine d'équipements automobiles ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société RC de l'Estey

 L'arrêt attaqué (RG N° 13/04256) encourt la censure ;

 EN CE QU'il a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 10 janvier 2002 à la somme annuelle de 9 920 € et rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 10 janvier 2012 sur la différence, entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « il ressort de l'examen de l'ensemble des éléments de la cause, notamment du rapport d'expertise de M. N..., que celui-ci a valablement pris en considération pour déterminer la valeur locative des lieux litigieux, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cependant, en ce qui concerne les caractéristiques des lieux loués et leur état, il apparaît que ceux-ci se trouvent dans un état d'insalubrité avancée comme l'a relevé l'inspecteur du travail dans sa mise en demeure du 29 juin 2009 et comme l'a retenu le juge des référés dans son ordonnance du 23 septembre 2009, relevant qu'il existait notamment un danger grave d'effondrement de la structure et du plafond et un risque d'électrocution en raison d'installation électrique défectueuse et que cette situation entraînait un état de péril pour la santé et la vie des salariés. Le bailleur avait l'obligation d'effectuer les grosses réparations affectant les plafonds et la structure des bâtiments et il est constant qu'il ne pouvait être remédié aux défectuosités affectant l'installation électrique dès lors que les structures défaillantes entraînaient une importante humidité généralisée. La valeur du bail doit tenir compte de l'état de vétusté des locaux imputable au bailleur. Au vu de ces considérations, il apparaît que l'expert judiciaire n'a pas suffisamment tenu compte dans son évaluation du particulier mauvais état des lieux loués et que le jugement déféré doit être confirmé, en adoptant pour le surplus ses motifs pertinents, en ce qu'il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 9 920 € annuelle, à effet du 10 janvier 2002, après application d'un coefficient d'abattement de 50 % par rapport aux valeurs retenues par l'expert. Les intérêts au taux légal courront à compter du 10 janvier 2012 sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé, en fonction des échéances contractuelles. Le jugement déféré doit, en conséquence, être confirmé en toutes ses dispositions » ;

 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'expert, M. N..., dans son rapport déposé le 23 décembre 2008, après avoir rappelé les termes de sa mission ainsi que le déroulement des opérations d'expertise, a décrit l'emplacement des lieux, situés sur la commune dans d'Andernos, en rappelant que cette commune connaît un important développement au cours de ces 10 dernières années et que le boulevard de la République, en bordure duquel est situé l'immeuble étudié, constitue l'artère principale qui traverse la commune dans le sens Nord-Sud ; de la page 10 à la page 13 de son rapport, l'expert décrits précisément les locaux, constitués de l'accueil-bureau, d'ateliers, avec évaluation d'une surface totale utile de 470 m², 82 m² pour la partie de façade sur le boulevard et 388 m² pour les entrepôts ateliers. De la page 15 à la page 18 de son rapport, l'expert examine les cinq critères prévus par l'article L. 145-33 du code de commerce, dans les conditions suivantes : Sur les caractéristiques des lieux loués, il rappelle que les locaux ont constituent un ensemble de bâtiments hétérogènes, aujourd'hui vieillissants et dans un état général fort médiocre, avec la présence en un certain nombre d'endroits d'infiltrations d'eau très importante, et que les éléments d'équipement sont réduits à leur plus simple expression, mais avec mention que sous réserve de quelques difficultés de stationnement, l'ensemble relativement adapté à l'activité exercée ; en outre, l'expert précise que conformément à la pratique il n'a pas appliqué et pour ce type de bâtiments de coefficients de pondération dès lors qu'il est traditionnellement fait, par les experts, une ventilation entre les zones de réception-bureau, atelier et de simple entrepôt. Sur la destination des lieux, l'expert relève le bail comporte une clause à usage restreint qui a semble-t-il été étendu à l'activités actuellement exercées locaux, clause de droit commun des baux commerciaux. Sur les obligations respectives des parties, il précise que le bail ne semble pas présenté d' exception par rapport au droit commun des baux commerciaux, mais que l'impôt foncier et l'article 606 reste à la charge du bailleur, l'expert mentionnant qu'il tient compte de cet élément pour déterminer la valeur locative. Sur les facteurs locaux de commercialité, l'expert rappelle que l'immeuble situé à 50 m au sud de la mairie, non loin du carrefour de la route de Bordeaux, et que "l'environnement est donc plutôt favorable car visible est doté d'une bonne commercialité. Cependant, ce type d'activité a de plus en. plus tendance à s'excentrer en périphérie de la ville ne serait-ce que pour circuler plus facilement". Enfin, sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, il relève que compte tenu de la taille importante des locaux étudiés, de leur vétusté avérée et de la spécificité des aménagements intérieurs, "il faut davantage se rapprocher de la valeur d'ateliers ou garages automobiles avec une survaleur pour les parties à usage de bureaux ou de magasins, emplacement équivalent" ; l'expert précise avoir obtenu peu de réponses d'établissements pouvant présenter des Similitudes sur la commune d'Andernos, à l'exception du garage Renault, mais avoir obtenu d'autres éléments de comparaison, décrit à la page 17 et 18, dont deux établissements d'Andernos, ayant rappelé qu'il est possible, aux termes de l'article R. 145-7, d'assimiler les prix couramment pratiqués dans le voisinage à des locaux similaires pouvant présenter une commercialité identique, même situés sur d'autres communes, soit six établissements situés sur les communes voisines. En conclusion de son rapport, en tenant compte de l'ensemble des éléments d'appréciation de la valeur locative mentionnée à l'article L. 145-33 et des éléments exposés dans le corps du rapport, l'expert propose de retenir les valeurs suivantes : - pour la partie façade : une surface de 82 m² avec une valeur locative annuelle de 100 € le mètre carré, soit 8 200 € - pour la partie arrière : une surface de 388 m² avec une valeur locative de 30 € le mètre carré, soit la somme de 11 640 €, le tout représentant une valeur locative annuelle de 19 140 €, hors taxes et hors charges, avec mention que "cette valeur représente 42/ m² couvert en global". Le preneur, demandeur initial à l'instance de fixation du prix du loyer, critique le rapport en ce que l'expert n'a pas tenu compte de l'état de délabrement et d'insalubrité inacceptable des locaux donnés à bail, avec rappel de l'ordonnance de référé du 23 septembre 2009 ayant ordonné l'arrêt immédiat de l'activité professionnelle, outre l'absence de toute contrepartie au paiement des loyers, de sorte que le loyer contractuel en cours au jour du renouvellement, le 10 janvier 2002, n'a pas à être réévalué. Il produit notamment un. rapport d'expertise du 28 juin 2010, rendu dans le contentieux devant le juge du fond, dont a été saisi la septième chambre de ce tribunal, concernant les désordres affectant le clos et le couvert, mais également certains équipements les lieux loués, faisant état de graves désordres notamment affectant les toitures, susceptible de compromettre la solidité des ouvrages de charpente dans les zones où les infiltrations sont significatives, avec mention que le bailleur a signé le 5 août 2009 un devis avec un artisan à hauteur de 49 576 pour la réalisation des travaux de remise en état des toitures et la réparation d'une partie des équipements de fermeture des locaux. Selon l'article R. 145-3 du code de commerce, l'un des cinq éléments de la détermination de la valeur locative, et caractéristiques propres au local s'apprécient notamment en considération de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail. Il résulte, de l'ensemble de ces moyens en droit et en fait, que l'expert nommé, M. N..., a rendu son apport son rapport à la fin de l'année 2008, après avoir constaté, à la rubrique caractéristique des lieux loués, un "état général fort médiocre", ainsi que rappelé ci-dessus, constatations effectuées avant la procédure à l'origine de l'ordonnance de référé précitée de 2009 ayant fait obligation au preneur d'effectuer dans un délai d'un mois les travaux de sécurité en conformité avec les exigences du code du travail, outre les constatations du rapport de 2010 sur les désordres affectant le bâtiment, de sorte que le prix au mètre carré de la valeur locative, laquelle est de droit dès lors que le bail expiré avait duré plus de 12 ans, retenue par l'expert tant pour la partie façade (100 €) que pour la partie arrière (30 €) ne correspond pas aux caractéristiques du local en raison de la situation décrite, ayant contraint la fermeture de l'établissement dans l'attente de travaux de nature à garantir la sécurité des salariés, n'est pas justifié. Il convient, par voie de conséquence, pour tenir compte de l'importance des désordres ayant affecté les locaux durant la période expirée, à l'origine de la situation postérieure décrite ci-dessus, mais également des autres éléments retenus par l'expert, favorable à une augmentation du loyer, d'appliquer un coefficient d'abattement de 50 % sur chacun des deux prix, avec fixation de loyer renouvelé à la somme de 4 100 € pour la façade (82 m² x par 50 €) et à la somme de 5 820 € (388 m² x 15 €) soit la somme totale de 9 920 €. Il ne peut être fait droit à la demande du bailleur tendant à la condamnation du supplément de loyer depuis le 10 janvier 2002, des lors que le juge des loyers a une compétence strictement délimitée à la seule fixation du prix du loyer du bail renouvelé, dans les limites de sa saisine, sans pouvoir de condamner au paiement des loyers arriérés. En revanche, il convient de rappeler que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 10 janvier 2012, date d'effet du bail renouvelé en vertu de l'article 1155 du Code civil » ;

 ALORS QUE la société RC de l'Estey, qui avait au demeurant demandé la jonction des deux instances d'appel, soulignait que dans celle qui portait le n° 12/02198 la société STEA sollicitait des dommages-intérêts pour réparer le prétendu manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien des locaux de sorte qu'un abattement pour vétusté ne pouvait appliquée sur la valeur estimée par l'expert, sauf à condamner la société RC de l'Estey à payer deux fois au titre de l'état des locaux (conclusions, p. 14) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.