Cour de Cassation · civ3 — 3 novembre 2016

CIV.3

 CM



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 3 novembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10445 F

 Pourvoi n° Y 15-24.898







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par :

 1°/ M. X... E..., domicilié [...] ,

 2°/ la société Le Terminus, venant aux droits de M. X... E..., société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,

 3°/ M. S... U..., domicilié [...] , agissant en qualité d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de M. X... E... et de la société Le Terminus,

 4°/ Mme K... F..., domiciliée [...] , agissant en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de M. X... E... et de la société Le Terminus,

 contre l'arrêt rendu le 7 juillet 2015 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), dans le litige les opposant à la société Lorilu, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 défenderesse à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de M. E..., de la société Le Terminus, de M. U... et de Mme F..., ès qualités, de Me Blondel, avocat de la société Lorilu ;

 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne M. E..., la société Le Terminus, M. U..., et Mme F..., ès qualités, aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E..., la société Le Terminus, M. U... et Mme F..., ès qualités, les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Lorilu ;


 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. E... et autres

 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé, à la date de l'arrêt, la résiliation du bail commercial liant la SCI Lorilu à M. E... et dont la société Le Terminus se prévalait et, en conséquence, ordonné l'expulsion de M. E... et de tous occupants de son chef, y compris la société Le Terminus, dit que M. E... restait redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux, dit l'arrêt opposable aux organes de la procédure collective de M. E..., à la société Le Terminus et aux organes de sa procédure collective, et dit devenues sans objet, au regard de l'évolution du litige, les demandes afférentes aux effets du commandement de payer du 15 octobre 2012 ;

 AUX MOTIFS QU' « en l'état de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la Sas Le Terminus, étendue à M. E... par jugement du tribunal de commerce de Perpignan le 23 juillet 2014, le bailleur ne peut plus solliciter la résiliation du bail pour le non-paiement des loyers échus avant l'ouverture de cette procédure ; que la résiliation du bail demeure néanmoins possible, s'agissant de sanctionner les fautes du preneur ; qu'à l'examen des pièces produites par le bailleur et notamment des extraits Kbis précités, la cour ne peut tout d'abord que constater les faits suivants : - M. E... n'exploite plus dans les lieux de l'établissement hôtelier depuis le 31 décembre 2011, date de sa cessation totale d'activité déclarée au registre du commerce. Il est en outre radié du registre du commerce depuis le 19 février 2013 ; - il a confié l'exploitation du fonds en location-gérance à une Sarl Le Terminus ; - on ignore sous quelle forme juridique le fonds a pu être exploité entre le 31 décembre 2011, date de la cessation totale d'activité par M. E... et le 10 mai 2012, date d'immatriculation de la Sas Le Terminus auquel M. E... a fait apport de son fonds de commerce ; - depuis le 10 mai 2011, la Sas Le Terminus exploite le fonds de commerce de l'hôtel ; qu'il est expressément stipulé au bail commercial afférent à l'établissement hôtelier, au titre des obligations du preneur, en son article 12 intitulé « cession - sous-location » : « il ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail ni sous-louer, en tout ou partie, les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce. Dans tous les cas, le locataire demeurera garant solidaire de son cessionnaire et de tous cessionnaires successifs pour le paiement des loyers et des charges et l'exécution des conditions du bail. En cas de cession ou apport du droit au bail à une société, l'acte devra contenir engagement solidaire de tous les associés envers les bailleurs, relativement au paiement des loyers et des charges et à l'exécution des conditions du bail. En outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte dressé par un avocat ou un notaire, auxquelles le bailleur sera appelé et dont une copie lui sera remise sans frais pour lui » ; qu'il s'évince de ces dispositions que : - l'autorisation du bailleur n'est requise qu'en cas de cession du droit au bail lorsque celle-ci intervient indépendamment de la cession du fonds de commerce ; - le bailleur doit en revanche être appelé à concourir à tout acte de cession du fonds de commerce ou sous-location, y compris lorsque le successeur dans le fonds de commerce est une société et qu'elle tient ses droits d'un apport de celui-ci en société. Une copie de l'acte doit être remis au bailleur ; que les intimées sont mal fondées dans leur interprétation erronée de ces dispositions contractuelles, l'expression toute cession ou sous-location à l'alinéa 4 ayant une portée générale, puisque l'apport en société est ici assimilé à la cession à l'alinéa précédent ; que peu importe ici que la cession du droit au bail attaché à la transmission du fonds de commerce ait lieu par cession à une personne physique ou morale ou par un apport à une société personne morale ; que ces dispositions contractuelles ne sont pas contraires aux dispositions légales de l'article L. 145-16 du code de commerce relatives notamment aux cas de fusion de sociétés et d'apport d'une partie de l'actif d'une société à une autre ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le bailleur n'a pas été appelé à concourir ni à l'acte de mise en location gérance, ni à l'acte de cession par apport du fonds de commerce à la Sas Le Terminus ; que ces actes n'ont pas davantage été dénoncés au bailleur ; que M. E... qui n'exploite plus les lieux depuis le 31 décembre 2011 selon l'extrait Kbis le concernant, a toutefois, dans les litiges l'opposant au bailleur, continué de se présenter comme le preneur exploitant encore l'hôtel, lui occultant la réalité, tandis que les loyers ne sont pas réglés ; que de façon non contestée, ce n'est qu'en juin 2014 par conclusions dans la présente instance que le preneur notifie des conclusions portant changement de dénomination sociale, alors qu'en réalité, il s'agit bien d'un changement d'exploitant, la Sas Le Terminus ayant une personnalité juridique distincte de M. E... ; que le bailleur produit en pièce 56 une sommation de communiquer notamment l'acte par lequel M. E... a fait apport de son fonds de commerce à la Sas Le Terminus ; qu'il lui était répondu par courrier officiel du 17 novembre 2014 que toutes les pièces réclamées font partie des annexes au rapport d'expertise déposée par le sapiteur comptable ; qu'alors que l'appelante ne cesse de réclamer communication de cet acte, la cour observe qu'il ne figure nullement en annexe du rapport d'expertise produit en page 8 par les intimés ; que faute pour les intimés de produire cet acte, il se déduit que : - le bailleur n'a pas été appelé à concourir à l'acte ; - les parties à l'acte se sont abstenues d'y prévoir la clause de solidarité en conséquence de l'alinéa 2 de l'article 12 ou la substitution de garantie des cessionnaires et associés due au bailleur en application des dispositions de l'article L. 145-16 alinéa 3 ; que les dispositions de l'article L. 145-16 alinéa 3 qui sont de portée générale, ont pour but d'assurer dans tous les cas le maintien de la garantie due au bailleur ; que lorsque le cessionnaire n'a pu fournir la garantie de substitution que la bailleur était en droit d'exiger, cette violation grave de l'obligation contractuelle de garantie est de nature à entraîner la sanction de la résiliation du bail » ;

 ALORS QUE, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'article 12 du contrat de bail commercial conclu entre M. E... et la SCI Lorilu stipulait expressément : « (Le locataire) ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce. Dans tous les cas, le locataire demeurera garant solidaire de son cessionnaire et de tous cessionnaires successifs pour le paiement des loyers et des charges et l'exécution des conditions du bail. En cas de cession ou apport du droit au bail à une société, l'acte devra contenir engagement solidaire de tous les associés envers les bailleurs, relativement au paiement des loyers et des charges et à l'exécution des conditions du bail. En outre, toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte dressé par avocat ou notaire, auquel le bail sera appelé, et dont une copie lui sera remise sans frais pour lui » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que les formalités relatives aux cession et apport étaient distinctement régies par les alinéas 3 et 4 de l'article ; que la présence du bailleur à l'acte n'était expressément requise qu'en cas de cession, et non en cas d'apport ; que toute autre interprétation rendait totalement inutile la distinction que les parties avaient pris soin d'opérer à l'alinéa précédent ; qu'en décidant au contraire, pour considérer que M. E... avait commis un manquement grave en omettant de requérir la présence de la SCI Lorilu à l'acte d'apport conclu au profit de la société Le Terminus, que l'expression « toute cession » ou sous-location à l'alinéa 4 avait une portée générale puisque l'apport en société y était «assimilé à la cession à l'alinéa précédent », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 12 du bail commercial du 6 avril 1998 et violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause.