Cour de Cassation · civ3 — 17 novembre 2016

CIV.3

 CGA



 COUR DE CASSATION
 ______________________


 Audience publique du 17 novembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10462 F

 Pourvoi n° Y 15-25.956







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

 _________________________

 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________


 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société Simra, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 9 septembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

 1°/ à la société MGC diffusion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 2°/ à Mme U... G..., domiciliée [...] ,

 3°/ à Mme F... G..., domiciliée [...] , prise en qualité d'héritière d'L... O... G...,

 défenderesses à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de Me Rémy-Corlay, avocat de la société Simra, de Me Occhipinti, avocat de la société MGC diffusion ;

 Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la sociéte Simra aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Simra ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société MGC Diffusion ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.

 MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la société Simra

 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le refus de renouvellement signifié par Madame U... G... et Madame F... G... ouvrait droit au profit de la société MGC Diffusion à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « II Sur la validité du congé du 2 décembre 2009 : A/ Sur les travaux portant atteinte aux parties communes sans autorisation préalable du bailleur et de la copropriété. L'appelante reproche à la société MGC Diffusion d'avoir réalisé des travaux portant atteinte aux parties communes de l'immeuble sans autorisation ni du bailleur, ni de la copropriété, à savoir la pose d'un climatiseur en façade cour ayant entraîné une modification de la fenêtre sur cour, et d'avoir modifié en 2010 l'aspect extérieur de la façade de la boutique sur rue après refus de l'assemblée générale de la copropriété. Le congé ne fait pas figurer la pose d'un climatiseur en façade comme contrevenant au règlement de copropriété ; une sommation a été délivrée la veille du congé par les bailleurs soit le 1er décembre 2009 et le congé rappelle que les manquements visés dans la sommation, à défaut d'exécution, constitueront des motifs de congé, ce qui rend recevable l'allégation de ce grief comme motif de refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction. La sommation reproche au preneur d'avoir fait installer un climatiseur en façade arrière de l'immeuble, en perçant celle-ci, une partie de la fenêtre du premier étage ayant été sciée pour les besoins de l'installation ; elle indique que depuis, le climatiseur a été retiré, mais les dégradations de la façade et les modifications de la fenêtre persistent ; la sommation met donc en demeure le preneur de remettre en état la fenêtre extérieure dans son état d'origine et de supprimer les traces de travaux. Or il résulte des pièces versées aux débats et notamment des constatations de l'expert désigné à la demande du syndicat de la copropriété, que la fenêtre a été sectionnée horizontalement et son tiers inférieur déposé pour permettre la mise à l'air libre du climatiseur ; l'expert souligne que les travaux modifient la fenêtre et partant l'aspect de la façade et qu'ils ont été réalisés sans observation des règles d'urbanisme et sans aucun souci de l'harmonie de la façade ; le climatiseur était déposé à la date de la visite de l'expert qui a préconisé la pose d'une nouvelle fenêtre identique à celle qui existait, la pose d'une grille à fine maille dans les carreaux extérieurs de celle-ci pour permettre le passage de l'air du climatiseur et le contrôle des nuisances acoustiques susceptibles d'être engendrées par cet appareil ; des travaux de remise en état avaient été réalisés à la date de l'expertise mais l'expert a jugé ceux-ci sommaires, sans étude sérieuse ni garantie de pérennité, modifiant considérablement l'aspect extérieur de l'immeuble ; la société MGC Diffusion avait proposé en mars 2007 de faire effectuer les travaux de remise en état de la fenêtre et de la façade sous le contrôle d'un architecte ; l'assemblée générale de la copropriété a refusé cette proposition du preneur. L'infraction est constituée dès lors que le preneur ne pouvait procéder à aucun percement de la façade sans l'autorisation de la copropriété et sans avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ; elle n'est cependant pas d'une gravité suffisante pour voir supprimer le droit du preneur au paiement d'une indemnité d'éviction bien que le désordre persistait au 1er septembre 2010 dans un contexte de litige entre les parties au sujet d'autres travaux refusés par l'assemblée générale de la copropriété sans qu'il soit possible de déterminer si les refus sont justifiés par un défaut de conformité des ouvrages proposés. La bailleresse allègue à cet égard que la locataire a procédé à la modification de la façade de la boutique en contravention avec le refus d'autorisation de l'assemblée générale alors que le preneur soutient au contraire que ses projets successifs de modification de la façade se heurtent aux refus de l'assemblée générale de la copropriété et qu'il s'est alors contenté de faire des travaux provisoires de peinture et de pose d'un bandeau. Quoiqu'il en soit ni la sommation ni le congé ni aucun autre acte ne contient de grief au sujet de la façade de la boutique de sorte que la bailleresse ne peut opposer un tel motif au demeurant postérieur au congé pour refuser le paiement de l'indemnité d'éviction. B/ Sur les travaux dans les parties privatives : Le congé fait grief au preneur d'avoir fait réaliser des démolitions et percements (enlèvement des parquets qui étaient en point de Hongrie et des tomettes et percements en trois endroits du plancher) sans autorisation du bailleur ni du syndicat des copropriétaires en méconnaissance de la fragilité de la structure signalée dès janvier 2007 par son propre Architecte, Monsieur K.... Il n'est pas contesté que la société MGC Diffusion a fait procéder suivant descriptif joint à sa demande d'autorisation adressée à la société gérant les locaux la dépose des revêtements de sols existants signalés comme étant vétustes et leur remplacement par une chape légère et la pose de carrelage. L'expert désigné en référé à la demande de la copropriété à la suite de l'effondrement du plafond de la pharmacie relève que les travaux ont consisté en la dépose des revêtements de sols, des plinthes et le descellement des portes, qu'il n'y a eu ni changement de distribution, ni démolition de murs ou de cloisons, mais l'expert note que la dépose des revêtements de sols constitue un acte de démolition, observation étant faite selon lui que le sol était constitué d'un parquet au point de Hongrie ; quoique cette dépose ait été faite sur 8 à 9 cm et 12 cm au droit des poutres ou saignées, il n'y a eu selon l'expert aucune altération de la structure de l'immeuble. L'expert conclut néanmoins que la dépose des revêtements de sols a été faite de manière brutale, ce qui est attesté par la visite des lieux qui révèle que les menuiseries n'ont pas été démontées mais arrachées ainsi que le montrent les épaufrures profondes des cloisons au droit des baies, que la dépose des lambourdes n'a pu se faire que par piochage car elles sont scellées comme les tomettes , que la brutalité des démolitions des planchers et du carrelage a été à l'origine d'une importante onde de choc qui a fragilisé le faux plafond de la pharmacie située au-dessous de l'appartement, qui s'est effondré en partie, sans compter la chute de gravats. Pareils travaux de démolition nécessitaient l'accord du bailleur conformément aux dispositions du bail qui prévoit en son article 5° que le preneur ne pourra faire dans les lieux aucune modification, percement, démolition sans l'accord exprès et par écrit du bailleur ; toutefois, il est constant que la société MGC Diffusion a adressé le 22 novembre 2006 à la société Finorgest dont il n'est pas contesté qu'elle était la mandataire de la bailleresse, une demande d'autorisation de travaux de remise aux normes, réparations, chauffage et climatisation, réfection de la décoration et de la façade à laquelle étaient joints les plans de travaux de la nouvelle façade ; les consorts G... contestent qu'ait été joint à la demande un devis descriptif des travaux du magasin et du rez-de-chaussée qui n'est effectivement pas visé dans la lettre du 22 novembre 2006 ; il n'en demeure pas moins qu'au visa des travaux annoncés, il appartenait au mandataire de la bailleresse de solliciter le descriptif des travaux pour permettre d'en déterminer l'ampleur exacte s'il ne l'avait en sa possession et donner une autorisation en toute connaissance de cause ; que des pièces produites aux débats, il ressort au contraire que la société Finorgest a accusé bonne réception de cette demande le 30 novembre 2006, indiqué adresser au syndic l'autorisation de la copropriété et le même jour transmis par fax à la société MGC Diffusion une confirmation de l'autorisation de travaux « tels qu'ils ressortent du descriptif » ce qui suppose qu'elle l'avait en mains, sous réserve de l'autorisation de la copropriété, qu'un plan sommaire des travaux intérieurs dressé par l'architecte M K... a d'ailleurs ensuite été communiqué à la société Finorgest. Il ne peut donc être soutenu que la société MGC Diffusion aurait celé l'existence de travaux dans les locaux comme l'affirment les bailleurs d'autant que la bailleresse résidait dans les lieux ; hormis les travaux de climatisation pour lesquels une autorisation de la copropriété était nécessaire et que la société MGC n'a pas attendue, la société MGC Diffusion pouvait légitimement se croire, en raison de la réponse donnée par la mandataire de la bailleresse, autorisée à pratiquer les travaux ne requérant pas l'autorisation de la copropriété. La circonstance que ceux- ci ont été effectués avec brutalité, sans soin particulier, sans respect des règles de l'art ou encore que la vétusté alléguée du parquet en point de Hongrie ne justifiait pas sa démolition n'autorise les bailleurs qu'à solliciter soit des réparations soit la restitution à l'identique lors du départ des lieux en conformité avec les dispositions du bail mais ne saurait ainsi qu'il a été jugé constituer une cause de gravité suffisante pour priver la locataire du bénéfice de l'indemnité d'éviction. S'agissant par ailleurs de l'existence de percements dans le plancher haut des locaux, l'expert a conclu que ces percements étaient d'origine ancienne et existaient au moment de la création du plancher de sorte que leur existence ne peut être imputée au preneur en place. Il convient de souligner que les parties s'accordent enfin pour dire que la société MGC Diffusion a mis à profit le délai de la procédure d'appel pour remettre en leur état d'origine les parquets en point de Hongrie et tomettes ; C/ Sur l'incivilité du gérant de la société MGC Diffusion Le congé rappelle que Monsieur A..., gérant de la société MGC Diffusion a tenté de forcer la vente des locaux à son profit en prétendant avoir obtenu un accord définitif sur une offre qu'il avait formulée, et tenté de se constituer en outre des preuves à l'encontre des consorts G... en enregistrant sans leur consentement des conversations privées téléphoniques. Les consorts G... et la société Simra estiment que cette attitude viole la confiance qui doit présider aux relations bailleur-preneur et justifie le refus de renouvellement et de versement d'une indemnité d'éviction. Or l'enregistrement des conversations téléphoniques à l'insu de la bailleresse a été écarté par le juge de la mise en état par décision du 19 octobre 2009 et n' a pas donné lieu à indemnisation des bailleurs les consorts G... ; ceux-ci ont cependant obtenu par jugement du 9 novembre 2010, l'octroi d'une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts réparant l'entier préjudice subi du fait de l'abus du droit d'agir en justice commis par M A... ayant conduit notamment à l'immobilisation de leur bien pendant plus de deux années alors qu'ils avaient signé une promesse de vente. La société Simra n'était pas partie au jugement du 9 novembre 2010, n'étant devenue acquéreur des locaux que le 19 janvier 2011 de sorte qu'elle est mal fondée à se prévaloir d'une perte de confiance vis à vis du preneur causée par des faits dont elle n'a pas été directement victime. En estimant que l'attitude de M Q... A... à l'égard de ses anciens bailleurs avait été sanctionnée par le jugement mais ne pouvait donner lieu au surplus à la privation pour la société locataire de 1'indemnisation de son préjudice résultant de l'éviction, le tribunal a fait une juste appréciation des éléments de la cause d'autant que le motif du congé a été invoqué alors que l'issue de la procédure n'était pas encore connue à la date de délivrance du congé. D/ Sur le changement de destination des lieux : La sommation délivrée le 1er décembre 2009 fait grief au preneur d'avoir transformé le premier étage, tel que décrit dans le bail, en bureau et d'exercer dans les locaux une activité de vente de produits cosmétiques, esthétiques et capillaires pour la beauté , la santé et la coiffure au lieu d'y exercer l'activité de coiffeur parfumeur prévue dans le bail. Le bail décrit les locaux du premier étage ainsi qu'il suit : entrée, cuisine et trois pièces. Le bail est commercial par nature et ne contient aucune disposition réservant l'usage de l'appartement du 1er étage exclusivement à l'habitation du preneur ou du gérant de la société locataire de sorte qu'il ne peut être prétendu que la société locataire enfreindrait les dispositions du bail en faisant un usage contraire au bail, aucune description de l'usage prétendument contraire au bail n'étant faite ni aucun constat des lieux concernant cet usage produit aux débats par les bailleurs. Le bail ne contient par ailleurs aucune destination et s'il comporte une clause prévoyant que le bailleur s'interdit de louer dans l'immeuble à aucun autre commerce identique à celui exercé "actuellement" par la locataire, coiffeur parfumeur, cette clause d'exclusivité consentie au preneur et dont le terme « actuellement » vise l'activité exercée au moment de la conclusion du bail, ne met d'obligation qu'à la charge du bailleur et doit être interprétée de façon restrictive ; elle ne se confond pas avec une clause qui limite la destination à une ou plusieurs activités commerciales définies. Il s'ensuit que la demande de déspécialisation faite le 20 novembre 206 par la société MGC Diffusion à laquelle il n'a été donnée aucune suite est sans portée et qu'aucun changement de destination ne peut être reproché à la société MGC Diffusion » ;

 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur la demande principale Suivant acte d'huissier en date du 2 décembre 2009. Madame U... G... et Madame F... G... ont signifié à la S.A.R.L. MGC Diffusion, un congé avec refus de renouvellement, pour le 30 juin 2010, pour motifs graves et légitimes car la société locataire a procédé à des travaux consistant en des démolitions et des percements sans l'accord écrit et préalable des bailleresses et car Monsieur Q... A... gérant de la S.A.R.L. MGC Diffusion a eu un comportement déloyal et un comportement fautif en paralysant une action en réalisation de vente au profit d'un acquéreur légitime. L'article L. 145-9 du code de commerce prévoit que le congé doit, a peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné, cependant en vertu de l'immutabilité des motifs du congé, le bailleur ne peut invoquer ultérieurement des faits, des griefs ou des infractions dont il avait connaissance lors de la délivrance du congé, s'il ne les a pas mentionnés dans son congé. En conséquence, Madame U... G... et Madame F... G... ainsi que S.C.I. Simra ne peuvent demander la validation du congé délivré le 2 décembre 2009 en faisant valoir que le S.A.R.L. MGC Diffusion ne se conformerait pas à la destination du bail et ne remettrait pas en état le premier étage pour l'usage d'habitation dans la mesure où ces motifs ne sont pas énoncés dans le congé. Dans le congé délivré le 2 décembre 2009 à la S.A.R.L. MGC Diffusion, il est fait grief à MGC Diffusion d'avoir procédé, " sans l'accord écrit et préalable des bailleresses" à la « démolition » du parquet et des tomettes du 1er étage et d'avoir procédé au " percement " du plancher bas du 1er étage " en 3 endroits" ; le congé précise qu'il a été constaté par Maître J... , huissier de justice, que la boutique a été refaite à neuf, qu'un climatiseur a été installé sur la façade sur cour, que des travaux de démolition sont intervenus dans l'appartement du premier étage, que les tomettes ont été déposées dans la cuisine et les parquets déposés dans les autres pièces et que la société locataire a procédé à des percements du plancher en trois endroits, dans la pièce sur rue, au milieu de la pièce et dans la pièce sur cour. L'article 5 du bail renouvelé le 4 juin 2003 prévoit que le preneur ne "peut faire dans les lieux loués aucune modification, percements, démolition ni changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse " et prévoit que " lesdits travaux ne pourront d'ailleurs être effectués que sous la surveillance et la direction de l'architecte... ". Selon la S.A.R.L. MGC Diffusion, le bail vise les gros travaux susceptibles d'affecter la structure de l'immeuble, tels notamment la suppression de cloisons ou de murs ayant un caractère porteur et les travaux d'aménagement affectant les revêtements de sol qu'elle a effectué ne rentrent pas dans la catégorie des travaux devant recueillir l'accord préalable et par écrit des bailleresses. Une procédure a opposé la S.A.R.L. MGC Diffusion, Madame U... G..., Madame F... G... et la S.C.I. Simra ainsi que le syndicat des copropriétaires du 89 rue du Commerce concernant l'état de l'immeuble. En effet, à la demande du syndicat des copropriétaires, le juge des référés par ordonnance en date du 2 mai 2007 a ordonné une expertise confiée à Monsieur N..., car à la mi -avril 2007, le faux plafond de la pharmacie située au rez-de-chaussée de l'immeuble s'est effondré et le syndicat des copropriétaires, faisait valoir que les travaux réalisés par la S.A.R.L. MGC Diffusion dans ses propres locaux situés au rez de chaussée et au premier étage auraient provoqué la chute du faux plafond et des fissures dans l'immeuble. L'expert a rendu son rapport le 11 mars 2008. A la suite du dépôt du rapport d'expertise, la S.A.R.L. MGC Diffusion a saisi le tribunal de grande instance de Paris qui a rendu un jugement en date du 5 janvier 2010 confirmé partiellement par l'arrêt de la cour d'appel en date du 15 février 2012 qui dans ses motifs constate que les fissures de l'immeuble qui existaient avant les travaux de la société locataire et sont dus à la vétusté de l'immeuble ou à des décompressions des terrains d'assise des fondations et non à la réalisation des travaux engagés par la S.A.R.L. MGC Diffusion, que cependant l'effondrement du faux plafond de la pharmacie a une double origine c'est à dire à la fois la brutalité des démolitions engagées dans le local de la S.A.R.L. MGC Diffusion et le mouvement de descente du mur de façade imputable à la bailleresse ainsi que le mauvais état structurel de l'immeuble dont le syndicat des copropriétaires est responsable. L'arrêt de la cour d'appel du 15 février 2012 dit que la S.A.R.L. MGC Diffusion est responsable des désordres à hauteur de 50 %, le syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 % et les consorts G... à hauteur de 20 % et condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [...] et Mesdames G... à payer à la S.A.R.L. MGC Diffusion la somme de 11.500 euros en réparation de son entier préjudice de jouissance et perte d'exploitation. L'analyse du rapport d'expertise de Monsieur N..., montre que les travaux effectués à l'intérieur du local du 1er étage loué à la S.A.R.L. MGC Diffusion consistent en la dépose des revêtements de sol et des plinthes et le descellement des bâtis de porte et que la distribution des lieux est inchangée dans la mesure où il n'a pas été réalisé de démolition des murs ni des cloisons, que cependant la dépose des revêtements des sols en tomettes et des parquets est assimilable à une démolition en ce qu'elle implique la destruction avec des moyens violents c'est à dire avec des piochettes des ouvrages d'origine et selon le rapport d'expertise les travaux de démolition des planchers n'ont pas été effectués selon un minimum de précautions. Pour autant, l'expert souligne dans son rapport que les travaux litigieux reprochés à la société locataire dans le congé se sont limités à la dépose des revêtements de sol en parquet et en carrelage et n'ont pas mis en évidence une intervention directe de l'entrepreneur de la S.A.R.L. MGC Diffusion sur la structure même du plancher ; dès lors les travaux entrepris par la S.A.R.L. MGC Diffusion sur le plancher des lieux loués au premier étage des lieux loués ne peuvent constituer un motif grave et légitime entraînant pour la société locataire une sanction aussi grave que la privation d'une indemnité d'éviction. S'agissant des reproches concernant les percements du plancher bas du 1er étage en trois endroits, il ressort très clairement du rapport d'expertise de Monsieur N... que ccs percements ne sont pas le fait de la société locataire mais " à une époque ancienne, soit plusieurs décennies, le corps du plancher a été détruit pour une raison inconnue et n'a jamais été remplacé, il s'agit peut-être d'une ancienne trémie d'escalier mettant en communication les deux niveaux sommairement rebouchés, le parquet ayant masqué l'ouvrage par au-dessus et ces percements ont été révélés par la démolition du parquet lors des travaux réalisés en 2006 "; ainsi les reproches de la société bailleresse concernant les percements du plancher ne peuvent être adressés à la société locataire et ne peuvent constituer des motifs graves et légitimes privant cette dernière du droit à une indemnité d'éviction. Concernant le comportement personnel de Monsieur Q... A..., gérant, la société locataire expose que la S.C.I. Simra n'a pas qualité pour demander la validation du congé sur le fondement de ce grief car cette dernière n'était pas propriétaire des locaux au moment des faits qu'elle invoque contre le gérant Monsieur Q... A..., cependant il ressort des termes mêmes de l'acte de vente du 19 janvier 2011, que la S.C.I. Simra est subrogée dans les droits de Madame U... G... et Madame F... G... et peut donc invoquer les griefs subis par ces dernières. Il ressort des pièces versées au débat que Monsieur A... a produit en justice dans le cadre d'une procédure qui l'opposait aux consorts G... et dont l'objet était de valider une promesse de vente des lieux à son profit, un procès-verbal de constat transcrivant l'enregistrement de conversations téléphoniques entre lui-même, Madame G... et le gérant d'immeuble, Monsieur X... B... dans le but de paralyser l'action en réalisation de la vente au profit de la S.C.I. Simra, cependant il ressort du jugement en date du 9 novembre 2010 confirmé par l'arrêt de la cour d'appel en date du 7 juin 2010 que les pièces constituées par les enregistrements des conversations téléphoniques ont été écartées des débats par l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 octobre 2009 et dès lors cette attitude de Monsieur A... n'a pas eu de conséquences dommageables. Le tribunal de grande instance de Paris par jugement en date du 9 novembre 2010 a cependant alloué à Madame U... G... et Madame F... G... une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts qui a été portée à la somme de 40.000 euros par la cour d'appel suivant arrêt en date du 7 juin 2012 en constatant que "Monsieur Q... A... a abusé de son droit d'agir en justice en tendant par le biais de cette procédure de dissuader les consorts G... de vendre leur bien à la S.C.I. Simra mais aussi en tentant d'obtenir des indemnités qu'il savait ne pas lui être dues " et en constatant que "l'immobilisation du bien litigieux pendant la durée du litige est à l'origine d'un préjudice financier pour les consorts G... qui se sont vus reporter pendant deux ans un projet concrétisé par la signature d'une promesse de vente régulière". Cependant, le fait d'empêcher les consorts G... de réaliser leur vente au profit de la S.C.I. Simra par l'introduction d'une procédure en revendication du droit d'acquérir les lieux loués ne constitue pas un motif suffisamment grave qui justifierait la privation pour la S.A.R.L. MGC Diffusion du droit à une indemnité d'éviction, alors que cette procédure est intervenue dans un cadre hautement conflictuel et alors que les parties étaient liées par des liens contractuels depuis de très nombreuses années. En conséquence, le congé sans offre de renouvellement délivré le 2 décembre 2009 a mis fin à compter du 30 juin 2010 au bail et le refus de renouvellement signifié par Madame U... G... et Madame F... G... ouvre droit au profit de la S.A.R.L. MGC Diffusion d'une part, en vertu de l'article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction et d'autre part, selon l'article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité » ;

 ALORS QUE 1°) le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extra-judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; que constituent des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité les travaux non autorisés ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'infraction était constituée dès lors que le preneur ne pouvait procéder à aucun percement de la façade sans l'autorisation de la copropriété et sans avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ; que la cour d'appel a constaté qu'une sommation avait été délivrée la veille du congé par les bailleurs soit le 1er décembre 2009 et le congé rappelait que les manquements visés dans la sommation, à défaut d'exécution, constitueraient des motifs de congé, ce qui rendait recevable l'allégation de ce grief comme motif de refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, que la sommation reprochait au preneur d'avoir fait installer un climatiseur en façade arrière de l'immeuble, en perçant celle-ci, une partie de la fenêtre du premier étage ayant été sciée pour les besoins de l'installation, qu'elle indiquait que depuis, le climatiseur avait été retiré, mais les dégradations de la façade et les modifications de la fenêtre persistaient, que la sommation mettait donc en demeure le preneur de remettre en état la fenêtre extérieure dans son état d'origine et de supprimer les traces de travaux ; que la cour d'appel a encore constaté que le désordre persistait au 1er septembre 2010 ; qu'il s'en déduisait que l'infraction commise par la MGC Diffusion consistant en un percement de la façade sans les autorisations nécessaires qui s'était poursuivie plus d'un mois après la mise en demeure constituait un motif grave et légitime justifiant la privation de l'indemnité d'éviction ; qu'en jugeant que l'infraction n'était cependant pas d'une gravité suffisante, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;

 ALORS QUE 2°) les motifs graves qui sont constitués postérieurement au congé donné peuvent être invoqués par le bailleur pour refuser toute indemnité au preneur sans qu'ils aient à faire l'objet d'une mise en demeure ; qu'en considérant que « quoiqu'il en soit ni la sommation ni le congé ni aucun autre acte ne contenait de grief au sujet de la façade de la boutique de sorte que la bailleresse ne pouvait opposer un tel motif au demeurant postérieur au congé pour refuser le paiement de l'indemnité d'éviction sans rechercher », la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;

 ALORS QUE 3°) la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant d'une part qu'il n'était « pas contesté que la société MGC Diffusion avait fait procéder suivant descriptif joint à sa demande d'autorisation adressée à la société gérant les locaux à la dépose des revêtements de sols existants signalés comme étant vétustes et leur remplacement par une chape légère et la pose de carrelage » (p. 7 dernier alinéa) et d'autre part que les consorts G... contestaient qu'ait été joint à la demande de la société MGC Diffusion d'autorisation de travaux un devis descriptif des travaux du magasin et du rez-de-chaussée « qui n'était effectivement pas visé dans la lettre du 22 novembre 2006 » (p. 8 al. 3) , la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

 ALORS QUE 4°) le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; qu'en l'espèce, il était fait valoir par l'exposante, pour justifier des motifs graves, que « la société Finorgest, qui avait autorisé les travaux décrits dans le courrier du 22 novembre 2006, sous réserve de l'accord de la copropriété pour la façade et la climatisation, avait permis de simples aménagements et des mises aux normes et non des démolitions » (p. 10 et suivantes) et que les travaux réalisés par la Société MGC Diffusion ne correspondaient pas à ceux objets de l'accord du bailleur (v. p. 20 à 21 ; et p. 38) ; que la Cour d'appel a elle-même constaté que les travaux réalisé étaient des travaux de démolition (motifs p 8 alinéa 3) ; qu'en écartant ce grief aux motifs que les travaux avaient été autorisés dès lors qu'un descriptif avait été adressé au bailleur, sans rechercher si les travaux incriminés, travaux de démolition, étaient bien ceux objet de l'autorisation qui visait expressément de simples aménagements , la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;

 ALORS QUE 5°) il est de principe que les juges du fond ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce était versé le jugement du 9 novembre 2010 du tribunal de grande instance de Paris relatif à la procédure ayant opposé principalement Monsieur A... gérant de la Société MGC Diffusion sur l'existence d'une prétendue promesse de vente à son bénéfice des locaux objets du bail commercial ; ce jugement fait expressément état de ce que la SCI Simra était partie intervenante (p. 2) ; qu'en énonçant, pour retenir que la SCI Simra ne pouvait se prévaloir d'une quelconque perte de confiance vis-à-vis du preneur, qu'elle n'était pas partie au jugement du 9 novembre 2010, n'étant devenue acquéreur des locaux que le 19 janvier 2011, la cour d'appel a dénaturé ledit jugement en violation de l'article 1134 du Code civil ensemble le principe susvisé ;

 ALORS QUE 6°) au surplus, la subrogation conventionnelle expressément consentie en même temps que le paiement par le créancier recevant ce paiement d'une tierce personne transmet à celle-ci les droits et actions du créancier contre le débiteur ; que ni le consentement du débiteur ni son concours à l'acte de subrogation ne sont nécessaires à la validité de cet acte ; qu'en l'espèce il constant que l'acte de vente du 19 janvier 2011 conclu entre les consorts G... et la Société Simra prévoyait que «la subrogation au bénéfice de l'acquéreur est pleine et entière concernant la dénonciation du contrat de bail selon sommation et congé du 2 décembre le vendeur ne pouvant en aucun cas être recherché sur ce point et les actes de dénonciation constituant un accessoire nécessaire de la chose vendue conformément à l'article 1615 du code civil »; qu'il en résultait, ainsi que l'exposante l'invoquait justement (v. conclusions p. 17), que la société Simra, en tant qu'acquéreur, était subrogée dans les droits et obligations du vendeur à l'égard du preneur et pouvait invoquer les manquements du preneur ; qu'en écartant le grief tiré de l'incivilité du gérant aux motifs inopérants que la société Simra n'était pas partie au jugement du 9 novembre 2010, n'étant devenue acquéreur des locaux que le 19 janvier 2011 de sorte qu'elle était mal fondée à se prévaloir d'une perte de confiance vis-à-vis du preneur causée par des faits dont elle n'avait pas été directement victime, la cour d'appel a violé les articles 1250 et 1252 du code civil ;

 ALORS QUE 7°) les agissements frauduleux dont le bailleur a été victime de la part de son preneur constituent un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; que les juges du fond ont constaté que M A..., gérant de la Société MGC Diffusion, avait produit en justice un procès-verbal de constat transcrivant l'enregistrement de conversations téléphoniques privées, pris à l'insu de la bailleresse, dans le but de paralyser l'action en réalisation de la vente au profit de la société Simra et de tenter d'obtenir la vente des lieux à son profit ; qu'en considérant néanmoins qu'il ne pouvait être tenu compte de ce grief, malgré sa gravité, aux motifs inopérants que Monsieur [...] avait été sanctionné au versement de dommages et intérêts pour procédure abusive vis-à-vis de ses anciens bailleurs, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;

 ALORS QUE 8°) les motifs graves qui sont constitués postérieurement au congé donné peuvent être invoqués par le bailleur pour refuser toute indemnité au preneur sans qu'ils aient à faire l'objet d'une mise en demeure ; qu'en considérant que les agissements frauduleux dont le bailleur a été victime de la part de son preneur ne pouvaient être invoqués aux motifs inopérants « que le motif du congé a été invoqué alors que l'issue de la procédure (ayant donné lieu au jugement du 9 novembre 2010) n'était pas encore connue à la date de délivrance du congé », la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce.