Cour de Cassation · civ3 — 17 novembre 2016

CIV.3

 CM



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 17 novembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10466 F

 Pourvoi n° Q 15-16.219







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par Mme T... H..., épouse N..., domiciliée [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant :

 1°/ à Mme V... U..., épouse K..., domiciliée [...] ,

 2°/ à Mme J... X..., épouse E..., domiciliée [...] ,

 3°/ à la société Compagnie d'assurances Allianz, nouvelle dénomination de la compagnie d'assurances AGF, dont le siège est [...] ,

 4°/ à la société MAAF assurances, société anonyme, dont le siège est [...] ,

 défenderesses à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 18 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme H..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de Mme U..., de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Compagnie d'assurances Allianz ;

 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Donne acte à Mme H... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X... ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne Mme H... aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme H... ; la condamne à payer la somme de 2 000 euros à Mme U... et la somme de 2 000 euros à la société Compagnie d'assurances Allianz ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision

 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme H...

 PREMIER MOYEN DE CASSATION

 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme N... de sa demande tendant à voir condamner son bailleur à lui verser des dommages-intérêts à raison de l'impossibilité pour elle d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués ;

 AUX MOTIFS PROPRES QU'« il ressort de l'expertise effectuée par Monsieur O... les constatations suivantes : "affaissement des pierres de linteau côté façade, fissures dans les murs de la cage d'escalier, présence d'un pilier central du milieu de la salle reposant au-dessus de la coûte de cave, ce dernier désordre porte atteinte à la solidité de l'immeuble et est imputable à la fois à des travaux réalisés au rez-de-chaussée avant 1986 et à une erreur de conception ayant fondé des porteurs sur la voûte existante ; les infiltrations d'eau successives ont lavé les joints des pierres des linteaux provoquant un mouvement sur les deux passages" ; que l'expert conclut que "d'une manière générale, l'immeuble n'est pas entretenu régulièrement" ; que des travaux de sécurisation ont été effectués par un étayage des linteaux défectueux par portiques (…) ; que, sur la base du rapport d'expertise de Monsieur O..., Madame N... sollicite le paiement d'une somme de 471.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux pertes d'exploitation de son commerce, aux investissements, à la création de son fonds de commerce et à un préjudice moral ; que sa demande est dirigée à l'égard de Madame U... épouse K... et/ou son assureur sur le fondement de l'article 1134 du code civil, au motif que les désordres subis sont bien réels et que le défaut de jouissance du fonds de commerce est imputable à la bailleresse, sans pour autant reprocher à celle-ci une faute précise alors que l'expertise O... enseigne que les désordres sont afférents à la structure de l'immeuble et relèveraient éventuellement de la responsabilité de la copropriété ; que Madame U... épouse K... fait en outre valoir qu'une clause du bail prévoit que "le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de construction, dégradation, vétusté, insalubrité, humidité, infiltrations, cas de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant l'état des locaux", cette clause excluant le recours de Madame N... en ce qu'il est fondé sur la constatations des désordres tels que décrits par l'expert » ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Madame T... N... (…) semble agir contre la copropriété à raison des désordres qui affecteraient l'immeuble et qui conduiraient au préjudice qu'elle subit ; qu'or, le locataire ne dispose pas contre son bailleur d'une action propre à raison de désordres affectant les parties communes de l'immeuble occupé, dès lors que le bailleur ne peut imposer à la copropriété l'exécution de travaux, sauf à dire que le preneur excipe de l'obligation de délivrance conforme mais qui s'apprécie à l'entrée dans les locaux ; que, partant et alors qu'il n'apparaît pas des conclusions de Madame T... H... épouse N... que celle-ci invoque un défaut de délivrance conforme, cette dernière (qui se plaint de désordres affectant le local commercial qu'elle occupe et dont les origines se trouvent dans les parties communes, ce qui l'a conduit à faire venir en la cause un copropriétaire auquel elle n'est pas liée) est manifestement irrecevable à agir contre le seul bailleur, alors que seule la copropriété pouvait être appelée en la cause, ce qui l'obligeait en l'absence de copropriété organisée à faire désigner un syndic ; que, surabondamment, il faut noter qu'il ne découle de rien qu'il a été pris un arrêté de fermeture de l'établissement dont s'agit, puisque les arrêtés de périls remédiables communiqués ne concernent que les locaux communs à l'immeuble et les lots autres que celui occupé par le fonds de commerce en cause ; que, par suite, Madame N... ne démontre pas son obligation de procéder à la fermeture du local commercial en cause à raison des désordres affectant l'immeuble, ce qui la prive de toutes les indemnisations par elle formées à raison de la cessation de son activité qu'elle a décidée elle-même sans y être contrainte ;

 1. ALORS QUE le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance et de jouissance paisible pendant toute la durée du bail, contrat à exécution successive ; qu'il doit donc garantie à son locataire de la survenance de désordres affectant les locaux loués, peu important que ces désordres trouvent leur origine dans des parties communes de l'immeuble dont le bailleurs reste responsable à l'égard de son locataire ; qu'en exonérant la bailleresse de toutes ses obligations au motif inopérant que les désordres du local loué auraient leur origine dans les parties communes de l'immeuble abritant les locaux donnés à bail, la Cour d'appel a violé les article 1719 et 1721 du code civil ;

 2. ALORS QUE la clause du bail aux termes de laquelle le preneur doit prendre les lieux « dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vices de construction, dégradations, vétusté, insalubrité, humidité, infiltrations » ne peut en aucun cas vider de son entière substance l'obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible pesant sur le bailleur et exclure toute garantie même lorsque la dégradation des lieux en empêche l'usage normal prévu au bail, la locataire étant de surcroît dans l'impossibilité d'y remédier puisque cette dégradation procède des parties communes sur lesquelles, contrairement au bailleur, elle n'a aucun pouvoir d'action ; que la Cour d'appel a encore violé les articles 1719 et 1721 outre l'article 1134 du code civil ;

 3. ALORS QUE l'arrêté préfectoral de péril remédiable du 22 juin 2011 énonce que « les parties communes de l'immeuble (…) dont les propriétaires sont Madame K... (…) et Mme E... (…) dans lesquelles Mme N... est locataire des lots 1, 2 et 3 (…) sont déclarées insalubres remédiables à compter de la notification du présent arrêté » ; que l'expert judiciaire avait constaté les désordres affectant ces parties communes en relevant l'existence d'infiltrations, affaissements et fissures de murs et piliers portant atteinte à la solidité de l'immeuble ; que pour rejeter la demande d'indemnisation de Mme N..., par motifs éventuellement adoptés, la cour d'appel a cependant retenu que les préjudices dus à la fermeture du commerce ne seraient pas imputables à ces périls dès lors que l'arrêté préfectoral n'en constaterait l'existence que dans les locaux communs à l'immeuble, confondant ainsi local commun et partie commune incluant les murs et piliers porteurs ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé l'arrêté préfectoral du 22 juin 2011 et violé l'article 1134 du code civil.

 SECOND MOYEN DE CASSATION

 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fait droit à la demande reconventionnelle du bailleur en résiliation du bail, d'AVOIR ordonné l'expulsion de Mme N... et de tous occupants de son chef du local à usage commercial, et de l'AVOIR condamné à payer une indemnité d'occupation outre le montant des échéances de loyers et de charges arrêtées au 31 décembre 2011 ;

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « concernant la résiliation du bail, il convient de confirmer le premier juge qui par une juste analyse des circonstances de la cause et après avoir répondu aux moyens de droit invoqués, a fait droit à la demande de Madame U... épouse K... en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers » ;

 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la résiliation du contrat de bail, le bailleur n'agit pas afin de constat de la résiliation du bail, à raison d'une clause résolutoire qui est admise au commandement délivré le 07 novembre 2011, comme n'existant pas, mais sollicite le prononcé de la résiliation de ce bail ; qu'or, et en l'espèce, il n'est pas démontré par la locataire de son exécution régulière alors que comme relevé plus haut, elle ne prouve pas son impossibilité de jouir des lieux à raison des manquements du bailleur à ses propres devoirs ; qu'il en ressort que Madame N... ne respecte plus son devoir essentiel au paiement du loyer dû en exécution du contrat en cause, depuis de très nombreux mois pour avoir été redevable de la somme de 13.000 euros environ à la date du 07 novembre 2011 ; qu'en conséquence, il est justifié d'une faute grave et réitérée de Madame N..., qui ne remplit plus ses devoirs contractuels, ce qui doit conduire au prononcé de la résiliation du bail » ; ;

 1. ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera la cassation du chef de l'arrêt relatif à la résiliation par l'article 625 du code de procédure civile, le prononcé de la résiliation étant la conséquence du rejet par la Cour des demandes tendant à la mise en oeuvre de la garantie du bailleur ;

 2. ALORS QUE le preneur n'est pas tenu de payer les loyers lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués ; que l'arrêté préfectoral remédiable du 22 juin 2011 énonce que « les parties communes de l'immeuble (…) dont les propriétaires sont Madame K... (…) et Mme E... (…) dans lesquelles Mme N... est locataire des lots 1, 2 et 3 (…) sont déclarées insalubres remédiables à compter de la notification du présent arrêté » ; qu'en statuant ainsi, confondant local commun et parties communes incluant les murs et piliers porteurs atteints des désordres constatés tant par l'arrêté préfectoral que l'expert judiciaire, la cour d'appel a dénaturé l'arrêté précité et violé l'article 1134 du code civil ;

 3. ALORS QUE caractérise une impossibilité d'occuper les lieux loués la décision administrative qui déclare insalubre et insusceptible d'occupation l'immeuble dont ils dépendent, l'usage du local loué étant indissociable d'un usage des parties communes, et qui édicte expressément une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux si les travaux ne peuvent être réalisés en présence d'occupants ; qu'en refusant de justifier la cessation du paiement des loyers par l'impossibilité d'user les lieux, la Cour d'appel a violé les articles 1184 du code civil et l'autorité de la chose décidée par l'autorité administrative.