Cour de Cassation · civ3 — 24 novembre 2016

CIV.3

 LG



 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 24 novembre 2016




 Rejet non spécialement motivé


 M. CHAUVIN, président



 Décision n° 10483 F

 Pourvoi n° E 15-26.284







 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

 Vu le pourvoi formé par la société du D..., société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

 contre l'arrêt rendu le 24 juillet 2015 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :

 1°/ à M. F... S..., domicilié [...] ,

 2°/ à M. L... I..., domicilié [...] ,

 défendeurs à la cassation ;

 Vu la communication faite au procureur général ;

 LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société du [...], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. I... ;

 Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne la société du [...] aux dépens ;

 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision

 Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société du D...


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société du [...] de l'ensemble de ses demandes formées tant à l'encontre de M. S... que de Me I...;

 AUX MOTIFS QUE suivant acte reçu par Me I..., notaire associé à Tarbes, le 19 décembre 2006, la société du [...] a acquis de M. F... S... un immeuble situé [...] , pour un prix de 460.000 euros; qu'aux termes de l'acte authentique, le vendeur déclarait que le bien vendu n'était pas insalubre et ne faisait l'objet d'aucune interdiction d'habiter, arrêté de péril, mesure de séquestre ou de confiscation ou injonction de travaux; que l'acte de vente contenait en outre une exclusion de garantie du vendeur soit en raison de l'état des constructions soit en raison des vices cachés; qu'un certificat d'urbanisme du 24 octobre 2006 signé du maire de Pau était annexé à cet acte sans mention d'aucun arrêté de péril ; que quelques mois plus tard, la société du [...] déposait une demande de certificat d'urbanisme le 11 février 2009 et une demande de permis de construire le 23 mars 2009 ; que le nouveau certificat d'urbanisme délivré par la mairie de Pau indiquait que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté de péril et dans un rapport du 8 avril 2009, la direction des bâtiments et de la logistique relevait le péril imminent présenté par les balcons sur rue de l'immeuble ; que par courrier du 8 avril 2009 adressé au conseil de la société du D..., M. S... indiquait que les travaux prescrits par l'arrêté de péril avaient été réalisés et que, selon lui, cet arrêté était caduc ; que le 16 juin 2009, le balcon du troisième étage de l'immeuble s' effondrait partiellement; qu'après expertise de M. H..., désigné par ordonnance de référé du président de tribunal administratif, le maire de Pau prenait un nouvel arrêté de péril imminent en date du 24 juillet 2009 en raison de l'effondrement partiel de ce balcon situé à l'aplomb du domaine public, de la dégradation avancée des autres balcons de la façade sur rue, de la chute d'ardoises sur le brisis de la couverture, le manque important dans la couverture provoquant des infiltrations importantes rendant la circulation dangereuse à l'intérieur de l'immeuble et du pourrissement d'une poutre maîtresse supportant les deux tiers de la surface plancher de l'immeuble en façade; qu'après les travaux réalisés par la société du D..., l'arrêté de péril imminent était levé le 8 septembre 2009 ; que dans un rapport du 31 mars 2010, le service de l'hygiène de la mairie de Pau constatait l'aggravation des désordres sur la toiture et la charpente ; que le 21 juin 2010, le maire de Pau requalifiait le péril imminent en péril ordinaire et mettait en demeure la société du capital d'effectuer les travaux nécessaires ; qu'à la suite de la plainte du locataire commercial du rez-de-chaussée, la société Casino, un nouveau rapport était établi, donnant lieu à un arrêté de péril imminent en date du l 0 février 2011 en raison de l'état de l'ensemble de la charpente et de la structure des planchers qui menace de s'effondrer; qu'en application de l'article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité d'une convention lorsque les manoeuvres pratiquées sont telles que sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que s'il peut résultant d'une simple réticence, celle-ci doit être intentionnelle pour tromper le contractant et le déterminer à conclure la vente ; qu'en l'espèce, il est justifié (page 4 de l'appelant) qu'un arrêté de péril imminent en date du 8 août 2005 a été notifié à M. S... lui prescrivant: d'interdire formellement aux occupants du premier état l'accès au balcon de l'immeuble sis [...] , de prendre toutes les mesures provisoires pour garantir la sécurité publique, en faisant procéder, dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'arrêté à la mise en place d'une protection en sous face de ce balcon au moyen de plaques en tôles ondulées ou similaires fixées aux consoles en fonte qui supporteront cette surcharge, et en prévoyant qu'à défaut d'exécution de ces mesures d'office dans le délai requis, il y sera procédé d'office aux frais du propriétaire; que cet arrêté était motivé par l'important pourrissement des solives en bois constituant le sol du balcon dû à un défaut d'étanchéité de la couverture en zinc recouvrant le platelage en bois pouvant être à l'origine d'un effondrement sous l'effet du poids d'une personne; qu'il est également établi (pièce 7 de l'intimé) que le 6 février 2006, le maire de Pau a adressé une lettre simple à M. S... ainsi rédigée ; vous avez bien voulu et je vous en remercie, faire exécuter les travaux mettant fin au danger imminent présenté par l'état du balcon du premier étage de l'immeuble dont vous êtes propriétaire à Pau, [...] ; qu' en décembre dernier, un agent de la direction générale de l'aménagement et de l'urbanisme s'est rendu sur place afin de constater la réalisation de ces travaux et de s'assurer de leur conformité aux prescriptions figurant dans l'arrêté de péril imminent qui vous avait été notifié ; que ce dernier a pu relever que du contreplaqué de cinq millimètres avait été fixé par des clous en sous face du balcon, ainsi que la présence d'une gouttière installée le long du balcon de ce que, si le danger imminent avait disparu, un effondrement restait possible en raison de la nature des plaques de protection et de leur mode de fixation ; qu'il convient d'y remédier ; que par ailleurs, l'installation de la gouttière est préjudiciable à l'esthétique; qu'elle doit être supprimée et qu'une autre solution technique doit être envisagée ; qu'enfin ce contrôle a permis de constater que les balcons des étages supérieurs ainsi que la toiture présentent des carences d'entretien ; que je vous invite à faire réaliser les travaux nécessaires dans les règles de l'art avant que ces éléments de construction ne donnent lieu à leur tour à de nouveaux arrêtés de péril »; qu'il est également constant que lors de la vente à la société du D..., un certificat d' urbanisme, annexé à l'acte de vente, a été demandé à la mairie de Pau et délivré le 24 octobre 2006; que ce certificat, s'il mentionne à la rubrique « observations et prescriptions particulières » des remarques relatives à l'isolation acoustique et aux risques naturels et technologiques n'indique pas en revanche l'existence d'un arrêté de péril imminent alors que celui qui sera délivré à la société du [...] plus de trois ans après mentionne l'existence d'un arrêté de péril sans d'ailleurs en préciser la date; qu'il résulte donc de ces pièces d'une part que suite à l'arrêté de péril du mois d'août 2005, M. S... a bien fait réaliser des travaux pour faire cesser le péril imminent, d'autre part qu'il n'est pas démontré qu'il a bien reçu la lettre simple de la mairie en date du 6 février 2006 ; que dès lors, M. S..., âgé de 83 ans lors de la signature de l'acte de vente le 19 décembre 2006 pour être né le [...] a pu valablement croire au regard des termes de l'arrêté de péril qui prévoyait l'exécution par la mairie des travaux préconisés en cas de carence de sa part et de l'absence de mise en demeure de la mairie suite aux travaux réalisés par lui, que ces travaux étaient suffisants et a pu être conforté dans cette analyse par le certificat d'urbanisme délivré en vue de la vente qui ne faisait mention d'aucun arrêté de péril ; que dès lors, son intention de tromper son cocontractant n' est pas établie ; que par ailleurs, la société du [...] ne pouvait ignorer lors de son acquisition, l'état général de l' immeuble; qu'en effet, elle indique qu'elle a acquis ce bien dans le but de procéder à sa rénovation et à sa revente par lots ; qu'il est également établi par l'appelant (sa pièce n°12) qu'elle est inscrite au RCS de Toulouse en qualité de marchand de biens immobiliers; qu' elle ne conteste pas que les négociations en vue de l'acquisition ont duré près d'une année et que les clés de l'ensemble des lots de l' immeuble lui ont été confiées par l'acquéreur pendant plusieurs mois avant la signature de l'acte de vente, de sorte qu'il convient de considérer qu'elle a eu toute liberté pour prendre connaissance de l'état réel de l' immeuble qu' elle se proposait d'acquérir, en s'entourant si besoin de spécialiste en vue de l'opération de rénovation projetée ; qu'en conséquence, il ne peut être davantage reproché à M. S... une violation de son obligation précontractuelle d'information ou l'existence de vices cachés ; que dès lors, pouvait être insérée en page 8 de l' acte de vente la mention selon laquelle l'acquéreur « prendra le bien vendu dans l'état oit il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie du vendeur pour raison soir de l 'état des constructions soit de leurs vices même cachés ... » ; que celle-ci doit recevoir application, que s'agissant des désordres apparus postérieurement à la vente et qui ont entraîné l'arrêté de péril du 24 juillet 2009 intervenu deux ans et demi après la vente, ils sont relatifs au balcon du troisième étage à la toiture et à une poutre maîtresse ; qu'une lettre du maire à la société du [...] en date du 2 avril 2010 démontre que ces désordres sont survenus en avril 2009 à la suite des travaux de démolition partielle réalisés par elle ; que le maire en détaille d'ailleurs les causes : les bâches de la toiture de l'immeuble ont été arrachées par un fort coup de vent et les éléments de couverture tombent sur l'immeuble voisin et sur le domaine public; que l'enquête menée par l'inspection du service hygiène et sécurité confirme que les travaux de démolition partielle réalisés les dernières semaines « ont contribué au retour d'une situation de péril imminent »; que ce document démontre qu' il n'y a aucun lien avec le désordre affectant le balcon du 1er étage en 2006 et les nouveaux désordres ; que c'est donc de manière injustifiée que le tribunal a imputé à M. S... la responsabilité de l'état actuel de l'immeuble ; que cette dégradation n'est imputable qu'à la société du [...] qui a pris possession de l'immeuble, en l'état au mois de décembre 2006 dans le but de réaliser une opération de promotion immobilière et qui a tardé à y faire des travaux;

 1 °) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel a rappelé in extenso le contenu de la lettre adressée à M. S... le 6 février 2006 aux termes de laquelle la mairie de Pau constatait, à la suite de l'arrêté de péril du 8 août 2005, la mise en place sous le balcon du premier étage de contreplaqué ainsi que la présence d'une gouttière, mais informait M. S... que ces travaux étaient insuffisants, car l'effondrement était toujours possible et qu'il convenait d'y remédier, y compris pour les étages supérieurs et la toiture, qui présentaient des carences d'entretien pouvant donner lieu à de nouveaux arrêtés de péril (arrêt, p. 6 § 4); que la société du [...] faisait valoir dans ses conclusions, que cette lettre avait été envoyée, comme les autres à l'adresse de M. S..., que la mairie n'avait pas reçu par retour ce courrier et que, dès lors, il s'en déduisait que même non envoyée en recommandé cette lettre avait bien été reçue par M. S... qui, au lieu d'effectuer les travaux onéreux demandés, s'était dépêché de vendre l'immeuble (conclusions, p. 11 § à partir du § 2) ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était pas démontré que M. S... avait reçu ce courrier, sans répondre aux écritures de la société le [...] qui faisait valoir que celui-ci avait été correctement adressé et qu'il n'y avait pas eu de retour à l'expéditeur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile;

 2°) ALORS QUE constitue un dol le silence gardé par le vendeur qui dissimule à l'acheteur un fait qui, s' il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter; que la dissimulation volontaire qu'un immeuble est soumis à un arrêté de péril constitue une réticence dolosive; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, d'une part, que l'immeuble avait fait l'objet d'un arrêté de péril le 8 août 2005 adressé à M. S..., qui était au courant puisqu'il avait effectué des travaux a minima sur un balcon et, d'autre part, que M. S... avait déclaré dans l'acte authentique de vente du 19 décembre 2006 que l'immeuble n'avait pas fait l'objet d'un arrêté de péril; que la cour d'appel a également relevé que les négociations pour la vente de l'immeuble avec la société le [...] avaient duré une année (arrêt, p. 7 § 2) ; qu'en relevant que M. S... connaissait l' arrêté de péril, avait effectué les travaux, avait immédiatement mis en vente l'immeuble et s'était abstenu de révéler cet élément à la société le [...] en déclarant faussement que celui-ci ne faisait pas l'objet d'un arrêté de péril, et en jugeant néanmoins qu'il n'était pas établi l'intention de M. S... de tromper son cocontractant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116 du code civil ;

 3°) ALORS QUE pour rejeter la demande fondée sur le dol, la cour d'appel a retenu que, puisque le certificat d'urbanisme délivré par la mairie de Pau le 24 octobre 2006 annexé à l'acte de vente ne mentionnait pas l'arrête de péril, M. S..., âgé de 83 ans, avait pu valablement croire que les travaux qu'il avait effectués étaient suffisants ; qu'en statuant ainsi, par un motif impropre à écarter la réticence dolosive de M. S..., qui avait faussement déclaré lors de la vente que l'immeuble n'avait pas fait l'objet d'un arrêté de péril, la réticence portant sur l'existence d'un arrêté de péril et non sur la réalisation de travaux, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ;

 4°) ALORS QUE pour rejeter la demande fondée sur le dol, la cour d'appel a retenu que la société le [...] ne pouvait ignorer l'état général de l'immeuble; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions qui rappelaient que l'arrêté de péril n'avait été pris qu'après une expertise réalisée par un architecte, de sorte qu'il était impossible même pour un professionnel de l'immobilier de se rendre compte de l'ampleur des travaux à réaliser (conclusions, p. 16 § 5 à 8), la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil;

 5°) ALORS QUE celui des contractants qui connaît ou devrait connaître une information dont il sait l'importance déterminante pour l'autre doit l'en informer; que cette obligation d'information s'applique même si l'acquéreur est un professionnel; qu'en l'espèce, à supposer même, ce qui est contesté, que M. S... n'ait pas commis de réticence dolosive, il devait, en mettant immédiatement en vente l'immeuble après l'arrêté de péril du 8 août 2005, informer la société du D... de l'existence de cet arrêté très récent, qui aurait permis à l'acquéreur de prendre connaissance du rapport d'expertise de l'architecte du 30 juin 2005 qui y était mentionné et de se rendre compte de l'importance des travaux à réaliser; que pour écarter la violation de l'obligation d'information la cour d'appel a considéré que la société le [...] était marchand de biens, qu'elle avait eu les clefs de l'immeuble et qu'elle aurait pu s'entourer de spécialistes en vue de l'acquisition projetée; que la qualité d'acquéreur professionnel de la société le [...] ne dispensait cependant pas M. S... de communiquer à son cocontractant l'information déterminante que lui seul connaissait relative à l'arrêté de péril du 8 août 2005, et que la société le D... ne pouvait connaître, malgré sa qualité de professionnel et malgré la remise des clefs et l'avis d'éventuels spécialistes; que la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

 6°) ALORS QUE doit être réparé le préjudice en lien de causalité avec un manquement au devoir d'information; qu'en l'espèce, il résultait des constatations de l'arrêt que, d'une part, dès l'arrêté de péril du 8 août 2005, la mairie de Pau avait dénoncé des défauts d'entretien affectant, non seulement le premier balcon, mais également les balcons supérieurs et la toiture (arrêt, p. 6 § 4 in fine) et que, d'autre part, les désordres apparus postérieurement à la vente étaient relatifs « au balcon du 3eme étage à la toiture et à une poutre maîtresse » (arrêt, p. 7 § 6) ; qu'en relevant ces éléments et en jugeant néanmoins qu'il n'existait aucun lien entre les désordres dénoncés en 2006 et ceux affectant désormais l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil.