Cour de Cassation · civ3 — 15 décembre 2016

CIV.3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 décembre 2016
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10514 F
 
 Pourvoi n° S 15-27.905
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ la société La Cabane du Pêcheur, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ M. [L] [E], agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société La Cabane du Pêcheur, domicilié [Adresse 6],
 
 contre l'arrêt rendu le 28 octobre 2014 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à Mme [C] [N], épouse [Z], domiciliée [Adresse 3],
 
 2°/ à M. [S] [J],
 
 3°/ à M. [Q] [J],
 
 4°/ à Mme [U] [Y], épouse [J],
 
 tous trois domiciliés [Adresse 1],
 
 5°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Port des Pêcheurs, dont le siège est [Adresse 5], représenté par son syndic la société Foncia Limouzy, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 15 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk Lament et Robillot, avocat de la société La Cabane du Pêcheur et de M. [E], ès qualités, de Me Balat, avocat de Mme [Z] et des consorts [J] ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Donne acte à la société La Cabane du Pêcheur et à M. [L] [E] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Port de Pêcheurs ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société La Cabane du Pêcheur et M. [E], ès qualités, aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Cabane du Pêcheur et M. [E], ès qualités, et condamne M. [E], ès qualités, à payer à Mme [Z] et aux consorts [J] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société La Cabane du Pêcheur et M. [E], ès qualités,
 
 Maître [E], ès qualité de liquidateur à la liquidation de la société Cabane du Pêcheur et la société La Cabane des Pêcheurs font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de leur demande tendant à ce qu'il soit dit et jugé que l'ensemble des bailleurs s'est rendu coupable de dol à l'encontre de la SARL La Cabane des pêcheurs et que soit en conséquence prononcée la nullité des trois baux commerciaux conclus par la SARL La cabane du pêcheur le 28 avril 2009.
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' en cause d'appel, le grief de dol qui était déjà reproché à Mme [J] dans le dossier n° RG 13.0588 en première instance est étendu à l'encontre de l'ensemble des bailleurs dans le dossiers n° 13.03091 ; que la réticence dolosive ne se présume pas, mais doit être prouvée, le premier juge a parfaitement retenu sur ce point la défaillance probatoire de Mme [J] dans le dossier n° RG 13.03091 ; qu'il a notamment relevé qu'aucune preuve du dol invoqué ne pouvait être tiré d'un courrier du 5 octobre 2002, faisant état de nuisances olfactives, en ce que celles dont s'agit dans ledit courrier ne sont pas celles subies par le preneur d'alors, mais au contraire celles des remontées d'odeurs de cuisine dont il était l'auteur et dont les copropriétaires de plaignaient ; que la cour observe d'ailleurs que les appelants ne produisent plus ce courrier en cause d'appel, sur lequel ils ne fondent d'ailleurs plus leur argumentation ; qu'il ne s'appuient maintenant que sur la lettre circulaire du syndic aux copropriétaires en date du 13 janvier 2010 en ce qu'elle indique : « comme chaque année, nous veillons à ce que la société IED opère un contrôle de l'état sanitaire du vide-sanitaire. Lors de l'un de ses passages en mai 2009, le technicien nous a avisés de la réapparition d'eau stagnante sale. Cette information a été confirmée par le restaurateur qui a constaté un mauvais écoulement des eaux usées et de fortes mauvaises odeurs » ; que cependant, les bailleurs répliquent fort justement que ce facteur de remontée des eaux du canal dont la société locataire se plaint était parfaitement connu d'elle, puisqu'elle connaissait la situation des locaux à proximité du canal et avait visité les lieux à plusieurs reprises ; qu'elle n'ignorait de ce fait ni la présence des moustiques ni les pénétrations d'eau sur l'ensemble des bâtiments jouxtant les étangs et le chenal ; que l'expert a noté sur ce point : « il est évident que les remontées d'eau venant du canal très proche dans le vide sanitaire de l'immeuble sont très importantes puisque nous avons noté qu'il y a avait 50 cm d'eau dans le vide-sanitaire qui mesure 80 cm de hauteur » ; qu'il attribue les désordres constatés à la conjonction de deux phénomènes en présence : des fuites des réseaux d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes de la copropriété et les remontées d'eau par capillarité dues à la présence d'un canal situé à proximité ; que pour remédier aux entrées d'eau en provenance du canal, qui est un phénomène naturel affectant tous les riverains du canal par vent d'Est, la copropriété s'était d'ailleurs équipée d'une pompe, laquelle s'est avérée volée au moment du nouveau sinistre ; que si la bailleresse ne pouvait donc ignorer l'existence des remontées d'eau en provenance du canal, le preneur connaissait également ce phénomène naturel qui ne pouvait pas – à raison de sa nature – lui être occulté ; qu'en effet, ses gérants avaient une parfaite connaissance des phénomènes géographiques impactant les lieux pour exploiter antérieurement un autre commerce de restauration à [Localité 1] et ils ne contestent pas qu'ils avaient visité les locaux à plusieurs reprises avant d'acquérir ce nouveau fonds de commerce ; que par ailleurs il n'est nullement démontré que les bailleurs aient eu connaissance, avant la signature des baux en avril 2009, d'un sinistre de fuites des réseaux de canalisations de la copropriété ; qu'en effet, ce sinistre affectant les canalisations de la copropriété – qui n'est quant à lui pas un phénomène naturel – n'a été révélé au syndic qu'à l'occasion de la visite du technicien en mai 2009 et aux copropriétaires que par le courrier précité de ce dernier en date du 13 janvier 2010 ; que la cour ne trouve donc dans le comportement des bailleurs aucune réticence dolosive démontrée ; que le moyen sera en voie de rejet et le jugement du 6 juin 2013 sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour triompher dans ses demandes, la SARL La cabane du pêcheur doit établir la preuve d'une réticence dolosive de Mme [J] lors de la conclusion du bail ; qu'à cet effet, elle invoque un courrier du 5 octobre 2002 faisant état du problème des odeurs constaté en présence de M. [J] ; que cependant le problème qui était alors soulevé était celui des odeurs émises par l'activité de restaurant qui envahissaient les sanitaires des appartements de la copropriété ; qu'il avait été convenu d'une intervention maçonnée pour isoler le conduit de cuisine ; que lors de l'assemblée générale du 12 novembre 2002 avaient été arrêtées certaines dispositions pour éviter le retour d'odeurs de cuisine dans les appartements, M. [J] ayant obtenu un permis de construire à cet effet ; que le problème qui était alors posé était non celui des odeurs subies par le restaurant mais celui des odeurs par lui émises et qui gênaient les copropriétaires qui habitaient les lieux ; que ce problème avait semble-t-il été solutionné et qu'il n'est justifié d'aucune réclamation ou par les copropriétaires ou par le restaurateur entre 2002 et 2009, année où ont été signés les documents contractuels ; que ce problème est étranger au présent litige puisqu'il ne s'agit plus des odeurs émises par le restaurant mais des odeurs subies en provenance du vide sanitaire ; que sur le problème qu'elle invoque, la SARL La cabane du pêcheur produit essentiellement le rapport de M. [P] lequel fait état de présence permanente d'eau dans le vide-sanitaire de la copropriété et provenant de remontées par capillarité en raison de la proximité du canal ; que ceci a nécessité la mise en place d'une nouvelle pompe pour vider l'eau et éviter la prolifération des moustiques, en raison du vol de la précédente pompe, que ces éléments sont étrangers à Mme [J] […] ; que l'expert a aussi relevé des fuites sur le réseau des eaux vannes et eaux usées de la copropriété ce qui a aussi nécessité des travaux sur le réseau ; que l'époque à laquelle ces fuites sont apparues n'est pas précisées mais que ce problème apparaît aussi étranger au bailleur puisqu'il s'agissait de la gestion de la copropriété […]; que l'expert a retenu dans son rapport deux phénomènes différents de nature à gêner le restaurateur à savoir d'une part la présence de moustiques liée à la dégradation des eaux dans le vide-sanitaire de la copropriété et d'autre part la présence d'eau liée à la présence du canal ; que ni l'une ni l'autre de ces causes ne sont imputables au bailleur alors que la copropriété a fait le nécessaire pour y remédier puisque dans un courrier du 13 janvier 2010, il était fait été des diligences accomplies pour traiter les larves de moustiques et les remontées d'eau ; que dès lors la demanderesse doit être déboutée de sa demande d'annulation du bail pour réticence dolosive de la bailleresse ;
 
 1°) ALORS QUE se rend coupable de réticence dolosive le cocontractant qui garde volontairement le silence sur un élément déterminant du consentement de l'autre partie dont cette dernière n'a pas connaissance ; qu'en se bornant, pour juger que le comportement des bailleurs ne révélait aucune réticence dolosive démontrée, à se fonder sur la circonstance que le phénomène naturel de remontée des eaux en provenance du canal était connu de la société La cabane du pêcheur, sans rechercher comme il le lui était demandé si cette dernière avait connaissance de la circonstance déterminante de son consentement savoir que ce phénomène avait pour conséquence l'accumulation d'eau stagnante dans le vide-sanitaire du local loué propice à l'infestation de moustiques et à la présence d'odeurs nauséabondes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108, 1116 et 1382 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE dans son courrier en date du 13 janvier 2010, le syndic de la résidence Port des pêcheurs mentionnait que lors de l'un de ces passages en mai 2009, le technicien chargé du contrôle de l'état sanitaire du vide-sanitaire lui avait signalé la réapparition d'eau stagnante sale ; qu'en relevant, pour dire qu'il n'était nullement démontré que les bailleurs avaient connaissance d'un sinistre de fuite des réseaux de canalisation de la copropriété avant la signature des baux litigieux, que ce sinistre n'a été révélé au syndic qu'à l'occasion de la visite du technicien en mai 2009 et aux copropriétaires que par le courrier précité de ce même syndic en date du 13 janvier 2010, la cour d'appel a dénaturé ledit document dont il résultait que des fuites sur les canalisations d'eaux usées étaient déjà apparues avant mai 2009 et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE la réticence dolosive entraîne la nullité du contrat peu important que l'élément omis, déterminant du consentement de la victime du dol, soit ou non imputable à l'auteur de la réticence ; qu'en se fondant, pour juger que les bailleurs ne s'étaient pas rendus coupables d'une réticence dolosive, sur la circonstance inopérante que ni le phénomène de remontée des eaux, ni les fuites sur le réseau n'étaient imputables à Mme [Y], la cour d'appel a violé les articles 1108, 1116 et 1382 du code civil.