Cour de Cassation · civ1 — 25 janvier 2017

CIV. 1
 
 CH.B
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 25 janvier 2017
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 Mme KAMARA, conseiller doyen
 faisant fonction de président
 
 
 
 Arrêt n° 111 F-D
 
 Pourvois n° X 13-24.866
 J 13-25.590
 et C 13-28.091JONCTION
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 I - Statuant sur le pourvoi n° X 13-24.866 formé par la société Groupe France terre, dont le siège est [Adresse 1], actuellement en redressement judiciaire, représentée par M. [U] [E], agissant en qualité d'administrateur judiciaire, domicilié [Adresse 2], 
 
 contre un arrêt rendu le 6 juin 2013 par la cour d'appel de Versailles (13e chambre), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [Y] [W], domicilié [Adresse 3],
 
 2°/ à Mme [A] [T], domiciliée [Adresse 4], prise en qualité de mandataire judiciaire de M. [W],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 II - Statuant sur le pourvoi n° C 13-28.091 formé par : 
 
 1°/ la société Groupe France terre, représentée par M. [U] [E], agissant en qualité d'administrateur judiciaire, 
 
 2°/ la société Pilotinvest, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], actuellement en liquidation judiciaire, représentée par M. [M] [Y], agissant en qualité de liquidateur judiciaire, domicilié [Adresse 6],
 
 contre le même arrêt rendu dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [Y] [W],
 
 2°/ à Mme [A] [T], prise en qualité de mandataire judiciaire de M. [W],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 III - Statuant sur le pourvoi n° J 13-25.590 formé par : 
 
 1°/ la société Groupe France terre, représentée par M. [U] [E], agissant en qualité d'administrateur judiciaire,
 
 2°/ la société Pilotinvest, représentée par M. [M] [Y], agissant en qualité de liquidateur judiciaire, 
 
 contre l'arrêt rectificatif rendu le 10 octobre 2013 par la cour d'appel de Versailles (13e chambre), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [Y] [W],
 
 2°/ à Mme [A] [T], prise en qualité de mandataire judiciaire de M. [W],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Les demanderesses aux pourvois invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens identiques de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présents : Mme Kamara, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, les observations de la SCP Lesourd, avocat des sociétés Groupe France terre et Pilotinvest et de MM. [E] et [Y], ès qualités, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. [W] et de Mme [T], ès qualités, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Joint les pourvois n° X 13 24-866, J 13-25.590, C 13-28.091, qui sont connexes ;
 
 Sur les premiers moyens des pourvois, pris en leur deuxième branche, et sur les seconds moyens de ces mêmes pourvois, rédigés en termes identiques, pris en leur troisième branche, réunis :
 
 Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 14 janvier 1991, la société Groupe France terre (l'aménageur foncier) a confié à M. [W] (l'agent commercial) un mandat d'agent commercial aux fins de rechercher et négocier pour son compte l'achat d'assiettes foncières pour réaliser des opérations relevant de son activité ; que, le 18 mai 2007, l'aménageur foncier et sa fililale, la société France terre transaction, devenue la société Pilotinvest (l'agent immobilier), ont signé avec l'agent commercial un acte d'accord visant à régulariser les activités d'entremise réalisées par ce dernier, avec reprise d'ancienneté depuis le 23 janvier 1991, aux termes duquel l'agent immobilier, agissant en qualité de mandataire de l'aménageur foncier, s'engageait à délivrer à l'agent commercial, pendant toute la durée du contrat, la carte grise prévue par l'article 4, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction modifiée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ;
 
 Attendu que, pour rejeter la demande d'annulation de cet accord et condamner solidairement l'aménageur foncier et l'agent immobilier à payer à l'agent commercial une certaine somme, à titre de complément d'honoraires, l'arrêt retient que la prétendue absence d'attestation ou carte préfectorale prévue par l'article 9 du décret de 1972, reprochée par l'aménageur foncier à l'agent commercial, n'est en rien établie au dossier ;
 
 
 Qu'en se prononçant ainsi, alors que l'agent commercial affirmait, dans ses conclusions d'appel, qu'il était acquis aux débats que cette carte ne lui avait pas été délivrée à la suite de l'accord de 2007, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, et violé le texte susvisé ;
 
 Et attendu que la cassation ainsi prononcée entraîne, par voie de conséquence, celle de l'arrêt rectificatif du 10 octobre 2013, qui est indivisible ;
 
 PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
 
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable la demande d'annulation des contrats des 23 janvier 1991 et 1er janvier 1994 et recevables les demandes formées par M. [W] contre la société France terre transaction, devenue Pilotinvest, l'arrêt rendu le 6 juin 2013, rectifié le 10 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
 
 Condamne M. [W] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer aux sociétés Groupe France terre et Pilotinvest la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 
 Moyens identiques produits aux pourvois n° X 13-24.866, J 13-25.590 et C 13-28.091, par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour les sociétés Groupe France terre, Pilotinvest et MM. [E] et [Y], ès qualités.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR rejeté la demande d'annulation du protocole du 18 mai 2007 et condamné solidairement les sociétés Groupe France Terre et Pilotinvest à payer à M. [W] la somme de 94.185 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2008 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « la validité du mandat d'agent commercial conféré à M. [W] par le protocole du 18 mai 2007 doit être considérée au regard des dispositions de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006, qui soumettent le collaborateur non salarié d'un agent immobilier au statut des agents commerciaux, n'exigent pas que l'agent commercial obtienne lui-même la carte professionnelle prévue par l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, mais qu'il justifie de l'attestation prévue par l'article 9 de ce décret, délivrée par le mandant, titulaire de la carte précitée ; et les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle ; que le protocole d'accord du 18 mai 2007 n'est pas une simple modification du contrat du 29 janvier 1991, mais un nouveau contrat destiné à régulariser la situation de M. [W] au regard des dispositions précitées de la loi du 13 juillet 2006, reprenant l'ancienneté de l'agent et transférant les mandats détenus à la société France terre transaction agissant comme mandante ; qu'il confie à M. [W] en qualité de mandataire la mission de : - identifier les terrains et secteurs constructibles pouvant répondre au souhait de développement de France Terre, relever et analyser les possibilités de construire sur ces terrains, - relever les coordonnées des propriétaires concernés et les surfaces, - proposer ces terrains à toute personne désignée par le représentant du mandant [.….], - engager et mener à bien les négociations foncières avec les propriétaires en vue de la signature d'une promesse de vente ; qu'il précise que le mandataire certifie remplir toutes les conditions requises et n'être frappé d'aucune incapacité sauf pour ce qui concerne la validité de sa mission au regard de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 pour lesquelles il sera pris les dispositions nécessaires par le mandant qui s'engage à délivrer durant toute la durée du contrat la carte préfectorale ; qu'il a été conclu d'un côté par M. [W], mandataire, et de l'autre par la société Groupe France terre et ses filiales (« SCCV ad hoc » et SNC aménagement) et la sarl France Terre Transactions, « ci-après dénommé le mandant », une seule signature étant portée pour leur compte, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de celle de M. [O] [K] gérant associé de France Terre Transactions titulaire de la carte professionnelle, et par ailleurs directeur commercial et du développement de Groupe France Terre ; que l'identification de ces deux sociétés en tête de l'acte est ainsi suivie de la mention « ci-après dénommé le mandant » ; que le préambule rappelle que « pour favoriser son développement Groupe France Terre a créé France Terre Transactions qui bénéficie donc d'un mandat permanent de recherche et de négociation de terrains en vue de réaliser ses futurs programmes, ainsi Groupe France Terre et France Terre Transactions agissent indivisément et solidairement », et que M. [W] bénéficie d'un contrat de mission à titre d'agent commercial de la part de Groupe France Terre depuis le 23 janvier 1991 ; qu'il indique également que M. [W] accepte que son contrat et ses avenants soient transférés au sein de France Terre Transactions, que France Terre Transactions confirme que toutes les dispositions prises ensemble préalablement par toutes les parties ci-dessus se limitent à la seule mission liée au besoin de l'aménageur et de promoteur de Groupe France Terre ; qu'il est constant que France Terre Transactions était seule titulaire de la carte d'agent immobilier, et elle était donc seule susceptible d'avoir pour M. [W] la qualité de mandant, au regard des dispositions précitées de la loi du 2 janvier 1970 modifiée en 2006 ; que le protocole, spécialement en son préambule déjà cité, fait apparaître que le mandant de M. [W] était désormais la société France Terre transaction, elle-même étant mandatée par la société Groupe France terre ; qu'en conséquence de l'ensemble des dispositions réglementaires et des stipulations contractuelles précitées, le protocole du 18 mai 2007 en ce qu'il confère à M. [W] la qualité de mandataire agissant pour le compte de la société France terre transaction mandante titulaire de la carte d'agent immobilier n'encourt pas la nullité, le fait que M. [W] ait pu nouer des relations de travail directes avec la société Groupe France terre, non titulaire de la carte d'agent immobilier et elle-même mandante de la société France terre transactions, ces deux sociétés déclarant agir solidairement et indivisiblement vis à vis de M. [W] n'est pas de nature à affecter la validité de la convention du 18 mai 2007 dont la nullité ne peut être prononcée en ce que la société France terre transaction confère mandant à l'agent commercial en conformité avec les exigences légales ; quant à la prétendue absence d'attestation ou de carte préfectorale prévue par l'article 9 du décret de 1972, reprochée par la société Groupe France terre à M. [W], elle n'est en rien établie au dossier, contredite par le paiement spontané d'une partie des commissions réclamées par M. [W] et l'obtention de cette attestation reposait sur les diligences de la société mandante puisque la convention litigieuse précisait en son article 1er que pour la validité de la mission du mandataire au regard de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, « il sera pris les dispositions nécessaires par le mandant qui s'engage à délivrer durant toute la durée du contrat la carte préfectorale (carte grise) » ; qu'au demeurant, la mandante de M. [W] aux termes de l'acte de 2007, c'est-à-dire la société France Terre transaction, seule recevable pour le faire, ne demande pas la nullité du protocole et ne se prévaut pas d'une absence d'attestation préfectorale » ;
 
 1) ALORS QU'il résulte des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, textes d'ordre public dont la méconnaissance est sanctionnée par une nullité absolue, que les agents commerciaux ne peuvent exécuter des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants titulaires de la carte professionnelle sans être titulaire d'une attestation préfectorale ; qu'en écartant la nullité fondée sur le défaut d'obtention par le mandataire de la carte préfectorale au motif inopérant tiré de ce que son obtention incombait à la société mandante, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
 
 2) ALORS QU'en affirmant que l'absence de carte préfectorale n'était pas établie quand, au terme de ses dernières conclusions d'appel, le mandataire n'invoquait avoir reçu une telle attestation qu'au titre de l'année 2004 (conclusions de M. [W] signifiées le 14 janvier 2013, p. 19, § 4, p. 20, §§ 5 et 8, productions adverses n° 40 et 65 citées p. 19, § 4) et affirmait qu'il était acquis aux débats que cette carte ne lui avait pas été délivrée en exécution du protocole de 2007 (conclusions précitées, p. 20, § 3), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a ainsi violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS QU'en retenant que l'absence de carte préfectorale était contredite par le paiement spontané des commissions réclamées, quand le mandat donné en méconnaissance des dispositions des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 est atteint d'une nullité absolue et comme tel insusceptible de confirmation, la cour d'appel a violé lesdits textes ;
 
 4) ALORS QUE le droit d'invoquer une nullité absolue est ouvert à toute personne qui y a intérêt ; qu'en affirmant que seul le mandant était recevable à invoquer la nullité pour méconnaissance des dispositions d'ordre public des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, sanctionnée par la nullité absolue, et non une partie audit acte qui s'y était engagée solidairement et indivisiblement avec le mandant envers le mandataire et avait été condamnée à ce titre, la cour d'appel a violé les articles 1108 du code civil, 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
 
 
 5) ALORS QU'en affirmant que le mandant ne demandait pas la nullité du protocole alors que sa nullité était bien invoquée (conclusions de la société Pilotinvest signifiées le 15 janvier 2013, p. 5, § 2), la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 6) ALORS QU' il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'un agent commercial ne peut recevoir, au titre d'une activité visée à l'article 1er de ladite loi, aucune somme d'argent d'une personne autre que son mandant, titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier ; qu'en affirmant que le fait que l'agent commercial ait pu nouer des relations de travail directes avec un client de son mandant, non titulaire de la carte d'agent immobilier, n'était pas de nature à affecter la validité de la convention du 18 mai 2007, la cour d'appel a violé les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR condamné solidairement les sociétés Groupe France Terre et Pilotinvest à payer à M. [W] la somme de 94.185 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2008 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « la validité du mandat d'agent commercial conféré à M. [W] par le protocole du 18 mai 2007 doit être considérée au regard des dispositions de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006, qui soumettent le collaborateur non salarié d'un agent immobilier au statut des agents commerciaux, n'exigent pas que l'agent commercial obtienne lui-même la carte professionnelle prévue par l'article 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, mais qu'il justifie de l'attestation prévue par l'article 9 de ce décret, délivrée par le mandant, titulaire de la carte précitée et les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle ; que le protocole d'accord du 18 mai 2007 n'est pas une simple modification du contrat du 29 janvier 1991, mais un nouveau contrat destiné à régulariser la situation de M. [W] au regard des dispositions précitées de la loi du 13 juillet 2006, reprenant l'ancienneté de l'agent et transférant les mandats détenus à la société France terre transaction agissant comme mandante ; qu'il confie à M. [W] en qualité de mandataire la mission de : - identifier les terrains et secteurs constructibles pouvant répondre au souhait de développement de France Terre, relever et analyser les possibilités de construire sur ces terrains, - relever les coordonnées des propriétaires concernés et les surfaces, - proposer ces terrains à toute personne désignée par le représentant du mandant [.….], - engager et mener à bien les négociations foncières avec les propriétaires en vue de la signature d'une promesse de vente ; qu'il précise que le mandataire certifie remplir toutes les conditions requises et n'être frappé d'aucune incapacité sauf pour ce qui concerne la validité de sa mission au regard de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 pour lesquelles il sera pris les dispositions nécessaires par le mandant qui s'engage à délivrer durant toute la durée du contrat la carte préfectorale ; qu'il a été conclu d'un côté par M. [W], mandataire, et de l'autre par la société Groupe France terre et ses filiales (« SCCV ad hoc » et SNC aménagement) et la sarl France Terre Transactions, « ci-après dénommé le mandant », une seule signature étant portée pour leur compte, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de celle de M. [O] [K] gérant associé de France Terre Transactions titulaire de la carte professionnelle, et par ailleurs directeur commercial et du développement de Groupe France Terre ; que l'identification de ces deux sociétés en tête de l'acte est ainsi suivie de la mention « ci-après dénommé le mandant » ; que le préambule rappelle que « pour favoriser son développement Groupe France Terre a créé France Terre Transactions qui bénéficie donc d'un mandat permanent de recherche et de négociation de terrains en vue de réaliser ses futurs programmes, ainsi Groupe France Terre et France Terre Transactions agissent indivisément et solidairement », et que M. [W] bénéficie d'un contrat de mission à titre d'agent commercial de la part de Groupe France Terre depuis le 23 janvier 1991 ; qu'il indique également que M. [W] accepte que son contrat et ses avenants soient transférés au sein de France Terre Transactions, que France Terre Transactions confirme que toutes les dispositions prises ensemble préalablement par toutes les parties ci-dessus se limitent à la seule mission liée au besoin de l'aménageur et de promoteur de Groupe France Terre ; qu'il est constant que France Terre Transactions était seule titulaire de la carte d'agent immobilier, et elle était donc seule susceptible d'avoir pour M. [W] la qualité de mandant, au regard des dispositions précitées de la loi du 2 janvier 1970 modifiée en 2006 ; que le protocole, spécialement en son préambule déjà cité, fait apparaître que le mandant de M. [W] était désormais la société France Terre transaction, elle-même étant mandatée par la société Groupe France terre ; qu'en conséquence de l'ensemble des dispositions réglementaires et des stipulations contractuelles précitées, le protocole du 18 mai 2007 en ce qu'il confère à M. [W] la qualité de mandataire agissant pour le compte de la société France terre transaction mandante titulaire de la carte d'agent immobilier n'encourt pas la nullité, le fait que M. [W] ait pu nouer des relations de travail directes avec la société Groupe France terre, non titulaire de la carte d'agent immobilier et elle-même mandante de la société France terre transactions, ces deux sociétés déclarant agir solidairement et indivisiblement vis à vis de M. [W] n'est pas de nature à affecter la validité de la convention du 18 mai 2007 dont la nullité ne peut être prononcée en ce que la société France terre transaction confère mandant à l'agent commercial en conformité avec les exigences légales ; quant à la prétendue absence d'attestation ou de carte préfectorale prévue par l'article 9 du décret de 1972, reprochée par la société Groupe France terre à M. [W], elle n'est en rien établie au dossier, contredite par le paiement spontané d'une partie des commissions réclamées par M. [W] et l'obtention de cette attestation reposait sur les diligences de la société mandante puisque la convention litigieuse précisait en son article 1er que pour la validité de la mission du mandataire au regard de l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, « il sera pris les dispositions nécessaires par le mandant qui s'engage à délivrer durant toute la durée du contrat la carte préfectorale (carte grise) » ; qu'au demeurant, la mandante de M. [W] aux termes de l'acte de 2007, c'est-à-dire la société France Terre transaction, seule recevable pour le faire, ne demande pas la nullité du protocole et ne se prévaut pas d'une absence d'attestation préfectorale ; que compte tenu de la validité reconnue du mandat donné à M. [W] par la société France terre transaction par la convention du 18 mai 2007, c'est sur le fondement de ce contrat que doit être examinée la demande de paiement de la facture établie le 4 juin 2008 correspondant à la commission réclamée par l'agent pour : « dossier [B] partie cédée à MCP – estimation faisant suite refus de communication des éléments – 2.500 m2 shon pour maisons individuelles » suivi du calcul de la commission (non contesté en lui-même) pour aboutir à un montant de 94.185 euros TTC ; (…) ; que les conditions d'application de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 ne sont en conséquence pas réunies et la limitation du droit à commission de Monsieur [W], en sa qualité d'agent commercial, prévue par l'article 2 de ce protocole, n'est pas applicable à la demande en paiement formée par M. [W], dont l'intervention en qualité de mandataire régularisée par le protocole dans la négociation des terrains ayant finalement servi d'assiette aux constructions réalisées par la société MCP n'est pas contestable au vu notamment des lettres de la société Groupe France Terre du 25 juillet 2000, de la note à M. [W] établie par M. [A] directeur régional de Groupe France terre le 14 février 2003 déjà citée et de sa présence aux différentes réunions ayant eu lieu entre l'OPAC et le Groupe France terre en juillet 2002 (pièces 18, 19, 24, 25, 26, 27 produites par M. [W]) ; (…) ; qu'il est acquis que seule la société France Terre transaction devenue Pilotinvest, titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, peut être considérée comme la mandante légitime de M. [W] mais en vertu des stipulations du protocole du 18 mai 2007, la société Groupe France terre s'est déclarée elle-même mandante de la société France Terre transactions et ces deux sociétés ont indiqué agir solidairement et indivisiblement vis à vis de M. [W] ; qu'en conséquence de cette solidarité déclarée, la condamnation au paiement de la somme de 94.185 euros doit intervenir solidairement à l'encontre des deux sociétés » ;
 
 1) ALORS QU'à défaut d'être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par les articles 4 de cette loi et 9 du décret du 20 juillet 1972, dispositions d'ordre public, le négociateur immobilier, qui bénéficie d'un mandat écrit, ne peut prétendre au paiement de commissions ; qu'en faisant droit à la demande de paiement de commission du mandataire, dont il était constant qu'il n'était pas titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier, sans rechercher si ce dernier était bien titulaire, à la date de son intervention, de l'attestation préfectorale prévue aux articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces textes ;
 
 2) ALORS QU'à défaut d'être titulaire de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par les articles 4 de cette loi et 9 du décret du 20 juillet 1972, dispositions d'ordre public, le négociateur immobilier, qui bénéficie d'un mandat écrit, ne peut prétendre au paiement de commissions ; qu'en faisant peser sur les défendeurs à la demande en paiement d'une commission le fardeau de la preuve de l'absence d'une telle attestation préfectorale quand il appartenait au mandataire, demandeur à l'action, d'établir qu'il était titulaire d'une attestation préfectorale à la date de son intervention, seule de nature à la rendre licite et donc de lui ouvrir droit au versement de commissions, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a ainsi violé l'article 1135 du code civil ;
 
 3) ALORS QU'en affirmant que l'absence d'attestation n'était pas établie, quand au terme de ses dernières conclusions d'appel le mandataire n'invoquait avoir reçu une telle attestation qu'au titre de l'année 2004 (conclusions de M. [W] signifiées le 14 janvier 2013, p. 19, § 4, p. 20, §§ 5 et 8, productions adverses n° 40 et 65 citées p. 19, § 4) et affirmait qu'il était acquis aux débats que cette carte ne lui avait pas été délivrée en exécution du protocole de 2007 (conclusions précitées, p. 20, § 3), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a ainsi violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 4) ALORS QU'à défaut d'être titulaire de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par les articles 4 de cette loi et 9 du décret du 20 juillet 1972, dispositions d'ordre public, le négociateur immobilier, qui bénéficie d'un mandat écrit, ne peut prétendre au paiement de commissions ; qu'en déduisant l'existence d'une telle attestation des paiements spontanés d'une partie des commissions réclamées par le mandataire et de ce que l'obtention de cette attestation reposait sur les diligences de la société mandante, motifs insusceptibles d'établir l'existence d'une telle attestation à la date de l'intervention du mandataire, la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 5) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le mandat donné en méconnaissance des dispositions des articles 1 et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est atteint d'une nullité absolue et comme tel insusceptible de confirmation ; qu'en retenant que l'intervention de M. [W] en qualité de mandataire avait été régularisée par le protocole du 18 mai 2007, pour faire droit à sa demande de paiement de commissions au titre d'interventions antérieures à la prise d'effet dudit protocole, quand la nullité d'ordre public du mandat initial, en ce que donné par un mandant n'exerçant pas une activité d'agent immobilier, faisait obstacle à une telle régularisation, la cour d'appel a violé les articles 1 et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
 
 6) ALORS QU'aux termes de l'article 6 du protocole d'accord du 18 mai 2007, « le présent contrat est conclu pour une durée indéterminée à compter du 01 janvier 2007 » ; qu'en retenant que l'intervention de M. [W] en qualité de mandataire avait été régularisée par le protocole du 18 mai 2007 pour faire droit à sa demande de paiement de commissions au titre d'interventions antérieures à la prise d'effet dudit protocole, la cour d'appel a également méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.