Cour de Cassation · civ1 — 25 janvier 2017

CIV. 1
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 25 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Arrêt n° 140 F-D
 
 Pourvoi n° K 16-11.159
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [H] [M],
 
 2°/ Mme [U] [K], épouse [M], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2015 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Mars, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de M. [G], pris en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Financière Barbatre,
 
 2°/ à M. [I] [A], domicilié [Adresse 3],
 
 3°/ à la société [S] [I], [M] [L], [T] [O], [W] [C], [I] [A] et [E] [H], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], anciennement dénommée SCP Patrick Postillon, Max Ouaknine, [S] [I], [M] [L], [B],
 
 4°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, venant aux droits et obligations de la caisse régionale du Crédit agricole mutuel du Gard, société coopérative à capital et personnel variables, dont le siège est [Adresse 4],
 
 5°/ à la société [J] , société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société 2 AD ingenierie,
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme [M], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [A] et de la société [S] [I], [M] [L], [T] [O], [W] [C], [I] [A] et [E] [H], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Donne acte à M. et Mme [M] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Mars, prise en la personne de M. [G], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Financière Barbatre, contre M. [J], pris en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société 2AD ingénierie, et contre la caisse régionale du Crédit agricole mutuel du Languedoc ; 
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 novembre 2015), qu'en vertu d'un acte reçu, le 13 mai 2005, par M. [A], M. et Mme [M] (les acquéreurs) ont acquis de la société Financière Barbatre (le vendeur), sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, un appartement constituant le lot n° 5 du bâtiment A d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé "La Grange le Roy", objet d'un programme de rénovation lourde ; que la fraction immédiatement exigible du prix a été fixée à 60 %, en considération d'une attestation de "mise hors d'eau" établie le 16 mai 2003 par la société 2AD ingénierie, maître d'oeuvre de ce programme ; que le vendeur ayant été placé en redressement puis en liquidation judiciaires avant l'achèvement des travaux, sans pouvoir fournir la garantie intrinsèque d'achèvement annoncée, les acquéreurs ont assigné M. [A] et la SCP C. [I], F-R. [L], C. [O], F. [C], X. [A] et V. [H] au sein de laquelle il exerce (le notaire), en responsabilité et en indemnisation, pour avoir instrumenté la vente sur la foi d'une attestation d'état d'avancement des travaux inexacte ; 
 
 Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
 
 Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
 
 Sur troisième branche du moyen :
 
 Attendu que M. et Mme [M] font grief à l'arrêt de rejeter leur action contre le notaire alors, selon le moyen, que, pour débouter les acquéreurs de leur demande dirigée contre le notaire, la cour d'appel a considéré que la vente en état de futur d'achèvement portant sur un bâtiment existant faisant l'objet d'une opération de rénovation, il n'était pas nécessairement exclu qu'il ait été dépourvu de couverture et donc que son état hors d'eau ait été assuré avant même l'ouverture du chantier de rénovation ; que, dès lors, l'antériorité de l'attestation hors d'eau sur l'ouverture du chantier n'était pas juridiquement exclue ni matériellement suspecte et le notaire, qui n'était pas tenu de se rendre sur les lieux, n'avait pas commis de faute en accordant foi au document légalement établi par le maître d'oeuvre pour permettre à la venderesse de solliciter un appel de fonds auquel ses dirigeants savaient qu'elle n'avait pas droit mais dont rien ne révélait au notaire le caractère mensonger ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée les acquéreurs, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé, abstraction faite d'une impropriété de terme, qu'il n'était pas nécessairement exclu qu'un bâtiment existant, objet d'une opération de rénovation, soit pourvu de couverture et, partant, en situation "hors d'eau", avant même que ne débutent les travaux de rénovation, la cour d'appel en a déduit, procédant ainsi à la recherche prétendument omise, que l'antériorité de l'attestation de "mise hors d'eau" à la déclaration d'ouverture de chantier n'étant ni juridiquement exclue ni matériellement suspecte, n'était pas, en soi, un indice suffisant pour éveiller chez le notaire, qui n'avait pas à se rendre sur place pour vérifier l'état réel d'avancement des travaux, des doutes sur la véracité de l'attestation litigieuse, justifiant ainsi légalement sa décision d'exclure toute défaillance de sa part dans l'exercice du contrôle documentaire qui lui incombait ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [M] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [M],
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les acquéreurs d'un bien immobilier en état futur d'achèvement (les époux [M]) de leur demande formée à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte de vente (Maitre X. [A]) en réparation du préjudice résultant de la non livraison du bien ;
 
 AUX MOTIFS QUE la loi, par la garantie intrinsèque d'achèvement, fait dépendre la situation de l'acquéreur de la bonne volonté voire de l'honnêteté du vendeur ; qu'il n'appartenait pas au notaire de remettre en cause ce choix offert au vendeur par le législateur et qu'il ne pouvait lui être imputé à faute de n'avoir pas mis en garde l'acquéreur contre les risques que ce choix comportait ; que lorsque la vente en l'état futur d'achèvement portait, comme en l'espèce, sur un bâtiment existant faisant l'objet d'une opération de rénovation, il n'était pas nécessairement exclu qu'il ait été dépourvu de couverture et donc que son état « hors d'eau » ait été assuré avant même l'ouverture du chantier de rénovation ; que dès lors, l'antériorité de l'attestation « hors d'eau » sur l'ouverture du chantier n'était pas juridiquement exclue ni matériellement suspecte et le notaire qui n'était pas tenu de se rendre sur les lieux n'avait pas commis de faute en accordant foi au document légalement établi par le maitre d'oeuvre pour permettre à la venderesse de solliciter un appel de fonds auquel ses dirigeants savaient qu'elle n'avait pas droit mais dont rien ne révélait à Maître [A] le caractère mensonger ; que le jugement entrepris devait être infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de celui-ci et l'a condamné à la réparation du préjudice de M. et Mme [M] (arrêt attaqué, p. 9, alinéas 3 et 4);
 
 ALORS QUE, d'une part, tenu professionnellement d'éclairer les parties sur les conséquences des actes qu'il établit, le notaire doit, en présence d'une vente en état futur d'achèvement assortie d'une garantie intrinsèque, attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques éventuels de non achèvement de l'immeuble ; qu'en déniant l'existence du devoir de conseil du notaire pour la raison que la loi, par la garantie intrinsèque d'achèvement, fait dépendre la situation de l'acquéreur de la bonne volonté voire de l'honnêteté du vendeur, qu'il n'appartenait pas au notaire de remettre en cause ce choix offert au vendeur par le législateur et qu'il ne pouvait lui être imputé à faute de n'avoir pas mis en garde l'acquéreur contre les risques que ce choix comportait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, d'autre part, en déboutant les acquéreurs de leur demande dirigée contre le notaire sans constater dans l'acte de vente une mention établissant que ceux-ci avaient été avertis de la teneur de la garantie souscrite, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitat, ensemble de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS QUE, enfin, pour débouter les acquéreurs de leur demande dirigée contre le notaire, la cour d'appel a considéré que la vente en état de futur d'achèvement portant sur un bâtiment existant faisant l'objet d'une opération de rénovation, il n'était pas nécessairement exclu qu'il ait été dépourvu de couverture et donc que son état hors d'eau ait été assuré avant même l'ouverture du chantier de rénovation ; que dès lors, l'antériorité de l'attestation hors d'eau sur l'ouverture du chantier n'était pas juridiquement exclue ni matériellement suspecte et le notaire qui n'était pas tenu de se rendre sur les lieux n'avait pas commis de faute en accordant foi au document légalement établi par le maitre d'oeuvre pour permettre à la venderesse de solliciter un appel de fonds auquel ses dirigeants savaient qu'elle n'avait pas droit mais dont rien ne révélait au notaire le caractère mensonger ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les exposants (v. leurs conclusions, pp. 8 et s., § 2-2 ) si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.