Cour de Cassation · civ1 — 8 février 2017

CIV. 1
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 février 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Arrêt n° 208 F-D
 
 Pourvoi n° Q 15-26.868
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Direct immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre le jugement rendu le 23 juillet 2015 par la juridiction de proximité de [Localité 1] de la Réunion, dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [Q] [K],
 
 2°/ à Mme [S] [I], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Direct immobilier, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique :
 
 Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de [Localité 1] de la Réunion, 23 juillet 2015), que M. [K] et Mme [I] (les bailleurs), propriétaires d'une maison située à [Localité 2], ont confié à la société Direct immobilier (le mandataire) un mandat de gestion immobilière pour la location de ce bien ; que, le 16 février 2012, le bien a été donné à bail et les locataires ont remis au mandataire un dépôt de garantie de 2 680 euros ; que cette somme ne leur ayant pas été restituée à la fin du bail, ils ont obtenu une ordonnance d'injonction de payer contre les bailleurs ; que ces derniers ont assigné le mandataire aux fins d'obtenir sa condamnation à leur payer ladite somme, outre des dommages-intérêts, au motif que celui-ci avait abusivement retenu le dépôt de garantie encaissé ;
 
 Attendu que le mandataire fait grief à l'arrêt d'accueillir partiellement les demandes, alors, selon le moyen :
 
 1°/ que le contrat de mandat est un contrat consensuel qui se forme par l'échange des consentements des parties et qui peut être modifié par celles-ci, sans qu'un écrit soit nécessaire ; que la juridiction de proximité en énonçant, pour dire que le mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et le condamner, en conséquence, à verser des dommages-intérêts aux mandants, qu'il ressortait des stipulations du contrat qu'il devait percevoir et demeurer dépositaire du dépôt de garantie versé par les locataires, à charge pour lui de le leur restituer en fin de location, et qu'en l'absence de production aux débats d'un avenant, il ne pouvait valablement prétendre avoir, d'un commun accord avec les mandants et à titre exceptionnel, décidé de leur reverser le montant du dépôt de garantie, a violé les articles 1134, 1984 et 1985 du code civil ; 
 
 2°/ que, si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation ; qu'en se bornant, pour dire que le mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et le condamner, en conséquence, à verser des dommages -intérêts aux mandants, à énoncer qu'en l'absence de production aux débats d'un avenant, il ne pouvait valablement prétendre avoir, d'un commun accord avec les mandants et à titre exceptionnel, décidé de leur reverser le montant du dépôt de garantie, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'accord des mandants pour que le dépôt de garantie leur soit reversé, en cours de bail, et vienne se compenser avec leurs dettes, ne s'induisait pas de ce qu'ils avaient continué d'exécuter le contrat en connaissance de cause jusqu'à la fin du mois de mars 2014, fin du dernier contrat de bail, sans protester à réception des courriers et relevé de compte de gérance du mois de mars 2012 par lesquels le mandataire leur indiquait qu'ils avaient encaissé le dépôt de garantie et qu'était viré à leur profit le solde du compte incluant le reversement de ce dépôt, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1108 du code civil ;
 
 3°/ que chaque partie à un contrat synallagmatique a le droit de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due ; que la juridiction de proximité en énonçant, pour dire que le mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et le condamner, en conséquence, à verser des dommages-intérêts aux mandants, que l'existence d'un solde débiteur du compte de gestion l'obligeait à agir en recouvrement de sa créance à l'encontre de ces derniers et , à tout le moins, à leur en réclamer paiement à la sortie des lieux des précédents locataires, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
 
 4°/ qu'aux termes du contrat de mandat de gestion immobilière en cause, si le mandataire devait demeurer dépositaire du dépôt de garantie versé par le locataire et le lui restituer en fin de bail, les mandants avaient l'obligation de rembourser la première à réception du compte de gestion s'il était déficitaire ; qu'en se bornant, pour dire que le mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et le condamner, en conséquence, à verser des dommages-intérêts aux mandants, à énoncer que l'existence d'un solde débiteur du compte de gestion l'obligeait à agir en recouvrement de sa créance à l'encontre de ces derniers et, à tout le moins, à leur en réclamer paiement à la sortie des lieux des précédents locataires, et qu'à défaut, il ne pouvait compenser sa créance avec ledit dépôt, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, selon les stipulations précitées, dès lors que les mandants n'avaient pas respecté leur obligation de paiement, le mandataire n'était pas dispensée d'honorer ses propres engagements, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;
 
 
 
 Mais attendu que tout mandat de gestion immobilière est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; qu'ayant constaté que, selon le contrat litigieux, le mandataire avait reçu mandat de percevoir et demeurer dépositaire du dépôt de garantie versé par les locataires, à charge pour lui de le leur restituer en fin de location, c'est à bon droit que la juridiction de proximité a retenu qu'en l'absence de production d'un avenant à cette convention, le mandataire ne pouvait avoir valablement décidé de reverser aux bailleurs le montant du dépôt de garantie pour compenser le débit de leur compte ;
 
 Et attendu qu'ayant relevé que le mandataire, dépositaire du dépôt de garantie, ne l'avait pas restitué aux locataires en fin de bail, la juridiction de proximité en a, par ce seul motif, justement déduit que celui-ci avait commis une faute à l'égard de ses mandants ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Direct immobilier aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Direct immobilier
 
 La société Direct Immobilier fait grief au jugement attaqué de l'avoir condamnée à payer à M. [K] et Mme [I] la somme de 2.351,84 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QU' il sera relevé en liminaire que la demande de remboursement du dépôt de garantie s'analyse en réalité comme une demande de dommages-intérêts, seules les dispositions des articles 1147 et 1991 et suivants du code civil étant visées comme fondement à l'action ;
 qu'en vertu de l'article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi » ; qu'en l'espèce, il ressort des dispositions figurant au paragraphe « Reddition des comptes » en page 4 du mandat de gestion immobilière signé le 27 janvier 2011 pour une durée de 3 ans entre Direct Immobilier, d'une part et M. [K] et Mme [I], d'autre part, qu' « un compte rendu de gestion des dépenses et recettes effectuées par le mandataire sera délivré tous les mois au mandant en un relevé détaillé. Les comptes seront soldés tous les mois, déduction faite des frais et avances occasionnés pour l'exécution du présent mandat. Dans l'hypothèse où le solde serait déficitaire, le mandant s'oblige à rembourser le mandataire à réception du compte. Les règlements seront effectués le 10 du mois dès l'encaissement du loyer du locataire et le 25 de chaque mois en cas de retard de paiement du loyer par le locataire » ; que le paragraphe intitulé « Mission et pouvoir du mandataire » en page 3 prévoit également qu' « afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant l'autorise expressément à accomplir pour son compte et en son nom, tous actes d'administration, notamment : - location (...), - gestion : 1) gérer le bien désigné ci-dessus, rechercher les locataires, louer le bien, le relouer, renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tout congé, dresser ou faire dresser tout constat d'état des lieux, signer ou résilier tous baux et accords à l'exception des baux commerciaux devant faire l'objet d'un mandat particulier, procéder à la révision des loyers ; 2) encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, cautionnements, indemnités d'occupation et d'assurance, provisions et généralement toutes sommes ou valeurs relatives au bien géré ainsi que de percevoir et demeurer dépositaire de tout dépôt de garantie, donner quittance, reçu et des charges, donner mal lever de toute saisie, opposition et cautionnement. Le mandataire ayant la charge de restituer le dépôt de garantie aux locataires en fin de location, ces dépôts resteront au crédit du compte du mandant ouvert dans les écritures du mandataire ; 3) procéder à tout règlement dans le cadre de la même administration et notamment des charges de copropriété, acquitter les sommes dues au titre des impositions et les recouvrer éventuellement auprès des locataires ; 4) assurer les réparations (...) ; 5) représenter le mandant devant tout organisme public ou privé (...) ; 6) passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile, substituer en tout ou partie dans les présentes pouvoir et généralement, faire tout ce que le mandataire jugera convenable aux intérêts du mandant ; 7) en cas de difficultés et défaut de paiement, exercer toutes poursuites judiciaires, faire tout commandement, sommation, assignation et citation devant tous tribunaux et toutes commissions administratives ; se concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces » ; qu'il ressort de ces dispositions contractuelles que la SARL Direct Immobilier avait reçu mandat de percevoir et demeurer dépositaire du dépôt de garantie versé par les locataires, les époux [T] suite à la signature du bail en date du 16 février 2012, à charge pour elle de le leur restituer en fin de location, cette somme restant au crédit du compte ouvert au nom du mandant ; qu'en l'absence de production aux débats d'un avenant à cette convention, la défenderesse ne peut valablement prétendre avoir d'un commun accord avec M. [K] et Mme [I] et à titre exceptionnel, décidé de leur reverser le montant du dépôt de garantie de 2.680 euros réglé par les locataires ; que le virement allégué de 320,79 euros ne peut ainsi être considéré comme constituant le reversement du solde de dépôt de garantie, après compensation, et ce d'autant, que ses allégations concernant les impayés de loyer des précédents locataires, les époux [V], sont également sans incidence sur la solution du litige ; qu'en effet, selon la stipulation contractuelle précitée relative à la reddition des comptes, dans l'hypothèse où le solde du compte de gestion s'avère déficitaire, le mandant s'oblige à rembourser le mandataire à réception du compte et pour le moins le 25 de chaque mois en cas de retard de paiement du loyer par le locataire ; qu'à supposer démontrée l'existence d'un solde débiteur sur le compte de gestion dès l'année 2011 au cours de laquelle le bien était donné en location aux époux [V], il appartenait à la SARL Direct Immobilier d'agir en recouvrement de sa prétendue créance à l'encontre de M. [K] et Mme [I] et à tout le moins, de leur en réclamer paiement à la sortie des lieux de ces locataires le 15 février 2012 ; qu'à défaut, celle-ci n'apparaît pas fondée à invoquer un mécanisme de compensation sur le dépôt de garantie versé par les locataires suivants, les époux [T] ; que dès lors, en l'absence de reversement du dépôt de garantie à ces locataires en fin de bail, la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles ; que cette faute contractuelle a causé à ses mandants un préjudice correspondant à la condamnation prononcée à leur encontre, suivant ordonnance d'injonction de payer prise par le juge de proximité de St Paul en date du 26 septembre 2014, régulièrement signifiée par acte d'huissier du 3 novembre 2014 ; [...]
 qu'en conséquence, la SARL Direct Immobilier sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 2.351,84 euros à titre de dommages et intérêts, la demande étant rejetée pour le surplus ;
 
 1°) ALORS QUE le contrat de mandat est un contrat consensuel qui se forme par l'échange des consentements des parties et qui peut être modifié par celles-ci, sans qu'un écrit soit nécessaire ; que la juridiction de proximité en énonçant, pour dire que la mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et la condamner, en conséquence, à verser des dommages et intérêts aux mandants, qu'il ressortait des stipulations du contrat qu'elle devait percevoir et demeurer dépositaire du dépôt de garantie versé par les locataires, à charge pour elle de le leur restituer en fin de location, et qu'en l'absence de production aux débats d'un avenant, elle ne pouvait valablement prétendre avoir, d'un commun accord avec les mandants et à titre exceptionnel, décidé de leur reverser le montant du dépôt de garantie, a violé les articles 1134, 1984 et 1985 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU' au surplus, si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation ; qu'en se bornant, pour dire que la mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et la condamner, en conséquence, à verser des dommages et intérêts aux mandants, à énoncer qu'en l'absence de production aux débats d'un avenant, elle ne pouvait valablement prétendre avoir, d'un commun accord avec les mandants et à titre exceptionnel, décidé de leur reverser le montant du dépôt de garantie, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'accord des mandants pour que le dépôt de garantie leur soit reversé, en cours de bail, et vienne se compenser avec leurs dettes, ne s'induisait pas de ce qu'ils avaient continué d'exécuter le contrat en connaissance de cause jusqu'à la fin du mois de mars 2014, fin du dernier contrat de bail, sans protester à réception des courriers et relevé de compte de gérance du mois de mars 2012 par lesquels la mandataire leur indiquait qu'ils avaient encaissé le dépôt de garantie et qu'était viré à leur profit le solde du compte incluant le reversement de ce dépôt, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1108 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE chaque partie à un contrat synallagmatique a le droit de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due ; que la juridiction de proximité en énonçant, pour dire que la mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et la condamner, en conséquence, à verser des dommages et intérêts aux mandants, que l'existence d'un solde débiteur du compte de gestion l'obligeait à agir en recouvrement de sa créance à l'encontre de ces derniers et à tout le moins, à leur en réclamer paiement à la sortie des lieux des précédents locataires, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
 
 4°) ALORS QU' en tout état de cause, aux termes du contrat de mandat de gestion immobilière en cause, si la mandataire devait demeurer dépositaire du dépôt de garantie versé par le locataire et le lui restituer en fin de bail, les mandants avaient l'obligation, de rembourser la première à réception du compte de gestion s'il était déficitaire ; qu'en se bornant, pour dire que la mandataire avait méconnu ses obligations contractuelles et la condamner, en conséquence, à verser des dommages et intérêts aux mandants, à énoncer que l'existence d'un solde débiteur du compte de gestion l'obligeait à agir en recouvrement de sa créance à l'encontre de ces derniers et à tout le moins, à leur en réclamer paiement à la sortie des lieux des précédents locataires, et qu'à défaut, elle ne pouvait compenser sa créance avec ledit dépôt, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, selon les stipulations précitées, dès lors que les mandants n'avaient pas respecté leur obligation de paiement, la mandataire n'était pas dispensée d'honorer ses propres engagements, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.