Cour de Cassation · civ1 — 18 octobre 2017

CIV. 1

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 18 octobre 2017




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 1105 F-D

Pourvoi n° C 16-18.742






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. Stéphane X..., domicilié [...]                           ,

contre l'arrêt rendu le 23 février 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Raymond Y..., domicilié [...]                                 ,

2°/ à M. Gérard Z..., domicilié [...]                                                ,

3°/ à la SCP Offroy-Banel-Duval-Benoist, anciennement dénommée SCP Z...  -Chatellin-Offroy-Banel-Duval, dont le siège est [...]                                                     ,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 septembre 2017, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Truchot, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Truchot, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. Y..., Z... et de la SCP Offroy-Banel-Duval-Benoist, l'avis de M. Sudre, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 février 2016), que M. Y..., conseiller en gestion de patrimoine, a proposé à M. X... un investissement immobilier locatif, au titre d'une opération de réhabilitation d'une ancienne clinique, en vue de la réduction de ses impôts ; que, suivant acte reçu le 24 mars 2005 par M. Z..., notaire associé au sein de la société civile professionnelle Z..., Chatellin, Offroy, Banel, Duval (le notaire), M. X... a acquis un appartement pour le prix de 50 816 euros, outre un montant de 69 620 euros, au titre des travaux que l'acquéreur envisageait de faire exécuter ; que, selon procès-verbal d'assemblée générale du 27 décembre 2004, l'association syndicale libre de la copropriété de l'immeuble a autorisé la signature d'un marché de travaux avec la société Continental TMO, précisant que ceux-ci devaient être réalisés dans un délai de dix-huit mois ; que la société ayant été placée en liquidation judiciaire, l'appartement n'a pu être donné en location qu'en 2010 ; que M. X... a assigné le conseiller en gestion de patrimoine et le notaire en responsabilité et indemnisation ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de M. Y..., conseiller en gestion de patrimoine, alors, selon le moyen, que le conseil en gestion de patrimoine est professionnellement tenu de mettre en garde son client sur les risques de l'investissement qu'il propose ; qu'ayant constaté qu'il avait recommandé l'acquisition instantanée d'un appartement à réaliser dans une ancienne clinique à réhabiliter en logements sans alerter l'acquéreur-investisseur sur le risque de non-achèvement des travaux, particulièrement en l'absence de garantie financière d'achèvement ; qu'en jugeant qu'il pouvait se contenter d'exposer les principes de l'avantage fiscal sous condition de mise en location dans un délai déterminé à compter de la réalisation des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu que l'arrêt relève que l'étude fiscale établie par un avocat spécialisé en droit fiscal, dont M. X... ne conteste pas avoir eu connaissance avant de s'engager, précise que le point de départ de l'amortissement fiscal relatif aux frais engagés est le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation ; qu'il retient que le retard dans la réalisation des travaux de gros oeuvre pour la transformation complète d'une clinique en appartements ne pouvait être exclu, eu égard à leur ampleur, ce qui ne pouvait être sans conséquences sur le report du droit de bénéficier de l'avantage fiscal escompté ; que l'arrêt ajoute que le courrier électronique adressé par le conseiller en gestion de patrimoine, le 2 novembre 2004, en réponse aux questions posées par l'acquéreur, à la compagne de ce dernier, chargée de clientèle dans une banque, comporte toutes les précisions utiles sur le régime d'investissement dit « de Robien », notamment en ce qui concerne les travaux et les emprunts ; qu'il constate que le bien a été acquis en l'état, à charge pour l'acheteur de réaliser les travaux dont le montant devait être déduit de ses revenus ; que la cour d'appel a pu déduire de ces constatations et appréciations, dont il résulte que M. X... était informé des risques éventuels de non-achèvement des travaux dont dépendait le bénéfice fiscal escompté, qu'il ne pouvait être exigé du conseiller en gestion de patrimoine qu'il délivre à ce dernier une information particulière sur ce point ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième et troisième branches du même moyen, et le second moyen, ci-après annexés :

Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X..., investisseur-acquéreur, de sa demande de condamnation de M. Y..., conseil en gestion de patrimoine, solidairement avec Me Z..., notaire, et la SCP Z... -Chatelin-Offroy-Banel Duval, au paiement de la somme de 48.984 € au titre du préjudice de perte de loyers..; 3.146 € au titre du préjudice de perte du droit de jouissance du parking..; 54.238,48 € au titre du préjudice foncier..; 11.500 € au titre du préjudice fiscal..; 4.309,84 € au titre des préjudices matériels accessoires découlant de l'obligation de participer à la réorganisation du chantier..; et 50.000 € en réparation du préjudice moral spécifique..;

AUX MOTIFS PROPRES QUE M. Y..., conseil en patrimoine, a proposé à M. X... un investissement immobilier locatif permettant de bénéficier d'un dispositif de défiscalisation, dans le cadre d'une opération de réhabilitation d'une ancienne clinique située à [...]..; qu'un compromis de vente a été signé le 15 novembre 2004 avec la société Crest, marchand de biens..; que par acte authentique régularisé par Maître Z... notaire, le 24 mars 2005, il a acquis un appartement de type 2, pour un prix de 50..816 €, outre 69..620 € de travaux, prévoyant en outre, au profit de l'acquéreur, la cession d'un contrat d'utilisation d'une place de parking dans un parc de stationnement public de la ville, moyennant une redevance forfaitaire de 5..900 €..; que selon procès-verbal de l'assemblée générale du 27 décembre 2004, l'association syndicale libre de la copropriété de l'immeuble a autorisé la signature d'un marché de travaux avec l'entreprise Continental TMO, précisant que ceux-ci devaient être réalisés dans les 18 mois..; que la société de construction a été placée en liquidation judiciaire par jugement rendu le 16 avril 2007 par le tribunal de commerce de Montpellier..; que l'appartement n'a pu être donné en location qu'en 2010..; que, se fondant sur la responsabilité civile contractuelle du conseil en patrimoine et sur la responsabilité civile délictuelle du notaire, M. X..., réclame leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts, au titre de la perte de loyers, de la perte du droit de jouissance de parking, du préjudice foncier, de la perte fiscale, des préjudices matériels accessoires découlant de l'obligation de participer à la réorganisation du chantier, ainsi que la somme de 50..000 €, en réparation de son préjudice moral, soit au total la somme de 166..178,32 €..; que M. X... reproche aux intimés d'avoir, chacun, manqué à leur devoir d'information, de mise en garde et de conseil sur le fait que les avantages patrimoniaux et fiscaux étaient tributaires de l'achèvement des travaux de déspécialisation et de rénovation de l'ancienne clinique..; que l'obligation de conseil et d'information incombant au conseiller en patrimoine est une obligation de moyens et non de résultat..; que M. Y... produit d'une étude patrimoniale détaillée et indépendante, de la situation patrimoniale de M. X..., réalisée à partir des éléments donnés par ce dernier qui ne justifie pas avoir signalé l'existence d'éléments de patrimoine en [...]   , ainsi qu'un tableau relatif au projet de la [...]                      ..; que l'étude fiscale établie par Maître Stéphane D... le 16 mars 2004, communiquée par M. X..., dont il ne conteste pas avoir eu connaissance avant de s'engager, précise en sa page 2 que le point de départ de l'amortissement fiscal relatif aux frais engagés est le premier jour du mois de l'achèvement des travaux de transformation..; que le retard dans la réalisation des travaux de gros oeuvre pour la transformation complète d'une clinique en appartements ne pouvait être exclu, compte tenu de leur ampleur, avec les conséquences liées au report de la possibilité de bénéficier de l'avantage fiscal..; que l'étude susvisée précise que la possibilité d'amortir est soumise à l'engagement d'un investisseur de pratiquer un loyer qui ne soit pas supérieur au plafond fixé par décret, soit 12,3 € du mètre carré en 2003 à [...]   ; que l'étude fiscale décrit de manière détaillée en pages 6 et 7 le statut de l'emplacement de parking et les conditions qu'il doit remplir..; que le courrier électronique adressé par M. Y... le 2 novembre 2004, en réponse aux questions posées par l'acquéreur, à Mme E..., compagne de ce dernier, chargée de clientèle à la Banque HSBC, comporte toutes les précisions utiles sur le régime d'investissement dit «..de Robien..», notamment en ce qui concerne les travaux et les emprunts..; que M. X... ne peut prétendre que les professionnels auraient dû l'informer des risques inhérents à l'opération, tenant au fait que l'entreprise choisie, dont le siège était géographiquement éloigné, n'avait, selon lui, manifestement pas la surface financière, ni les structures lui permettant de réaliser des travaux de cette envergure, alors qu'il est justifié par les bilans publiés produits aux débats qu'elle avait réalisé un chiffre d'affaires conséquent au cours des années précédentes..; que la garantie financière d'achèvement des travaux ne s'applique qu'aux ventes en l'état futur d'achèvement..; qu'en l'espèce, le bien a été acquis en l'état, à charge pour l'acheteur de réaliser les travaux dont le montant devait être déduit de ses revenus..; que les travaux devaient faire l'objet d'appels de fonds successifs en fonction de leur avancement ou non d'un versement préalable, ce procédé limitant ainsi les risques de paiements indus..; qu'il ne pouvait ainsi être exigé du conseil en patrimoine une information spécifique sur les aspects négatifs de l'opération liés aux risques de non-achèvement de l'immeuble..; qu'il appartenait à l'appelant qui affirme avoir été mal informé sur l'emplacement du bien et sur le point de départ et la durée réelle du droit de jouissance de l'emplacement de parking, à la date de la vente et non à celle de l'achèvement des travaux, de se reporter aux précisions données dont l'étude fiscale susvisée précisant que la mise à disposition d'un emplacement de parking était distincte du contrat de vente et de la réalisation des travaux..; que M. X... qui reconnaît dans ses écritures qu'il ne s'est jamais rendu sur les lieux et ne conteste pas avoir eu communication des plans du projet de réhabilitation n'est pas fondé à se plaindre que le logement annoncé comme rez-de-jardin se trouverait en réalité en sous-sol et donnerait sur une impasse..; qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir qu'il a été indiqué à l'acquéreur de l'appartement qu'il bénéficierait d'une vue sur le château de [...]..; que le relevé des loyers moyens en 2009 pour la ville de [...] tel que produit aux débats révèle qu'ils étaient de 11,4 € du mètre carré..; que le montant du loyer mentionné dans la simulation était donc proche de celui du marché locatif en 2004..; que dans ces conditions, il ne peut être considéré que des manquements à l'obligation d'information et de conseil constitutifs de fautes ont empêché M. X... de consentir librement et de façon éclairée à l'opération et lui auraient ainsi fait perdre une chance de ne pas contracter..; que la qualité de courtier dans la conclusion du contrat conclu avec le vendeur n'emporte pas, pour l'acquéreur, la garantie de bonne fin de l'opération par l'entreprise ayant réalisé les travaux sur laquelle il n'avait aucun contrôle..; que M. X... n'invoque, ni ne démontre l'existence d'aucun préjudice lié à l'absence d'assurance pour pertes locatives dans le contrat..; que le courtier n'a pas à garantir la solvabilité d'une personne qu'il présente à ses clients, sauf si cette dernière était notoirement insolvable, et qu'en l'espèce la situation financière du vendeur et du promoteur lui-même n'a pas d'incidence directe dans la solution du litige..; que les demandes formées à l'encontre de M. Y... sont, en conséquence, rejetées..; que les demandes en dommages et intérêts formées par M. X... sont, en conséquence, rejetées..; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE pour estimer que son investissement dans la [...]                       a été chaotique et catastrophique M. X... fait état de six préjudices :
- le préjudice matériel tenant aux pertes de loyers pour un montant de 40..284 €,
- le préjudice matériel tenant à la perte du droit de jouissance du parking pour un montant de 3..146 €,
- le préjudice matériel tenant à la dépréciation du bien pour un montant de 33..419 €,
- la perte de chance de défiscalisation de ses revenus professionnels pour un montant de 11..500 €,
- le préjudice matériel accessoire lié à la nécessité de permettre l'achèvement de l'opération pour un montant de 4..034,86 €,
- le préjudice moral de 50..000 € ;
Qu'il convient de déterminer si M. Y... et Maître Z... ont eu un rôle causal et fautif dans la constitution de ces préjudices qui ont manifestement été induits par un problème de gestion afférents à la réalisation des travaux prévus..; que, s'agissant de M. Y..., il est constant qu'il a agi en qualité de conseil en gestion de patrimoine indépendant et que M. X... a eu recours à lui en 2004 afin de bénéficier de conseils pour l'accroissement et la gestion de son patrimoine..; que M. Y... lui a conseillé de procéder à un investissement locatif dans le cadre du programme immobilier «..La Clinique [...]  ..» à [...] sous le régime de la loi de Robien..; qu'il n'est pas douteux que l'expérience de M. Y..., ses connaissances, son indépendance, l'étendue et la surface de son offre, ainsi que les informations et documents qu'il a délivrés à M. X..., ont été de nature à accroître sa confiance dans les perspectives offertes par l'opération d'investissement proposée à [...] ..; qu'il est indiscutable que M. Y... a engagé sa responsabilité contractuelle, qu'il reconnaît, en ayant conseillé M. X..., dans une optique d'investissement et d'optimisation fiscale, de choisir le programme de la résidence [...]     ..; que l'opération recherchée par M. X... devait se concrétiser par un avantage fiscal et une évolution favorable du bien immobilier..; qu'il est certain que M. X... n'a pas été empêché de bénéficier des avantages fiscaux de la loi de Robien annoncés dans l'étude de Maître D... remis par M. Y..., même s'ils n'ont pu intervenir que partiellement pour des motifs légaux avant l'achèvement des travaux et la livraison de l'appartement..; qu'en dépit des difficultés ayant affecté sa réalisation, pour ce qui concerne l'investissement immobilier lui-même, il résulte des pièces versées aux débats que l'environnement du bien situé en centre-ville de [...] et la proximité des administrations, des commerces et des lieux culturels, ainsi que l'importance de la population tertiaire justifiaient les perspectives économiques du projet..; que M. X... ne démontre pas que les informations que M. Y... a recueillies et lui a données étaient erronées..; que notamment les indications sur le marché locatif et le prix du mètre carré en location, entre 8 € et 12 € selon le type de logement et la situation de l'immeuble n'étaient pas fausses, le montant du loyer pour un type 2 avec un parking dépendant ensuite naturellement de la conjoncture, de la demande et restant conventionnel..; qu'il ne peut en conséquence pas être retenu que M. Y... a, en 2004, induit M. X... en erreur ou l'a simplement mal conseillé sur les perspectives intrinsèques de l'investissement immobilier en cause..; que d'autre part se pose la question de savoir si M. Y..., en sa qualité de professionnel du conseil en gestion de patrimoine, disposait des éléments en cours d'année 2004 lui permettant de prévoir que la réalisation du chantier des Lices connaitrait un développement chaotique entraînant des années de retard pendant lesquelles la perception des loyers serait elle aussi retardée..; que M. Y..., conseil indépendant, n'avait pas de lien particulier avec le groupe Quarante..; qu'il est établi que le programme de la résidence [...]    n'a pas été mené à son terme dans un délai satisfaisant parce que l'entreprise générale, la société Continentale TMO faisant partie du groupe Quarante, désignée pour effectuer les travaux par une délibération du 27 décembre 2004 de l'ASL des copropriétaires, a rencontré de graves difficultés et a été placée en liquidation judiciaire le 16 avril 2007..; qu'il ne résulte d'aucun élément du dossier que M. Y... pouvait savoir que cette entreprise générale serait choisie par les copropriétaires eux-mêmes, dont M. X..., et disposait de quelconques renseignements pouvant laisser penser qu'elle faisait l'objet, ou ferait l'objet, de malversations qui mettraient un terme à son existence..; que la consultation en 2004 des mentions du Kbis et des comptes de cette société ne révélaient pas de signes inquiétants devant conduire à formuler des réserves sur le programme des Lices, l'ASL la retenant d'ailleurs comme entreprise générale le 27 décembre 2004, sans inquiétude..; que M. Y... ne bénéficiait pas quant à lui d'informations privilégiées pouvant lui laisser penser que cette entreprise ne pourrait pas réaliser les travaux..; que les modalités de fonctionnement de l'ASL ne peuvent en aucun cas être imputées à M. Y... qui n'avait pas à s'immiscer dans la réalisation des travaux et dont les conseils sur le choix du programme sont bien antérieurs aux vicissitudes de la société Continentale TMO..; qu'en outre M. X... ne justifie pas que les difficultés qu'il a rencontrées pour mettre en location son appartement sont imputables à M. Y..., alors que sa réception n'est intervenue qu'au mois de juillet 2010 en raison du retard dans la réalisation des travaux dont l'entreprise générale est responsable et qu'un bail n'a pris effet que le 6 novembre 2010, ce qui ne peut être reproché à M. Y... qui n'avait pas pour mission de suivre les opérations de gestion du bien..; que M. X... ne peut pas plus faire grief à M. Y... de ne pas avoir attiré son attention sur l'emplacement de l'appartement, qu'au moment du choix du lot, l'état de division de la résidence n'était pas établi, que le futur acquéreur réservait un local dont il ne connaissait pas exactement l'emplacement, sinon l'étage, sa surface, son type et ses annexes..; que toutefois le plan de situation exacte était joint à l'acte authentique d'achat que M. X... a approuvé, l'acquéreur étant de plus censé avoir visité les lieux au terme de l'acte lui-même..; qu'en définitive les difficultés auxquelles M. X... a été exposées, parmi lesquelles la non-utilisation de la place de parking jusqu'à l'achèvement des travaux (pour cause de non-occupation de l'appartement) ne procèdent en réalité que des obstacles rencontrés après l'acquisition dans la réalisation des travaux et le placement en liquidation judiciaire de la société Continentale TMO prononcée en 2007..; que lors de la proposition d'investissement faite par M. Y..., courant 2004, il a été soumis à M. X... tous les documents nécessaires, dont l'étude de Maître D..., que tous les paramètres de l'opération étaient suffisamment connus et que l'objectif poursuivi était bien en adéquation avec l'investissement éligible au dispositif de la loi de Robien proposé par M. Y.....; que M. X... ne démontre pas que l'économie même de l'opération devait conduire à un résultat fiscalement ou financièrement désavantageux, que les éléments à la disposition de M. Y... ne permettaient pas de déceler les difficultés qui allaient survenir concernant la future entreprise générale chargée des travaux..; qu'il s'ensuit que les manquements reprochés à M. Y... à l'origine des dommages invoqués par M. X... ne sont pas établis..;

1°) ALORS D'UNE PART QUE le conseil en gestion de patrimoine est professionnellement tenu de mettre en garde son client sur les risques de l'investissement qu'il propose..; qu'ayant constaté qu'il avait recommandé l'acquisition instantanée d'un appartement à réaliser dans une ancienne clinique à réhabiliter en logements sans alerter l'acquéreur-investisseur sur le risque de non-achèvement des travaux, particulièrement en l'absence de garantie financière d'achèvement ; qu'en jugeant qu'il pouvait se contenter d'exposer les principes de l'avantage fiscal sous condition de mise en location dans un délai déterminé à compter de la réalisation des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil..;

2°) ALORS D'AUTRE PART QU'en opposant à l'investisseur-acquéreur son défaut de visite du bien sans vérifier que le conseil en gestion de patrimoine ayant négocié les actes préparatoires à l'acquisition n'était pas tenu de vérifier lui-même la conformité du bien vendu à ce qui était promis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1984, 1991 et 1992 du code civil..;

3°) ALORS EN TOUT ÉTAT DE CAUSE QUE l'obligation de conseil qui s'est poursuivie jusqu'à la signature de l'acte authentique et au-delà, conduisait le conseil en gestion de patrimoine à vérifier lui-même la conformité du bien vendu et sa valeur patrimoniale et locative réelles..; qu'en écartant sa responsabilité sans tirer les conséquences de ses constatations, la cour d'appel a derechef violé l'article 1147 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X..., investisseur-acquéreur, de sa demande de condamnation de Me Z..., notaire, et la SCP Z... -Chatelin-Offroy-Banel Duval, solidairement avec M. Y..., conseil en gestion de patrimoine, au paiement de la somme de 48.984 € au titre du préjudice de perte de loyers..; 3.146 € au titre du préjudice de perte du droit de jouissance du parking..; 54.238,48 € au titre du préjudice foncier..; 11.500 € au titre du préjudice fiscal..; 4.309,84 € au titre des préjudices matériels accessoires découlant de l'obligation de participer à la réorganisation du chantier..; et 50.000 € en réparation du préjudice moral spécifique..;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le devoir de conseil dans le cadre de l'acquisition ne peut être invoqué à l'encontre du notaire, alors que la convention était déjà parfaite en l'état d'un compromis auquel il n'a pas participé, par application des dispositions de l'article 1589 du code civil, au moment où il est intervenu, pour la régularisation de l'acte authentique de vente..; que selon l'appelant, le notaire habituel du groupe promoteur depuis de nombreuses années connaissait les risques d'inachèvement qui auraient, selon lui, été déjà rencontrés dans des opérations antérieures et aurait manqué à ses devoirs en raison de sa partialité..; qu'il n'est pas démontré que le notaire avait connaissance de la situation financière du constructeur distinct de la société venderesse, ni qu'il détenait des informations sur son incapacité à réaliser l'opération..; que le risque lié à la réalisation d'importants travaux ne pouvait apparaître comme excessif, alors qu'un architecte avait été désigné comme maître d'oeuvre par l'ASL..; qu'une telle opération comporte nécessairement un aléa lié à la réalisation de travaux importants dans le délai initialement prévu..; que l'absence de dépôt en préfecture n'a d'effet qu'à l'égard des tiers..; que le notaire s'est borné à transmettre aux copropriétaires pour les soumettre à leur autorisation les appels de fonds réalisés par cette dernière et à les honorer, lorsqu'elle était donnée..; qu'il apparaît que le préjudice fiscal allégué n'est que la conséquence de la défaillance de la société chargée de réaliser des travaux sur laquelle le notaire n'avait aucun contrôle..; que M. X... n'apporte aucun élément permettant d'établir que le président de l'assemblée de l'association syndicale libre de la copropriété des Lices n'a pas été régulièrement désigné..; que par l'assemblée générale du 27 décembre 2004, celle-ci a nommé un président, un secrétaire, un directeur pour une mission d'assistance dans le cadre de l'opération à réaliser, ainsi qu'un architecte comme maître d'oeuvre chargé de la mission de restauration de la résidence et a désigné l'entreprise Continentale TMO pour réaliser l'ensemble des projets de restauration..; qu'en l'absence de faute pouvant être imputée au notaire ayant rédigé et régularisé l'acte authentique de vente, dans le cadre de son obligation d'information et de conseil, l'action en responsabilité engagée à son encontre ne peut prospérer..; que les demandes en dommages et intérêts formées par M. X... sont, en conséquence, rejetées..; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE M. X... reproche à Maître Z... de s'être impliqué dans les opérations du groupe Quarante, de ne pas l'avoir assisté et informé, ni mis en garde lors de l'ensemble des opérations ayant trait à son achat immobilier, y compris le droit de jouissance du parking, d'avoir manqué à son obligation d'impartialité, ainsi que d'avoir instrumentalisé l'ASL à laquelle il a participé pour «..rendre l'opération et les transferts de fonds irréversibles..»..; que s'il est exact qu'il a été directement impliqué dans la mise en oeuvre de l'opération immobilière de la [...]                       dans la mesure où il a concouru à l'acte d'acquisition du bien immobilier au mois d'octobre 2004, à l'état descriptif de division, au règlement de copropriété de l'immeuble, à la régularisation de l'acte authentique de vente au profit de M. X... (qui était représenté par un clerc), qu'il a reçu au rang de ses minutes les statuts de l'ASL et géré les appels de fonds lors de la réalisation des travaux, ces éléments ne suffisent pas à démontrer qu'il a été défaillant dans son devoir de conseil, d'information ou de mise en garde au préjudice de M. X.....; qu'en effet les préjudices invoqués par le demandeur résultent en réalité, comme cela a été relevé ci-avant, des modalités chaotiques de réalisation des travaux résultant de la désignation en décembre 2004 par l'ASL de la société Continentale TMO, qui n'est pas parvenue à les assumer..; que si, au regard des perspectives fiscales et financières de son investissement, M. X... considérait que les travaux à réaliser dans la résidence représentaient un élément important de son acquisition, le notaire devait lui aussi avoir conscience de l'importance de ces travaux qui conditionnaient la mise en location des logements et les avantages fiscaux des acquéreurs..; que toutefois Maître Z..., tout comme M. Y..., n'était pas en mesure de prévoir à la fin de l'année 2004 que le groupe Quarante et en particulier la société Continentale TMO allait connaître une évolution désastreuse..; qu'au moment de son acquisition par M. X..., l'investissement ne présentait pas d'aléa ou de risque notable qui impliquait à la charge du notaire une mise en garde particulière..; que Maître Z... ne pouvait pas plus présumer de futurs dysfonctionnements de l'ASL des copropriétaires au moment de la réalisation des travaux..; qu'il n'est aucunement démontré qu'il l'ait «..instrumentalisée..» comme l'affirme M. X.....; que s'il est possible que certains organes de gestion des sociétés composant le groupe Quarante aient eu connaissance, dès l'année 2004, de difficultés affectant le groupe et sa future évolution, aucun élément significatif ne permet de laisser penser que Maître Z... disposait d'informations qu'il aurait dû communiquer à M. X... et qui lui auraient imposé une mise en garde à propos d'un risque particulier..; qu'il résulte tant des explications des parties que des pièces versées aux débats que c'est bien la société Continentale TMO qui a été déficiente et en conséquence principalement responsable du retard dans la réalisation des travaux et à l'origine des préjudices invoqués par M. X.....; qu'en revanche aucun manquement dans son devoir de conseil et d'information n'est établi à l'encontre du notaire ou de la SCP de notaires, qu'aucun des actes par eux rédigés n'est mis en cause pour n'avoir pas produit les effets escomptés, que les transferts de fonds qu'ils ont effectués pour régler des travaux l'ont été en application de décisions de l'assemblée générale des copropriétaires..; que dès lors aucune faute n'est caractérisée permettant de mettre en oeuvre la responsabilité civile de Maître Z... et la SCP de notaires Z... – Chatelin – Offroy – Banel – Duval..; que M. X... doit être débouté de ses prétentions à leur encontre, comme il est débouté de ses prétentions à l'encontre de M. Y.....; qu'à défaut de faute établie, il devient sans objet d'analyser le préjudice invoqué par M. X.....;

ALORS QUE le notaire est professionnellement tenu de mettre en garde les parties sur les risques et les incidences fiscales des actes auxquels il prête son concours..; qu'ayant constaté qu'il avait rédigé l'acte authentique de vente instantanée d'un lot à réaliser dans une ancienne clinique à réhabiliter en logements sans alerter l'acquéreur sur le risque de non-achèvement, particulièrement en l'absence de garantie financière d'achèvement, et les conséquences d'un retard sur l'avantage fiscal lié à la mise en location dans le délai imposé par le dispositif de faveur motivant l'investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.