Cour de Cassation · civ1 — 11 janvier 2017

CIV. 1
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 11 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé et déchéance partielle
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10010 F
 
 Pourvoi n° V 15-25.562
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ la société Les Souscripteurs du Lloyd's,
 
 2°/ la société Lloyd's France, société par actions simplifiée,
 ayant toutes deux leur siège [Adresse 1],
 
 3°/ la société Monceau patrimoine immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 contre l'arrêt rendu le 18 mai 2015 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [O] [H],
 
 
 2°/ à Mme [M] [W], épouse [H], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de Me Carbonnier, avocat de la société Les Souscripteurs du Lloyd's et la société Lloyd's France, de la société Monceau patrimoine immobilier, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme [H] ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur la déchéance du pourvoi, relevée d'office, en ce qu'il est formé par la société Lloyd's France :
 
 Attendu que cette société n'ayant produit aucun moyen dirigé contre l'arrêt attaqué, la déchéance partielle du pourvoi est encourue ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est formé par la société Lloyd's France ;
 
 REJETTE le pourvoi en ce qu'il est formé par les société Les Souscripteurs du Lloyd's et Monceau patrimoine immobilier ;
 
 Condamne les sociétés Les Souscripteurs du Lloyd's et Monceau patrimoine immobilier aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. et Mme [H] la somme de globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille dix-sept.
 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour les sociétés Les Souscripteurs du Lloyd's et Monceau patrimoine immobilier
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement la société Monceau Patrimoine Immobilier et son assureur Les Souscripteurs du Lloyd's à payer aux époux [H] la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, 
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la demande en réparation du préjudice financier : Les intimés sollicitent 10 000 € en réparation de leur préjudice financier. Ils soutiennent que le mandataire a manqué à son devoir de conseil en leur proposant l'acquisition d'un bien pour un budget total de plus de 270 000 €, qu'ils ont mis en vente un an après l'achèvement des travaux sans trouver acquéreur, alors même que les estimations ne dépassaient pas 210 000 € ; que le mandataire leur a fait perdre la chance de vendre l'immeuble 255 465 €, plus la valeur des meubles ; qu'il est par ailleurs responsable d'un manque de rentabilité globale de l'opération de 460 € par mois en raison de l'aménagement de 4 chambres au lieu des 5 contractuellement prévues. Le mandataire et son assureur soulignent que l'estimation alléguée est hors rémunération de l'intermédiaire et frais d'acte qui entraient dans le budget global pour plus de 40 000 € et font valoir que la perte est hypothétique dès lors que l'immeuble n'a pas été vendu, que les époux [H] ne tiennent pas compte des aléas du marché immobilier, qu'aucune faute de la société Monceau n'est démontrée dans le processus d'achat qui serait cause du préjudice allégué. Le jugement déféré a cependant retenu que le mandat de gestion de projet immobilier visait au moins 5 unités de logement et a souligné que seulement 4 chambres avaient été réalisées faute de l'obtention d'un permis de transformer le garage de l'immeuble en une unité d'habitation. Il a rappelé que l'acte d'acquisition de cet immeuble ne mentionnait aucune condition suspensive relative à cette transformation et en a déduit un manquement au devoir de conseil du mandataire engageant sa responsabilité envers le mandant. Les appelants font valoir que les époux [H] avaient la possibilité de refuser de réitérer la vente au motif d'un défaut de délivrance d'une chose conforme à la convention initiale et que, n'en ayant pas fait usage, ils ont déchargé le mandataire de toute responsabilité. C'est toutefois uniquement dans le mandat de gestion de projet immobilier qu'est mentionné que le mandataire proposera des biens immobiliers comportant 5 à 15 unités de logement. Le compromis de vente ne vise aucune disposition sur ce point mais indique que l'acquéreur accepte l'immeuble tel qu'il existe. C'est donc à juste titre que le jugement a retenu que les acquéreurs ne disposaient pas de la possibilité de refuser de réitérer la vente, faute précisément de mention d'une condition suspensive portant sur l'éventualité du refus d'un permis de transformer le garage en chambre. Les appelants soutiennent encore que l'obligation de conseil s'appréciant au regard de la capacité et des compétences de son créancier, le mandataire n'avait pas d'obligation particulière envers les époux [H] qui étaient déjà propriétaires d'un bien immobilier, Mme [H] occupant au surplus un emploi de responsable au sein d'un établissement bancaire. M. et Mme [H] ne sont pas des professionnels de l'immobilier et ils ont fait appel à un professionnel pour les assister, dont le mandat prévoit précisément qu'il les accompagnera dans la rédaction de la promesse de vente et des conditions suspensives éventuelles. L'argument est donc sans portée. Il en résulte que les acquéreurs se sont retrouvés propriétaires d'un bien aménagé spécifiquement pour la location aux étudiants, chacune des chambres disposant d'un équipement sanitaire, disposant de quatre unités de logement au lieu des cinq prévues contractuellement ce qui diminue indiscutablement la valeur du bien ainsi que la rentabilité financière de l'opération en dehors de toute revente. Il existe donc un préjudice financier non tributaire des aléas du marché immobilier, directement causé par le manquement du mandataire à ses obligations contractuelles que la cour évalue à 40 000 € » (arrêt, p. 4 et 5), 
 
 1°) ALORS QUE la réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité ;
 
 Que les époux [H] se sont portés acquéreurs d'un immeuble d'habitation à [Localité 1] destiné à être transformé en logements étudiants ; qu'ils ont été informés, antérieurement à la réitération de la vente par acte authentique, de l'impossibilité de transformer le garage en cinquième chambre, en raison du refus de la commune ; qu'ils ont cependant réitéré la vente par acte authentique le 19 août 2011, sans émettre de réserve ; qu'il s'en évinçait qu'ils avaient accepté sans réserve le vice apparent affectant l'immeuble ;
 
 Qu'en décidant cependant de condamner la société Monceau Patrimoine Immobilier, agent immobilier, et son assureur, à prendre en charge la perte financière résultant de ce vice apparent au moment de la vente, sans s'expliquer préalablement sur l'acceptation de ce vice apparent par les époux [H], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 1992 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE la réparation du préjudice, qui doit être intégrale, ne saurait excéder le préjudice subi ;
 
 Que les époux [H] sollicitaient l'indemnisation d'un prétendu préjudice financier résultant de l'absence d'une cinquième chambre sans justifier de l'existence de ce préjudice ni de son chiffrage précis ; que les exposants soulignaient ainsi que les époux [H] « ne démontrent aucunement que le défaut de cinquième chambre aurait mis à mal la rentabilité du projet » et qu'ils « ne chiffrent pas le préjudice découlant de ce défaut de chambre » (conclusions d'appel des exposants, p. 18) ;
 
 Qu'en décidant cependant d'indemniser forfaitairement les époux [H] à hauteur de 40 000 euros en l'absence de justification et de chiffrage du préjudice subi, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale ensemble les articles 1147 et 1992 du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement la société Monceau Patrimoine Immobilier et son assureur Les Souscripteurs du Lloyd's à payer aux époux [H] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la vacance locative et la somme de 692,69 euros au titre des loyers impayés, 
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur la demande au titre du manque à gagner en raison des vacances locatives et au titre de la perte des loyers : Il est demandé 22 062,18 € de ce chef correspondant aux loyers des chambres non louées ainsi que 692,59 € au titre des loyers impayés. Les appelants contestent les fautes à l'origine du préjudice allégué. Ils soulignent que le mandataire n'était tenu que d'une obligation de moyen et considèrent que la preuve d'un manquement n'est pas rapportée sur ce point. Ils considèrent que les vacances relèvent des aléas du marché locatif. En ce qui concerne les chambres non louées, s'il est exact que le mandat de gestion n'impose qu'une obligation de moyen, l'article 1993 du code civil dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion. Le jugement déféré relève, sans être contredit sur ce point, que la société Monceau ne s'est pas acquittée de cette charge à partir de décembre 2012. La preuve d'une éventuelle exécution de l'obligation de moyen incombant au gestionnaire ne dépendait que de lui alors même que la situation de fait démontre une carence objective de celui-ci. C'est donc à juste titre que le jugement a retenu un manquement du mandataire. C'est également à juste titre qu'il a analysé ce manquement comme n'étant à l'origine que de la perte d'une chance de louer l'ensemble des chambres disponibles et qu'il en a déduit que le préjudice serait réparé par l'allocation de 10 000€. En ce qui concerne les loyers impayés, les appelants soutiennent qu'il appartenait aux époux [H] de procéder à la déclaration de sinistre auprès de la compagnie Solly Azar, qui assurait ce risque. Cependant les propriétaires communiquent un courrier électronique de cette compagnie qui confirme que le contrat a été souscrit par l'agence Monceau, que celle-ci est seule habilitée à procéder à cette déclaration et qu'elle ne l'a pas faite. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a alloué aux intimés 692,59 € de ce chef » (arrêt, p. 5), 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Si effectivement, l'agent immobilier n'est tenu que d'une obligation de moyen et non de résultat dans la recherche de locataires, encore faut-il qu'il justifie des diligences éventuellement accomplies. Or, si M et Mme [H] démontrent que sur la période comprise entre les mois de février 2012 et février 2013, leur immeuble a été totalement sous occupé avec la présence le plus souvent d'un seul locataire ou de plusieurs mais qui n'acquittaient aucun loyer (pièce 11 en demande), la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER ne verse au dossier aucune pièce démontrant qu'elle a rempli son obligation de moyen à ce titre notamment au travers d'annonces. A l'inverse, M. et Mme [H] démontrent que dès qu'ils ont confié la gestion locative à une autre société, leur immeuble a été intégralement loué (pièce 31 et 32 en demande). Par ailleurs, et en l'absence de tout compte rendu de gestion par la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER sur ce point, il convient de constater que cette dernière a été défaillante dans le suivi des locations. Ainsi, en l'état des éléments versés aux débats, aucun état des lieux n'a été réalisé lors de l'arrivée de nouveaux locataires, aucun dépôt de garantie n'a été exigé, obligations qui ressortent de toute gestion locative habituelle d'un bien. De même, M et Mme [H] démontrent que la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER n'a pas procédé aux déclarations de sinistres en termes de loyers impayés auprès de la compagnie d'assurance, alors que ces derniers avaient souscrit une assurance particulière sur ce point dans le cadre du mandat de gestion. (Pièce 33 des demandeurs). […] - Au titre du manque à gagner à raison des vacances locatives subies : Dans la mesure où il a été constaté que la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER ne démontrait nullement avoir rempli son obligation de moyen dans sa recherche de locataire et que M et Mme [H] démontrent que leur immeuble a été sous loué, il convient de considérer qu'ils sont bien fondés à revendiquer un préjudice dans ce cadre. Néanmoins, ce préjudice doit s'assimiler en une perte de chance d'avoir pu louer l'immeuble dans son ensemble qui ne peut être assimilée au manque à gagner global. En conséquence, il convient de condamner la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER à leur verser à ce titre la somme de 10.000€. - Au titre des loyers impayés : M et Mme [H] réclament à ce titre la somme de 692,69€ aux titres des loyers impayés pour lesquels la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER n'a nullement déclaré le sinistre auprès de la compagnie d'assurance. Il a ainsi été relevé que la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER avait été défaillante dans ce cadre, de sorte que M et Mme [H] sont bien fondés à lui réclamer cette somme » (jugement, p. 8 et 9) ;
 
 1°) ALORS QU'il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion par lui alléguées à l'encontre de son mandataire ;
 
 Que les époux [H] reprochaient à la société Monceau Patrimoine Immobilier des fautes dans l'exécution de son mandat de gestion, et notamment une prétendue inertie dans la recherche de locataires ; que les exposants rappelaient qu' « il incombe donc aux époux [H] de rapporter la preuve de la prétendue faute qui aurait été commise par la société Monceau Patrimoine Immobilier » (conclusions d'appel des exposants, p. 13) ;
 
 Qu'en décidant cependant qu'il appartiendrait à la société Monceau Patrimoine Immobilier de démontrer son absence de faute, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé les articles 1315 et 1992 du code civil ;
 
 2°) ALORS QU'il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion par lui alléguées à l'encontre de son mandataire ;
 
 Que les époux [H] sollicitaient l'indemnisation du manque à gagner au titre des vacances locatives ; que la société Monceau Patrimoine Immobilier faisait valoir à cet égard que la garantie souscrite auprès de la société Solly Hazar couvrait le manque à gagner résultant des vacances locatives de sorte que les époux [H], qui avaient pu bénéficier de cette garantie, n'invoquaient pas de perte financière au titre des loyers et n'étaient donc pas fondés à solliciter une nouvelle indemnisation au titre des vacances locatives (conclusions d'appel des exposants, p. 21) ;
 
 Qu'en décidant cependant d'indemniser les époux [H] au titre du manque à gagner résultant des vacances locatives, sans s'expliquer préalablement sur la prise en charge des vacances locatives par l'assurance perte de loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1992 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat ;
 
 Que la société Monceau Patrimoine Immobilier faisait valoir que « la déclaration de sinistre est un acte de disposition nécessitant un mandat spécial » et que « Les époux [H] étaient donc tenus de donner instruction spéciale à Monceau Patrimoine Immobilier de déclarer le sinistre » (conclusions d'appel des exposants, p. 14), ce qu'ils ne justifiaient pas avoir fait ;
 
 Qu'en décidant cependant de condamner la société Monceau Patrimoine Immobilier et son assureur à prendre en charge les loyers impayés par un locataire faute d'avoir déclaré le sinistre auprès de la compagnie d'assurance, sans s'expliquer préalablement sur l'absence de mandat spécial et l'absence d'instructions spéciales tendant à la déclaration de sinistre de la part des époux [H], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1988, 1989 et 1992 du Code civil ;
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement la société Monceau Patrimoine Immobilier et son assureur Les Souscripteurs du Lloyd's à payer aux époux [H] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi et la somme de 784,92 euros au titre du remplacement de serrures, et d'AVOIR condamné la société Monceau Patrimoine Immobilier à payer aux époux [H] la somme de 1 186,63 euros au titre du remboursement de la mensualité de décembre 2011, 
 
 AUX MOTIFS QUE « Ce chef de condamnation n'est pas spécifiquement discuté, pas plus que l'absence de restitution de ces équipements ou que leur remplacement par les propriétaires. La société Monceau s'est engagée à prendre à sa charge l'échéance de décembre 2011 du crédit immobilier par courrier du 5 décembre 2011. Ce chef de condamnation n'est pas spécifiquement discuté par les appelants » (arrêt, p. 6), 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Au titre du remboursement de la mensualité du prêt de décembre 2011 : Il résulte d'un mail produit en demande (pièce 15) que le préposé de la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER s'est engagé en son nom à payer le montant de la mensualité de M. et Mme [H] en raison du retard pris dans les travaux. Il convient en conséquence de condamner la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER à verser à ce titre à M et Mme [H] la somme de 1.186,63€. […] Au titre du préjudice moral : Il convient de constater que la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER avait vendu à M et Mme [H] un projet « clefs en main » qui devait leur permettre de se reposer sur leur mandataire pour la conception et la gestion du dossier. Or, force est de constater notamment au vu des nombreux mails versés aux débats qu'au regard des manquements de la société MONCEAU PATRIMOINE IMMOBILIER aux différents stades de ce projet, M et Mme [H] ont dû constamment intervenir pour s'enquérir du suivi de leur projet ou même pour gérer seuls certains problèmes devant la carence de leur mandataire. Ils sont donc bien fondés à faire état dans ce cadre d'un préjudice moral causé par les nombreuses tracasseries et démarches qui sera justement réparé par l'octroi d'une somme de 2.000 € » (jugement entrepris, p. 9), 
 
 ALORS QUE les termes du litige sont déterminés par les prétentions respectives des parties et leurs moyens ;
 
 Que la société Monceau Patrimoine Immobilier et son assureur contestaient la prise en charge de la somme de 1 186,63 euros au titre de l'échéance de prêt de décembre 2011, faisant notamment valoir que « Le manquement résultant d'une faute liée à la maitrise d'oeuvre ne rentre pas dans le champ de la garantie des Souscripteurs du Lloyd's » (conclusions d'appel des exposants, p. 18) et que « Cette demande est d'autant plus mal fondée que c'est la Société Rénov Décoration qui s'était engagée à rembourser l'échéance de prêt litigieuse » (conclusions d'appel des exposants, p. 19) ;
 
 Qu'en décidant cependant que « ce chef de condamnation n'est pas spécifiquement discuté par les appelants » lorsqu'il l'était justement, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.