Cour de Cassation · civ1 — 11 janvier 2017

CIV. 1
 
 CH.B
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 11 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10023 F
 
 Pourvoi n° D 15-26.122
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
 
 2°/ la société [B] [P], [B] [N], [F] [W], [X] et [Q], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], anciennement dénommée De Poulpiquet et associés,
 
 contre l'arrêt (RG : 14/00525) rendu le 15 septembre 2015 par la cour d'appel d'Angers (chambre civile A), dans le litige les opposant à la société Braham patrimoine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société MMA IARD et de la société [B] [P], [B] [N], [F] [W], [X] et [Q], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Braham patrimoine ;
 
 Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société MMA IARD et la société [B] [P], [B] [N], [F] [W], [X] et [Q] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer, in solidum, à la société Braham patrimoine la somme de 1 200 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision.
 
 Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société MMA IARD et la société [B] [P], [B] [N], [F] [W], [X] et [Q].
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné in solidum la SCP [B], [F], [W], [X] et [Q] et la société MMA Iard à payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 80.000 € à la société Braham Patrimoine, en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire est tenu à un devoir général de conseil, de loyauté, de prudence et de diligence ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte de vente du 30 décembre 2005 reçu par Me [B], des lots n° 42, 43, 44 et 45 à la société Braham Patrimoine, « l'acquéreur rappelle qu'il acquiert des logements objets des présentes en vue d'exercer une activité d'exploitation d'EHPAD consistant en la location meublée de logements avec fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle (…) » et « qu'à cette fin, il doit signer concomitamment à l'acquisition des biens ci-dessus désignés un bail commercial en meublé au profit de la société Cognac d'Orléans ou tout autre société qu'elle se substituera, pour une durée de 12 années à compter de sa prise d'effet, sans faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale, moyennant un loyer payable par trimestre civil à terme échu » (p. 7) ; que dès lors, Me [B] devait informer la société Braham Patrimoine de l'existence du bail, dont il connaissait l'existence, précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans sur ces mêmes biens puisque ce bail faisait obstacle à la signature, avec la société Cognac d'Orléans, du contrat de location envisagé ; qu'en omettant de le faire, la SCP [B], à qui il n'appartenait pas de se substituer à la société Braham Patrimoine pour évaluer les risques que faisait courir la conclusion de l'acte de vente dans ces conditions, n'a pas permis à cette dernière de contracter en connaissance de cause et a manqué à son obligation de conseil, comme l'a exactement retenu le tribunal dont le jugement sera confirmé de ce chef ; que le préjudice résultant du manquement à une obligation d'information précontractuelle est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par la perte de chance d'obtenir les gains attendus, sauf à replacer la société dans une situation qui n'aurait jamais pu exister même en l'absence de manquement à l'obligation de conseil ; qu'en l'espèce, l'intimée a perdu une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, consistant à payer un prix moindre ; qu'eu égard aux éléments de la cause exposés ci-dessus, y compris dans la partie de l'arrêt consacré aux faits et procédure, et des pièces produites aux débats, le préjudice subi par la société Braham Patrimoine résultant de la perte de chance sera évalué à la somme de 80.000 euros que la SCP [B] et l'assureur seront condamnés, in solidum, à lui verser avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est acquis qu'à la date de leur vente les lots cédés à la Sarl Braham Patrimoine étaient déjà loués par la SNC Cognac d'Orléans à la Sas Résidence Charles d'Orléans dans le cadre d'un bail commercial renouvelé pour un période de 9 ans à compter du 1er février 2000 ; Maître [B] qui le reconnaît, avait connaissance de ce bail dont l'existence était rappelée dans l'acte de vente de l'ensemble immobilier par la SCI Charles d'Orléans à la SNC Cognac d'Orléans, reçu le 29 décembre 2005 par maître [U] avec sa participation ; que maître [B] n'a pas mentionné l'existence du bail commercial consenti à la Sas Résidence Charles d'Orléans dans l'acte de cession par la SNC Cognac d'Orléans des lots n° 42, 43, 44 et 45 à la Sarl Braham Patrimoine le 30 décembre 2005 ; qu'en recevant un acte de vente explicitement conclu par l'acquéreur en vue de donner concomitamment à bail à la Snc Cognac d'Orléans le bien acheté alors qu'il savait qu'un bail conclu antérieurement au profit d'une autre société y faisait obstacle et en cachant cette situation à l'acheteur, maître [B], notaire instrumentaire, a commis une faute ; que l'allégation que n'étaye aucune pièce, selon laquelle la Snc Cognac d'Orléans devant acquérir la Sas Résidence Charles d'Orléans il ne devait plus y avoir qu'un seul bail et locataire, ne pouvait dispenser maître [B] de son obligation d'informer la Sarl Braham Patrimoine de l'existence du bail antérieur et de l'impossibilité qui en résultait de donner à bail le même bien à la SNC alors que cette location était la finalité déclarée de son acquisition ; que de même, l'affirmation que la dualité de locataire n'aurait eu aucune conséquence préjudiciable pour l'acquéreur qu'elle aurait au contraire protégé contre la défaillance de l'un d'entre eux, ne fait pas disparaître pour autant la faute commise par le notaire qui n'a pas informé l'acquéreur de l'obstacle juridique dont il avait connaissance ; qu'en ne le faisant pas, maître [B] a engagé sa responsabilité délictuelle envers la Sarl Braham Patrimoine à laquelle il doit réparation des conséquences dommageables pour elle de son manquement ; que la différence existant entre le montant du loyer servi par la Snc Cognac d'Orléans et celui du loyer versé par la Sas Résidence Charles d'Orléans à la Snc qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots ; que la SCP [B] le confirme lorsqu'elle soutient que la SNC Cognac d'Orléans a payé pendant plusieurs mois le différentiel de loyers grâce aux fonds provenant de la vente de l'ensemble immobilier acheté 2.800.000 € et revendu par lors pour un prix global de 5.400.000 € ; qu'un tel montage exposait dès l'origine la SNC Cognac d'Orléans à un risque de défaillance si elle venait à ne plus disposer de fonds lui permettant de compléter le loyer perçu de la Sas Résidence Charles d'Orléans à due concurrence de celui qu'elle devait verser à la Sarl Braham Patrimoine et ce risque s'est trouvé réalisé lorsque la SNC n'a effectivement plus disposé de ces fonds ; qu'il importe peu de savoir pour quelle raison et si c'est du fait des difficultés qu'auraient rencontrées les société mères de la Snc Cognac d'Orléans comme l'affirme sans preuve la SCP défenderesse ; qu'en gardant le silence sur l'existence du bail commercial consenti antérieurement à une autre société exploitant déjà les mêmes lots, maître [B], notaire rédacteur de l'acte de vente, a contribué à la mise en place de l'opération structurellement déficitaire, précédemment décrite et exposé la Sarl Braham Patrimoine au risque de défaillance de sa cocontractante qui s'est réalisé dès qu'elle n'a plus disposé des moyens de compléter le loyer perçu de la Sas Résidence Charles d'Orléans ; que si le notaire avait avisé la Sarl Braham Patrimoine de l'existence du bail conclu au profit de cette dernière pour un loyer moindre, la requérante en aurait tiré les conséquences à l'égard de la Snc Cognac d'Orléans et cette situation n'aurait à l'existence pas existé car soit elle renonçait purement et simplement à investir dans ces conditions soit elle contractait en connaissance de cause et en adaptant son investissement en fonction du loyer moindre versé par la Sas Résidence Charles d'Orléans ; qu'il y a donc un lien entre le silence gardé par maître [B] sur cette information essentielle et les conséquences dommageables subies par la Sarl Braham Patrimoine du fait de la défaillance de la SNC Cognac d'Orléans ;
 
 1°) ALORS QUE l'efficacité juridique de l'acte reçu par le notaire s'apprécie au regard de l'objectif poursuivi par les parties ; qu'en imputant à faute à la SCP [B] d'avoir omis d'informer la Sarl Braham Patrimoine de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand l'existence de ce bail ne faisait pas obstacle à la réalisation de l'objectif voulu par les parties, à savoir la mise en location des lots en vue d'une exploitation de l'établissement, quelle que soit l'identité du preneur, et, partant, ne rendait pas inefficace la vente reçue par l'officier ministériel, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une partie peut s'engager à prendre à bail un bien déjà loué à un tiers en faisant son affaire personnelle du contrat ainsi existant ; qu'en imputant à faute à la SCP [B] d'avoir omis d'informer la Sarl Braham Patrimoine, qui entendait les louer à la SNC Cognac d'Orléans, de l'obstacle tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti sur les lots à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand cela n'empêchait nullement la SNC Cognac d'Orléans de s'engager valablement envers la Sarl Braham Patrimoine à leur payer des loyers, engagement qu'elle a d'ailleurs respecté, dès lors qu'elle avait choisi de faire son affaire personnelle du bail préalablement consenti à la société Résidence Charles d'Orléans, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, ne peut être considéré comme juridiquement inefficace l'acte qui a préalablement développé ses effets ; qu'en imputant à faute à la SCP [B] d'avoir omis d'informer la Sarl Braham Patrimoine de l'obstacle juridique tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, et qui aurait fait obstacle à ce que la SNC Cognac d'Orléans loue ces biens, quand il n'était pas contesté que cette dernière avait versé les loyers promis à la Sarl Braham Patrimoine tant qu'elle avait été in bonis, sans avoir jamais contesté son engagement, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur l'insolvabilité des parties, à moins que celle-ci ne soit manifeste ; qu'en retenant, pour imputer à faute à la SCP [B] d'avoir omis d'informer la Sarl Braham Patrimoine, à laquelle la Snc Cognac d'Orléans devait verser un loyer, du bail conclu précédemment avec la société Résidence Charles d'Orléans, que « la différence existant entre le montant du loyer servi par la SNC Cognac d'Orléans à la Sarl Braham Patrimoine et celui du loyer versé par la SAS Résidence Charles d'Orléans à la SNC, qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots » (jugement page 5, al. 3), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, compte tenu de la faiblesse du différentiel de loyers à supporter, de l'ordre de 1000-1500 € par an et par lot, et du prix de vente des lots qu'elle avait encaissé, laissant subsister une plus-value de 2.600.000 €, la capacité de la SNC Cognac d'Orléans, dont les associés étaient solidairement et indéfiniment tenus des dettes, à payer le différentiel promis à la Sarl Braham Patrimoine jusqu'à ce qu'elle reprenne l'exploitation du site, ne pouvait être raisonnablement mise en doute de sorte que son insolvabilité n'était pas manifeste, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
 
 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'a pas à indemniser son client de la réalisation des risques sur lesquels ne portait pas son devoir de conseil ; qu'en relevant, pour condamner la SCP [B], in solidum avec la société MMA Iard, à indemniser la Sarl Braham Patrimoine au titre d'une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, que l'officier ministériel les avait exposés au risque, qui s'était réalisé, d'une défaillance de la Snc Cognac d'Orléans, qui s'était retrouvée en redressement puis en liquidation judiciaire, quand le risque ainsi pris en compte était étranger à l'information qu'aurait pu transmettre l'officier ministériel sur l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans de sorte qu'il n'était pas tenu d'en répondre, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation prétendument dommageable ; qu'en condamnant la SCP [B], in solidum avec la société MMA Iard, à verser la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte d'une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce préjudice n'était pas compensé, en tout ou partie, par tous les avantages que la Sarl Braham Patrimoine avait tirés de la situation dommageable, celle-ci ayant en particulier racheté, auprès du liquidateur, les lots d'exploitation de la maison de retraite (cuisine, salle à manger, salon….), le tout pour un prix modique en sorte que les investisseurs avaient valorisé leur patrimoine à peu de frais (conclusions page 13, pénultième al., dernier al. et page 14, al. 1er à 4 ; page 17, al. 1er et 2), et ayant bénéficié de l'augmentation de loyer négociée lors du renouvellement du bail de la société résidence Charles d'Orléans en 2009 et de différents avantages fiscaux (conclusions page 23, al. 1er et s. ; page 25, antépénultième al. et s.), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.