Cour de Cassation · civ1 — 25 janvier 2017

CIV. 1
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 25 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10056 F
 
 Pourvoi n° X 15-21.539
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par M. [S] [R], domicilié [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 11 mai 2015 par la cour d'appel de Douai (chambre 1 section 1), dans le litige l'opposant à M. [M] [X], domicilié [Adresse 2],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. [R], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. [X] ;
 
 Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [R] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. [R].
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. [X] est délivré de la promesse de vendre à M. [R] le bien sis [Adresse 3], section [Cadastre 1] et d'AVOIR condamné en conséquence M. [R] à payer à M. [X] la somme de 32.500 € au titre de la clause pénale et débouté M. [R] de sa demande reconventionnelle ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur le financement, le compromis de vente prévoit la condition suspensive de l'obtention d'un financement par l'acquéreur, d'un montant de 346.000 € sur 15 ans au taux maximum de 5 % ; qu'il communique une attestation de demande de prêt du Crédit mutuel du 25 juillet 2013 et une attestation de rejet de la demande, portant la même date ; qu'il communique également un courrier du CIC Nord Ouest datée du 1er février 2013 qui, sous l'intitulé « Proposition de financement », communique une proposition d'un crédit de 300.000 € sur 144 mois au taux de 4,80 % ; que M. [R] n'apportant aucune précision sur le sort fait à cette proposition, il est impossible de retenir une non réalisation de la condition suspensive sans faute de sa part puisqu'en l'état des documents qu'il communique, il a bénéficié d'une offre de crédit à laquelle il n'a pas donné suite ; que, sur les infiltrations, M. [R] affirme avoir constaté, postérieurement à la signature de la promesse, que le bien en cause présentait des infiltrations dues au mauvais état de la toiture et des fenêtres ; que cette réalité n'est pas contestée par le vendeur qui indique avoir déclaré le sinistre à sa compagnie d'assurance et avoir engagé les travaux nécessaires ; que, quoi qu'il en soit, le compromis de vente stipule que « si un sinistre […] frappait le bien […] durant la durée de validité des présentes, l'acquéreur aurait la faculté soit de renoncer […] soit de maintenir l'acquisition du bien […] Il est expressément précisé que la validité des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre […] de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » ; qu'il est constant que la SARL CMTI, locataire des lieux à l'époque du sinistre, n'a pas cessé son activité et que les désordres causés par les infiltrations ne sont pas de nature à rendre le bien inhabitable ; qu'il en résulte que M. [R] ne peut utilement invoquer ces dispositions pour justifier son refus de conclure l'acte auquel il s'est engagé alors même qu'il a été mis en demeure de le faire ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE par l'effet de la promesse synallagmatique de vente du 28 décembre 2012, M. [X] s'est engagé à vendre le bien situé à [Adresse 3] à M. [R] qui, de son côté, s'est engagé à l'acheter ; que la date de la réalisation de la vente définitive par acte authentique a été fixée au 31 juillet 2013 ; que cette promesse ne contient qu'une seule condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'au terme de cette disposition, l'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de 8 jours du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation et que la condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 30 juin 2013 ; que, d'autre part, il résulte du procès-verbal de difficultés en date du 3 mars 2014 rédigé en l'étude de Me [O] par lui-même, non seulement que l'acte authentique n'a pas pu être régularisé dans le délai fixé par les parties mais encore que M. [R] ne justifie pas les démarches accomplies en vue de l'obtention d'un prêt dans le délai imparti malgré les mises en demeure de le faire qui lui ont été adressées ; que la promesse synallagmatique de vente contient une clause au terme de laquelle si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier, les parties étant alors libérées de plein droit ; que, par le seul effet de cette clause et après avoir constaté que la promesse de vente n'a pas été régularisée et ne le sera pas, compte tenu de l'opposition de M. [R], il convient de dire que M. [X] est libéré de l'obligation de vendre à sa charge qui procède de la promesse ;
 
 1) ALORS QUE la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour financer l'acquisition d'un bien immobilier n'est réputée réalisée qu'en présence d'une offre de l'établissement de crédit qui correspond aux caractéristiques stipulées dans l'acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la promesse synallagmatique de vente du 28 décembre 2012 avait été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant de 346.000 € sur 15 ans, au taux maximum de 5% ; qu'en réputant cette condition réalisée faute pour M. [R] d'apporter aucune précision sur le sort de l'offre de prêt de 300.000 € que lui avait faite le CIC Nord Ouest le 1er février 2013, quand il résultait de ses propres constatations que le prêt que la banque était disposée à lui accorder ne remplissait pas les critères énoncés à l'acte pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1178 et 1181 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE seul un acte volontaire du débiteur ayant fait obstacle à l'accomplissement de la condition suspensive permet de tenir cette condition pour accomplie ; qu'en se fondant, pour réputer accomplie la condition suspensive d'obtention par M. [R] d'un prêt immobilier prévue dans la promesse de vente du 28 décembre 2012, sur la circonstance que ce dernier s'était abstenu de tenir informés le vendeur et le notaire instrumentaire des diligences qu'il avait effectuées à ce titre, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser une faute du débiteur dans la défaillance 
 
 
 de la condition suspensive, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
 
 3) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la promesse de vente du 28 décembre 2012 stipulait que « jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur, le vendeur s'engage à […] entretenir le bien vendu et ses abords ; […] réparer les dégâts survenus depuis la visite » (p. 19) ; que la cour d'appel a constaté que postérieurement à la signature de la promesse, il est apparu que le bien en cause présentait des infiltrations dues au mauvais état de la toiture et des fenêtres et que cette réalité n'était pas contestée par le vendeur ; qu'en se fondant pour dire que le refus par M. [R] de réitérer la promesse de vente était fautif, sur la circonstance que le vendeur indiquait avoir déclaré le sinistre à sa compagnie d'assurance et avoir engagé les travaux nécessaires, sans constater que ces travaux étaient effectivement et complètement réalisés au jour prévu pour la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1178 et 1181 du code civil ;
 
 4) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la promesse de vente du 28 décembre 2012 stipulait que « jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur, le vendeur s'engage à […] entretenir le bien vendu et ses abords ; […] réparer les dégâts survenus depuis la visite » (p. 19) ; que sauf à priver cette clause de tout contenu, elle impliquait que le bénéficiaire de la promesse n'ait pas à réitérer la vente tant que les travaux de réparation incombant au promettant ne seraient pas complètement réalisés ; qu'en affirmant que le refus par M. [R] de réitérer la vente était fautif au motif inopérant que les désordres n'étaient pas d'une gravité telle qu'ils justifiaient la possibilité pour le bénéficiaire de renoncer définitivement à la vente, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1178 et 1181 du code civil ;
 
 5) ALORS, en toute hypothèse, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que la promesse de vente du 28 décembre 2012 stipulait que « jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur, le vendeur s'engage à […]
 entretenir le bien vendu et ses abords ; […] réparer les dégâts survenus depuis la visite » (p. 19) ; que la cour d'appel a constaté que postérieurement à la signature de la promesse, il est apparu que le bien en cause présentait des infiltrations dues au mauvais état de la toiture et des fenêtres et que cette réalité n'était pas contestée par le vendeur ; qu'en affirmant que le refus par M. [R] de réitérer la vente était fautif sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée (conclusions, p. 7 et s.), si M. [X] n'avait pas manqué à bon obligation de bonne foi en laissant perdurer pendant plusieurs mois les défauts d'étanchéité affectant l'immeuble, dont la réparation lui incombait, tout en exigeant dans le même temps de l'acquéreur une réitération de la vente par acte authentique qui aurait eu pour effet de le délier de cette obligation dès lors que l'acquéreur devait s'engager à prendre les locaux en l'état, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.