Cour de Cassation · civ1 — 8 février 2017

CIV. 1
 
 IK
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 février 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10080 F
 
 Pourvoi n° V 15-24.044
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par Mme [L] [F], domiciliée [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 29 mai 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 6), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Financière du Valais, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], exerçant sous l'enseigne Century 21 Boissière immobilier,
 
 2°/ à M. [H] [Q],
 
 3°/ à Mme [C] [Q], épouse [Q],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 3]),
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [F], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Financière du Valais ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [F] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Financière du Valais, exerçant sous l'enseigne Century 21 Boissière immobilier, la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme [F]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme [L] [F] de ses demandes dirigées contre la société Financière du Valais ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SARL FINANCIÈRE DU VALAIS est tenue à l'égard de Madame [L] [F] d'une obligation de conseil quant aux caractéristiques essentielles du bien dont elle a pu se convaincre ou dont elle avait connaissance ; qu'elle n'est pas tenue des obligations d'un architecte ou d'un maître d'oeuvre quant aux caractéristiques techniques d'une construction et c'est à juste titre que les premiers juges ont rappelé que si l'agent immobilier est tenu à l'égard de l'acquéreur profane d'une obligation d'information relative aux caractéristiques essentielles du bien vendu, il n'est pas exigé de sa part des connaissances en matière de technique du bâtiment ; que la SARL IMMOBILIERE DU VALAIS ne pouvait se rendre compte de l'état de l'immeuble, les vendeurs ayant, selon l'expert lui-même, donné un aspect neuf à ce bâtiment ; que l'absence de ventilation, dans un bâtiment ancien où elle n'était pas exigée n'est pas de nature à constituer une faute pour l'agent immobilier, Madame [L] [F] ayant pu au surplus s'en convaincre elle-même ; qu'il en va de même pour la non-conformité du tableau électrique et la présence d'un puisard dans la cave ; qu'il n'est pas discuté qu'il a été transmis par la SARL FINANCIERE DU VALAIS au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, un extrait cadastral où la parcelle vendue figure avec l'indication que le bâtiment édifié est un bâtiment léger ; que s'il s'agit bien d'une discordance avec les énonciations de l'acte de propriété des époux [Q], les énonciations d'un extrait cadastral n'ont qu'une vocation fiscale et ne peuvent constituer une preuve de la réalité d'une construction ; que la SARL FINANCIERE DU VALAIS n'avait pas d'obligation particulière d'information concernant cet extrait cadastral, Madame [L] [F] ayant eu également tout loisir de l'examiner et d'en comprendre la portée elle-même ; qu'il n'existe en outre aucun lien de causalité entre le préjudice subi par Madame [L] [F] et les défauts d'information dont elle se plaint ; qu'en effet, pour apprécier si Madame [L] [F] n'aurait pas acquis l'immeuble si elle avait su que le bâtiment ancien avait une ossature bois, il convient d'examiner les conditions de la vente intervenue entre les époux [Q] et Madame [L] [F] ; que les énonciations de l'acte de vente sur l'origine de propriété montrent que la partie ancienne existait en tant que maison à usage d'habitation dès avant l'acquisition faite par les époux [Q] en 2000 ; que cette partie ancienne a fait l'objet de travaux de rénovation, n'ayant pas nécessité de permis de construire, et de travaux d'agrandissement ayant consisté dans la construction nouvelle accolée lesquels ont fait l'objet d'un permis de construire et d'un certificat de conformité, sans que le constructeur-vendeur ne soit garanti par aucune assurance et notamment par une assurance dommage ouvrage ; que Madame [L] [F] a acquis cet ensemble, alors qu'elle était complètement informée de ce que l'ensemble des travaux entrepris par les époux [Q] l'avaient été sans souscription d'une quelconque assurance et qu'elle était ainsi sans aucun recours en cas de désordres ou malfaçons ;
 que malgré l'information donnée par le notaire sur les conséquences d'un tel défaut d'assurance, Madame [L] [F] n'a pas non plus exigé la constitution d'un séquestre sur le prix de vente pour garantir le paiement d'éventuels travaux et l'a expressément refusé dans l'acte de vente ; que cette prise de risque exclut totalement que Madame [L] [F] ait pu songer à renoncer à acquérir en considération de ce que la partie ancienne était à l'origine une maison en ossature bois, alors qu'elle était régulièrement habitée depuis de nombreuses années et c'est donc à tort que les premiers juges ont considéré que la faute commise par la SARL IMMOBILIERE DU VALAIS avait fait perdre à Madame [L] [F] 50% de chances de ne pas acquérir l'immeuble ; que le jugement sera réformé sur ce point et Madame [L] [F] déboutée de toutes ses demandes dirigées contre la SARL IMMOBILIERE DU VALAIS ;
 
 ALORS, DE PREMIERE PART, QUE l'agent immobilier, tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle des biens vendus par son entremise, doit s'informer sur les éventuelles discordances existant à cet égard entre les actes relatifs à ces biens ; qu'en l'espèce, comme la cour d'appel l'a constaté, l'extrait cadastral indiquait, en discordance avec l'acte de propriété des époux [Q] qui était dépourvu de toute mention sur ce point, que la partie ancienne du bien édifié sur la parcelle vendue était un bâtiment léger ; que dès lors il incombait à la société Financière du Valais de s'assurer que la consistance matérielle du bien vendu était conforme à la description faite par cet acte de propriété ; qu'en décidant du contraire la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE l'agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle des biens vendus par son entremise, de façon à être en mesure d'en informer précisément les acheteurs ; qu'en l'espèce, en excluant tout manquement de la société Financière du Valais à son obligation d'information à l'égard de Mme [L] [F], sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, comme l'avaient retenu les premiers juges, si le faible prix d'acquisition du bien par les époux [Q], le faible montant de la taxe foncière, et la présence historique, dans les environs, de maisons en bois, ne devaient pas la conduire à s'interroger sur la consistance matérielle de la partie ancienne de la maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis d'un acte ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 12 août 2005 ne faisait état d'un défaut d'assurances dommages ouvrage et responsabilité décennale, des conséquences juridiques attachées à un tel défaut d'assurances dommages-ouvrage et responsabilité décennale, ainsi que de l'absence de constitution d'un séquestre sur le prix de vente propre à garantir le paiement d'éventuelles reprises, que relativement aux travaux d'extension de la maison (prod. n° 4, p. 11 à 13) ; qu'en retenant, pour exclure l'existence d'un préjudice né de l'absence d'information délivrée par la société Financière du Valais relativement à la structure légère en bois de la partie ancienne de la maison, non concernée par les travaux d'extension, que, lors de cette vente, le notaire avait informé Mme [L] [F] du défaut d'assurances de l'ensemble des travaux opérés sur la maison, des conséquences juridiques d'un tel défaut d'assurances et de l'absence de séquestre sur le prix de vente propre à garantir le paiement d'éventuelles reprises, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 12 août 2005 ;
 
 ALORS, DE QUATRIEME PART, A TOUT LE MOINS, QUE le manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil et d'information relativement à la consistance matérielle du bien cause à l'acheteur un préjudice tenant à la perte d'une chance de renoncer à l'acquisition ou de l'acquérir à d'autres conditions ; qu'en l'espèce, pour exclure l'existence d'un préjudice né de l'absence d'information délivrée par la société Financière du Valais sur la structure légère en bois du bâtiment, présenté comme édifié en « dur », la cour d'appel a retenu que Mme [L] [F] avait conclu la vente en connaissance de ce que les travaux entrepris sur le bien par les époux [Q] l'avaient été en dehors de toute souscription d'assurances, et qu'elle n'avait pas réclamé la constitution d'un séquestre sur le prix de vente pour garantir d'éventuelles reprises ; que ces circonstances sont étrangères à l'ignorance de la consistance matérielle du bien dans laquelle Mme [L] [F] a été laissée ; que la cour d'appel a ainsi statué par des motifs inopérants en violation de l'article 1382 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les époux [Q] à payer à Mme [L] [F] la seule somme de 19 832 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance arrêté au 28 février 2012 ;
 
 AUX MOTIFS QUE Madame [L] [F] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la somme de 4 500 euros pour la mise en conformité de la cave ; qu'or l'expert l'a expressément exclu du préjudice et Madame [L] [F] ne justifie pas que cette somme soit consécutive aux travaux réalisés par les époux [Q] ; que le coût du constat d'huissier doit être indemnisé dans les sommes allouées au titre des frais irrépétibles ; que Madame [L] [F] réclame également la revalorisation du devis retenu par l'expert, la déduction opérée par l'entreprise ne pouvant être maintenue selon elle, et l'application d'une indexation ; que l'indexation des sommes allouées à Madame [L] [F] et justement évaluées par les premiers juges pour indemniser ses préjudices, doit être ordonnée ; qu'il n'y a pas lieu en revanche de modifier le montant des sommes retenues par l'expert et les premiers juges ;
 
 ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Mme [L] [F] sollicitait l'actualisation de la somme de 19 832 euros allouée par la cour d'appel en réparation de son préjudice de jouissance, à la somme de 30 868 euros ; qu'en s'abstenant de répondre à ses conclusions sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.