Cour de Cassation · civ1 — 8 février 2017

CIV. 1
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 février 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10081 F
 
 Pourvoi n° P 15-24.268
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [L] [V],
 
 2°/ Mme [P] [O], épouse [V],
 
 domiciliés tous deux [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 26 juin 2015 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre A), dans le litige les opposant à la société [G] [R] et [S] [D]-[Z], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de M. et Mme [V], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société civile professionnelle [G] [R] et [S] [D]-[Z] ;
 
 Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [V] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société civile professionnelle [G] [R] et [S] [D]-[Z] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [V].
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur [L] [V] et Madame [P] [O], épouse [V] de leur demande en indemnisation ;
 
 AUX MOTIFS QUE « Sur l'absence de vérification de la situation hypothécaire de l'immeuble vendu à la date de la Vente : L'efficacité juridique de l'acte de vente dépend de l'absence d'hypothèque, de privilège ou d'aliénation pouvant affecter le bien faisant l'objet du contrat. Le notaire ne peut se dispenser de lever l'état hypothécaire qui lui permettra de connaître la situation exacte du bien vendu. Me [R] a non seulement fait une demande de renseignement sommaire urgent hors formalité du chef des vendeurs avant de recevoir l'acte et ce, moins de trois mois avant la vente, - l'état hors formalité du 9 février 2010 visé en page 10 de l'acte authentique du 26 avril 2010 au paragraphe SITUATION HYPOTHECAIRE mentionne que le bien vendu n'est grevé d'aucune inscription - mais il a aussi, ainsi que le soulignent d'ailleurs les époux [V], fait une nouvelle demande de renseignement sommaire urgent sur formalités le 8 juin 2010 au moment de la publication de l'acte de vente afin de connaître avec certitude la situation hypothécaire réelle de l'immeuble. Ce faisant, le notaire a parfaitement procédé. Aucune faute ne peut être retenue de ce chef. Sur le défaut d'information de la caducité du compromis : Le compromis de vente des 29 décembre 2009 et 14 janvier 2010 prévoit qu'il est soumis aux conditions suspensives ci-après stipulées : - de droit commun : de révélation par les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme... de servitudes ou de charges autres que celles éventuellement indiquées... ni de vices non révélés aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être maison à usage d'habitation et de l'obtention auprès de la mairie de [Localité 1] de l'autorisation d'habiter dans les lieux du fait du caractère inondable de la zone, condition suspensive stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir, qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé et que l'état hypothécaire ne révèle pas des inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix et pour lesquelles inscriptions, il n'aurait pas été obtenu de dispense de purge, - d'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif, - absence de prêt. Le compromis de vente prévoit au paragraphe « réitération authentique » qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 20 mars 2010. Il y est précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes et. que toutefois ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, prorogation qui ne pourra excéder le 30 mars 2010. Enfin et surtout, la date d'expiration de ce délai et de sa prorogation, y est mentionnée comme n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Dans ce contexte, un délai ayant été fixé pour la réalisation de la condition suspensive, la défaillance de cette condition à la date prévue entraîne, la caducité de la promesse. Cependant seule la partie en faveur de laquelle la condition a été stipulée peut se prévaloir de cette caducité et la jurisprudence a toujours considéré que la condition stipulée en faveur d'une seule partie peut être encore valablement réalisée entre la date fixée pour la réalisation de la condition et la date fixée pour la réitération de la promesse. Entre ces deux dates, le bénéficiaire de la condition peut également y renoncer. En l'espèce, il a déjà été rappelé que le bien vendu n'est grevé d'aucune inscription hypothécaire suivant état du 9 février 2010. Le certificat d'urbanisme a été obtenu le 8 février 2010, il est reproduit pour partie dans l'acte de vente et annexé à la minute de l'acte du 26 avril 2010. Le maire de [Localité 1] a fait connaître le 9 février 2010 qu'il n'était pas dans ses intentions d'exercer le droit de préemption et la SAFER n'a pas notifié sa décision d'acquérir dans le délai de deux mois qui lui a été imparti suite à la déclaration d'aliéner qui lui a été adressée le 5 février 2010. La propriété vendue est, en vertu d'un acte authentique du 22 octobre 1921, grevée d'une servitude de passage sur le [Adresse 3] et sur le chemin dit du [Localité 2]. Il n'est pas établi que ces servitudes fort anciennes, apparentes au jour de la visite des lieux par les acheteurs potentiels, diminuent sensiblement la valeur de l'immeuble. En tout état de cause, elles ne le rendent pas impropre à sa destination, l'usage d'habitation. S'agissant de l'impropriété de l'immeuble à sa destination, le compromis de vente constate, les rapports d'analyse de l'eau d'alimentation du 24 novembre 2009 et le dossier de diagnostics techniques du 14 octobre 2009 étant joints aux débats : - la présence hors normes d'enterocoques dans l'eau ; - le défaut de raccordement au réseau d'eau potable et au réseau d'assainissement collectif de l'immeuble ; - la déclaration par le vendeur de l'existence : . d'une part, d'une installation d'assainissement privée existant depuis une date dont il n'a pas connaissance, qui n'a fait l'objet d'aucun contrôle technique par le service communal d'assainissement non collectif, qu'il a entretenu et avec lequel il n'a rencontré aucun problème particulier, . d'autre part, de trois forages dont l'un à usage domestique dont il produit l'analyse, . la présence de revêtements dégradés contenant du plomb pour une concentration inférieure au seuil toléré, . des traces de petites vrillettes et de capricornes, . des anomalies des installations intérieure gaz et électricité. Le compromis indique en page 9 que l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949. L'ancienneté de l'installation d'assainissement et du forage d'eau est patente tout comme celle des installations d'électricité et de gaz. L'immeuble est vétuste et n'a pas été rénové. La clause d'impropriété de l'immeuble à sa destination permettant aux acquéreurs de renoncer à la vente n'est donc pas liée à la vétusté de cet immeuble parfaitement connue au jour du compromis, les époux [V] ayant visité les lieux et reçu du vendeur toutes les informations nécessaires. Le maire de [Localité 1] a fait connaître le 22 mars 2012 qu'il n'y a jamais eu interdiction d'habiter. Si les vendeurs n'habitaient plus le mas au jour du compromis - l'âge même de M. [B] 85 ans peut parfaitement l'expliquer - , il ne peut valablement être prétendu que cet immeuble était à l'abandon depuis de nombreux mois, preuve en étant l'ensemble des documents administratifs adressés aux époux [B] au "[Adresse 4]", lequel constituait leur résidence principale - Mme [H] [B] ayant dû consentir à la vente du logement familial appartenant en nu-propriété à sa fille et en usufruit à son époux - et les factures EDF confirmant - l'installation de gaz n'était pas utilisée car dangereuse, le contrôleur diagnostic ayant condamné le chauffe-eau - à tout le moins une consommation normale d'électricité pour un couple. Même si une partie de la construction est "en ruine", ce dont ont parfaitement pu se rendre compte les acquéreurs lors de la visite des lieux, le premier étage du mas est parfaitement habitable, ainsi qu'en atteste le dossier de diagnostic. Enfin, un raccordement aux réseaux collectifs est toujours possible moyennant paiement. Aucune inhabitabilité éventuelle du mas n'a donc été révélée postérieurement au compromis. La condition suspensive n'a pas failli de ce chef et aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de Me [R]. Sur la modification substantielle du compromis de vente : La servitude non aedificandi révélée par le certificat d'urbanisme du 8 février 2010, si elle ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination est bien de nature à modifier sa valeur de l'immeuble puisqu'elle interdit aux époux [V] toute extension de l'existant ou toute construction à venir sur les terres achetées. Le fait que les époux [V] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont fait de la possibilité d'édifier une extension au mas existant ou de construire un autre immeuble, une condition de la vente, ni surtout qu'ils ont averti le notaire de ce qu'ils entendaient réaliser une telle extension ou construction est, au regard de la valeur de l'immeuble, sans incidence tant il est vrai qu'une telle construction peut être envisagée à tout moment par un propriétaire. La SCP Goujon Chevalier Chalvet Castillon ne rapporte pas la preuve qu'elle a informé correctement les époux [V] sur les conséquences de l'existence de cette servitude non aedificandi au regard de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive relative à l'absence de servitude et de la caducité du compromis susceptible d'en découler. La simple lecture de l'acte et la complexité juridique de la réalisation de la condition suspensive ne permettent pas à une personne non avertie de comprendre clairement les tenant et aboutissant des clauses de l'acte. Il n'en demeure pas moins que si une faute peut être retenue à l'encontre du notaire, l'acte de vente mentionne en page 9 que le bien est situé en zone inondable non aedificandi et que les époux [V] ont expressément reconnu par contreseing avoir reçu du notaire toutes informations utiles à ce sujet et donc plus particulièrement sur la traduction de l'expression latine "non aedificandi ". Les termes de l'acte authentique font foi jusqu'à inscription de faux. Les époux [V] ont ainsi admis expressément avoir été informés des limites résultant de ce classement en zone inondable et déclaré vouloir en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné, s'étant personnellement renseignés auprès de la mairie quant à la possibilité d'habiter la maison, malgré son caractère inondable. Il en résulte que correctement informés par le certificat d'urbanisme expressément visé dans l'acte et annexé à ce dernier ainsi que par Me [R], les acquéreurs dont le tribunal a rappelé que bien que profanes en matière de vente immobilière, ils étaient des personnes lettrées à même de lire l'acte et de demander en cas de besoin de plus amples explications sur son contenu, ont en parfaite connaissance de cette servitude non aedificandi et de l'interdiction de construire liée au classement en zone inondable rouge, signé l'acte de vente, et ce d'autant plus qu'ils ont eu préalablement communication de ce projet d'acte. Jusqu'au jour de la vente et même le jour dit, ils conservaient la possibilité de renoncer à cette vente. Ils sont donc à ce jour mal fondés à venir reprocher à Me [R] de ne pas les avoir informés de la caducité éventuelle du compromis et de les avoir en quelque sorte "contraints" à signer cet acte de vente. Le préjudice qu'ils invoquent ce jour n'est donc pas lié à un défaut d'information et de conseil de Me [R] quant aux conséquences de la défaillance des conditions suspensives et la caducité du compromis. La responsabilité du notaire ne peut être retenue de ce chef. Sur l'illégalité des constructions : Les époux [V] feignent d'ignorer dans leurs conclusions l'ancienneté du mas acquis, mas construit certes avant le 1er juillet 1997, seuil de l'application de la réglementation sur l'amiante mais également bien avant le I er janvier 1949, seuil de l'application de la loi contre le saturnisme. Me [R] n'avait aucune obligation de rechercher et de joindre à l'acte un tel permis de construire - la date réelle de construction du mas est totalement ignorée et il n'est pas certain que la reconstitution de la chaîne des propriétés qui n'est plus exigée du notaire ait permis de la définir - pas plus qu'il n'a l'obligation de mentionner la superficie - la loi Carrez n'est pas applicable en l'espèce - ni d'établir un plan de l'immeuble acquis sauf si une telle nécessité lui est révélée par les partie. Le cadastre est un document fiscal qui n'a pas de valeur juridique et le notaire n'a pas l'obligation de le consulter si tous les titres de propriété fournis par le vendeur sont suffisants. Au demeurant le plan cadastral fait figurer l'immeuble d'habitation. En l'espèce, à la date de la signature du compromis, comme à celle de l'acte, rien ne permet à Me [R], d'avoir connaissance de l'illégalité d'une partie de la construction. Il ne lui appartenait pas non plus de se rendre sur les lieux et de procéder à des investigations aux lieu et place des acquéreurs. Les époux [V] entendaient - la cour ne le discute pas - rénover le mas, ils n'ont pas fait de cette rénovation et de l'obtention d'un permis de construire, une condition essentielle de la vente contrairement à l'autorisation d'habiter. Enfin, tant le compromis que l'acte de vente font apparaître que le bien vendu comprend une maison d'habitation et d'exploitation. L'affectation agricole de l'immeuble n'a jamais été dissimulée. Aucune faute du notaire ne peut là encore être retenue de ce chef. Sur l'illégalité des forages : Il est constant que le décret du 2 juillet 2008 fait obligation à l'usager du forage, propriétaire ou locataire, de déclarer à la mairie tout prélèvement, tout puits, tout forage destiné à un usage domestique tel que défini à l'article R. 214-5 du Code de l'environnement (alimentation humaine, les soins d'hygiène, lavage des aliments) et inférieur à 1000 m3/an. Les travaux entrepris ou achevés avant le 31/12/2008 devaient être déclarés avant le 31/12/2009. Me [R] n'a pas spécifié ni vérifié la régularité de la déclaration du forage. En tout état de cause, les textes ne prévoient aucune sanction. La conséquence de l'absence de déclaration sera que les ouvrages de prélèvement, puits et forages se trouvent alors dépourvus d'existence légale mais non une interdiction d'usage. En l'espèce, l'interdiction de l'alimentation en eau potable par forage est liée au caractère inondable de la zone et le forage existait antérieurement au classement de la zone. Sur les règles d'urbanisme applicables : Les dispositions du zonage du PPRI n'étaient pas applicables au moment de la vente le 26 avril 2010. La municipalité a cependant anticipé le zonage du PPRI en créant des zones inondables non aedificandi dans le PLU qu'elle a adopté le 1er septembre 2009. Le compromis de vente rappelle le caractère inondable de la zone et la servitude non aedificandi a été révélée par le certificat d'urbanisme du 8 février 2010. Il a déjà été statué sur l'information utile apportée aux époux [V] par Me [R] au moment de la vente sur ce point précis et sur la reconnaissance par ces derniers de la dispense de cette information. Outre l'approbation expresse figurant en page 9 de l'acte sur 'la situation de l'immeuble en zone inondable non aedificandi, les époux [V] ont en page 17 de ce même acte reconnu là encore expressément avoir été informé des limites résultant du classement en zone inondable et vouloir en faire une affaire personnelle sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné. Ils reconnaissent s'être personnellement renseignés auprès de la mairie quant à la possibilité d'habiter la maison malgré le caractère inondable de l'habitation. Il n'est donc établi aucune une défaillance du notaire dans son obligation d'information.
 Enfin, le tribunal a parfaitement relevé que les refus qui ont été opposés aux demandes de permis de construire des époux [V] visent soit une extension de l'immeuble, soit la création ou la modification d'un immeuble qui ne contribuent pas à réduire la vulnérabilité liée aux inondations. Seuls sont autorisés les changements de destination des constructions allant dans le sens d'une diminution de la vulnérabilité, avec réalisation d'un dispositif d'alimentation en eau potable et d'assainissement collectif. Ils sont la conséquence du classement de l'immeuble en zone rouge inondable à fort aléa sur laquelle ils ont reconnu être parfaitement renseignés, tant par le notaire que par leurs démarches personnelles. Ils ont également été informés que l'immeuble avait déjà été inondé et que des indemnités d'assurance avaient été versées à ce titre aux anciens propriétaires. Le lien avec une prétendue insuffisance d'information de la part de Me [R] n'est pas démontré. Au vu de tout ce qui précède, la cour ne peut que constater, par confirmation de la décision entreprise, que les époux [V]-
 [O], qui ne peuvent valablement déclarer tout ignorer de la violence des épisodes cévenols tant ils font malheureusement régulièrement la une des journaux et qui leur ont été précisément rappelé par la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la zone, ne rapportent pas la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien entre cette faute et ce préjudice susceptible d'engager la responsabilité de la SCP [R] [D] [Z] » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la responsabilité du notaire : En préalable, il convient de préciser que si les demandeurs semblent former leur action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d'efficacité de l'acte sous le visa de l'article 1147 du Code civil, il apparaît, comme le soulève très justement le défendeur, qu'une telle action repose en réalité sur la responsabilité délictuelle puisque les obligations du notaire relèvent de sa responsabilité délictuelle lorsqu'elles ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte qu'il instrumente et ne constituent, comme en l'espèce, que le prolongement de sa mission de rédacteur de l'acte. L'action des époux [V] ne pouvait donc être fondée que sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil et non sur celles de l'article 1147. Toutefois selon les dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et en l'espèce les parties ont été en mesure de débattre contradictoirement du fondement de l'article 1382 comme dit précédemment. Aux termes de cet article il appartient aux époux [V] de démontrer l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité. En l'espèce les demandeurs reprochent en premier lieu au notaire de ne pas s'être suffisamment inquiété auprès d'eux de ce que le bien était habitable et notamment de ne pas les avoir conseillés de faire jouer la clause suspensive prévue au compromis de vente selon laquelle : « Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou mare obtenus ne relèvent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être maison d'habitation et de l'obtention auprès de la mairie de [Localité 1] de l'autorisation d'habiter les lieux du fait du caractère inondable de la zone. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque (...) ». Il apparaît que cette clause permettait uniquement aux acquéreurs de renoncer à la vente s'ils n'obtenaient pas l'autorisation d'habiter dans les lieux du fait du caractère inondable de la zone, toute autre considération, notamment liée à l'état de vétusté de certaines parties de l'immeuble, n'étant pas concernée. Or, il résulte de la réponse du Maire de [Localité 1] après sollicitation du défendeur en mars 2012, qu'"il n'y a jamais eu une interdiction d'habiter". D'ailleurs le caractère habitable et même habité du bien litigieux ressort des actes authentiques précédents, à savoir les actes de donation-partage des 14 mars 1969 et 29 décembre 1998, ainsi que du compromis de vente, actes qui décrivent le bien comme "une maison d'habitation". De même l'acte de vente du 26 avril 2010 donne cette précision, avec la mention que le conjoint du vendeur est intervenu pour donner son consentement s'agissant du "logement de la famille", considération non contredite par l'attestation du chef de la police municipale de [Localité 1] du 16 mars 2011 selon laquelle l'immeuble n'est plus occupé depuis le 1er janvier 2011, soit 8 mois après à la réitération de la vente. Il résulte encore clairement des comptes rendus des dossiers de diagnostic sur l'alimentation en gaz et en eau qu'il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, le plan faisant apparaître les différentes pièces à vivre composant habituellement une maison. En outre, on peut lire dans la notice de présentation du projet architectural soumis à permis de construire en mars 2013 par les époux [V] eux-nièmes que l'état initial du bien est "un mas existant dont le 1er étage est habitable" avec toutefois une partie de la construction en ruine dont il ne reste plus que les murs. Il apparaît donc qu'au jour de la vent ; la clause suspensive n'avait plus d'utilité particulière puisque le bien vendu était un bien habitable malgré le risque d' inondabilité des lieux, étant rappelé que l'état de ruines supposé du rez-de-chaussée est sans rapport avec cette clause puisque le problème d'inhabitabilité qui en découlerait n'aurait rien à voir avec le caractère inondable des lieux mais avec un état de vétusté dont les époux [V] se seraient nécessairement rendus compte lors de la visite des lieux. Ces derniers affirment ensuite que par la faute du notaire, ils ont acheté un bien qu'ils ne peuvent pas rénover. Ils produisent ainsi un courrier de l'adjoint au cadre de vie et à l'urbanisme de la mairie de [Localité 1] daté du 25 février 2011 qui indique que le projet de reconstruction et de changement d'affectation présenté par eux n'est pas envisageable compte tenu de fait que le bâtiment à réhabiliter n'est pas référencé au cadastre de 1a commune et aurait donc été construit sans autorisation, et que par conséquent le fait d'autoriser les travaux envisagés reviendrait à autoriser la construction d'un nouveau bâtiment, ce qui n'est pas envisageable vu le risque d'inondabilité du secteur. Toutefois, malgré la demande en ce sens de la SCP [R]-[Z], les époux [V] n'ont pas versé aux débats le projet de reconstruction et de changement d'affectation évoqué. Ces derniers produisent en revanche une demande de permis de construire déposée mairie de [Localité 1] en mars 2013. Or, à la lecture de l'arrêté de refus du permis de construire, il apparaît que, contrairement à ce que sous-entendait le courrier de l'adjoint au maire quant à une difficulté tenant à l'inexistence administrative du mas, la rénovation du bâtiment en tant que telle est possible, seule l'extension du l'Affinent étant prohibée en raison de la situation en zone inondable. Plus précisément, le projet déposé par les époux en 2013, qui est le seul dont ils justifient, avait pour objet la réhabilitation de l'étage et la reconstruction en 2 zones sur la partie en ruine, une en terrasse et l'autre en habitable, pour une surface créée de 96.35m2 et 39.24m2 de changement de destination, et le rejet du permis de construire est motivé ainsi : « Le projet consiste en l'extension d'une construction existante qui ne va pas dans le sens de la diminution de la vulnérabilité alors que l'article 2 de la zone NU du PPRI dispose que seuls sont autorisés les changements de destination des constructions allant dans le sens de la diminution de la vulnérabilité étant donné que dans ce secteur dit inondable aucune construction nouvelle n'est autorisée », sous réserve des extensions des bâtiments d'habitation existants occupés liés à l'exploitation agricole qui sont autorisées jusqu'à 20 m2, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la surface supplémentaire n'est pas liée à une exploitation agricole. C'est donc pour ces uniques raisons que le projet présenté par les demandeurs a été considéré comme non conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur sans qu'il ne soit question d'un problème d'inexistence administrative du bien à rénover et à agrandir. Ainsi, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les époux [V] peuvent parfaitement rénover la partie de leur bâtiment qui se trouve en ruine pour pouvoir rendre cette superficie également habitable, mais ils ne peuvent en revanche procéder à une extension du bâtiment. Sur ce point précis, les demandeurs reprochent encore au notaire de ne pas les avoir suffisamment éclairés sur cette impossibilité de construire tenant le caractère inondable du terrain. En l'espèce, cette information apparaît dans l'acte de vente en ces termes : « sont demeurées ci jointes et annexées après visa de l'acquéreur et mention du notaire les pièces suivantes : certificat d'urbanisme de l'article L. 410-1 aliéna 1er du Code de l'urbanisme délivré par M. le Maire de [Localité 1] le 8 février 2010 duquel il résulte notamment ce qui suit littéralement rapporté : Article 2 : 2-1 Le terrain cadastré AH [Cadastre 1], AH [Cadastre 2], AH [Cadastre 3], AH [Cadastre 4], est situé dans une commune dotée d'un plan d'occupation des sols susvisé. Les articles suivants du Code de l'urbanisme sont notamment applicables : L. 111-1-2, L. 111-1-4, R. 111-2 à R. 111-24. Zone et Coefficient d'occupation des sols : ZONE A INONDABLE NON AEDIFICANDI : L'acquéreur reconnaît expressément avoir été informé des limites résultant de ce classement et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre k vendeur ou le notaire soussigné. Les acquéreurs reconnaissent s'être personnellement renseignés auprès de la mairie quant à la possibilité d'habiter la maison, malgré le caractère inondable de la maison ». Pour apprécier si cette clause est suffisamment claire et précise, il convient de prendre en considération la qualité des acquéreurs mais également le contexte de rédaction de la clause notamment quant au but poursuivi par les parties. Or en l'espèce il y a lieu de dire que cette information donnée par le notaire est claire et suffisante. En effet, bien que profanes en matière de vente immobilière, il n'est pas contesté que les acquéreurs sont des personne, lettrées à même de lire l'acte et de demander en cas de besoin de plus amples explications sur son contenu et en particulier sur la formule latine. Il est d'ailleurs indiqué dans l'acte, qui vaut jusqu'à inscription de faux, que d'une part, ils ont été informés des limites résultant de ce classement en zone inondable non aedificandi, et que d'autre part, ils ont visés le certificat d'urbanisme reprenant cette indication. En outre, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir détaillé davantage cette information alors qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'il aurait été informé par les époux [V] d'un quelconque projet d'extension. En l'espèce, les demandeurs n'établissant aucune faute commise par la SCP [R]- [D] [Z] de nature à engager sa responsabilité délictuelle, ils seront en conséquence débouter de leur demande d'Indemnisation » ;
 
 1. ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte instrumenté ; qu'en l'espèce, les époux [V] faisaient valoir, à l'appui de leur action en responsabilité dirigée contre SCP [R] ET [D]-[Z], que le notaire n'avait pas rempli son devoir de conseil en ne leur délivrant pas des conseils suffisants sur la portée de la servitude non aedificandi révélée par le certificat d'urbanisme obtenu de la commune par le notaire, ainsi que sur les conséquences de cette servitude quant la réalisation ou la défaillance d'une des conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente, quant à l'intervention de la caducité de ce compromis de vente et quant à la faculté dont ils disposaient de renoncer à la vente ; que pour juger que Maître [R] n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil, la Cour d'appel a énoncé que l'acte de vente mentionnait que le bien était situé en zone inondable et grevé d'une servitude non aedificandi, que les époux [V] avaient expressément reconnu dans l'acte avoir reçu du notaire toutes les informations utiles à ce sujet et que « bien que profanes en matière de vente immobilière, ils étaient des personnes lettrées à même de lire l'acte et de demander en cas de besoin de plus amples explications sur son contenu, ont en parfaite connaissance de cette servitude non aedificandi et de l'interdiction de construire liée au classement en zone inondable rouge, signé l'acte de vente, et ce d'autant plus qu'ils ont eu préalablement communication de ce projet d'acte » ; qu'en se prononçant de la sorte cependant qu'elle relevait par ailleurs que le notaire ne rapportait pas la preuve qu'il avait informé correctement les époux [V] sur les conséquences de l'existence de cette servitude non aedificandi au regard de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive relative à l'absence de servitude et de la caducité du compromis susceptible d'en découler, que la simple lecture de l'acte et la complexité juridique de la réalisation de la condition suspensive ne permettait pas à une personne non avertie de comprendre clairement les tenants et les aboutissants des clauses de l'acte, et qu'une faute du notaire pouvait donc être retenue, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 2. ALORS, AU SURPLUS ET EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en se déterminant par les motifs contradictoires cités ci-dessus, la Cour d'appel a violé l'article 455 ;
 
 3. ALORS QUE le notaire est tenu de délivrer spontanément aux parties une information complète et exhaustive sur la portée, les effets et les risques de l'acte instrumenté ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a jugé que le notaire avait rempli son devoir de conseil s'agissant des conséquences de la servitude non aedificandi sur la réalisation ou la défaillance d'une des conditions suspensives du compromis de vente et sur l'intervention de la caducité de ce dernier, aux motifs que les époux [V] étaient des personnes lettrées à même de lire l'acte et de demander en cas de besoin de plus amples informations sur son contenu ; qu'en se déterminant ainsi, cependant que la bonne exécution du devoir de conseil du notaire ne peut dépendre d'une demande d'éclaircissement émanant des parties mais doit résulter des diligences spontanées du notaire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 4. ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte instrumenté, et d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il rédige ; qu'en l'espèce, les époux [V] soutenaient, d'une part, que le vendeur avait déclaré dans le compromis de vente que l'immeuble avait fait l'objet d'un permis de construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997, et qu'ayant pris connaissance de cette information, le notaire devait demander communication de ce permis de construire au vendeur ou à la commune afin de vérifier son existence ; que les époux [V] soutenaient d'autre part que si le notaire avait effectué cette vérification, il aurait pu découvrir qu'une partie de l'immeuble avait été édifiée sans permis de construire et qu'elle était donc illégale au regard des règles d'urbanisme, ce qui leur aurait permis de connaître les risques que comportait, au regard des règles d'urbanisme, l'achat de l'immeuble et leur projet de rénovation ; que pour écarter les prétentions des époux [V] sur ce point, la Cour d'appel a retenu qu'à la date de la signature du compromis, comme à celle de l'acte de vente, rien ne permettait au notaire d'avoir connaissance de l'illégalité d'une partie de la construction, et qu'il n'avait aucune obligation de rechercher un permis de construire et de le joindre à l'acte ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invité, si la déclaration faite par le vendeur relative à l'existence d'un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 n'imposait pas au notaire d'en vérifier l'existence, et si cette démarche n'aurait pas permis de découvrir l'illégalité d'une partie de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
 
 5. ALORS QUE pour rechercher la responsabilité de la SCP [R] ET [D]-[Z], les époux [V] soutenaient qu'ils entendaient rénover le mas et que ce projet était une condition essentielle de la vente ; qu'ils ajoutaient que faute pour le notaire d'avoir vérifié la légalité des constructions au regard du droit de l'urbanisme, l'illégalité d'une partie de la construction n'avait été révélée que postérieurement à la vente ; qu'enfin, ils ont fait valoir qu'en raison de cette illégalité, deux permis de construire leur avaient été refusés par le maire de la commune, de sorte que la réalisation de leur projet de rénovation était devenu impossible ; que pour rejeter les prétentions des époux [V] sur ce point, la Cour d'appel a jugé que la rénovation du mas, et l'obtention d'un permis de construire, n'étaient pas pour ces derniers une condition essentielle de la vente ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher s'il ne résultait pas des termes mêmes de l'offre émanant des vendeurs, qui portait sur un mas à rénover nécessitant des travaux, ainsi que de la description de l'état du bien dans le compromis de vente et l'acte de vente, qui mettait en évidence son état de vétusté, que la rénovation de l'immeuble était une condition essentielle de la vente pour les époux [V], la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1134 du Code civil ;
 
 6. ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques d'acte instrumenté, et d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il rédige ; qu'il ressort des mentions de l'acte de vente que, d'une part, l'immeuble vendu était concerné par une servitude non aedificandi tenant compte du risque d'inondation, et était situé dans le champ d'un plan de prévention des risques d'inondation prescrit et en cours d'élaboration à l'époque de la conclusion de la vente et, d'autre part, que les époux [V] avaient manifesté l'intention de mettre en place un réseau d'assainissement individuel pour desservir la maison ; que les contraintes liées à la servitude non aedificandi, ainsi qu'au plan de prévention des risques d'inondation, dont l'entrée en vigueur prochaine était prévisible, faisaient obstacle à la réalisation d'un système d'assainissement individuel sur les parcelles ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a jugé que le notaire avait correctement informé les époux [V] des conséquences, sur l'usage futur du bien, de la servitude non aedificandi et du plan de prévention des risques d'inondation ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, informé du projet des acquéreurs d'installer un système d'assainissement individuel, ainsi que de l'existence d'une servitude non aedificandi et d'un plan de prévention des risques d'inondation en cours d'élaboration, le notaire ne devait pas spécifiquement attirer l'attention des époux [V] sur le risque que le projet soit incompatible avec les règles d'urbanisme en vigueur et celles qui étaient en cours d'élaboration, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;