Cour de Cassation · civ1 — 8 février 2017

CIV. 1
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 8 février 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10097 F
 
 Pourvoi n° X 15-26.231
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société IFB France, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 10 août 2015 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [Z] [O],
 
 2°/ à Mme [L] [O],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de la société IFB France, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. et Mme [O] ;
 
 Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société IFB France aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M.et Mme [O] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société IFB France.
 
 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société IFB France à payer à M. et Mme [O] des dommages et intérêts d'un montant de 45 163 € pour avoir manqué à son obligation d'information et de conseil ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'action est ouverte par l'article 1147 du Code civil ; qu'en l'espèce dans son activité de conseiller en investissements immobiliers induite de la production des documents intitulés « étude patrimoniale » et « projection financière » qui ne concernent pas une activité d'agent immobilier, la société IFB France avait le devoir de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a caractérisé les manquements de la société I F.B. à son obligation d'information et de conseil ; que le jugement sera confirmé par adoption de motifs du chef de la responsabilité ; que, sur le préjudice défini par l'article 1149 du Code civil comme la perte faite et le gain manqué, la perte d'un bénéfice locatif présenté fallacieusement à hauteur de 64 629 € sur 10 ans alors que n'ont été retirés de la location que 19 466 €, conduit la cour à apprécier le préjudice à la différence de 45 163 € escomptée par l'acquéreur en l'absence de réserve du conseiller en investissement sur le caractère incertain du gain estimé dans la simulation financière, même s'il a pris la précaution de mentionner l'absence de caractère contractuel du document présenté qui a toutefois bien participé à l'adhésion de l'acquéreur ; qu'en revanche aucun préjudice moral n'est caractérisé ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le statut de la société IFB France, cette société justifie de sa qualité d'agent immobilier en charge de la commercialisation du bien par le promoteur, qualité à laquelle il est fait référence dans le mandat de recherche au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970. A ce titre elle est habilitée à faire office comme d'autres acteurs de "conseil patrimonial" ; que si les documents remis aux époux [O] mentionnent la société IFB France comme "créateur de patrimoine" et mentionnent également "investissement immobilier et création de patrimoine", ils ne sauraient convaincre de la croyance en la qualité de contracter avec un conseil en investissement financier relevant d'un statut spécial et exigeant notamment la formalisation de la mission qui lui est confiée. Au surplus, la rémunération du conseil n'a pas été prévue. Le dol de ce fait ne sera pas retenu ; que, sur la qualité de la construction, ont été mises en avant dans le document remis les qualités de l'emplacement et du produit, et sa construction avec des matériaux de qualité ; que s'il est avéré que des désordres affectent l'appartement acquis ainsi que la copropriété, le diagnostic opéré par M. [S] le 22 janvier 2011 ne permet pas de mettre en cause la qualité même des matériaux utilisés; au surplus, les défauts de la réalisation des travaux postérieurs au mandat de recherche ne saurait en l'état imputée à la société IFB ; que ce grief sera écarté ; que, sur les garanties et l'imbrication des sociétés, il est certain que le "package défiscalisation" imposait aux époux [O] le choix du gestionnaire et des garanties souscrites au titre de la location. Demeurant les liens existants entre les sociétés intervenues dans cette opération, chacune d'elles a une personnalité propre et il n'est pas démontré notamment que le label de la société EDC a été déterminant de leur consentement ; que la simulation mentionne expressément qu'elle n'a pas de caractère contractuel si bien qu'elle ne peut constituer un engagement de l'agent immobilier à garantir le bénéfice fiscal poursuivi mais une estimation soumise aux aléas du marché immobilier local. De plus, malgré la limitation de la garantie vacance locative, les garanties souscrites sont habituelles en la matière et avaient donc pour vocation à sécuriser l'opération sans que tout risque ne puisse être écarté dans une telle opération. Le dol sur ce point n'est également pas établi ; qu'il est constant que l'agent immobilier qui s'entremet régulièrement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en l'espèce, la société IFB France a été le seul interlocuteur des époux [O]; cette société après étude patrimoniale a remis une plaquette "projection financière" fait mention notamment de ce que le bien sera loué sans difficultés, du recours à un professionnel permettant d'atteindre des "taux de location supérieurs à 90%", "la constitution d'un patrimoine en toute sécurité" ; que, quant aux contraintes fiscales de l'opération, cette plaquette se limite aux seuls avantages sans évoquer clairement et expressément la contrainte essentielle du dispositif à savoir la location pendant une durée minimale d'amortissement de 9 années; sauf à vider cette obligation de tout contenu, la société IFB ne saurait exiger pour limiter son obligation d'information d'exiger des acquéreurs potentiels, profanes en la matière, de se renseigner par eux-mêmes ; qu'ainsi, en présentant l'avantage fiscal comme une certitude de même que la location du bien proposé comme une quasi-certitude sans évoquer de manière aussi apparente les contraintes et donc les risques de l'opération de défiscalisation afin de permettre aux époux [O] d'apprécier la sécurité financière promise et les garanties fournies, la société IFB a manqué à son obligation d'information, ce qui ouvre droit à réparation ;
 
 1. ALORS QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d'information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, et non par la perte d'une chance d'obtenir les gains attendus ; qu'en décidant que le préjudice de M. et Mme [O] s'analysait en un manque à gagner au titre des recettes locatives, soit la différence entre les loyers perçus et ceux qu'ils comptaient retirer de l'opération, d'après l'estimation que la société IFB France en avait donnée dans une simulation financière dépourvu de caractère contractuel, après avoir constaté que la société IFB France avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les mettre en garde contre les aléas de la location, la Cour d'appel qui a indemnisé la perte de gains attendus, a violé les articles 1147 et 1149 du Code civil ;
 
 2. ALORS si tel n'est pas le cas QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d'information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue mais ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée ; qu'en allouant à M. et Mme [O], l'intégralité du préjudice constitué par la perte des bénéfices escomptés d'après la simulation de la société IFB France, après avoir constaté que la société IFB France avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant de les mettre en garde contre les aléas de la location, la Cour d'appel qui a indemnisé M. et Mme [O] de la totalité de l'avantage dont ils avaient été privés, a subsidiairement violé les articles 1147 et 1149 du Code civil ;
 
 3. ALORS en toute hypothèse QUE le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d'information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en tenant pour établi que la société IFB France n'aurait pas informé M. et Mme [O] des conditions dont dépendait le bénéfice des avantages fiscaux prévus par la loi dite « De Robien », soit le maintien de la location pendant une durée de neuf années au moins (jugement entrepris, p. 4, dernier alinéa), quand ils se plaignaient, non pas de la perte des bénéfices fiscaux attachés au maintien de la location, mais seulement de la moindre rentabilité d'un investissement locatif, indépendamment de toute perte d'un avantage fiscal, la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir l'existence d'un préjudice en relation de causalité directe et certaine avec le défaut d'information imputée à la société IFB France ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1147 et 1151 du Code civil ;
 
 4. ALORS QUE l'agent immobilier qui procède à une étude du marché locatif local pour les besoins d'une opération de défiscalisation des investissements immobiliers, est tenu de l'établir de manière sincère, sur des bases sérieuses ; qu'ainsi, il informe suffisamment l'investisseur du risque de vacance locative en l'invitant à souscrire une assurance garantissant un tel aléa ; qu'en retenant, par des motifs adoptés du jugement entrepris, que la société IFB France avait présenté la location de l'appartement comme une quasi-certitude, et qu'elle avait donc omis de mettre en garde M. et Mme [O] contre le risque d'un défaut d'occupation, sans s'expliquer sur le conseil qu'elle leur avait donné de souscrire une assurance garantissant les vacances locatives, les loyers impayés et les détériorations immobilières, ce qui impliquait qu'ils en avaient nécessairement conscience, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.