Cour de Cassation · civ1 — 1 mars 2017

CIV. 1
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 1er mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10121 F
 
 Pourvoi n° Z 16-13.311
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Icare asset management, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est chez la société Zeus, [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2015 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société [Adresse 2], société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 24 janvier 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Icare asset management, de la SCP Ghestin, avocat de la société [Adresse 2] ;
 
 Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Icare asset management aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Icare asset management.
 
 Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Icare asset management de toutes ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « selon les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; que les dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ainsi rédigées : « lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant », la SCCV [Adresse 2] soutient devant la cour d'appel la nullité du mandat donné à la SAS Icare Asset Management le 19 juin 2008 ; que le moyen ainsi tiré de la nullité du mandat sur lequel sont fondées les demandes de la SAS Icare Asset Management constitue une défense au fond qui peut être proposée pour la première fois en cause d'appel ; que dès lors, il est recevable ; que la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat, prescrite par l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, est exigée pour la validité même du mandat d'exclusivité donné à un agent immobilier ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'exemplaire original, signé le 19 juin 2008, destiné à la SCCV [Adresse 2] ne lui a pas été remis immédiatement, mais adressé par la SAS Icare Asset Management par la voie postale le 24 juin 2008 et reçu le 26 juin 2008 ; que, cependant, même s'il s'agit d'une disposition d'ordre public, l'ordre public instauré par ce texte est un ordre public de protection qui ne joue qu'en faveur des personnes protégées, de sorte que les parties, quand il s'agit de professionnels de l'immobilier, ont la faculté de renoncer à cette protection ; qu'or, la réception par la SCCV [Adresse 2] du mandat litigieux sept jours après sa signature, sans protestation de sa part, et son exécution jusqu'à sa résiliation au 18 mars 2009 exprime la volonté de la SCCV [Adresse 2] de renoncer à se prévaloir des dispositions d'ordre public découlant de la non-remise immédiate du mandat ; que dès lors, ce moyen tiré de la nullité du mandat doit être rejeté ; que suivant acte sous seing privé en date du 19 juin 2008, la SCCV [Adresse 2] a confié à la SAS Icare Asset Management un mandat exclusif de recherche d'acquéreur concernant le programme immobilier dénommé [Établissement 1] sis à [Localité 1], comprenant 64 logements ; que, cependant, il doit être relevé que l'objet du mandat n'a porté que sur la cession de 35 logements situés dans la cage A, aucun avenant portant sur la cage B n'ayant été signé entre les parties ; qu'aux termes de dispositions contractuelles : Article 2. Durée d'exclusivité et clause pénale, le présent mandat est donné avec exclusivité à compter de ce jour et pour une période de trois mois. Passé ce délai, il se poursuivra aux mêmes titres, charges et conditions, par tacite reconduction pour une égale durée sauf révocation avec préavis de l'une ou l'autre des parties, par lettre recommandée avec accusé de réception et ce, au moins quinze jours avant l'expiration de la période contractuelle en cours. La première période s'achèvera le 18 septembre 2008 et par conséquent le mandat devra être dénoncé au plus tard le 3 septembre 2008. La deuxième période s'achèvera le 18 décembre 2008 et par conséquent le mandat devra être dénoncé au plus tard le 3 décembre 2008. La troisième période s'achèvera le 18 mars 2009 et par conséquent le mandat devra être dénoncé au plus tard le 3 mars 2009 ; qu'il est toutefois stipulé que sauf révocation expresse, la durée du présent mandat ne pourra excéder 12 mois, soit au plus tard le 18 juin 2009 ; qu'en conséquence, le mandant s'oblige : pendant la durée du présent mandat, à ne pas négocier directement ou indirectement la vente des biens ci-dessus désignés. Après l'expiration de ce mandat, à ne pas vendre sans le concours du mandataire et ce, pendant un délai de 12 mois, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par ce dernier avant l'expiration dudit mandat. Article 4. Mission du mandataire … Le mandataire informera régulièrement le mandant du déroulement du plan d'actions commerciales prévues et de ses résultats. Le mandataire indiquera par lettre ou par fax au mandant les personnes physiques ou morales auxquelles il aura présenté le bien objet des présentes, avec tous renseignements permettant leur identification. Sauf contestation ou réserves écrites de la part du mandant dans le délai d'une huitaine et admise par la mandataire, les clients ainsi présentés seront considérés comme entrant définitivement dans le cadre du présent mandat ; qu'il n'est pas contesté que le mandat a été révoqué régulièrement par LRAR en date du 27 février 2009, dans les conditions prévues à l'article 2 du contrat, à l'issue de la troisième période, soit à compter du 18 mars 2009 ; que par acte authentique en date du 23 décembre 2009, la SCCV [Adresse 2] a vendu la totalité du programme immobilier (cages A et B) à la SA d'HLM Sollar ; que d'une part, il appartient à la SAS Icare Asset Management, en application de l'article 1315 du code civil, de prouver qu'elle a présenté la Sté Sollar à la SCCV [Adresse 2] avant l'expiration du contrat ; que la SAS Icare Asset Management fonde sa demande principale sur les mentions portées sur une liste de contacts concernant les locaux litigieux ; que s'agissant de la société Sollar, il est mentionné un premier contact le 24 octobre 2008 pour la cage A, puis le 9 mars 2009 pour les deux cages, tout en précisant que lors du premier contact Sollar souhaitait regarder les deux cages, raison pour laquelle le dossier n'a pas été suivi ; que cependant, ce seul document ne permet pas à la SAS Icare Asset Management de rapporter la preuve qui lui incombe ; qu'en effet, il résulte des pièces versées aux débats que : - ce document a été établi par la SAS Icare Asset Management le 16 mars 2009, soit postérieurement à la réception le 2 mars 2009 de la lettre, adressée par la SCCV [Adresse 2] le 27 février 2009, de révocation du mandat à compter du 18 mars 2009, - jusqu'à cette date, la SAS Icare Asset Management n'a nullement informé, comme elle en avait l'obligation contractuelle, la SCCV [Adresse 2] d'un quelconque contact avec la société Sollar, ce que d'ailleurs la SCCV [Adresse 2] a affirmé par LR/AR du 18 mars 2009, à la réception de la liste, - le 9 mars 2009, soit toujours postérieurement à la réception de la lettre de résiliation, la SAS Icare Asset Management a adressé à la société Sollar un dossier de présentation ainsi qu'un dossier plans et perspectives de l'opération en ces termes « Nous sommes mandatés en exclusivité pour une opération en VEFA dénommée [Établissement 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1] pour laquelle vous trouverez ci-joints un dossier de présentation et un dossier plans et perspectives. Bien évidemment le signataire du présent courrier se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire que vous pourriez souhaiter à ce sujet » ; qu'or, si un premier contact avait eu lieu en 2006, ces documents auraient été alors transmis et il aurait été indiqué en 2009 que la SAS Icare Asset Management revenait vers elle pour évoquer l'achat des deux cages et non d'une seule, - le 25 mars 2009, la société Sollar a informé la SCCV [Adresse 2] qu'elle ne connaissait pas la Sté ICARE, qu'elle n'avait jamais eu de contact avec elle avant la réception du courrier du 9 mars 2009, et que ce dossier ne correspondait en rien aux accords et au travail qu'elle menait directement avec M. [H] (Sté Solymob) depuis plusieurs mois, - l'existence de contacts entre la SCCV [Adresse 2], via Solymob, l'une des associées de la SSCV, et la Sté Sollar, antérieurement à la signature du mandat, est d'autant plus plausible que par acte authentique du 10 juillet 2003, la société Solymob avait cédé à la société Solar un terrain à bâtir situé dans la rue où ont été édifiées les constructions litigieuses ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande principale de la SAS Icare Asset Management ; que d'autre part, à titre subsidiaire, il appartient à la SAS Icare Asset Management de rapporter la preuve d'une violation de la clause d'exclusivité ; qu'or, la SAS Icare Asset Management échoue dans cette démonstration comme l'a jugé le tribunal de grande instance ; qu'en effet, il résulte des pièces versées aux débats que : - en l'absence de mandat écrit pour la cage B, étant relevé que l'avenant établi par la SAS Icare Asset Management n'a pas été signé par la SCCV [Adresse 2], celle-ci était en droit d'entretenir des liens avec la Sté Sollar en vue de la vente de la cage B, - la SAS Icare Asset Management ne démontre pas que la vente globale des deux cages a fait l'objet de négociations avec la société Sollar avant la révocation du mandat, étant relevé que les négociations étaient très actives avec la Caisse des dépôts et consignation, une réunion devant intervenir le 25 mars 2009, et une réponse ferme et définitive devant être donnée dans les meilleurs délais, - l'abandon du projet par la CDC a été notifié le 6 avril 2009, soit bien postérieurement à la notification de la résiliation du mandat et l'acte authentique de vente à la société Sollar a été désigné le 23 décembre 2009, ce qui a laissé un temps suffisant à la SCCV [Adresse 2] et la société Sollar pour négocier et aboutir à un accord, - dans un courrier du 8 juin 2009, la société Sollar a indiqué que « durant plusieurs semaines, le promoteur a suspendu les négociations sur la cage (B), en nous annonçant qu'un acquéreur institutionnel s'était fermement positionné pour acquérir la totalité du programme », - par ailleurs, l'attestation produite par la SAS Icare Asset Management, établie, postérieurement au jugement, par un architecte, dont la fille était salariée de la SAS Icare Asset Management, est insuffisante à rapporter la preuve de l'envoi du moindre document concernant ledit programme à cette dernière avant le 9 mars 2009, soit postérieurement à la réception de la lettre de résiliation, ainsi que de la preuve de l'envoi de la moindre information, prévue contractuellement, à la SCCV [Adresse 2], autre que la liste adressée le 16 mars 2009, soit deux jours avant la résiliation du mandat ; que dès lors, n'ayant pas démontré avoir présenté à la société Sollar la cage A, la SCCV [Adresse 2] était libre d'effectuer cette présentation après la résiliation du mandat qui n'apparaît pas abusive dans la mesure où elle est intervenue à la fin du mois de février 2009 alors que les négociations avec la CDC pouvaient laisser espérer une issue favorable, l'abandon du projet par cette dernière n'intervenant qu'au début du mois d'avril suivant ; que dès lors, le délai contractuel de mois postérieur à la résiliation du mandat n'a pas à être pris en compte pour constater une violation de la clause d'exclusivité ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire de la SAS Icare Asset Management » (arrêt p.6 à 10) ;
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « suivant acte sous seing privé en date du 19 juin 2008, la SCCV [Adresse 2] a confié à la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT un mandat exclusif de recherche d'acquéreur concernant le programme immobilier dénommé [Établissement 1] sis à [Localité 1], comprenant 64 logements, l'objet du mandat portant toutefois uniquement et exclusivement sur la cession de 35 logements situés dans la cage A ; que le contenu des articles 2 et 4 du contrat utile à la solution du litige doit être rappelé : Article 2. Durée d'exclusivité et clause pénale, le présent mandat est donné avec exclusivité à compter de ce jour et pour une période de trois mois. Passé ce délai, il se poursuivra aux mêmes titres, charges et conditions, par tacite reconduction pour une égale durée sauf révocation avec préavis de l'une ou l'autre des parties, par lettre recommandée avec accusé de réception et ce, au moins quinze jours avant l'expiration de la période contractuelle en cours. La première période s'achèvera le 18 septembre 2008 et par conséquent le mandat devra être dénoncé au plus tard le 3 septembre 2008. La deuxième période s'achèvera le 18 décembre 2008 et par conséquent le mandat devra être dénoncé au plus tard le 3 décembre 2008. La troisième période s'achèvera le 18 mars 2009 et par conséquent le mandat devra être dénoncé au plus tard le 3 mars 2009 ; qu'il est toutefois stipulé que sauf révocation expresse, la durée du présent mandat ne pourra excéder 12 mois, soit au plus tard le 18 juin 2009 ; qu'en conséquence, le mandant s'oblige : pendant la durée du présent mandat, à ne pas négocier directement ou indirectement la vente des biens ci-dessus désignés. Après l'expiration de ce mandat, à ne pas vendre sans le concours du mandataire et ce, pendant un délai de 12 mois, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par ce dernier avant l'expiration dudit mandat. Article 4. Mission du mandataire … Le mandataire informera régulièrement le mandant du déroulement du plan d'actions commerciales prévues et de ses résultats. Le mandataire indiquera par lettre ou par fax au mandant les personnes physiques ou morales auxquelles il aura présenté le bien objet des présentes, avec tous renseignements permettant leur identification. Sauf contestation ou réserves écrites de la part du mandant dans le délai d'une huitaine et admise par la mandataire, les clients ainsi présentés seront considérés comme entrant définitivement dans le cadre du présent mandat ; qu'il n'est pas contesté que le mandat a été révoqué régulièrement par LRAR en date du 27 février 2009, dans les conditions prévues à l'article 2 du contrat, à l'issue de la troisième période, soit à compter du 18 mars 2009 ; que s'agissant de la demande principale, il incombe à la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT, en application de l'article 1315 du code civile, de prouver qu'elle a présenté la Sté SOLLAR à la SCCV [Adresse 2] avant l'expiration du contrat ; qu'elle affirme avoir présenté le bien à la Sté SOLLAR le 24 octobre 2008 pour la cage A et le 9 mars 2009 pour les cages A et B ; que la présentation en octobre 2008 ressort selon elle d'un document intitulé « Compte-rendu suivi commercialisation » sur lequel figurent les noms de vingt investisseurs potentiels avec, pour chacun d'eux, la date de contact cage A, la date de contact cages A et B, et des commentaires ; que s'agissant du groupe SOLLAR, le document mentionne un premier contact le 24 octobre 2008 pour la cage A et le 9 mars 2009 pour les deux cages, et indique que lors du premier contact SOLLAR souhaitait regarder les deux cages, raison pour laquelle le dossier n'a pas été suivi ; qu'il doit être observé : - que ce document a été établi par la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT le 16 mars 2009, postérieurement à la réception de la lettre de révocation du mandat, et adressé à la SCCV [Adresse 2] le 16 mars 2009, « compte tenu de l'achèvement de la durée de son mandat exclusif » ; - qu'avant cette date, il n'existe aucune trace d'un quelconque contact entre la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT et la Sté SOLLAR, alors que la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT avait l'obligation d'informer régulièrement le mandant du déroulement du plan d'actions commerciales et de ses résultats, et de lui indiquer par lettre ou fax les personnes physiques ou morales auxquelles le bien avait été présenté (article 4 du contrat) ; - que l'envoi au Groupe SOLLAR du courrier suivant le 9 mars 2009, toujours postérieurement à la lettre de révocation du mandat : « Nous sommes mandatés en exclusivité pour une opération en VEFA dénommée [Établissement 1], sise [Adresse 2] à [Localité 1] pour laquelle vous trouverez ci-joints un dossier de présentation et un dossier plans et perspectives. Bien évidemment le signataire du présent courrier se tient à votre disposition pour tout renseignement complémentaire que vous pourriez souhaiter à ce sujet », permet de conclure que la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT n'avait auparavant jamais contacté la Sté SOLLAR ; que dans le cas contraire, il lui aurait suffi d'indiquer qu'elle revenait vers elle pour lui offrir à la vente les deux cages au lieu de la seule cage A ; - que la SCCV [Adresse 2] a immédiatement réagi et contesté par LR/AR du 18 mars 2009, conformément à la possibilité qui lui était ouverte par l'article 4 du contrat, que les vingt contacts dénoncés ne lui avaient jamais été dénoncés auparavant, que rien ne justifiait de leur réalité, et qu'ils étaient dénoncés tardivement pour les besoins de la cause ; - que la Sté SOLLAR a quant à elle informé la SCCV [Adresse 2] dès le 25 mars 2009 qu'elle ne connaissait pas la Sté ICARE, qu'elle n'avait jamais eu de contact avec elle avant la réception du courrier du 9 mars 2009, et que ce dossier ne correspondait en rien aux accords et au travail qu'elle menait directement avec M. [H] (Sté SOLYMOB) depuis plusieurs mois ; - que l'existence de contacts entre la SCCV [Adresse 2], via SOLYMOB, et la Sté SOLLAR, antérieurement à la signature du mandat, est plausible compte tenu du fait que SOLYMOB avait cédé un terrain à bâtir dans la même rue à SOLLAR par acte authentique du 10 juillet 2003 ; que dans ces conditions, le tribunal ne peut que juger que la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT ne démontre pas avoir présenté la Sté SOLLAR à la SCCV [Adresse 2] dans des circonstances ouvrant droit à rémunération, et ce qu'il s'agisse de la cage A ou a fortiori des cages A et B pour lesquelles elle n'avait pas reçu de mandat ; que s'agissant de la demande subsidiaire relative à la violation de la clause d'exclusivité, il appartient à la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT de rapporter la preuve que la SCCV [Adresse 2] a présenté avant l'expiration du mandat la vente de la cage A à la Sté SOLLAR ; qu'elle invoque à cet effet : - le courrier adressé le 25 mars 2009 par la Sté SOLLAR à la SCCV [Adresse 2], avec copie à ICARE, démontrant les liens entre SOLYMOB et SOLLAR « depuis plusieurs mois » ; - le courrier adressé le 14 mai par la SCCV [Adresse 2] à la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT dans lequel elle reconnaît avoir pris contact avec la Sté SOLLAR, soi-disant pour proposer l'acquisition de la seule cage B ; que cependant, le tribunal constate : - que, pour les mêmes motifs que ci-dessus, la Sté SOLYMOB et la SCCV [Adresse 2] étaient parfaitement en droit d'entretenir des liens avec la Sté SOLLAR en vue de la vente de la cage B ; - qu'aucun élément du dossier ne démontre que la vente globale des deux cages a fait l'objet de négociations avec la Sté SOLLAR avant la révocation du mandat ; - que la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT a manifesté sa bonne foi contractuelle en poursuivant les négociations avec la Caisse des Dépôts et Consignations, seul acquéreur potentiel réellement présenté par la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT jusqu'à ce que celle-ci renonce à poursuivre le dossier, postérieure à la révocation du mandat (cf. courrier de la Caisse des Dépôts et Consignations en date du 6 avril 2009 faisant référence à un entretien téléphonique du 23 mars 2009) ; - que la Sté SOLLAR a toujours formellement contesté avoir eu des contacts avec la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT, contrairement à ce que celle-ci prétend, et avoir négocié l'acquisition de la cage A pendant le cours du mandat, précisant dans son courrier du 8 juin 2009 que « durant plusieurs semaines, le promoteur a suspendu les négociations sur ladite cage (B), en nous annonçant qu'un acquéreur institutionnel s'était fermement positionné pour acquérir la totalité du programme » ; - qu'en définitive, c'est uniquement à la suite de l'échec de l'opération engagée avec la Caisse des Dépôts et Consignations, postérieurement à la révocation du mandat, que la SCCV [Adresse 2] s'est rapprochée de la Sté SOLLAR pour négocier la vente des deux cages A et B ; que dans ces conditions, la SAS ICARE ASSET MANAGEMENT sera également déboutée de sa demande subsidiaire, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral » (jugement p.5 à 8) ;
 
 ALORS 1°) QUE l'arrêt attaqué a constaté que selon l'article 2 du contrat le mandant s'engageait à ne pas vendre sans le concours du mandataire un bien objet du mandat, dans l'année suivant l'expiration de celui-ci, à un acquéreur présenté par le mandataire, que le mandat avait été rompu par lettre du 29 février 2009 avec effet au 18 mars 2009, que la société Sollar avait été contactée par la société Icare asset management le 9 mars 2009 puis présentée par cette dernière à la SCCV [Adresse 2] le 16 mars 2009, et que par acte du 23 décembre 2009 la SCCV [Adresse 2] avait vendu l'intégralité du programme immobilier à la société Sollar ; qu'il résultait de ces constatations que la SCCV [Adresse 2] avait violé son engagement susmentionné prévu par l'article 2 du mandat de ne vendre le bien à la société Sollar qu'avec le concours de l'exposante ; qu'en rejetant la demande de la société Icare asset management fondée sur la violation dudit engagement aux motifs que la société Sollar avait été contactée et présentée après réception de la lettre de rupture du mandat par la SCCV [Adresse 2], qu'il n'y avait pas trace d'un contact avec la société Sollar avant le 9 mars 2009 et que la SCCV [Adresse 2] avait contesté la lettre de présentation de la société Sollar, les juges du fond ont subordonné l'engagement du mandant de ne pas vendre sans le concours du mandataire à des conditions qu'il ne prévoyait pas, tenant à la prise de contact et la présentation de l'acquéreur non seulement pendant le mandat mais avant réception d'une lettre de rupture avec préavis, et à l'absence de contestation par le mandant de la présentation de l'acquéreur lors-même que cette présentation est avérée ; qu'ainsi la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS 2°) QUE l'arrêt attaqué a constaté qu'aux termes de l'article 2 du contrat le mandant s'obligeait pendant la durée du mandat à ne pas négocier directement ou indirectement la vente des biens objets du dit mandat ; que la cour d'appel a jugé non probante l'attestation produite par la société Icare asset management et dont l'auteur disait avoir vu la SCCV [Adresse 2] violer l'exclusivité conférée à l'exposante en négociant avec la société Sollar, au prétexte qu'il n'était pas prouvé que la société Icare asset management aurait présenté les logements de la cage A à la société Sollar avant le 9 mars 2009 ni qu'elle aurait communiqué à la SCCV [Adresse 2] les informations prévues par l'article 4 du mandat au-delà de la liste des personnes présentées qu'elle a adressée le 16 mars 2009 ; qu'en subordonnant ainsi le droit d'exclusivité de l'exposante aux conditions, non prévues par le contrat, que les biens objets du mandat soient présentés par le mandataire au tiers avec lequel le mandant négocie en violation de l'exclusivité et que le mandant soit informé des actions commerciales entreprises par le mandataire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil.